COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 SEPTEMBRE 2014

R.G. N° 13/07423

AFFAIRE :

XXX

C/

S M Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Août 2013 par le Tribunal d’Instance de BOULOGNE BILLANCOURT

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-13-089

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Karima SALHI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

N° SIRET : 775 708 647

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20130509

assistée de M^e Christian PAUTONNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 -

APPELANTE

****************

Madame S M Y

née le XXX à Casablanca

de nationalité Marocaine

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Karima SALHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 591 – N° du dossier SK/1107

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/014263 du 20/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Monsieur J Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Karima SALHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 591 – N° du dossier SK/1107

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/014262 du 20/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Karima SALHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 591 – N° du dossier SK/1107

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/014261 du 20/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Monsieur F Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Karima SALHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 591 – N° du dossier SK/1107

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/014260 du 20/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mai 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Véronique JACOB-DESJARDINS, Vice-Président placée,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte d’huissier du 2 janvier 2013, la société d’HLM Sogemac Habitat a assigné en justice les consorts Y afin que le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— constate la résiliation du bail de plein droit compte tenu du décès de M. N A, locataire en titre le 15 juillet 2012,

— constate que les consorts Y sont occupants sans droit ni titre et par conséquent ordonne leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef et autorise l’enlèvement et la séquestration du mobilier,

— condamne solidairement les consorts Y à payer une indemnité d’occupation égale au loyer ainsi que 1.000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, M^me Y avait indiqué au tribunal qu’elle habitait dans les lieux depuis 2009 et qu’elle s’opposait à la demande d’expulsion, estimant pouvoir bénéficier d’un transfert de bail.

Par jugement contradictoire du 21 août 2013, le tribunal d’instance de Boulogne Billancourt a :

— débouté la société Sogemac Habitat de ses demandes et constaté qu’il lui appartenait de faire application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ni à ordonner l’exécution provisoire,

— laissé la charge des dépens à la société Sogemac Habitat.

La société Sogemac Habitat a relevé appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, elle formule les demandes suivantes :

— infirmer le jugement et statuer à nouveau,

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du décès de M. A, époux de M^me H I,

— constater que M^me P Y M et MM. D, Walid et Hanza Y sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la société Sogemac Habitat à faire enlever et séquestrer les meubles garnissant les lieux,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum les mêmes à payer à la société Sogemac Habitat la somme de 6.664,57¿ au titre des indemnités d’occupation mensuelles correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi à compter du 15 juillet 2012, comptes arrêtés au mois d’avril 2014, échéance de mars 2014 inclus,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum les mêmes à payer à la société Sogemac Habitat une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi à compter du 1^er avril 2014 et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum les mêmes à payer à la société Sogemac Habitat la somme de 1.000¿ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Lafon, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts Y, intimés, dans leurs dernières conclusions, formulent les demandes suivantes :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions et, y ajoutant,

— enjoindre à la société Sogemac Habitat de procéder au transfert du bail à leur bénéfice, sous astreinte de 500¿ par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— la condamner à leur payer la somme de 4.000¿ pour chacun pour procédure abusive,

— la condamner à payer à M^e Salhi la somme de 3.700¿ HT sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner la même en tous dépens.

MOTIFS

Sur le transfert du bail

Le tribunal a estimé que les conditions d’application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 apparaissaient remplies et que le transfert de bail avait bien eu lieu. Il s’est fondé sur les déclarations de M. D Y à M^e Richard, huissier de justice, le 5 décembre 2012, il en résultait que sa mère vivait avec M. A et qu’un projet de mariage était en cours. Il s’est appuyé également sur le fait qu’une partie du loyer était payée depuis juin 2010 par M^me Y. Il a constaté par ailleurs qu’il n’existait pas d’impayé locatif. Il a en conséquence débouté le bailleur de ses demandes.

L’appelante expose que M^me Y M qui était sans domicile fixe a été recueillie par M. A et que les fils de celle-ci se sont par la suite introduits dans les lieux et s’y sont maintenus. Elle affirme qu’aucune relation sentimentale n’avait cours et que M. A a été agressé par l’un des occupants du logement. Suite à cette agression, selon le bailleur, M. A sera hospitalisé et décédera. Un fils de M. A, M. X, a écrit au bailleur pour lui affirmer que M^me Y M n’était aucunement la concubine de son père. L’appelante indique qu’elle a fait établir un constat d’huissier le 5 décembre 2012. La société Sogemac Habitat soutient que M^me Y M se contente d’affirmer qu’elle était la concubine du locataire mais qu’elle ne prouve pas de concubinage notoire. Elle fait valoir que les déclarations de M. D Y lors du constat d’huissier n’ont aucune valeur probante au motif que M. A était toujours marié.

Les consorts Y, intimés, soutiennent que M^me Y a fait la connaissance de M. A en 2009 et qu’elle s’est alors installée chez lui, ses enfants la rejoignant par la suite. Ils font valoir que M^me Y, qui réglait sa part contributive de loyer à M. A a continué à les régler directement auprès du bailleur au lendemain du décès. Les intimés indiquent que l’huissier est intervenu par surprise et que les déclarations du fils de M^me Y sont spontanées. Les intimés font remarquer que M. A était marié en Algérie et qu’il avait déjà vécu en concubinage avant de vivre avec M^me Y. Ils versent aux débats des documents aux fins de démontrer que M^me Y participait depuis 2010 aux dépenses de la vie commune et notamment au paiement du loyer et de l’électricité. Ils contestent le courrier du fils de M. A, M. Z, qui, disent-ils, ne voyait plus son père depuis dix ans. Ils protestent par ailleurs contre les accusations du bailleur selon lesquelles ils auraient maltraité M. A.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Il est établi que M^me Y vivait chez M. A depuis 2009. Une cohabitation de trois ans constitue déjà une présomption importante. Le fait que les trois enfants de M^me Y l’aient rejointe en constitue une autre. Le bailleur invoque le mariage toujours en cours de M. A mais il apparaît qu’il n’avait soulevé aucune objection lorsque M. A avait vécu dans les lieux avec une première concubine. M^me Y fournit nombre de documents démontrant qu’elle a largement participé aux dépenses communes. Il y a donc lieu de considérer que les consorts Y ont apporté des preuves largement suffisantes de l’existence d’un concubinage sans qu’il soit nécessaire de se référer aux constatations effectuées par l’huissier et qui accréditent de toutes façons la réalité du concubinage.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point et les demandes de la société Sogemac Habitat aux fins de constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’effet du décès de M. A, de constatation que les consorts Y sont occupants sans droit ni titre, d’expulsion, d’enlèvement et de séquestration des meubles, de versement d’une indemnité d’occupation, seront rejetées.

L’autorité du présent arrêt suffisant à établir les droits des consorts Y, il n’y a pas lieu, comme le demandent les intimés, d’enjoindre à la société Sogemac Habitat de procéder au transfert du bail à leur bénéfice, sous astreinte de 500¿ par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

Sur les impayés invoqués

La société Sogemac Habitat soutient en cause d’appel qu’il existe une dette de 6.664,57¿, comptes arrêtés au mois de mars 2014 après déduction du dépôt de garantie.

Les consorts Y ont soutenu à l’audience n’avoir pas reçu d’avis d’échéance correspondant à la somme réclamée et n’avoir pas eu le temps de répliquer à cet argument mais s’engagent à payer si cette demande est justifiée.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cette demande du bailleur n’a pas été formulée en première instance. Elle ne se rattache en rien à l’action engagée et a une cause entièrement différente du litige initial qui portait sur l’existence d’un transfert de bail suite au décès du locataire.

Il y a donc lieu de déclarer cette demande irrecevable.

Sur la procédure abusive

Les intimés affirment que le bailleur s’acharne à faire résilier le bail alors qu’il est en possession des preuves du concubinage et qu’il invoque à tort des maltraitances subies par le défunt. Ils en déduisent une intention malveillante de la société Sogemac Habitat et en demandent réparation.

Une action en justice peut être déclarée abusive dès lors qu’est caractérisée l’intention de nuire ou la mauvaise foi ou simplement un comportement fautif. Si discutables que soient les moyens de l’appelant, il n’y a pas lieu de les considérer comme fautifs dès lors qu’ils s’appuient sur le courrier du fils du locataire décédé et sur des arguments juridiques qui méritaient discussion.

Il y a donc lieu de rejeter la demande des intimés.

Sur les frais et dépens

Le jugement ayant été confirmé sur le fond, il le sera également en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ni à ordonner l’exécution provisoire et laissé la charge des dépens à la société Sogemac Habitat.

La société Sogemac Habitat ayant succombé dans ses demandes en cause d’appel, il y a lieu de la condamner aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

La société Sogemac Habitat ayant été condamnée aux dépens et ne bénéficiant pas de l’aide juridictionnelle, il y a lieu par ailleurs de la condamner à payer à M^e Salhi la somme de 3.700¿ HT sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— dit n’y avoir lieu à enjoindre à la société Sogemac Habitat de procéder au transfert du bail, sous astreinte,

— déclare irrecevable la demande de la société Sogemac Habitat aux fins de condamnation des consorts Y à payer à la société Sogemac Habitat la somme de 6.664,57¿ à titre des indemnités d’occupation,

— rejette l’ensemble des autres demandes de l’appelant,

— rejette la demande des intimés aux fins de condamnation de l’appelant pour procédure abusive,

— y ajoutant, condamne la société Sogemac Habitat à payer à M^e Salhi la somme de 3.700¿ HT sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— la condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,