COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 22 NOVEMBRE 2016

N° 2016/ 547

Rôle N° 15/20147

SCI DIMAR

C/

X Y

Z A

Grosse délivrée

le :

à :

M^e B C

M^e D E

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 06
Août 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-10-2779.

APPELANTE

SCI DIMAR, demeurant XXX ST
CYR SUR MER

représentée par M^e D
E, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par observations

INTIMES

Monsieur X Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/5082 du 06/06/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de
AIX-EN-PROVENCE)

né le XXX à XXX, demeurant XXX
SAINT CYR

représenté par M^e B
C, avocat au barreau de
TOULON

Monsieur Z A

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/5081 du 06/06/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de
AIX-EN-PROVENCE)

né le XXX à XXX, demeurant XXX
SAINT CYR

représenté par M^e B
C, avocat au barreau de
TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Octobre 2016 en audience publique devant la Cour composée de :

M^me F G, Présidente

Madame H I, Conseillère,

Madame J K, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha
BARBE.

Les dossiers de l’appelant et de l’intimé n’ont pas été déposés dans les délais de l’article 912 du code de procédure civile mais à l’audience.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2016.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22
Novembre 2016,

Signé par M^me F G, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Un contrat de location de locaux vacants non meublés a été conclu entre Madame L (puis Madame M) et la SCI Dimar en date du 26 février 1992, concernant une bastide sise à
Saint-Cyr sur Mer composée de cinq appartements ; ce contrat prévoyait un faible loyer en contrepartie de l’exécution de travaux de remise en état incombant au preneur, la SCI Dimar, laquelle était toutefois autorisée à sous-louer afin de financer lesdits travaux et de réaliser un bénéfice.

Par acte sous seing privé du 1^er février 2006, la
SCI Dimar a consenti un contrat de sous-location à Madame Y portant sur l’un des appartements sis à Saint Cyr sur Mer, de 61 m2 avec jardin et parking pour un loyer mensuel de 427 euros.

Madame Y n’a plus versé son loyer de mars 2008 à octobre 2008 ainsi que janvier et février 2009.

La SCI Dimar a adressé plusieurs courriers de relance ainsi qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui sont restés infructueux.

Par exploit en date du 24 juin 2010, la SCI Dimar a assigné Madame Y en paiement de l’arriéré locatif et aux fins de voir constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion de Madame Y et fixer une indemnité d’occupation.

Madame Y a fait intervenir à l’instance Monsieur A, occupant des lieux loués.

Par jugement en date du 6 août 2015, le tribunal d’instance de Toulon, a :

— rejeté la fin de non recevoir des conclusions de Madame Y et de Monsieur A.

— rejeté la fin de non recevoir des demandes présentées par Madame Y tirée du défaut de qualité à agir,

— constaté l’irrecevabilité des demandes de Monsieur A faute de qualité à agir,

— rejeté l’ensemble des demandes présentés par la SCI Dimar à l’encontre de Madame Y,

— condamné la SCI Dimar à payer à Madame Y la somme de 9 531,71 euros en réparation de l’ensemble de ses préjudices.

La SCI Dimar a interjeté appel le 14 novembre 2015.

Par conclusions en date du 12 février 2016 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI Dimar conclut in limine litis à la fin de non recevoir des demandes de Madame Y en raison de l’autorité de la chose jugée, les demandes dont il est fait appel ayant déjà été présentées dans une instance dont l’arrêt est définitif ; sur le fond, la SCI Dimar sollicite l’arriéré de loyers d’un montant de 4 774,20 euros outre 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, la résiliation du bail, la fixation de l’indemnité d’occupation et conclut au débouté de Madame Y de toutes ses demandes.

Par conclusions en date du 25 mai 2016 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, les locataires concluent à la recevabilité de leurs conclusions, indiquent qu’ils ont qualité à agir à la procédure, que la résilation du bail a déjà eu lieu le 16 février 2012, qu’ils ont toujours versé leurs loyers et ne doivent pas être concernés par d’éventuels problèmes internes entre les associés de la
SCI Dimar ; reconventionnellement, les locataires se plaignent de graves manquements dans la réalisation des travaux de réfection et sollicitent la confirmation pure et simple du jugement.

SUR QUOI :

Attendu qu’il convient de noter que la SCI Dimar ne soulève plus en cause d’appel, l’irrecevabilité des conclusions ni le défaut de qualité à agir des locataires ; que toute argumentation de ce chef est inutile.

Sur l’autorité de la chose jugée :

Attendu qu’in limine litis, la SCI Dimar conclut à l’infirmation du jugement du 6 août 2015 en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir en raison de l’autorité de la chose jugée concernant les demandes de Madame Y.

Que la SCI Dimar soutient que Madame Y et Monsieur A avaient présenté les mêmes demandes en réparations de leur prétendu préjudice dans une précédente instance de tierce

opposition sur un arrêt de la cour d’appel d’Aix en
Provence du 2 octobre 2014.

Mais attendu que c’est à juste titre que le jugement dont appel précise que ledit arrêt statuait sur une demande de différents locataires, dont Madame Y et Monsieur A, en octroi de délais de paiement pour quitter les lieux et se reloger.

Que la Cour constatant que les locataires ne justifiaient d’aucune assignation ni d’une requête conjointe à fin de tierce opposition, a déclaré irrecevable la tierce opposition à l’encontre de l’arrêt du 21 mars 2013 ; qu’ainsi la Cour n’a nullement statué sur une quelconque demande indemnitaire de la part de Madame Y et de Monsieur A à l’encontre de la SCI Dimar ;
que ceux-ci n’étaient pas partie au litige tranché par la Cour le 21 mars 2013.

Qu’en aucun cas, il ne peut être opposé l’autorité de la chose jugée ; que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes de la SCI Dimar :

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

'Attendu que la SCI Dimar demande le paiement des loyers de mars à octobre 2008 et de janvier à février 2009 soit 4 391,70 euros et des charges locatives de 152,97 euros pour charges de vidanges et 229,53 euros pour l’eau, ces charges correspondant à une période antérieure au 18 avril 2009, date du courrier de mise en demeure adressé à Madame Y.

Attendu que concernant les diverses charges réclamées par la SCI Dimar à ses locataires, l’ on ignore à quoi les sommes réclamées correspondent ; qu’aucun justificatif n’est fourni, mises à part les factures que la SCI Dimar a elle-même établi sans précision.

Que concernant les loyers, il est établi au dossier que la SCI Dimar a changé trois fois de gérant et de siège social pendant la période recouvrant celle des demandes de loyers.

Attendu que les locataires ont continué d’envoyer leur paiement conformément aux instructions reçues par courrier en date du 27 février 2008, leur indiquant la nouvelle adresse à laquelle ils ont envoyé leur loyers.

Attendu que les locataires produisent au dossier les quittances de loyers pour la période litigieuse, comportant le tampon de la SCI Dimar.

Que cette dernière ne peut soutenir qu’il s’agirait de faux, sans d’ailleurs solliciter une quelconque expertise en la matière ; que les locataires ne peuvent être responsables du fait que les associés de la
SCI Dimar ne s’entendent pas et qu’il y ait eu différents gérants qui se sont succédés durant la période litigieuse ; qu’il ne peut être valablement conclu à la mauvaise foi des locataires qui disposent de quittances de loyers établissant qu’ils ont régulièrement payé leur loyer.

Que c’est à bon droit que le premier juge a débouté la SCI Dimar de sa demande en l’espèce.

' Attendu par ailleurs que la SCI Dimar sollicite la condamnation des locataires pour la période postérieure au 1^er juin 2013.

Attendu que l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 21 mars 2013 a confirmé le jugement du tribunal d’instance de Toulon en date du 16 février 2012 en ce qu’il a notamment prononcé la résiliation du bail de la SCI Dimar.

Que cette dernière, n’ayant pas formé de pourvoi en cassation, la décision est devenue définitive.

Attendu qu’à partir du 1^er juin 2013, la SCI Dimar n’avait plus qualité à agir puisqu’elle était devenue sans droit ni titre ; que postérieurement à cette date, les locataires restaient tenus d’une indemnité d’occupation mais seulement à l’égard de Madame M, propriétaire principale des appartements loués.

Que la SCI Dimar devra en conséquence rembourser aux locataires les indemnités versées de mars 2012 au mois de mai 2013.

Que le jugement querellé sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame Y :

Attendu que Madame Y se plaint depuis de nombreuses années des manquements de la SCI
Dimar dans la réalisation des travaux de réfection de l’habitation.

Qu’un constat d’huissier a été dressé le 19 avril 2010 afin de faire constater les désordres affectant l’habitation.

Attendu que d’ailleurs, Madame M venant aux droits de Madame L s’est également plainte du comportement de la SCI Dimar ; que si Madame M a obtenu la résiliation du bail de la
SCI
Dimar, c’est en raison des fautes commises par la SCI dans son absence de réalisation des travaux ;
que c’est cette défaillance de la SCI Dimar qui a été sanctionnée par le jugement en date du 16 février 2012 confirmé par arrêt de la présente
Cour du 21 mars 2013.

Que le fait que Madame Y ait effectué elle-même certaines améliorations ne prouve nullement qu’il avait été convenu qu’elle se substitue au bailleur.

Attendu que le rapport d’expertise de Monsieur N déposé le 19 juillet 2013 faisait état d’infiltrations au niveau de plusieurs pièces, de défaut de ventilation du logement, d’une pièce dépourvue d’ouverture sur l’extérieur et d’une arrivée électrique dans la salle de bain ne respectant les normes.

Que l’expert note également que le 'couvert’ n’est pas assuré de manière satisfaisante et que le gros-oeuvre ne protège pas l’ensemble des locaux contre les eaux de ruissellement et que la ventilation ne permet pas un renouvellement d’air adapté aux besoin d’une occupation normale du logement.

Attendu enfin que l’expert constate que dans le contrat principal de location conclu entre Madame L et la SCI Dimar, cette dernière avait à sa charge la remise en état du second-oeuvre, la peinture, l’electricité, plomberie, maçonnerie, ainsi que les travaux importants tels la toiture, l’isolation, la mise en conformité de l’électricité, des menuiseries….

Attendu que la SCI Dimar ne peut sérieusement demander à ce que ledit rapport soit écarté de l’analyse en soutenant que le lien entre les parties avait postérieurement cessé.

Attendu que la SCI Dimar qui était tenue de remplir ses obligations, concernant les réparations, n’a pas tenu ses engagements et ne peut faire supporter à sa sous-locataire Madame Y, ces derniers.

Attendu que le tribunal a fait une juste appréciation des préjudices subis par Madame Y.

Attendu qu’il résulte de ce qui précède qu’il convient de confirmer le jugement du tribunal d’instance de Toulon en date du 6 août 2015 en toutes ses dispositions.

Attendu qu’il convient de condamner la SCI Dimar à verser la somme de 1 500 euros à Madame Y en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Attendu que les dépens en cause d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile seront supportés par la SCI Dimar.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Toulon en date du 6 août 2015 en toutes ses dispositions.

Condamne la SCI Dimar à verser la somme de 1 500 euros à Madame Y en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Dit que les dépens en cause d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile seront supportés par la SCI Dimar.

LA GREFFIÈRE, LA
PRÉSIDENTE,