COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 OCTOBRE 2011

R.G. N° 10/05882

AFFAIRE :

B A

…

C/

X, connue sous la marque 'CORNHILL FRANCE'

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Mai 2010 par le Tribunal d’Instance de PUTEAUX

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-10 089

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP DEBRAY CHEMIN

M^e Jean-pierre BINOCHE

M^e Jean-michel TREYNET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP DEBRAY CHEMIN – N° du dossier 10000688

Madame D E épouse A

née le XXX à DAMAS-SYRIE

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP DEBRAY CHEMIN – N° du dossier 10000688

(bénéficient d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2010/7380 du 09/12/2010 accordée par la bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Monsieur H Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

50 Avenue Jean-Jacques Rouseau

XXX

représenté par M^e Jean-Pierre BINOCHE – N° du dossier 10/479

assisté de M^e Régis FOLLIAS (avocat au barreau de VERSAILLES)

APPELANTS

****************

X, connue sous la marque 'CORNHILL FRANCE'

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Jean-Michel TREYNET – N° du dossier 19810

assistée de M^e Isabelle HUGUES (avocat au barreau de PARIS)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Septembre 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique CATRY, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Charles LONNE, Président,

Madame Patricia GRANDJEAN, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE,

Vu le jugement réputé contradictoire du tribunal d’instance de Puteaux du 26 mai 2010 qui a condamné solidairement M. B A, M^me F A et M. H Y à payer à la société X la somme de 6005,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2009, outre 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel interjeté par M. Y et ses dernières conclusions signifiées le 27 juillet 2011 aux termes desquelles il demande à la Cour de :

— dire que la clause stipulée dans son engagement de caution disposant que « Ledit engagement sera définitivement périmé, faute d’avoir été mis en jeu au plus tard douze mois après la date d’expiration ou de résiliation du bail susvisé » constitue une clause de forclusion contractuelle, constater que la société X n’a pas agi dans ce délai, la dire en conséquence forclose en son action,

— en tout état de cause, dire nul l’engagement de caution au visa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. Y à paiement, solidairement avec les époux A,

— dire que la société X devra lui restituer l’intégralité des sommes encaissées dans le cadre des poursuites engagées à son encontre sous le bénéfice de l’exécution provisoire et la condamner à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 28 juillet 2011 par les époux A qui demandent à la Cour de :

— faire injonction à X de produire l’acte introductif d’instance, annuler cet acte et le jugement déféré, pris en fraude à leurs droits,

— en conséquence, dire les demandes en paiement irrecevables comme atteintes par la prescription de 5 ans,

— infirmer le jugement et rejeter l’ensemble des demandes formées à leur encontre,

— à titre subsidiaire, leur accorder les plus larges délais de paiement ;

— condamner X à leur payer la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées le 30 août 2011 par la société X qui sollicite la confirmation du jugement, le rejet de la demande en nullité de la procédure, la constatation de ce qu’elle justifie des régularisations des charges locatives, le prononcé de la nullité de la clause de péremption de l’engagement de caution, en raison de son imprécision et de sa contrariété aux autres dispositions contractuelles énonçant que la caution est tenue jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, subsidiairement, la constatation de l’interruption de la péremption par la demande en paiement faite aux locataires le 9 mars 2009, la condamnation des intimés à 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur les demandes formées à l’encontre des époux A :

Les époux A étaient locataires depuis le 5 janvier 2005 d’un appartement de 3 pièces situé à Puteaux, XXX, moyennant un loyer mensuel de 1105 euros et une provision pour charges de 45 euros.

Ils ont quitté les lieux le 22 avril 2008, à la suite du congé pour vendre que leur ont délivré les époux Z, propriétaires.

Il leur a été réclamé à leur départ une somme de 6006,47 euros représentant les régularisations de charges qui n’avaient pas été effectuées pendant toute la durée du bail et par acte des 4 et 13 janvier 2010, la société X, subrogée dans les droits des époux Z, les a assignés en paiement devant le tribunal d’instance.

L’assignation a été délivrée à l’adresse des lieux loués qu’ils avaient quittés. Toutefois, ils ne justifient ni de ce qu’ils avaient communiqué leur nouvelle adresse aux propriétaires ou à leur gérant de biens, ni de ce que cette nouvelle adresse aurait été connue de ceux-ci ou de X, qui se serait abstenue d’y faire délivrer l’assignation.

De plus, leur nom figurait toujours sur la boîte aux lettres, comme le constate l’huissier, de sorte que l’assignation a régulièrement été déposée en son étude.

L’irrégularité de la délivrance de l’assignation introductive d’instance n’est pas établie. La demande en nullité de cet acte et du jugement subséquent est donc rejetée.

Les sommes réclamées correspondent aux régularisations annuelles de charges pour 2005, 2006, 2007 et 2008 jusqu’au départ des locataires. Ces demandes ne sont pas prescrites et sont justifiées par la production des relevés de charges annuelles auxquels est joint l’ensemble des relevés généraux de dépenses de la copropriété, le mode de répartition entre les charges récupérables et celles qui ne le sont pas étant conforme à la loi.

Les époux A sont redevables d’une somme de 6006,28 euros représentant le montant, au prorata de l’occupation pour les années 2005 et 2008, des charges régularisées et de la taxe sur les ordures ménagères (6025,46 euros), le solde impayé à février 2008 (26,41 euros), les derniers loyers impayés de mars et avril 2008 (2164,41 euros), diminué du dépôt de garantie (2210 euros). Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les époux A à payer à la société X la somme de 6005,47 euros correspondant au montant porté à la quittance subrogative.

Eu égard aux faibles ressources des époux A, bénéficiaires de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 70 % et à l’importance de la somme dont ils se retrouvent débiteurs et qu’ils auraient dû acquitter au fur et à mesure, si la régularisation avait été faite tous les ans et que l’appel de charges avait été réévalué, comme il aurait dû l’être, en fonction des charges réelles de l’année précédente, il convient de leur accorder un délai de paiement de 24 mois, en application de l’article 1244-1 du code civil.

La somme due sera réglée en 24 mensualités de 250 euros chacune, le 5 de chaque mois, le solde étant versé le 24^e mois.

Sur les demandes formées à l’encontre de M. Y :

Le 5 janvier 2005, M. Y s’est porté caution solidaire du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et de tous intérêts et indemnités pouvant être dus par les locataires, à concurrence d’une somme de 43.200 euros. L’engagement de caution a été consenti pour toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements ou reconductions jusqu’à l’extinction des obligations des locataires, sans pouvoir dépasser la durée du bail renouvelé ou reconduit deux fois.

Il a été en outre prévu que l’engagement de caution, qui peut être mis en jeu par tout moyen à la convenance du bailleur ou de son mandataire, sera périmé, faute d’avoir été mis en jeu au plus tard douze mois après la date d’expiration ou de résiliation du bail.

La 1^re mise en jeu du cautionnement résulte de la lettre recommandée adressée le 8 juin 2009 par la société X. Elle est donc postérieure à l’expiration du délai de péremption d’un an ayant commencé à courir à compter de la date d’effet du congé le 5 janvier 2008.

Cette clause de péremption, qui s’analyse en une clause de forclusion conventionnelle, n’a pas pour seul effet de préciser le délai à l’intérieur duquel l’exécution de l’engagement de caution doit être recherché. Il a également pour effet de limiter l’étendue de l’engagement pris par la caution puisque, le compte individuel de charges pour l’année 2008 n’ayant été adressé que le 26 octobre 2009 aux propriétaires, la caution ne pouvait être mise en jeu au titre de la régularisation des charges dues par les locataires pour leur occupation de janvier à avril 2008 avant fin octobre 2009, et qu’à cette date, le délai de forclusion était déjà expiré.

Quoiqu’il en soit, la caution n’a pas reproduit manuscritement à son engagement l’alinéa 3 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel lorsque le cautionnement d’obligation résultant d’un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, et la résiliation prend effet au terme du contrat qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation, en méconnaissance des dispositions du dernier alinéa de ce texte, prescrites à peine de nullité de l’engagement de caution, indépendamment du caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement.

L’engagement de caution doit donc être annulé.

La société X sera déboutée en conséquence de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. Y.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société X. Celle-ci sera condamnée à payer une somme de 1000 euros à M. Y.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

REJETTE la demande en annulation de l’assignation introductive d’instance et des actes de procédure et jugement subséquents formée par les époux A ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’égard des époux A ;

Y ajoutant,

DIT que les époux A pourront s’acquitter de la somme de 6005,47 euros en 24 mensualités de 250 euros chacune, le solde à la 24^e mensualité, le 5 de chaque mois, la 1^re mensualité devant être réglée à partir du 2^e mois suivant la signification du présent arrêt ;

DIT qu’à defaut de réglement d’une seule mensualité, le solde dû sera immédiatement exigible ;

DECLARE nul l’engagement de caution souscrit par M. Y ;

En conséquence,

INFIRME le jugement déféré du chef de ses dispositions condamnant M. Y à payer à la société X les sommes de 6005,47 euros au titre de l’engagement de caution et de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes en paiement formées contre M. Y ;

CONDAMNE la société X à payer une somme de 1000 euros à M. Y en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE les époux A in solidum aux dépens d’appel et admet M^es TREYNET et BINOCHE, avoués, au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,