15/04/2026

ARRÊT N° 7/2026

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q54D

MD/IA

Décision déférée du 04 Février 2025 – Juge de l’expropriation de toulouse – 24/00060

J-M. GAUCI

[I] [Z]

C/

[V] [O]

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Communauté TOULOUSE METROPOLE

INFIRMATION

Copie exécutoire délivrée le :

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU QUINZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]/FRANCE

Représenté par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [V] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2] / FRANCE

non comparante ni représentée

Communauté TOULOUSE METROPOLE

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DRFIP D’OCCITANIE

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par [E] [H], munie d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : M. DEFIX,

Assesseurs : S.LECLERCQ

J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Par arrêté en date du 14 avril 2023, le préfet de la Haute-Garonne a ouvert une enquête publique préalable à la réalisation du projet de renouvellement urbain du quartier de [Adresse 5] à [Localité 1] (31).

Par arrêté préfectoral en date du 29 décembre 2023 rectifié par arrêté en date du 12 janvier 2024, les travaux liés à ce projet ont été déclarés d’utilité publique et urgents.

Parmi les biens à acquérir figure un appartement T2 correspondant au lot n° 77 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Localité 1] [Adresse 6], parcelle [Cadastre 1] AB [Cadastre 2], appartenant à M. [I] [Z] et Mme [V] [O] divorcée [Z].

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 4 juin 2024.

A défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, Toulouse Métropole a saisi le juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne selon la procédure d’urgence suivant acte du 1er octobre 2024.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 17 décembre 2024, à l’issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 70.500 € a été rendu le même jour au bénéfice de M. [Z] et Mme [O].

Par jugement du 04 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le montant des indemnités devant revenir à M. [Z] et Mme [O] de la manière suivante :

— indemnité principale : 66.800 euros

— indemnité de remploi : 7.680 euros.

Les dépens ont été laissés à la charge de l’expropriant qui a été condamné à payer à M. [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge de l’expropriation a retenu qu’il n’était pas démontré que les appartements acquis par un opérateur public ne s’inscrivaient pas dans un marché réel, que l’article L. 322-8 du code de l’expropriation prescrivait au juge de tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique, et qu’en l’espèce il n’était pas opportun de se référer à des mutations dans les quartiers [Adresse 7], [Adresse 8] ou [Adresse 9] alors que des références utiles existaient dans le quartier de [Adresse 5] et le quartier contigu de [Adresse 1] dans des immeubles comparables.

Il a ensuite constaté que les termes de comparaison versés à l’instance par l’autorité expropriante, étaient géographiquement proches du bien à évaluer et présentaient des caractéristiques suffisamment similaires pour être retenus. Au regard de ces termes de comparaison et de trois autres termes produits par le commissaire du gouvernement, il a pris en compte une médiane de 1200 €/m² , soit une indemnité principale de 64.800 € ( 1200 € x 54 m²). Afin de tenir compte de l’accessibilité du cellier par l’intérieur de l’habitation, ce qui le démarquait positivement des autres appartements, il a alloué une indemnisation forfaitaire de 2000 € , soit une indemnisation principale de 66.800 € .

Selon déclaration enregistrée le 28 mars 2025, M. [I] [Z] a interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 27 juin 2025, M. [I] [Z], appelant, demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé le montant des indemnités définitives devant revenir à M. [Z] et Mme [O] à la somme de 74.480 € et a rejeté toute autre demande ;

— fixer l’indemnité de dépossession revenant à M. [Z] et Mme [O] à la somme de 131.557 € comprenant :

# une indemnité principale de 116.870 €

# une indemnité de remploi de 12.687 €

# une indemnité de déménagement de 2000 ;

— condamner Toulouse Métropole à payer à M. [Z] une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[Z] fait valoir que les transactions réalisées dans un contexte de renouvellement urbain important ne correspondent pas à des ventes 'dans un marché réel’ et ne permettent pas de définir la valeur vénale d’un bien ; que de nombreuses ventes parmi les références produites par Toulouse Métropole sont conclues directement avec les bailleurs sociaux ou d’autres acteurs publics, ce qui n’est pas une transaction sur un marché réel ; que c’est le cas de l’intégralité des transactions situées dans l'[Adresse 6] mais également dans les autres grands ensembles du quartier ; qu’il convient donc d’exclure les références situées dans le quartier de [Adresse 5] et dans le quartier de [Adresse 1].

Il propose de circonscrire les éléments de comparaison à la proximité des stations de métro [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 7] correspondant aux quartiers de [Adresse 10] et de [Adresse 8]. Il cite de nombreux termes de comparaison situés dans ces quartiers et estime qu’au regard des caractéristiques particulières du bien, une valeur de 2015 €/m² est justifiée.

Il soutient qu’il convient d’évaluer la valeur vénale de l’appartement sur la base d’une superficie de 58 m² ressortant d’un certificat de mesurage dans la mesure où le cellier de 4 m² est une pièce de service faisant pleinement partie de la surface habitable puisque directement accessible par une porte intérieure et non pas par les parties communes.

Enfin, il expose qu’il a renoncé à son droit à relogement et il estime qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité au titre des frais de déménagement, indemnité pouvant être forfaitairement fixée à la somme de 2000 € .

Aux termes de son mémoire récapitulatif en réponse déposé au greffe le 13 août 2025, Toulouse Métropole demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 4 février 2025 ;

— en conséquence, fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant à M. [Z] et Mme [O] à la somme de 72.698 € arrondie à 72.700 € comprenant :

# indemnité principale : 65.180 €

# indemnité de remploi : 7.518 € ;

— rejeter toutes prétentions contraires ;

— mettre les dépens d’appel à la charge de M. [Z] .

Sur la superficie du bien exproprié, Toulouse Métropole estime que c’est à bon droit que le juge de l’expropriation n’a pas valorisé la superficie du cellier, dans la mesure où toutes les évaluations relatives à la [Adresse 6] ont été réalisées sans intégration de la superficie des celliers dans la surface indemnisable puisque tous les prix de référence ne comprenaient pas de valorisation spécifique au prorata de la superficie pour les dépendances. Il estime que rien ne justifie un traitement différent au seul motif que le cellier est directement accessible depuis l’appartement. En revanche, il ne s’oppose pas à la prise en compte d’une plus-value telle qu’estimée forfaitairement à 2000 € par le premier juge.

Toulouse Métropole expose que ses termes de comparaison correspondent soit à des acquisitions réalisées par la Sa HLM des Chalets dans la [Adresse 6], soit à des mutations intervenues dans des immeubles proches de cette résidence et tout à fait comparables, dans le quartier de [Adresse 5] et dans le quartier de [Adresse 1]. Il estime que son offre est cohérente avec les prix constatés pour la vente de T2 dans des immeubles en tripode identiques à l'[Adresse 6], en particulier les prix dans l'[Adresse 11] dans le quartier de [Adresse 1] dont la conception est strictement identique, et qu’elle est également cohérente avec les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement en première instance. Il reproche également au juge de l’expropriation de ne pas avoir tenu compte de la plus-value évidente résultant de la présence d’un parking dont bénéficient les appartements de référence par rapport à l’appartement exproprié. Il sollicite en conséquence la réformation du jugement et la fixation de l’indemnité principale sur la base de 1170 €/m² .

S’agissant des critiques élevées par la personne expropriée, Toulouse Métropole explique que les projets de renouvellement urbain ne sont pas de nature à fausser le marché immobilier sauf éventuellement à le tirer vers le haut, alors que les références citées par M. [Z] ne sont pas pertinentes, s’agissant de mutations intervenues dans des immeubles neufs.

Enfin, sur l’indemnité de déménagement sollicitée en cause d’appel, Toulouse Métropole fait valoir que M. [Z] n’a pas demandé une telle indemnité en première instance et a déménagé depuis plusieurs mois. Il rappelle qu’une indemnité pour déménagement ne peut être accordée sue si l’exproprié justifie de la réalité de préjudice subi, en application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce en l’absence de production d’une facture de déménagement.

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 18 septembre 2025, le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer le jugement rendu le 4 février 2025 et de fixer les indemnités à verser à M. [Z] et Mme [O] comme suit :

— indemnité principale : 63.180 € ;

— indemnité de remploi : 7.318 € .

Après avoir analysé les termes de comparaison produits par M. [Z] et Toulouse Métropole, il explique que le marché immobilier est extrêmement volatil depuis 2022 et que les valeurs n’ont cessé de baisser après la crise sanitaire liée au Covid, et que les termes de comparaison antérieurs à 2023 ne peuvent être considérés comme pertinents et représentatifs des valeurs actuelles du marché.

Il expose en conséquence qu’une étude de marché portant sur des mutations d’appartements de type 2 dans un cercle de 500 mètres autour du bien, sur une période allant de 2024 à 2025 a été menée et a permis de dégager une valeur moyenne de 1294 €/m² . Il précise que la quasi-totalité des termes présentés possèdent une place de stationnement, ce qui n’est pas le cas du bien exproprié, et il propose donc d’appliquer un abattement de 10 % à la valeur moyenne issue des termes de comparaison, soit une valeur unitaire arrondie à 1170 €/m² et une indemnité principale de 63.180 euros.

Sur la surface à prendre en compte, il propose que la surface réelle habitable de l’appartement de 54 m² soit retenue, le cellier, même attenant, devant correspondre à une surface pondérée si elle devait rentrer dans le calcul de la surface habitable.

Enfin, à défaut de production d’une facture de déménagement, il estime que M. [Z] ne peut prétendre à une allocation forfaitaire.

Mme [V] [O] n’a pas constitué avocat. Les conclusions des parties et du commissaire du gouvernement lui ont été signifiées par lettres recommandées dont elle a signé l’avis de réception en ce qui concerne M. [Z] et Toulouse Métropole.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur le bien exproprié

Le bien est situé dans un immeuble datant des années 1970, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Localité 1], [Adresse 6].

La station de métro [Adresse 5] se trouve à environ 500 mètres à pied du logement. Le quartier de [Adresse 5] a la particularité d’être totalement ceinturé par une rocade.

Le juge de l’expropriation qui a effectué le transport sur les lieux indique que globalement la construction est en grande souffrance au moment de la visite et présente des parties communes dégradées, et qu’on accède à l’appartement au 5 ème étage au moyen d’escaliers.

Il précise que l’appartement est un T2 de 54 m² disposant d’un cellier de 4 m² accessible depuis son entrée au lieu d’être situé en dehors de l’appartement comme c’est généralement le cas dans l’immeuble.

Enfin, il indique que le logement présentait un état d’entretien passable et qu’il devait être évalué libre d’occupation, M. [Z] ayant renoncé à être relogé par l’expropriant, ce qui faisait consensus à la date de l’audience de première instance.

Sur les principes d’indemnisation

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation. C’est à cette date, soit en l’espèce le 4 juin 2024, que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a) de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme soit, pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d’Urbanisme approuvé en l’espèce par délibération du 12 octobre 2023. À cette date, le bien exproprié est classé en zone UI7 (Zone Urbaine intense).

M. [Z] propose de retenir comme date de référence la 8ème mise en compatibilité du PLU résultant de l’arrêté préfectoral en date du 29 décembre 2023 rectifié le 12 janvier 2024 déclarant d’utilité publique le projet de renouvellement urbain du quartier de [Adresse 5], la date de référence devant ainsi être fixée au 12 janvier 2024.

Cette date ne saurait être retenue dès lors que ni la date de la DUP, ni la date de publication de la DUP ne font partie des dates énumérées à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme (Cass.civ 3ème, 4 octobre 2018, n° 17-25630).

C’est donc à bon droit que le premier juge a fixé la date de référence au 12 octobre 2023.

En tout état de cause, la date de référence est sans incidence au cas particulier, le bien exproprié étant à usage effectif d’habitation depuis la construction de l’immeuble dans les années 1970.

Sur l’indemnité principale

La valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode par comparaison , par référence à des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

Dans le cadre de la recherche de la valeur vénale au moyen de la méthode par comparaison, le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a justement écarté les arguments des expropriés concernant le choix des termes de comparaison, arguments repris en cause d’appel:

— M. [Z] estime que les références retenues par Toulouse Métropole et le commissaire du gouvernement consistant en des acquisitions réalisées au sein de l'[Adresse 6] par un opérateur public ou assimilé (Sa Hlm Les Chalets), ainsi que dans le quartier de [Adresse 5] et le quartier de [Adresse 1] dans lesquels sont menés des projets de renouvellement urbain de grande ampleur, doivent être écartées car ne pouvant être regardées, de cette seule circonstance, comme s’inscrivant dans le jeu normal de l’offre et de la demande caractérisant un marché réel, mais la seule circonstance de l’intervention d’une personne publique en qualité d’acquéreur ne dénature pas à elle seule les caractéristiques d’un marché réel ;

— au demeurant, l’article L. 322-8 du code de l’expropriation prescrit au juge de tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et même de les prendre pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ;

— dès lors, il n’est pas opportun pour les expropriés de se référer à des mutations intervenues à des prix plus élevés dans les quartiers [Adresse 7], [Adresse 8] ou [Adresse 9], comme le propose M. [Z], alors que de nombreuses références utiles existent dans le quartier de [Adresse 5] et dans le quartier contigu de [Adresse 1], de surcroît dans des immeubles comparables.

Il convient en conséquence de rejeter les prétentions de l’exproprié exclusivement fondées sur des références concernant des appartements situés dans les quartiers de [Adresse 10] et [Adresse 9], de l’autre côté du périphérique, ou dans des immeubles neufs ou récents dans le quartier de [Adresse 1], construits dans le cadre de l’opération de renouvellement urbain, alors que l’appartement exproprié est dans un état passable et surtout situé dans un immeuble dégradé.

En cause d’appel, le commissaire du gouvernement produit de nouveaux termes de comparaison à l’appui de son évaluation. Il explique en effet que le marché immobilier est extrêmement volatil depuis 2022 , que les valeurs n’ont cessé de baisser après la crise sanitaire liée au Covid, et que les termes de comparaison antérieurs à 2023 ne peuvent être considérés comme pertinents et représentatifs des valeurs actuelles du marché.

Il expose en conséquence qu’une étude de marché portant sur des mutations d’appartements de type 2 dans un cercle de 500 mètres autour du bien, sur une période allant de 2024 à 2025 a été menée et a permis de dégager une valeur moyenne de 1294 €/m² . Il précise que la quasi-totalité des termes présentés possèdent une place de stationnement, ce qui n’est pas le cas du bien exproprié, et il propose en conséquence d’appliquer un abattement de 10 % à la valeur moyenne issue des termes de comparaison, soit une valeur unitaire ramenée à 1164,60 €/m² arrondie à 1170 €/m² , valeur qui était au demeurant celle qu’il proposait en première instance sur la base de termes de comparaison plus anciens.

En définitive, au vu des explications du commissaire du gouvernement et des termes de comparaison produits par ce dernier et Toulouse Métropole, concernant des appartements situés à proximité du bien exproprié qui constituent des éléments de comparaison efficients, il apparaît que l’évolution à la baisse du marché n’est pas significative et que la valeur de 1200 €/m² retenue par le premier juge, qui implique un abattement pour absence de parking par rapport à la valeur moyenne de 1294 €/m² dégagée par le commissaire du gouvernement, correspond à une juste indemnisation du préjudice subi par M. [Z] et Mme [O] .

Se pose alors la question de la surface à prendre en compte. Si l’on considère que la surface de l’appartement est de 58 m², surface du cellier accessible depuis le logement comprise, conformément au certificat de superficie produit par M. [Z] (pièce n° 1), il doit être pratiqué un abattement sur la valeur de 1200 €/m² fixée au regard des termes de référence constitués par des appartements avec celliers indépendants puisque l’appartement objet du litige ne dispose pas d’un tel cellier.

L’indemnité principale sera donc fixée sur la base d’une surface de 58 m² et d’une valeur au m² affectée d’un abattement pour absence de cellier , cette valeur devant être fixée à 1160 €/m² , soit une indemnité principale de : 58 m² x 1160 €/m² = 67.280 € .

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation et conformément aux usages en la matière, l’indemnité de remploi sera fixée à :

( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (52.280 € x 10 % ) = 7728 € .

Sur l’indemnité pour perte de loyers

Il sera rappelé que selon les dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Il est constant que M. [Z] n’a pas demandé d’indemnité de déménagement en première instance et a déménagé depuis plusieurs mois.

A défaut de production d’une facture acquittée d’une entreprise de déménagement ou d’une entreprise de location d’un fourgon pour effectuer lui-même son déménagement, il ne rapporte pas la preuve de la réalité et du montant du préjudice allégué.

Il doit être débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [Z], appelant et partie principalement perdante en cause d’appel, sera condamné aux dépens d’appel.

Il doit en outre être débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 04 février 2025 par le tribunal judiciaire de Toulouse, juridiction de l’expropriation du département de la Haute-Garonne, en ses dispositions relatives à l’indemnité principale et à l’indemnité de remploi.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le montant des indemnités définitives devant revenir à M. [I] [Z] et Mme [V] [O] divorcée [Z], à raison de l’expropriation de l’appartement T2, lot n° 77, de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 6], parcelle [Cadastre 1] AB [Cadastre 2], à la somme de 75.008,00 euros, ainsi détaillée :

— indemnité principale : 67.280 euros

— indemnité de remploi : 7728 euros.

Déboute M. [Z] du suplus de ses demandes.

Condamne M. [Z] aux dépens d’appel.

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER M. DEFIX