COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 SEPTEMBRE 2009

R.G. N° 08/06339

AFFAIRE :

B Y

C/

H-I X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2008 par le Tribunal d’Instance de VERSAILLES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 07/001736

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP KEIME GUTTIN JARRY

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B Y

XXX

XXX

représenté par la SCP KEIME GUTTIN JARRY – N° du dossier 08000621

assisté de M^e François BINET (avocat au barreau de PARIS)

APPELANT

****************

Monsieur H-I X

né le XXX à BELFORT

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER – N° du dossier 20081034

assisté de M^e Frédéric DROUARD (avocat au barreau de VERSAILLES)

Madame C X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

assistée de M^e Frédéric DROUARD (avocat au barreau de VERSAILLES)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juin 2009, Monsieur Charles LONNE, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Charles LONNE, président,

Monsieur Jacques CHAUVELOT, conseiller,

Madame Nelly DELFOSSE, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL

FAITS ET PROCEDURE,

Monsieur et Madame X sont locataires depuis le 30 décembre 1972 d’une maison à usage d’habitation sise XXX.

Un bail leur avait initialement été consenti par Monsieur D E, propriétaire de l’époque, et ce selon acte sous seing privé en date du 30 décembre 1972.

Ce bail, consenti pour une durée de six ans à compter du 1^er janvier 1973 pour expirer le 31 décembre 1978, avait, consécutivement à cette date, été reconduit de manière tacite.

Selon acte en date du 11 octobre 1984 reçu par Maître F G de la QUERONTOLLAIS, Notaire, le bail a été renouvelé pour une durée de trois années, prenant effet le 1^er janvier 1984 pour se terminer le 31 décembre 1987.

Consécutivement au 31 décembre 1987, le bail a été reconduit de manière tacite.

A la suite d’une succession, l’actuel propriétaire de la maison est Monsieur B Y.

Par acte de la SCP BARIANI-BOBIN-CHARDON, Huissiers de Justice à VERSAILLES, en date du 30 mai 2007, Monsieur B Y a signifié à Monsieur et Madame X, en application de l’article 15 de loi du 6 juillet 1989, un congé pour vente avec offre de préempter moyennant le prix de 1.500.000 €.

Monsieur et Madame X n’ont pas donné suite à cette offre dans le délai qui leur était imparti dans la mesure où ils ont estimé que le prix proposé était exorbitant par rapport à la valeur réelle de la maison qu’ils ont indiqué être entre 800.000 € et 950.000 €.

C’est dans ces conditions que Monsieur B Y les a assignés devant le Tribunal d’Instance de VERSAILLES, aux fins de voir valider le congé pour vente qu’il leur avait délivré et que par jugement en date du 30 juin 2008, le Tribunal d’Instance de VERSAILLES a :

Dit que le congé délivré le 30 mai 2007 à Monsieur H-I X et Madame C X par Monsieur B Y est nul.

En conséquence,

Débouté Monsieur B Y de ses demandes.

Dit que le bail intervenu entre les parties et portant sur une maison sise au CHESNAY, XXX, est reconduit pour une durée de trois ans à compter du 1 janvier 2008.

Ordonné l’exécution provisoire.

Condamné Monsieur B Y à payer à Monsieur H-I X et Madame C X la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamné Monsieur B Y aux dépens.

Sur appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures déposées le 28 mai 2009, auxquelles il est expressément fait référence pour le détail de son argumentation, Mr Y demande à la cour de:

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal d’Instance en date du 30 juin 2008

Et statuant à nouveau,

Dire régulier le congé notifié par acte extra-judiciaire en date du 30 Mai 2007 à Monsieur et Madame X,

Valider ce congé par application des dispositions de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989.

Ordonner par voie de conséquence leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la Force Publique, de la propriété qui leur est louée au CHESNAY (YVELINES), XXX et sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Débouter Monsieur et Madame X de toutes leurs demandes..

Condamner solidairement Monsieur et Madame H-I X, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4.500 € à compter du 1^er Janvier 2008 et jusqu’à libération effective des lieux, .

Subsidiairement et pour le cas où les consorts X solliciteraient une demande d’expertise judiciaire tendant à démontrer le caractère «exorbitant » et dissuasif de l’offre de préemption attachée au congé, et offriraient d’en supporter la charge financière, donner acte à Monsieur Y de ce qu’il ne s’opposerait pas à la réalisation de cette mesure d’expertise pour autant qu’elle se déroule dans le délai raisonnable d’un trimestre .

Condamner solidairement Monsieur et Madame X au paiement d’une somme de 7.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner en tous les dépens de première instance et d’appel.

Mr et M^me X, intimés, aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 14 mai 2009, auxquelles la cour se réfère également pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, demandent de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2008 par le Tribunal d’Instance de VERSAILLES

— Condamner Monsieur B Y à payer à Monsieur et Madame X une somme complémentaire de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles engager dans le cadre de la procédure d’appel.

— Condamner Monsieur B Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2009.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vente que Mr Y a fait délivrer le 30 mai 2007 à Mr et M^me X

Considérant que Monsieur B Y a signifié à Monsieur et Madame X un congé pour vente, aux termes duquel il leur proposait de faire l’acquisition de la maison dont ils sont locataires depuis le 1^er janvier 1973, soit il y a plus de 34 ans, moyennant un prix de 1.500.000 €.

Que Monsieur X, architecte Z de profession aujourd’hui à la retraite, a alors fait établir quatre estimations de la maison par trois agences immobilières différentes, bien connues sur la ville de VERSAILLES.

Considérant que l’agence ROYALE a estimé cette maison en juillet 2007entre 800.000 € et 900.000 €, étant précisé que cette estimation tient compte :

* des cheminées à revoir

* de la toiture à remplacer

* de l’électricité à refaire entièrement

* de la chaudière à remplacer

* du problème d’humidité du sous-sol

* des différentes interventions intérieures (murs de la maison)

Considérant que le fait que des travaux très importants doivent être faits dans la maison occupée par Monsieur et Madame X, a été par ailleurs corroboré par l’estimation faite par l’agence NICOLAS & VICHER, située 43, rue de VERSAILLES à LE CHESNAY qui a estimé la maison de Monsieur et Madame Y, louée à Monsieur et Madame X, entre 850.000 et 950.000 €, rémunération de l’Agence incluse, soit un prix net vendeur oscillant entre 800.000 et 900.000 € qui est rigoureusement identique à l’estimation de l’agence ROYALE.

Considérant que lors de son estimation, qui date également de juillet 2007, le Cabinet NICOLAS & VICHER indique :

«La maison nécessite des travaux importants : toiture, électricité, plomberie et évacuation des eaux usées, rénovation des sanitaires, changement des huisseries, résolution du problème d’inondation au sous-sol, résolution des problèmes d’humidité du côté du mur mitoyen, changement de la chaudière.

Considérant par ailleurs que le cabinet A, contacté par les époux X en juillet 2007, a estimé leur maison à 920.000 €, prix net vendeur; que ce cabinet a également estimé que la valeur de la maison était fonction notamment «des travaux à effectuer (environ 500.000 €). »

Qu’en outre le 28 mars 2009, la BNP PARIBAS Immobilier est venue visiter les lieux afin d’effectuer un avis de valeur du bien et a retenu le 'mauvais état général ' de la maison en préconisant des devis de remise aux normes pour : toiture, fenêtres simple vitrage, souche de cheminées, électricité, volets extérieurs, plomberie et chauffage , le bien étant estimé à une valeur comprise entre 890.000 et 920.000 € en tenant compte des prix observés dans le secteur, du confort de l’actif et de ses équipements, de l’exposition, de l’environnement, de ses prestations, de sa surface.

Considérant qu’il ressort de l’ensemble des estimations immobilières versées aux débats par les époux X, que ce sont des travaux très importants qui doivent être entrepris dans la maison, ce qui n’est pas sérieusement contesté par l’appelant, et que le montant de ces travaux affecte indubitablement la valeur intrinsèque de l’immeuble qui peut être fixée entre 800.000 € a minima et 920.000 € a maxima;

Considérant que l’on est donc très loin du prix souhaité par Monsieur B Y, qui réclame 1.500.000 €.;

Considérant par ailleurs que les allégations de Monsieur Y, contenues en page 7 de ses conclusions récapitulatives d’appelant, selon lesquelles les attestations d’agences immobilières seraient inexactes en raison de la fraude dont les consorts X se sont rendus coupables en se présentant comme propriétaires de la maison, sont inopérantes; qu’il n’existe en l’occurrence aucune fraude qui soit caractérisée dans la mesure où les intimés n’ont pas cherché à vendre le bien immobilier de Mr Y mais simplement à en obtenir une évaluation vénale et étant rappelé en outre que tout professionnel de l’immobilier qui intervient pour estimer la valeur d’un bien, se fonde uniquement sur les caractéristiques propres de celui-ci et non sur la qualité du vendeur;

Qu’il ressort par ailleurs du dossier que des travaux très importants doivent être effectués dans cette maison concernant les postes suivants :

' Maçonnerie

' Couverture

' Menuiserie

' Serrurerie

' Chauffage

' Electricité

' Peinture

' Plomberie

Que cette vétusté ne résulte pas d’un défaut d’entretien du bien par le locataire mais d’une carence du bailleur dans ses obligations d’entretien et de réparation résultant des articles 1719 et 1720 du code civil, et qu’il convient de se reporter à ce sujet à la lettre que Mr X avait adressé le 10 mai 2006 à Mr Y dans laquelle il attirait l’attention de ce dernier sur la nécessité d’effectuer divers travaux de remise aux normes préalablement à la vente du bien et dont le montant se chiffre à 336.172 € comme établi par les devis produits par les intimés dont rien ne prouve qu’ils aient été majorés à la demande de Mr X comme allégué par Mr Y;

Considérant que si les travaux sont effectués tels que décrits ci-dessus, cette maison aura donc une valeur oscillant entre 1.136.172 € (800.000 € estimation a minima + 336.172 de travaux) et 1.256.172 € (920.000 € estimation maximale + 336.172 € de travaux).

Considérant que Monsieur Y verse aux débats des attestations qui font état d’un prix se rapprochant des 1.500 000 € figurant dans le congé pour vente qui a été notifié à Monsieur et Madame X le 30 mai 2007; que toutefois ces attestations ont été réalisées par des agences immobilières qui ne se sont pas rendues sur place; qu’elles datent en outre de 2008 alors qu’il est évident que la somme de 1.500 000 € doit être appréciée au moment où le congé a été donné, c’est-à-dire, au 30 mai 2007.

Considérant par ailleurs que toutes les attestations versées aux débats par Monsieur Y indiquent que le bien est en parfait état, comme par exemple :

' Pièce n° 15 : vente d’une maison de 6 pièces au prix de 830.000 € : «idéalement située, maison fonctionnelle en très bon état »

' Pièce n° 16 : vente d’une maison de 11 pièces (ce qui n’est pas le cas de la maison de Monsieur et Madame X) au prix de 1.750.000 € ; «Le CHESNAY résidentiel important, villa moderne 1980, refaite entièrement.

' Pièce n° 17 : diverses maisons sont mentionnées où il est indiqué qu’elles sont en très bon état ou alors qu’il s’agit de maisons anciennes rénovées

Que l’on ne sait toutefois pas toujours, s’agissant de ces dernières attestations, où sont exactement situées les maisons, de sorte que l’on ne peut savoir si les annonces peuvent être valablement comparées à la maison de Monsieur et Madame X.

Qu’en tout état de cause, il est impossible de comparer des maisons en parfait état, avec la maison de Monsieur et Madame X qui elle, nécessite des travaux très importants puisqu’ils ont été chiffrés à minima à la somme de 336.172 € et ne concernent d’ailleurs que des travaux de remise en état urgents tels que la toiture, la chaudière et l’électricité, et ne comportent aucun travaux d’amélioration.

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le prix figurant dans le congé qui a été notifié à Monsieur et Madame X le 30 mai 2007, est supérieur de plus de 60 % au prix du marché, si l’on retient la valeur maximale fixée par les agences immobilières, à savoir 920.000 €; que cela démontre que Mr Y voulait réaliser une plus-value artificielle sur un bien dont il savait pertinemment qu’il ne pouvait être cédé à 1.500.000 € compte tenu des travaux très importants devant être faits; qu’il s’en suit que le prix figurant dans le congé pour vente délivré par Mr Y à Mr et M^me X apparaît comme étant volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption et constitue une fraude affectant le congé et qui justifie son annulation;

Considérant, dès lors, que l’appelant sera débouté de toutes ses demandes, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise, et le jugement entrepris confirmé en toutes ses dispositions et en ce qu’il a notamment dit que ' le prix proposé par Mr Y est exorbitant et ne correspond pas au prix du marché compte tenu de la vétusté de l’immeuble, occupé depuis prés de trente ans par les locataires’ ;

Considérant que la somme de 2.000 € dédommagera équitablement Mr et M^me X de leurs frais irrépétibles d’appel et que les dépens seront supportés par Mr Y qui succombe.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement;

Déboute Mr Y de toutes ses demandes;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris;

Condamne Mr Y à verser à Mr et M^me X la somme de 2.000 € au titre l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mr Y aux dépens qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL et FERTIER titulaire d’un office d’avoué.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,