COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

13^e chambre

ARRET N°.

CONTRADICTOIRE

DU 13 OCTOBRE 2011

R.G. N° 10/08823

AFFAIRE :

SCI KABE représentée par son gérant Monsieur Z A

C/

D E

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Novembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 01

N° Section :

N° RG : 08/09331

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13-10-2011

à :

— SCP FIEVET LAFON,

— SCP BOMMART MINAULT,

— SCP GAS,

— TC NANTERRE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI KABE représentée par son gérant Monsieur Z A

XXX – XXX

représentée par la SCP FIEVET LAFON – N° du dossier 20101093

assisté de Maître Alain VALENSI, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Maître D E

XXX

représenté par la SCP BOMMART MINAULT – N° du dossier 00039865

assisté de Maître Laurent DEVAUX, avocat au barreau de PARIS

SCP FARRANDO ET LEMOINE

XXX

représentée par la SCP GAS – N° du dossier 20100959

assisté de Maître Philippe GAULTIER, avocat au barreau de PARIS

Société SELAFA MJA Es-qualité de mandataire judiciaires de la Société de Gestion et de Restauration (SGR)

XXX

représentée par la SCP GAS – N° du dossier 20100959

assisté de Maître PETRESCHI Jean-Paul, avocat au barreau de PARIS

Maître B X Es-qualité d’administrateur judiciaire de la Société de Gestion et de Restauratin (SGR)

XXX

représenté par la SCP GAS – N° du dossier 20100959

assisté de Maître FABRE Jean-Pierre, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2011, Madame Annie VAISSETTE, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean BESSE, président,

Monsieur Claude TESTUT, conseiller,

Madame Annie VAISSETTE, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Monsieur Jean-François MONASSIER

XXX, propriétaire de locaux situés XXX à Paris donnés à bail pour l’exploitation d’un café restaurant à la Société de gestion de restauration (SGR) a obtenu, par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 23 janvier 2007, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur passé le délai d’un mois à compter de l’ordonnance et sa condamnation au paiement des loyers et charges impayés outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

La société SGR a été mise en redressement puis liquidation judiciaire par jugements des 26 avril et 7 juin 2007 et ont ainsi été successivement désignés M^e X en qualité d’administrateur et la Selafa MJA comme liquidateur.

Après inventaire dressé par la SCP Farrando Lemoine, commissaire-priseur, le juge-commissaire, par ordonnance du 21 novembre 2007, a autorisé la vente de gré à gré des actifs corporels du débiteur au profit de M. Y.

Invoquant des préjudices nés du retard d’exécution de l’ordonnance de référé la privant de la possibilité de recouvrer les loyers impayés et à l’origine prétendue de la dégradation des locaux du fait de l’acquéreur des actifs mobiliers du débiteur, la SCI a assigné en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Nanterre l’ensemble des professionnels intervenus, à savoir l’huissier de justice par elle mandaté, la Selarl E I, l’administrateur judiciaire, le liquidateur judiciaire et le commissaire-priseur précités.

Par jugement du 4 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— débouté la SCI Kabe de l’ensemble de ses demandes,

— condamné cette SCI à payer à chacun des défendeurs la somme de 1 500 €uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI aux dépens.

La SCI a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe du 25 novembre 2010. Aux termes de ses dernières écritures du 12 août 2011, elle demande à la cour de :

— constater les fautes professionnelles commises par l’ensemble des professionnels précités et de dire qu’elles ont concouru ensemble aux préjudices qu’elle a subis,

— débouter les intimés de leurs appels incidents,

— condamner la Selarl E I, prise en la personne de M^e E, M^e X, la Selafa MJA et la SCP Farrando Lemoine à réparer solidairement le préjudice subi par la SCI en réglant le montant des travaux de réfection nécessaires à la remise en état du local, soit selon les évaluations d’experts, une somme égale à 155 480 €uros,

— condamner la Selarl E I au paiement des loyers dont la société SGR était redevable envers la SCI , soit un montant de 24 034, 02 €uros correspondant à la période du 1^er avril 2006 jusqu’au jugement de redressement judiciaire du 26 avril 2007,

— condamner la Selarl E I à rembourser à la SCI la somme de 3 381 €uros montant de sa facturation,

— condamner M^e X à payer l’indemnité d’occupation due après le prononcé du redressement judiciaire jusqu’à la fin de sa mission, soit la somme de 1 712, 88 €uros,

— condamner solidairement tous les intimés à payer la perte de loyers due à compter du 7 juin 2007 jusqu’au 3 janvier 2008, date de restitution des clés du local commercial, soit 13 872, 51 €uros, puis du 3 janvier 2008 au 2 septembre 2010, soit la somme de 35 567, 40 €uros,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la lettre du 14 février 2007,

— condamner chaque responsable à lui payer une somme de 6 000 €uros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais d’expertise et de procédure engagés et les dépens.

La SCI fait essentiellement valoir :

— que l’huissier mandaté pour exécuter l’ordonnance de référé du 23 janvier 2007 a laissé traîner les choses et aurait dû en particulier procéder à la saisie-vente du matériel garnissant les lieux loués lorsqu’elle l’en avait requis le 14 février 2007, de sorte que les meubles n’auraient pas été cédés dans le cadre de la liquidation judiciaire, que les locaux n’auraient pas été dégradés par l’acquéreur et que les lieux auraient été libérés en vue d’une nouvelle location ou d’une vente; elle reproche à l’huissier d’avoir privilégié la mise en oeuvre de l’expulsion alors que son mandat était de poursuivre le recouvrement en pratiquant au besoin une saisie du matériel se trouvant dans le restaurant,

— que l’administrateur judiciaire ayant connaissance de la résiliation du bail pour non paiement des loyers acquise avant le redressement judiciaire avait l’obligation, dès sa désignation, de restituer les locaux et qu’en s’abstenant de le faire, il a fait preuve de négligence fautive et a participé au préjudice subi par le bailleur, et cela même s’il n’avait qu’une mission d’assistance,

— que la faute du liquidateur judiciaire consiste dans la vente des immeubles par destination et dans la remise, via les commissaires-priseurs, des clés à l’acheteur et dans le fait de l’avoir laissé procéder à la prise de possession des meubles et des immeubles par destination sans récupération desdites clés et sans surveillance,

— qu’elle rapporte la preuve de la réalité des actes de vandalisme et que le bon état antérieur des lieux loués se déduit de l’exploitation antérieure du restaurant impliquant une conformité aux normes sanitaires et du montant du loyer, de travaux récents qu’y avaient fait réaliser la société SGR et de la présomption du bon état des lieux édictée par l’article 1731 du code civil,

— que le commissaire-priseur a commis une faute en faisant figurer dans l’inventaire les immeubles par destination (comptoir, rideau métallique, climatisation) et surtout qu’il n’aurait pas dû confier les clés à l’acquéreur et le laisser se servir seul alors qu’il lui incombait d’assister à l’enlèvement du matériel,

— que son préjudice consiste dans la perte de chance de percevoir des loyers et de vendre à des conditions moins défavorables, la moins-value enregistrée sur la vente ayant été évaluée par l’agent immobilier à 140 000 €uros, ainsi que dans les frais de réfection du local évalués entre 51 613,38 €uros et 155 580 €uros.

La Selarl E et I a conclu le 21 juillet 2011 au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement et a demandé en outre la condamnation de la SCI à lui payer une somme supplémentaire de 3 500 €uros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle a agi avec diligence et retrace le calendrier des actes d’exécution accomplis, indique que la saisie-vente ne pouvait aboutir avant la mise en redressement judiciaire et qu’elle aurait de toute façon été déficitaire; elle souligne encore que les fautes qui lui sont imputées n’ont aucun lien de causalité avec le prétendu préjudice né de la dégradation du local dont l’évaluation ne repose, selon elle, sur aucun élément probant.

M^e X, administrateur judiciaire, a conclu le 27 mai 2011 à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et, formant appel incident, demande à la cour de condamner, à ce titre, la SCI à lui payer la somme de 10 000 €uros à titre de dommages-intérêts et celle complémentaire de 3 500 €uros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu’il a été désigné avec une mission d’assistance du débiteur, que, constatant la résiliation du bail, il a saisi le tribunal 15 jours après sa nomination d’une demande de conversion du redressement judiciaire en liquidation, qu’il a tenté de rechercher un accord avec le bailleur et qu’il n’a reçu de la part de ce dernier aucune demande de restitution des locaux et qu’il ne pouvait restituer les clés avant que le tribunal ne se soit prononcé sur sa demande de conversion de la procédure, l’intérêt d’un créancier ne pouvant primer celui de tous les autres et il souligne que sa mission avait pris fin lorsqu’ont eu lieu les dégradations alléguées.

Par conclusions du 27 mai 2011, la Selafa MJA, liquidateur judiciaire, demande le rejet de l’appel et la confirmation du jugement en relevant que la seule faute qui est alléguée à son encontre consiste à lui reprocher d’avoir confié les clés au commissaire-priseur qui a accompli et rendu compte de sa mission relative à la vente forcée des meubles au juge-commissaire et elle estime qu’aucune faute prouvée en relation causale ave les dommages allégués n’est établie contre elle.

Formant appel incident, elle demande la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 5 000 €uros sur le fondement de l’article 1382 du code civil et 3 000 €uros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP Farrando et Lemoine, commissaire-priseur, par des écritures du 21 juin 2011, demande la confirmation du jugement et le paiement d’une somme supplémentaire de 4 500 €uros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise qu’elle n’a pas été chargée de la vente aux enchères des biens du débiteur qu’elle s’est bornée à inventorier et que les actifs ont été cédés de gré à gré par le liquidateur sur autorisation du juge-commissaire et elle rappelle qu’elle avait précisé dans l’inventaire les biens qui pouvaient être qualifiés d’immeubles par destination ; elle indique que les clés du local qu’elle a remises à l’acquéreur ne permettaient plus l’accès puisque le bailleur avait changé les clés et que le fait que l’acquéreur aurait ensuite forcé la serrure ne lui est pas imputable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la responsabilité de l’huissier de justice.

M^e E ayant été mandaté par la SCI, cette dernière recherche sa responsabilité sur le fondement contractuel.

Le reproche essentiel qui lui est fait est de ne pas avoir diligenté en temps utile la saisie-vente du matériel garnissant les lieux loués, d’avoir ainsi privé la SCI de la possibilité de recouvrer sa créance et d’avoir ensuite permis la vente de ce matériel dans le cadre de la liquidation judiciaire et la dégradation des lieux par l’acquéreur.

Or, comme l’ont retenu les premiers juges, par des motifs relatant avec précision la chronologie des actes signifiés par l’huissier de justice et qu’il convient d’adopter, l’huissier a agi avec diligence, a tenté de procéder à l’expulsion lorsque le délai donné par l’ordonnance de référé a été expiré mais s’est heurté au refus du représentant de la société SGR de remettre les clés et n’a obtenu le concours de la force publique qu’après la mise en redressement judiciaire.

S’agissant du prétendu retard avec lequel il aurait diligenté la procédure de saisie-vente, il convient de relever que l’huissier a été mandaté par le conseil de la SCI à cet effet par une lettre simple datée du 14 février 2007 demandant la poursuite du recouvrement des sommes dues 'en pratiquant au besoin une saisie du matériel’ et que le commandement devant obligatoirement précéder de huit jours au moins le procès-verbal de saisie a été délivré le 17 avril 2007, puis que la procédure a été interrompue par l’effet du jugement de redressement judiciaire survenu le 26 avril 2007.

Aucun retard caractérisé ne résulte de cette chronologie et, à supposer même qu’il puisse être fait grief à l’huissier de ne pas avoir délivré plus tôt le commandement avant saisie, il résulte des délais inhérents à une telle procédure tels qu’ils sont prévus par la loi du 9 juillet 1991 et le décret du 31 juillet 1992(commandement, suivi d’un délai de huit jours, procès-verbal de saisie suivi d’un délai de un mois et 15 jours avant de pouvoir effectuer la publicité de la vente aux enchères 8 jours au moins avant son intervention) qu’il n’aurait pas été possible à l’huissier de justice de parvenir à la vente effective, seule à même d’opérer le transfert de propriété des biens

du débiteur et d’échapper à la suspension des poursuites individuelles dans le délai compris entre la réception de la lettre du 14 février et l’ouverture du redressement judiciaire.

En outre, le procès-verbal d’inventaire établi par le commissaire-priseur et les évaluations qu’il contient (valeur d’exploitation de 4 915 €uros et de réalisation de 1 555 €uros) ainsi que le prix de cession de ces biens résultant de l’ordonnance du juge-commissaire (3 500 €uros) démontrent suffisamment qu’à supposer même que la saisie-vente ait pu avoir lieu, elle aurait été très vraisemblablement déficitaire, les frais induits dépassant le produit de la vente et n’aurait en tous cas pas permis à la SCI de recouvrer un montant significatif sur les sommes qui lui étaient dues.

Ainsi, aucun lien de causalité n’est établi entre la date à laquelle l’huissier a initié la procédure de saisie-vente et les préjudices invoqués par la bailleresse.

Par ailleurs, et contrairement aux allégations de la SCI, la preuve de l’existence d’un mandat par elle donné à M^e E pour surveiller l’enlèvement du mobilier par l’acquéreur n’est en rien rapportée et aucun manquement ne peut donc être imputé à l’huissier de ce chef.

Et le lien de causalité que la SCI avance entre l’absence de saisie-vente et la possibilité consécutive d’une vente dans le cadre de la liquidation judiciaire suivie de dégradations lors de l’enlèvement des biens vendus n’est pas sérieux et ne peut en tout état de cause être rattaché à une quelconque négligence de l’huissier de justice tenu d’une obligation de moyens dans l’exercice de sa mission.

La décision des premiers juges d’exclure toute responsabilité de M^e E doit donc être confirmée.

La responsabilité des autres professionnels est recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil et nécessite de la part de la SCI la preuve de leur faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

— Sur la responsabilité de l’administrateur judiciaire

M^e X, désigné avec une mission d’assistance par le jugement du 26 avril 2007 ouvrant le redressement judiciaire, a établi dès le 10 mai 2007 le bilan économique et social de l’entreprise constatant la résiliation du bail et a demandé dès cette date au tribunal de convertir la procédure en liquidation judiciaire, ce que le tribunal a fait par jugement du 7 juin 2007 mettant fin à sa mission.

Il a mis à profit ce bref délai pour tenter un rapprochement avec le bailleur afin notamment de pouvoir céder le cas échéant la licence IV dont il ignorait alors la perte et M^e X fait valoir avec pertinence qu’il ne pouvait prendre l’initiative de restituer les locaux au bailleur pendant la période d’observation et en l’absence de toute demande reçue du bailleur à cet effet, qu’il se devait de préserver les actifs subsistants en vue de leur cession dans l’intérêt collectif des créanciers qui ne pouvait être primé par celui du seul bailleur.

Aucune faute ne peut donc être imputée à l’administrateur dans l’exercice de sa mission et sa responsabilité doit être écartée.

— Sur la responsabilité du liquidateur judiciaire

La Selafa MJA est entrée en fonctions à la date du prononcé de la liquidation judiciaire le 7 juin 2007.

Elle a fait restituer les clés par le commissaire-priseur à l’huissier mandaté par le bailleur le 19 décembre 2007, date à laquelle M^e E a établi le procès-verbal d’expulsion.

Comme l’ont retenu les premiers juges et contrairement à ce que soutient le liquidateur, la vente des biens mentionnés dans l’inventaire du commissaire-priseur autorisée par le juge-commissaire le 21 novembre 2007 est une vente amiable et le commissaire-priseur n’a été désigné qu’à l’ouverture du redressement judiciaire pour dresser l’inventaire et non pour réaliser une vente aux enchères.

La mise en oeuvre de la vente relevait donc de la responsabilité du liquidateur, vendeur ès qualités, tenu de l’obligation de délivrance et qui aurait donc dû veiller à la bonne organisation matérielle de cette délivrance et de l’enlèvement des biens par l’acquéreur.

Les circonstances exactes de même que la date de l’enlèvement des biens vendus ne peuvent être déterminés avec précision au vu des pièces versées aux débats par les parties.

Il résulte d’une lettre du commissaire-priseur que ce dernier, à la demande du liquidateur, s’était déplacé avec l’acquéreur en étant muni des clés du local pour faire procéder à l’enlèvement des biens vendus mais que l’opération n’a pu alors être réalisée parce que le bailleur avait changé les serrures et que le commissaire-priseur a alors invité le cessionnaire des biens à se rapprocher de la SCI pour pouvoir accéder aux locaux, ce qui est confirmé par une lettre de M. Y du 20 janvier 2008 qui confirme à la fois un rendez-vous avec le bailleur, le fait d’avoir dû changer les serrures pour pénétrer dans les lieux et conteste en revanche toute dégradation.

Force est de constater que M. Y, le cessionnaire accusé d’avoir dégradé les locaux en procédant à l’enlèvement des biens acquis, ce qu’il conteste, n’a jamais été mis en cause par la SCI , qui avait été informée de la vente et de son contenu (y compris les immeubles par destination) et de l’enlèvement projeté comme en témoigne la lettre adressée par son huissier au commissaire-priseur le 29 novembre 2007.

Le constat du 3 décembre 2007, dressé en présence et à la requête du bailleur, établit que l’acheteur avait procédé à cette date à l’enlèvement des actifs vendus et se borne à mentionner que les vitrages extérieurs sont en bon état, la présence de volets métalliques intérieurs et de stores en toile à l’extérieur.

Un autre constat a été établi, toujours à la requête du bailleur, le 24 décembre 2007, sur lequel ce dernier se fonde exclusivement pour arguer d’actes de 'vandalisme’ perpétrés dans les lieux. Il y est relevé la présence d’une poubelle remplie de gravats, de nombreux tubes de PVC au sol démontés, que le comptoir a été démonté et descellé du mur, que le carrelage est déposé derrière le comptoir, le sol étant brut de béton, des percements apparents au niveau d’un mur, un bloc néon électrique descellé, une porte déposée, la filerie arrachée du boîtier d’alarme et la présence de tâches sur les murs et le sol.

La description précitée n’établit pas le vandalisme invoqué et, en dehors des traces liées au démontage du comptoir et de la dépose du carrelage, rendus nécessaires par l’enlèvement du comptoir qui faisait partie de la vente et des fils électriques apparents liés au démontage de l’alarme vendue, l’imputabilité des détériorations ou désordres constatés à l’acquéreur du mobilier n’est en rien établie.

Ainsi, comme l’a justement déduit le tribunal, à défaut de preuve de dégradations commises par le cessionnaire et relevant de la responsabilité du liquidateur, la faute de ce dernier ne peut être retenue.

En tout état de cause, les estimations des dommages produites ne reposent que sur un rapport non contradictoire de remise en état du 29 avril 2008 consistant en une reprise complète de l’électricité et de la hotte de cuisine du local pour 51 613 €uros sans relation avec les constatations du procès-verbal précité du 24 décembre 2007 et sur un descriptif établi par un architecte intérieur toujours non contradictoirement le 13 mars 2009 et consistant quant à lui en une remise à neuf complète du local pour 155 480 €uros.

Les préjudices dont se prévaut la SCI en relation avec l’enlèvement du mobilier ne sont en conséquence aucunement établis, ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

Les demandes formées contre le liquidateur judiciaire doivent en conséquence être rejetées.

— Sur la responsabilité du commissaire-priseur

Comme l’ont retenu les premiers juges, aucune faute ne peut lui être imputée dans la réalisation de l’inventaire puisqu’il a expressément mentionné la nature d’immeuble par destination pour le comptoir et le rideau métallique.

S’agissant de la vente, de sa consistance et des conditions pratiques de sa réalisation, la responsabilité du commissaire-priseur ne peut être engagée puisqu’il n’a pas été chargé de procéder à une vente aux enchères comme cela a déjà été relevé, la vente litigieuse étant une vente amiable.

Il ne peut davantage lui être reproché d’avoir laissé les clés qu’il détenait au repreneur et de l’avoir laissé sans surveillance puisqu’il résulte des énonciations précédentes qu’il a accompagné l’acquéreur sur place, a constaté le changement des serrures et que les clés qu’il détenait n’ouvraient plus, les a conservées et les a remises à l’huissier mandaté par le bailleur le 19 décembre 2007.

Aucune faute ne peut donc être retenue à l’encontre du commissaire-priseur.

Le jugement qui a exclu toute responsabilité des intimés et a débouté la SCI de toutes ses demandes doit en conséquence être confirmé.

— Sur les appels incidents

Faute d’établir un préjudice distinct de celui compensé par les indemnités de procédure allouées par le tribunal et celles supplémentaires qu’il convient de leur accorder en cause d’appel, M^e X et la Selafa MJA seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 novembre 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

Y ajoutant,

Déboute M^e X et la Selafa MJA de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI Kabe à payer à chacun des intimés, la Selarl D E H I, M^e X, la Selafa MJA et la SCP Farrando et Lemoine une somme de 2 000 €uros pour les frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne la SCI Kabe aux dépens et accorde aux avoués à la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement conforme aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Monsieur Jean BESSE, président et par Monsieur MONASSIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,