COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre section 2

XXX

ARRET N° Code nac : 30Z

contradictoire

DU 23 JUIN 2011

R.G. N° 10/03198

AFFAIRE :

S.A.S. X OFFICE FRANCAIS INTER-ENTREPRISES

C/

S.A.R.L. AU CHIEN QUI FUME

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2010 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° Section :

N° RG : 08/7972

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP FIEVET LAFON

M^e Jean-pierre BINOCHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. X OFFICE FRANCAIS INTER-ENTREPRISES, XXX ayant son siège XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP FIEVET LAFON, avoués – N° du dossier 20100402

Rep/assistant : la SCP REBUT DELANOE – BOULLOT GAST, avocats au barreau de PARIS.

APPELANTE

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S.A.R.L. AU CHIEN QUI FUME RCS VERSAILLES 348 539 826 ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Jean-pierre BINOCHE, avoué – N° du dossier 278/10

Rep/assistant : M^e Céline DARREAU, avocat au barreau de PARIS (W.11)

INTIMEE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mai 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Albert MARON, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Albert MARON, Président, (rédacteur)

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte du 16 septembre 1988 renouvelé le 17 juillet 1996, la société AU CHIEN QUI FUME a pris à bail des locaux commerciaux sis XXX et XXX à XXX.

Par courrier du 7 novembre 2007, la société FONCIÈRE DE TRANSACTIONS ET DE GESTION (ci-après FTG), mandataire du bailleur, la société OFFICE FRANÇAIS INTER-ENTREPRISES (ci-après X), a adressé à la société AU CHIEN QUI FUME un appel de régularisation des charges au titre des années 2004, 2005 et 2006 pour un total de 18 673,27 €, soit un solde de 12 193,27 €.

Par courrier du 4 décembre 2007, la société locataire réglait une somme de 6 386,85 € et sollicité de son bailleur les justificatifs de répartition des charges.

Par commandement du 17 janvier 2008, visant la clause résolutoire, la société X a sommé sa locataire de régler la somme de 6 424,34 € que cette dernière à payer le 18 février 2008.

Recevant un nouvel appel de régularisation au titre des charges pour 2007, d’un montant de 8 148,61 euros, dont elle contestait le bien fondé, la société AU CHIEN QUI FUME a assigné, par acte d’huissier du 1^er septembre 2008, la société X, aux fins de demander au tribunal de grande instance de Versailles de condamner cette dernière à lui rembourser les sommes indûment perçues au titre des charges pour les années 2004, 2005 et 2006, soit un total de 6 424,34 €, en principal et accessoires, outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008 et les sommes indûment perçues au titre des charges 2007, soit la somme de 1 876 €, ainsi que 10 000 € de dommages et intérêts pour recours abusif au jeu de la clause résolutoire du contrat de bail, de 'dire le jugement à venir également valable pour l’avenir', et de la condamner et à lui régler la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle exposait qu’elle avait été contrainte de régler des sommes correspondant aux charges de copropriété qui devaient rester à la charge du bailleur et en demandait le remboursement. Elle observait que le bailleur s’était abstenu de produire les justificatifs relatifs à la ventilation et au montant des charges dues.

Elle estimait abusif le recours du bailleur à la clause résolutoire de manière infondée.

Par dernières conclusions du 18 novembre 2009, la société X demande au Tribunal de :

— débouter la société AU CHIEN QUI FUME de toutes ses demandes,

— subsidiairement, exclure des charges récupérables pour les exercices 2005, 2006 et 2007, les frais de procédure, honoraires des avocats et des huissiers.

— en tout état de cause, condamner la société AU CHIEN QUI FUME aux dépens dont distraction et à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que la locataire refuse systématiquement de régler ses charges, ce qui l’oblige à faire délivrer des commandements.

Elle estime que la demanderesse est tenue, aux termes du bail, de lui rembourser les charges de copropriété.

Elle fait valoir l’attitude abusive de la société AU CHIEN QUI FUME.

Par le jugement déféré, en date du 11 mars 2010, le tribunal de grande instance de VERSAILLES a condamné X à restituer au CHIEN QUI FUME les sommes de 6 424,34 € et de 1 876,12 € et à lui payer 2 000 € de dommages intérêts ainsi que 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

X a interjeté appel de cette décision.

SUR CE LA COUR

Vu l’article 455 du code de procédure civile et les conclusions des parties en dates des 3 février 2011 pour X et 14 février 2011 pour AU CHIEN QUI FUME,

Attendu qu’X fait valoir qu’aux termes du bail, le preneur est tenu de rembourser au bailleur « sa participation dans (sic) les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage et des prestations de la maison comprenant notamment les salaires de gardiennage et d’entretien et des charges y afférentes, le tout dans la proportion fixée pour chaque lot par le règlement de copropriété de l’immeuble et ce par quarts avec chaque terme de loyers »; qu’il ajoute que le bail prévoit que le bailleur aura « à sa charge les grosses réparations énumérées par l’article 606 du Code (sic) Civil (sic) ainsi que le ravalement des parties extérieures des locaux loués à l’exception des peintures et enduits superficiels qui devront être supportés par le preneur »; qu’il en déduit que le bail prévoit un loyer net de charges pour le bailleur à l’exception des grosses réparations qui demeurent à sa charge et souligne que le preneur doit supporter toutes les « prestations de la maison » dont il bénéficie, lesquelles correspondent en réalité aux charges de copropriété; qu’il précise, s’agissant des travaux de poutraison, que ceux-ci correspondent seulement en un traitement du bois existant et en un renforcement du solivage et qu’il ne s’agit, dès lors, pas de travaux visés à l’article 606 du code civil;

Attendu qu’X, qui précise qu’elle produit aux débats tous les justificatifs des charges dont elle a demandé paiement à AU CHIEN QUI FUME, fait encore valoir qu’AU CHIEN QUI FUME ne saurait soutenir la position qu’elle prend devant la cour, dès lors que celel-ci est contraire au jugement du 9 mai 2007 qu’elle n’a jamais contesté et qui est, dès lors, devenu définitif;

Attendu qu’AU CHIEN QUI FUME estime quant à elle qu’en l’absence d’une clause particulière, les charges de copropriété ne sont pas récupérables sur le locataire; qu’en l’espèce les points 16 et 18 des charges et conditions stipulent que le preneur doit rembourser au bailleur « sa participation dans (sic) les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage et des prestations de la maison comprenant notamment les salaires de gardiennage et d’entretien et des charges y afférentes » mais à aucun moment les charges de copropriété; qu’elle ajoute que la bailleur ne fait aucune ventilation des charges dues par la locataire et de leur montant;

Attendu que le jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES en date du 9 mai 2007 dont se prévaut X, certes rendu entre les mêmes parties, est afférent à des charges relatives aux années 2002 et 2003; que la présente instance est relative à des charges qui concernent les années 2004, 2005, 2006 et 2007; que cette décision, qui (outre un articulat sans rapport avec la présente instance) se borne dans son dispositif à faire droit partiellement à la demande de restitution, ne saurait faire obstacle à la présente demande;

Attendu que le contrat de bail prévoit, sous la rubrique « CHARGES ET CONDITIONS », sous le point 16, que le preneur s’oblige à rembourser au bailleur « sa participation dans (sic) les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage et des prestations de la maison comprenant notamment les salaires de gardiennage et d’entretien et des charges y afférentes »;

Attendu que l’énumération des prestations de la maison, à savoir « les salaires de gardiennage et d’entretien et des charges y afférentes » qui figure au contrat étant précédée de l’adverbe « notamment » ne saurait être limitative;

Attendu que, contrairement aux allégations d’X, le bail prévoit le remboursement par le preneur non des charges de copropriété -terme juridique usuel, qui a un sens précis-, ni celui de « toutes les autres charges se rapportant à l’immeuble », mais celui des seules « prestations de la maison »; que le juge ne saurait, dès lors, sans dénaturation de la convention des parties substituer aux termes qu’elles ont choisi d’autres termes qui ont un sens différent;

Attendu que, parmi les charges de copropriété, les « prestations de la maison » doivent s’entendre de celles qui présentent un intérêt direct pour le lot concerné et ses modalités de jouissance, concerneraient-elles les parties communes; qu’en revanche, les charges de copropriété qui ne concernent pas la jouissance des parties communes ou celles qui concerneraient la jouissance des parties communes d’un bâtiment auquel le preneur n’aurait pas accès ne sauraient être concernées par les termes employés au contrat;

Attendu dans ces conditions que le bailleur n’est pas fondé à réclamer à son locataire remboursement des cotisations d’assurance multirisque de l’immeuble qui ne constituent pas des 'prestations de la maison’ dès lors qu’elles bénéficiaient pas au locataire; que s’agissant des assurances dommage-ouvrage ne bénéficiant non plus d’aucune façon, au locataire, le remboursement des cotisations qui les concernent ne saurait lui être demandé; qu’il en est de même des frais de gestion administrative et des honoraires du syndic, ces charges ne correspondant à aucune prestation dont bénéficierait le preneur, mais étant seulement afférentes à la gestion de la copropriété au bénéfice du seul bailleur copropriétaire; qu’il en est encore de même des frais de procédure et honoraires des avocats et huissiers, dès lors qu’ils ne concernent pas -ce qui n’est pas allégué en l’espèce- des procédures ou actes diligentés à l’encontre du preneur; qu’enfin, il apparaît que les « travaux de poutraison » concernent la « restructuration du plancher haut de la partie sur rue du salon de coiffure au Rdc de l’immeuble »; que ces travaux ne sauraient, dès lors, entrer dans la définition des « prestations de la maison »;

Attendu, s’agissant de ce dernier poste, qu’il ne saurait, non plus, être mis à la charge du preneur sur le fondement de la clause du bail selon laquelle le bailleur « aura à sa charge les grosses réparations énumérées par l’article 606 du Code (sic) Civil (sic) ainsi que le ravalement des parties extérieures des locaux loués à l’exception des peintures et enduits superficiels qui devront être supportés par le preneur » dès lors que cette stipulation, formulée distinctement de celle, précédemment examinée, qui concerne celles des charges de copropriété qui sont afférentes aux « prestations de la maison », concerne non les travaux qui sont effectués par la copropriété, mais ceux qui, afférents à la partie privative qui fait l’objet du bail, le sont par le copropriétaire lui même ou par son locataire;

Attendu dans ces conditions qu’il y a lieu, pour ces motifs substitués à ceux du premier juge, de confirmer la décision déférée;

Attendu qu’AU CHIEN QUI FUME demande confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a condamné X à lui payer des dommages intérêts pour avoir, abusivement, délivré un commandement visant la clause résolutoire mais de les porter à la somme de 10 000 €;

Attendu cependant que la rédaction ambigüe de la clause du bail relative aux « CHARGES ET CONDITIONS » de celui-ci justifiait que la bailleur pût en avoir une interprétation -fût-elle erronée- qui lui était favorable; que dès lors, le commandement visant la clause résolutoire qu’il a délivré, à tort, ne l’a cependant pas été abusivement;

Attendu que l’équité conduit à condamnation d’X à payer à AU CHIEN QUI FUME la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles d’appel;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme, pour les motifs qui précèdent, le jugement déféré, sauf en ce qu’il a prononcé condamnation à des dommages intérêts pour commandement abusif et déboute X de ses demandes,

Déboute AU CHIEN QUI FUME de sa demande de dommages intérêts pour commandement abusif,

Condamne X à payer à AU CHIEN QUI FUME la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles exposés en appel,

La condamne aux dépens,

Admet M^e BINOCHE, avoué, au bénéfice des dispositons de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,