COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 MAI 2010

R.G. N° 09/05872

AFFAIRE :

C A

C/

S.A.R.L. FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 30 Avril 2009 par le Tribunal d’Instance d’ASNIERES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 08/826

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-Michel TREYNET

M^e Farid SEBA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame C A

née le XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Jean-Michel TREYNET – N° du dossier 19330

assistée de M^e Alexandra BENHAMOU (avocat au barreau de PARIS)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/9774 du 08/07/2009 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

S.A.R.L. FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Farid SEBA – N° du dossier 0012575

assistée de M^e Marc BOISSEAU substitué par M^e Ana BEAUGIER (avocat au barreau de PARIS)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2010 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques CHAUVELOT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Charles LONNE, président,

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Conseiller,

Monsieur Hubert LIFFRAN, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCEDURE,

Selon acte sous seing privé du 27 septembre 1990 M^me Y, épouse B, a donné en location à M^me A un appartement situé XXX à XXX, lots XXX et XXX de la copropriété.

La société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS (société SFI COURTOIS) a acquis le bien immobilier selon acte notarié du 31 janvier 2008.

Elle a donné congé à sa locataire, par acte d’huissier du 19 mars 2008, pour le 30 septembre 2008. Ce congé était motivé par la volonté de la bailleresse de vendre le bien.

M^me A s’est maintenue dans les lieux après le 30 septembre 2008.

Par acte d’huissier du 3 novembre 2008 la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS a assigné M^me A devant le tribunal d’instance d’ASNIERES sollicitant la validation du congé, la constatation de l’occupation sans droit ni titre par M^me A, l’expulsion de celle-ci et sa condamnation à payer une indemnité d’occupation mensuelle, majorée de 50 % par rapport au montant du loyer, augmenté des charges, et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 30 avril 2009 le tribunal d’instance d’Asnières a :

* validé le congé délivré par la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS le 19 mars 2008 pour le 30 septembre 2008,

* dit que M^me A est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2008,

* autorisé en conséquence l’expulsion de celle-ci et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

* dit n’y avoir lieu d’ordonner la séquestration du mobilier,

* fixé le montant de l’ indemnité d’occupation que M^me A devra payer au montant que le loyer aurait atteint si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges applicables, à compter du 30 septembre 2008, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clés au bailleur,

* condamné M^me A à verser à La société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* ordonné l’exécution provisoire,

* condamné M^me A aux entiers dépens.

Cette dernière a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 février 2010, elle demande à la cour de :

> juger que la société SFI COURTOIS n’avait ni qualité, ni intérêt à agir dans le cadre du litige l’opposant à elle,

> juger nul et de nul effet le congé pour vendre du 19 mars 2008,

> infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Asnières le 30 avril 2009,

> condamner la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS

à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

> condamner la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 15 janvier 2010, cette dernière demande à la cour de :

> débouter M^me A de toutes ses demandes,

> confirmer le jugement du tribunal d’instance d’Asnières du 30 avril 2009, sauf en ce qu’il n’a pas ordonné la séquestration du mobilier et sauf quant au montant de l’indemnité d’occupation,

> statuant à nouveau, ordonner la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls de l’expulsée, sur place ou en tous lieux au choix de la bailleresse,

> condamner M^me A à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de 50 %, à compter du 1^er octobre 2008 jusqu’à libération effective des lieux,

> la condamner à payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la cour renvoie aux

dernières écritures des parties en date des 15 janvier et 11 février 2010 pour un plus ample exposé des arguments et moyens de celles-ci.

A l’audience du 26 mars 2010 l’ordonnance de clôture du 18 mars 2010 a été révoquée pour cause grave au vu des conclusions de M^me A du 25 mars 2010 et de la société SFI COURTOIS du 26 mars 2010 ; une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2010 ; toutes les pièces communiquées par les parties jusqu’à cette date sont recevables.

MOTIFS

M^me A soutient que la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS n’avait pas qualité, en tant que bailleresse, venant aux droits de M^me Y épouse B, pour délivrer le congé du 19 mars 2008 ; elle produit un relevé de propriété en date du 5 août 2009 et soutient, au vu de ce document, que M^me Y, épouse B, était toujours propriétaire du bien immobilier à la date du 5 août 2009 ;

En réponse La société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS produit copie de l’acte notarié de vente du 31 janvier 2008 et produit un relevé hypothécaire du 22 mars 2010 qui établit que ledit acte de vente a été publié aux hypothèques le 13 mars 2008 sous la référence 2008P1853 ;

La société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS avait donc bien qualité pour délivrer le congé pour vendre le 19 mars 2008 ;

M^me A dit ne jamais avoir reçu le congé ; elle soutient que le congé ne lui pas été délivré régulièrement alors que l’huissier n’a pas mentionné le nom de ' l’occupant de l’immeuble ' qui aurait certifié l’exactitude de l’adresse et alors que l’huissier a déposé l’avis de passage dans sa boîte aux lettres qui avait été dégradée, qui ne fermait plus à clé, la porte d’entrée de l’immeuble étant également ouverte sans protection ;

Le congé pour vente du 19 mars 2008 a été délivré par l’huissier à M^me A, XXX, XXX, porte droite, à Asnières ( 92600 ) ; l’huissier a noté que le domicile était certain au vu des vérifications effectuées

' – le nom est inscrit sur la boîte aux lettres,

— le nom est inscrit sur l’interphone,

— l’adresse nous a été confirmée par un occupant de l’immeuble ' ;

Le congé a été déposé à l’Etude de l’huissier, en l’absence de tout intéressé au domicile ; un avis de passage a été laissé et la lettre prévue par l’article 658 du Code de procédure civile a été envoyée dans le délai légal ;

M^me A ne conteste pas son adresse ; il importe donc peu que l’huissier n’ait pas mentionné le nom de l’occupant qui a confirmé l’exactitude de cette adresse, l’huissier n’étant au surplus pas tenu de mentionner ce nom, sa seule affirmation faisant foi ;

M^me A fait valoir qu’elle n’a toutefois jamais reçu ni l’avis de passage de l’huissier ni la lettre simple envoyée ultérieurement alors que sa boîte aux lettres était dégradée et qu’elle a subi de nombreux vols de courriers ;

M^me A établit effectivement par un constat d’huissier du 7 mai 2008 que la porte de sa boîte aux lettres était cassée, que l’interphone, permettant d’appeler son appartement, ne fonctionnait pas et que la porte de l’immeuble ne fermait pas ;

Son fils X a déposé plainte pour les mêmes raisons le 25 juin 2008 précisant qu’il avait constaté la première dégradation de sa boîte aux lettres le 6 février 2008, qu’il avait avisé sa bailleresse sans que celle-ci ne réagisse, qu’il ne recevait pas ses courriers administratifs ;

M^me A a également déposé une main courante le 8 septembre 2008 dénonçant les mêmes faits depuis février 2008 et précisant également qu’elle ne recevait plus certains courriers importants ;

Une attestation collective du 23 février 2009, signée par 6 autres locataires de l’immeuble, confirme que de février à juin 2008 la batterie de boîte aux lettres était vandalisée, la porte d’entrée de l’immeuble ne fermant pas ; selon une note affichée dans l’immeuble le 11 juin 2008 le syndic de l’immeuble a fait connaître que les boîtes seraient bientôt remplacées ;

M. Z, signataire de l’attestation collective, a précisé dans une autre attestation du 25 février 2009 que des actes de vandalisme avaient été commis pendant la période de janvier à septembre 2008, affectant notamment les boîtes aux lettres ; le syndic ( dans une note non datée ) a indiqué que 17 actes de vandalisme avaient été relevés entre 2004 et 2005 dans l’immeuble ;

Il résulte de ces éléments que la boîte aux lettres de M^me A était effectivement dégradée depuis février 2008, qu’elle ne fermait plus correctement et que la porte de l’immeuble ne fermait pas non plus correctement de telle sorte que le hall d’entrée de l’immeuble était ouvert à tout le monde, conduisant à des actes de vandalisme ; or la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS est, selon ses écritures, propriétaire de l’immeuble depuis avril 2007 (ayant acquis en dernier lieu l’appartement loué à M^me A le 31 janvier 2008) ; en sa qualité de bailleresse, compte tenu de l’ampleur des désordres, elle se devait, vu les conséquences importantes de la délivrance d’un congé, de faire diligence tout particulièrement lors de la délivrance d’un tel acte ;

Si l’acte d’huissier du 19 mars 2008 délivrant congé est régulier, l’huissier n’étant pas tenu, en règle générale, de délivrer l’acte à la personne même de l’intéressé, si ce dernier est absent, en l’espèce le bailleur, compte tenu des désordres affectant son immeuble, qu’il connaissait nécessairement en sa qualité de bailleur professionnel, se devait de veiller à la remise du congé à la personne même de la locataire M^me A, afin de s’assurer de l’information régulière de celle-ci, son information par avis de passage ou par courrier dans sa boîte aux lettres ne présentant pas les garanties minimales de sécurité requise ;

Faute pour la bailleresse de s’être assuré en l’espèce de la remise à la personne de M^me A du congé du 19 mars 2008, ce congé ne peut être validé ;

Le jugement du tribunal d’instance d’Asnières doit en conséquence être infirmé et la société SFI COURTOIS doit être déboutée de ses demandes ;

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans la présente instance ;

La société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS doit supporter les dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal d’instance d’Asnières du 30 avril 2009,

Statuant à nouveau,

Déclare nul et de nul effet le congé délivré le 19 mars 2008 par la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS à M^me A,

Déboute la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS de toutes ses demandes,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans la présente instance,

Condamne la société FONCIERE et IMMOBILIERE COURTOIS aux dépens de première instance et d’appel,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,