COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

14^e chambre

ARRÊT N°

contradictoire

DU 10 SEPTEMBRE 2015

R.G. N° 14/05994

AFFAIRE :

K, R Z épouse X ès qualités de successible de Madame G Z

…

C/

W AA AB B

…

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 30 Avril 2014 par le Tribunal d’Instance de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 12-13-0302

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame K, R Z épouse X ès qualités de successible de Madame G Z

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Représentée par M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 629 – N° du dossier 20140281

assistée de M^e Jean-Marc HUMMEL, avocat au barreau de PARIS

Madame M, U Z épouse Y ès qualités de successible de Madame G Z

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Représentée par M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 629 – N° du dossier 20140281

assistée de M^e Jean-Marc HUMMEL, avocat au barreau de PARIS

APPELANTES

****************

Monsieur W AA AB B

né le XXX à BOURG-LA-REINE (92)

de nationalité française

XXX

XXX

Représenté par M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 462 – N° du dossier 24614

assisté de M^e Eric PELISSON, avocat au barreau de PARIS

Madame E D

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Représentée par M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 462 – N° du dossier 24614

assistée de M^e Eric PELISSON, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Véronique CATRY, conseiller,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous seing privé du 4 août 2005, M^me G Z, décédée le XXX, aux droits de laquelle se trouvent désormais M^me K Z épouse X et M^me M Z épouse Y, a donné à bail à M. B et M^me D un appartement situé XXX à XXX.

M^me G Z avait confié la gestion de l’immeuble au cabinet Lefevre et Ducharme.

A compter du mois de décembre 2009, les consorts B-D ont refusé de régler les régularisations de charges afférentes aux exercices 2005 à 2008 inclus et le montant des provisions mensuelles sur charges revalorisées.

Après deux mises en demeure adressées aux locataires en 2010 et 2012, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 15 juillet 2013 pour paiement de la somme en principal de 13 184,61 euros.

M. B et M^me D ont alors saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Boulogne Billancourt lequel, par ordonnance du 30 avril 2014, a :

— débouté les locataires de leur demande de nullité du commandement de payer et de remise de délivrances et justificatifs de charges,

— constaté que le montant actuel de la provision pour charges de 250 euros apparaissait adapté au montant annuel des charges,

— condamné les consorts B-D à payer à M^mes X et Y la somme de 2 564,95 euros au titre de l’arriéré de charges locatives,

— autorisé les locataires à régler leur dette par 23 mensualités de 100 euros, payables en plus du loyer courant, la première fois le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance, et une 24^e mensualité couvrant le solde de la dette,

— rappelé qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— débouté les parties de leurs autres demandes et dit que chaque partie supportera ses frais de procédure,

— condamné M. B et M^me D aux dépens.

M^mes X et Y ont relevé appel de cette décision par déclaration reçue le 31 juillet 2014.

Dans leurs conclusions du 19 mars 2015, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, elles demandent à la cour de :

— dire et juger que les régularisations des charges locatives pour les exercices 2005 à 2008, appelées pour la première fois au terme de l’avis de loyer émis le 1^er décembre 2009, ne sont pas prescrites par application de l’article 2224 du code civil,

— dire et juger que par conclusions signifiées le 19 février 2014 aux termes desquelles il était demandé la condamnation des locataires au paiement des régularisations de charges pour les exercices 2005 à 2008, les bailleurs ont interrompu, en application de l’article 2241 du code civil, le délai de prescription de l’article 2224 du code civil,

— débouter les consorts B-D de leur moyen consistant à soutenir qu’ils ne sont pas redevables de cette régularisation de charges car brutale et déloyale,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté les bailleurs de leur demande de condamnation à payer l’arriéré de charges afférent aux exercices 2005 à 2008 inclus,

— condamner solidairement M. B et M^me D à payer à M^mes X et Y la somme de 3 166,09 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les exercices 2005 à 2008 inclus, à laquelle s’ajoute la somme de 374,22 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour ces mêmes exercices,

— débouter les consorts B-D en leur demande de nullité du commandement de payer et confirmer la décision en ce qu’elle a déclaré ce commandement valable et régulier,

— les débouter de leur demande de remise des quittances sous astreinte et confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré que cette demande n’était pas légitime compte tenu des loyers impayés,

— condamner solidairement les locataires à leur payer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les appelantes font valoir que le commandement de payer litigieux est parfaitement valide en ce qu’il respecte les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et contient un décompte libellé de manière suffisamment explicite, sans qu’il soit nécessaire d’y annexer l’ensemble des justificatifs.

Elles contestent par ailleurs la prescription retenue par le premier juge pour leur refuser le paiement de l’arriéré de charges réclamé au titre de la régularisation opérée pour les exercices 2005 à 2008.

Par conclusions du 25 novembre 2014, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, M. B et M^me D demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer et de remise de délivrance du justificatif de charges, et condamnés au paiement de la somme de 2 574,95 euros à valoir sur l’arriéré de charges locatives, statuant à nouveau, de :

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 15 juillet 2013,

— à titre subsidiaire, constater que les régularisations de charges locatives pour les exercices 2005 à 2008 appelées pour la première fois au terme de l’avis du 1^er décembre 2009 sont prescrites et dire mal fondé le commandement de payer visant pour partie ces charges locatives,

— en conséquence, débouter M^mes Z de leur demande en paiement de la somme de 3 166,09 euros ainsi que celle de 374,22 euros,

— les condamner à restituer aux locataires la somme de 2 574,95 euros réglée en exécution des causes de l’ordonnance,

— les condamner à remettre à leurs locataires les quittances de loyers et charges pour la période 2008-2013, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leur demande, M. B et M^me D font valoir que le commandement de payer est fondé sur un document pouvant être qualifié de 'brouillard informatique’ qui est incompréhensible et qu’il n’est accompagné d’aucun justificatif de charges, en particulier des relevés de la compagnie des eaux, alors qu’ils ont dénoncé à plusieurs reprises les consommations exorbitantes qui leur étaient imputées.

Ils soutiennent par ailleurs que la demande de provision au titre des régularisations de charges des exercices 2005 à 2008 est prescrite et qu’elle est injustifiée concernant les exercices ultérieurs.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

I – Sur la demande de nullité du commandement de payer

Le commandement de payer délivré le 15 juillet 2014 contient un document intitulé 'relevé de compte locataire', qui mentionne la reprise d’un solde débiteur au 31/12/2011 de 7 824,93 euros et liste à compter du 1^er janvier 2012 jusqu’au 1^er juillet 2013 des 'émissions’ chaque mois, faisant encore figurer les règlements qui ont été opérés par chèque et l’imputation de frais de relance, avec les dates correspondantes.

Outre le contenu légal du commandement dont il n’est pas allégué en l’espèce qu’il ferait défaut, la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire ne peut être poursuivie sur le fondement d’un commandement imprécis qui ne permet pas au locataire d’apprécier la nature ou le bien fondé des demandes qui lui sont adressées.

Mais un commandement délivré pour un montant supérieur à ce qui est réellement dû n’en reste pas moins valable pour la partie non contestable de la dette.

Le décompte annexé au commandement de payer est en l’espèce suffisamment précis, exception faite de la mention relative à la reprise de solde au 31/12/2011, en ce qu’il mentionne les dates d’échéances des sommes réclamées et leur montant et qu’il n’est pas démontré, ni même soutenu, que les 'émissions’ mensuelles qui y figurent ne correspondent pas aux avis d’échéance adressés aux locataires opérant une ventilation entre le loyer principal et les charges, qu’en outre chaque règlement effectué est identifié par un numéro du chèque, de sorte que les locataires, contrairement à ce qu’ils prétendent, étaient en mesure de vérifier, au moins pour partie, le bien fondé des sommes réclamées.

Il n’existe donc pas de fondement à la demande d’annulation du commandement de payer, dont la validité n’est pas sérieusement contestable sur la base du décompte annexé à partir du 1^er janvier 2012.

L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

II – Sur les régularisations de charges au titre des exercices 2005 à 2008 inclus

Le premier juge a considéré qu’en vertu de l’article 2224 du code civil et de la prescription quinquennale, il ne pouvait être réclamé des charges impayées antérieurement au mois de juillet 2008, compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, soit le 15 juillet 2013.

L’article 2224 dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon les articles 2241 et 2244 du code civil, le délai de prescription est interrompu par une citation en justice, même en référé, ou par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcé, tel un commandement.

Il importe peu que les régularisations de charges afférentes aux exercices 2005 à 2008 inclus aient été réclamées par le bailleur, pour la première fois, le 1^er décembre 2009, celui-ci ayant eu connaissance chaque année du montant des charges de copropriété permettant d’effectuer les régularisations annuelles, comme la loi lui en fait l’obligation au terme de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le point de départ de la prescription n’étant pas la date de la demande formée par le bailleur mais le jour où celui-ci a connu les faits lui permettant d’opérer la régularisation de charges et d’exercer une action en paiement.

Il n’est pas soutenu en l’espèce par les bailleresses que le mandataire de gestion du bien ne disposait pas des éléments nécessaires pour procéder annuellement aux régularisations des charges locatives relatives aux exercices concernés.

L’obligation à paiement des locataires au titre des régularisations de charges pour les années 2005 et 2006, lesquelles auraient dû intervenir au cours des années 2006 et 2007 suite à l’approbation des comptes de copropriété, se heurte dès lors à une contestation sérieuse au regard de la prescription encourue, eu égard à la date de délivrance du commandement de payer, soit le 15 juillet 2013, seul susceptible d’interrompre le délai de prescription.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de provision des bailleurs à ce titre.

Il n’en est pas de même concernant les régularisations des années 2007 et 2008 qui ne pouvaient être opérées qu’en 2008 et 2009, après approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les consorts B-D s’opposent à tout paiement en se prévalant d’une régularisation brutale des charges des exercices 2005 à 2008, constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat liant les parties, rappelant la qualité de professionnel du gestionnaire du bien, lequel disposait des éléments nécessaires pour effectuer les régularisations annuelles.

Ils ajoutent qu’ils n’ont jamais été destinataires des justificatifs de charges alors qu’ils n’ont cessé de présenter des réclamations à partir de l’année 2010 relatives aux consommations d’eau froide et d’eau chaude qui leur étaient imputées, mais sans jamais obtenir la moindre réponse.

Au titre de ces deux exercices, la demande de provision n’est cependant pas sérieusement contestable au sens de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, à la lumière des justificatifs désormais produits précisément énoncés par le premier juge et auxquels la cour se réfère expressément, sur lesquels les locataires ne formulent pas de critiques nouvelles et circonstanciées.

La circonstance selon laquelle le bailleur aurait commis une faute dans l’exécution du contrat en s’abstenant d’opérer les régularisations annuelles de charges ne constitue pas en l’état une contestation suffisamment sérieuse pour faire échec à la demande de provision.

M. B et M^me D sont donc redevables de :

— au titre de la régularisation de charges 2007, la somme de 943,46 euros, outre la taxe ordures ménagères de 112,13 euros,

— au titre de la régularisation de charges 2008, la somme de 1 088,11 euros, outre la taxe ordures ménagères de 117,67 euros.

Le premier juge ayant alloué aux bailleurs une provision partielle (un semestre) au titre de la régularisation de charges 2008, il reste dû la somme provisionnelle de 602,89 euros, à laquelle s’ajoute la régularisation de charges 2007, soit 1 055,59 euros.

M. B et M^me D seront donc condamnés solidairement à payer à M^mes X et Y la somme provisionnelle complémentaire de 1 658,48 euros, l’ordonnance étant confirmée pour le surplus au titre de la provision allouée afférente aux exercices ultérieurs, qui n’est pas spécialement critiquée par les locataires dont la contestation relative aux charges est globale.

Ils seront en conséquence déboutés de leur réclamation visant à se voir rembourser le montant de la somme de 2 574,95 euros réglée en exécution des causes de l’ordonnance déférée.

Il convient encore de confirmer l’ordonnance pour le surplus, et en particulier de rejeter la demande des locataires portant sur la remise de quittances sous astreinte sur la période de 2008 à 2013, dès lors qu’il n’est pas justifié à ce jour du paiement intégral des loyers et charges sur la période visée.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront donc déboutées de leurs prétentions à ce titre.

PAR CES MOTIFS ;

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance rendue le 30 avril 2014 en ce qu’elle a débouté M^me Z épouse X et M^me Z épouse Y de leur demande de provision afférente à la régularisation de charges à compter de l’exercice 2007 jusqu’au mois de juillet 2008,

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. B et M^me D à payer à M^me Z épouse X et M^me Z épouse Y la somme provisionnelle de 1 658,48 euros (mille six cent cinquante-huit euros et quarante-huit centimes) à valoir sur la régularisation de charges au titre des exercices 2007 et 2008 (un semestre),

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens seront laissés à la charge de M. B et de M^me D et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,