COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

CT

Code nac : 30F

12^e chambre section 1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2011

R.G. N° 10/00926

AFFAIRE :

B Y

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 24 Décembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 07

N° Section : B

N° RG : 08/11673

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— SCP FIEVET LAFON

— SCP BOMMART MINAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP FIEVET LAFON – avoués N° du dossier 2900130

plaidant par M^e Bruno BARILLON (avocat au barreau de PARIS)

APPELANT

****************

XXX

ayant son siège XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

concluant par la SCP BOMMART MINAULT – avoués N° du dossier 00038047

plaidant par M^e Jean-Marie MOYSE (avocat au barreau de PARIS)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Claude TESTUT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président

M^me Marie-Hélène POINSEAUX, Conseiller

M. Claude TESTUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Par un jugement du 24 décembre 2009 le tribunal de grande instance de Nanterre a :

* constaté que le fonds de boulangerie exploité dans les locaux appartenant à la SAS Gadea Restaura avait disparu lors de la restitution des locaux en état brut le 17 octobre 2005, par l’effet de l’enlèvement par les époux Y-E de tous les matériels et équipements,

* fixé le montant total de l’indemnité d’éviction revenant à M. Y, venant aux droits de son ex-épouse M^me D E, à la somme de 134.000 euros, montant de la valeur du droit au bail,

* condamné M. Y à rembourser à la société Gadea Restaura la somme de 67.000 euros avec intérêts au taux légal depuis le 7 décembre 2006, date du paiement par cette société de la provision de 200.000 euros à laquelle elle avait été condamnée,

* rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

* ordonné l’exécution provisoire du jugement,

* fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise partagés par moitié entre les deux parties.

M. Y a interjeté appel à l’encontre de cette décision le 5 février 2010.

Dans ses dernières écritures en date du 10 janvier 2011, M. Y demande à la cour de :

* réformer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris,

* fixer le montant de l’indemnité d’éviction correspondant à la perte du fonds de commerce à la somme de 615.500 euros, outre les frais de déménagement et les frais de licenciement,

* condamner la société Gadea Restaura à lui payer, outre les frais de déménagement et les frais de licenciement au réel, la somme de 481.500 euros au titre du solde de l’indemnité d’éviction qui lui est due, somme assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 30 octobre 2005, date d’effet du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction,

* à titre subsidiaire, fixer le montant de l’indemnité d’éviction correspondant à la perte du fonds de commerce à la somme de 423.000 €, outre les frais de déménagement et les frais de licenciement,

* condamner la société Gadea Restaura à lui payer, outre les frais de déménagement et les frais de licenciement au réel, la somme de 347.500 euros correspondant au solde de l’indemnité d’éviction qui lui est dû (423.000 euros – 134.000 euros) somme assortie de l’intérêt légal à compter du 30 octobre 2005,

* fixer sinon le montant de l’indemnité correspondant à la valeur du droit au bail à la somme de 281.000 euros, outre les frais de déménagement et les frais de licenciement,

* condamner la société Gadea Restaura à lui payer, outre les frais de déménagement et les frais de licenciement au réel, la somme de 147.000 euros correspondant au solde de l’indemnité d’éviction qui est dû (281.000 euros – 134.000 euros), somme assortie de l’intérêt légal à compter du 30 octobre 2005,

* condamner la société Gadea Restaura à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Dans ses dernières écritures en date du 25 janvier 2011, la société Gadea Restaura demande à la cour de :

* déclarer les époux Y mal fondés en leur appel,

* dire que les époux Y, en emportant avec eux la totalité du mobilier et des équipements de leur fonds de commerce, en vandalisant les lieux loués, ont fait disparaître le fonds de commerce qu’ils exploitaient et lui ont retiré toute valeur marchande,

* fixer l’indemnité d’éviction due à M. Y sur la valeur de son droit au bail, soit la somme de 134.000 euros,

* condamner M. Y à lui rembourser l’excédent de provision qu’il a reçu par différence entre ce qu’il a touché 201.847,71 euros et le montant de l’indemnité d’éviction 134.000 euros, soit la somme de 67.847,71 euros, et ceci avec intérêts de droit à compter de la date du versement, soit le 7 décembre 2006,

* fixer l’indemnité d’éviction après reconstitution des immobilisations emportées à la somme de 213.790 euros.

* condamner les époux Y à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Considérant qu’il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties pour un exposé complet des faits et de la procédure,

qu’il convient toutefois de rappeler que :

* le 2 janvier 2003, les époux Y ont acquis un fonds de commerce de boulangerie’pâtisserie, exploité dans des locaux situés à Boulogne-Billancourt et donnés à bail, pour une période de 9 ans à compter du 1^er avril 1996, par la société Gadea venant aux droits de la société France Mutualiste,

*par exploit du 22 avril 2005, la société Gadea a fait délivrer aux époux Y un congé comportant refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, à effet au 30 octobre 2005;

Considérant qu’après avoir restitué les clés des locaux concernés, le 17 octobre 2005, les époux Y ont assigné le 27 octobre 2005 la société Gadea en référé, aux fins de voir désigner un expert chargé de procéder à l’évaluation de l’indemnité d’éviction, et condamner la société Gadea à payer, à titre provisionnel la somme de 230.000 euros;

que M. X a été désigné en qualité d’expert et la société Gadea condamnée à verser aux époux Y la somme provisionnelle de 200.000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction;

sur la valeur du fonds de commerce

Considérant que le rapport d’expertise, déposé le 18 janvier 2008, conclut à :

— une valeur du fonds de commerce de 364.000 euros, comprenant des frais accessoires à hauteur de 4.000 euros, sur la base du chiffre d’affaires moyen HT affecté d’un coefficient de 80%

— une valeur du droit au bail arrondie à 130.000 euros, obtenue par la méthode dite du différentiel de loyer, à partir d’une valeur locative totale de 56.880 euros (32.880 euros pour la partie commerciale et 24.000 euros pour la partie habitation);

Considérant que M. Y établit à la somme de 615.000 euros, la valeur du fonds de commerce en retenant que:

— celui-ci a été acquis en janvier 2003 , moyennant un prix de cession hors frais et hors droits de 435.000 euros ,

— le chiffre d’affaires moyen du fonds de commerce réalisé au cours des années 2003, 2004 et 2005, était de 450 000 euros,

— la valeur du fonds de commerce a été évaluée à la somme de 477.180 euros par M. A, expert judiciaire, dans sa consultation du 14 octobre 2005,

— le jugement de divorce prononcé le 12 janvier 2006 a retenu comme valeur du fonds de commerce la somme de 450.000 euros.

qu’il conteste le taux de 80% appliqué par M. X, estimant qu’un pourcentage compris entre 120 et 130% du chiffres d’affaires correspond aux barèmes de la profession et à l’évolution récente de la jurisprudence, s’agissant d’une boulangerie pâtisserie qui réalise un chiffre d’affaires moyen de 450.000 euros, installée dans une zone de chalandises à fort pouvoir d’achat, dans un quartier extrêmement commerçant de Boulogne Billancourt;

Considérant cependant que M. Y retient dans ses propres écritures qu’un expert près la cour d’appel de Paris cite dans un article récent 11 décisions topiques entre juin 1995 et 2008, dont les quatre les plus élevées s’étalent de 90% à 98%, avec un maximum de 120%; qu’il reste muet sur les 7 autres, nécessairement inférieures,

qu’au surplus l’évaluation non judiciaire proposée par l’expert M. Z mandé par M. Y retient, pour la même méthode d’évaluation, un taux de 88%,

que la cour ne peut qu’en déduire que le taux de 80% appliqué par M. X est un ordre de grandeur cohérent au regard des autres investigations que l’expert a pu conduire,

Considérant que l’expert M. X a retenu, sans être contredit, un chiffre d’affaires moyen de 448.835 euros dans la période considérée; qu’il en résulte une valeur du fonds de commerce de 360.000 euros,

Considérant qu’il importe peu que, dans le cadre du divorce entre M. Y et son épouse, cette valeur du fonds de commerce ait été fixée à la somme de 450.000 euros pour les besoins de la liquidation du régime matrimonial, convention inopposable à la société Gadea;

sur l’indemnité d’éviction

Considérant que le 22 juillet 2008, M. Y a fait assigner la société Gadea aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 569.000 euros et condamner cette dernière à lui payer la somme de 369.000 euros à titre de solde;

Considérant que M. Y soutient que le premier juge:

— aurait opéré une confusion entre le montant de l’indemnité d’éviction, qui s’évalue à la date du départ du locataire, et la consistance du fonds de commerce, qui s’apprécie, elle, à la date de délivrance du congé,

— aurait ainsi estimé que l’indemnité devait être calculée en fonction de la valeur du droit au bail et non en fonction de la perte du fonds de commerce dès lors que celui-ci n’était plus exploité ni exploitable lors de la restitution des locaux,

qu’il estime, pour sa part, que 'la question du maintien ou non du locataire évincé dans les locaux litigieux n’a aucune incidence ni sur le principe du paiement de l’indemnité d’éviction, ni sur la nature de l’indemnité d’éviction, ni sur le calcul de ladite indemnité d’éviction';

qu’il considère qu’aucune déduction ne peut être opérée du chef du mobilier et du matériel d’exploitation lui appartenant exclusivement et qu’il a récupéré, ainsi d’ailleurs qu’il résulte des deux rapports d’expertise,

qu’il soutient que, s’agissant d’un commerce de bouche et de proximité, il est admis par la jurisprudence que l’éviction en matière de boulangerie pâtisserie confiserie entraîne la disparition du fonds, le transfert ne pouvant qu’entraîner une perte substantielle de clientèle,

qu’il ajoute qu’en l’espèce, le fonds a définitivement disparu et aucune réinstallation n’a été envisagée, faute de moyens propres et de paiement de l’indemnité d’éviction totale;

qu’il en conclut que l’indemnité d’éviction, correspondant à la valeur du fonds, doit être fixée à 535.000 euros,

Considérant que la société Gadea conclut au rejet de la demande d’indemnisation portant sur la valeur du fonds de commerce en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, dès lors qu’au jour de la restitution des locaux, il n’existait plus de fond de commerce exploité ni exploitable dans les lieux loués, par l’action du preneur, tous les éléments corporels permettant l’exploitation du fond ayant été arrachés 'd’une manière sauvage’ et emportés, entraînant une perte de la clientèle, et l’activité ayant cessé cinq jours avant la libération des lieux,

qu’elle en déduit qu’en l’absence de fonds de commerce, l’évaluation du préjudice ne peut s’opérer que par la valorisation du droit au bail,

que, se rapportant à l’évaluation de M. X, par différence entre le loyer contractuel exigible et la valeur locative, elle conclut à une indemnité principale d’éviction, correspondant à la valeur du droit au bail, de 130.000 euros, augmentée des frais d’acte, de déménagement et de conseil pour un montant de 4.000 euros,

Considérant toutefois que l’article L.145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à son locataire mais s’oblige alors à lui payer une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement,

Considérant que la valeur de cette indemnité s’évalue non à la date de libération des lieux loués mais au jour de la signification du non renouvellement,

que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce,

qu’elle ne peut se réduire au seul droit au bail puisque du fait du non- renouvellement du bail, le commerçant évincé perd nécessairement sa clientèle dés lors que son activité, ici un métier de bouche, induit une zone de chalandise strictement centrée autour du local ou il exerçait son activité,

qu’ainsi, dans cette circonstance, le préjudice subi par le locataire évincé n’est pas la perte du droit au bail mais bien la perte d’une clientèle qui ne peut être reconstitué que par l’acquisition ou la création d’un fonds de commerce similaire en un autre emplacement,

Considérant subsidiairement que la société Gadea estime que, si la cour évaluait le préjudice subi par les époux Y en tenant compte de la valeur de leur fonds de commerce, il conviendrait d’en déduire les éléments corporels d’exploitation, emportés lors du départ des époux Y, et du coût nécessaire à leur reconstitution, le locataire ne pouvant être indemnisé deux fois,

Considérant toutefois que, par le fait de l’éviction, la société Gadea reprend la libre disposition des locaux qu’elle louait mais qu’elle n’acquiert en aucune façon tout ou partie du fonds évincé,

que notamment les éléments corporels du fonds de commerce restent propriété du commerçant évincé, sauf la réserve des meubles fixés à perpétuel demeure qui seraient devenus immeubles par destination,

qu’ainsi la société Gadea ne peut sérieusement faire grief à M. Y d’avoir, en quittant les lieux, emporté le matériel d’exploitation ni en déduire une quelconque valeur venant en déduction de l’indemnité principale due à M. Y,

qu’il convient donc de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Gadea à M. Y à la somme de de 360.000 euros, valeur du fonds de commerce au jour de la signification du non-renouvellement du bail;

Sur les indemnités accessoires

Considérant qu’au titre des indemnités accessoires, les frais de remploi sont, selon l’usage, forfaitairement fixés à 10 % du montant de l’indemnité principale,

que la circonstance que M. Y ait des charges de remboursement d’un prêt bancaire de près de 480.000 euros, n’a d’incidence ni sur les obligations découlant du non-renouvellement du bail convenu avec la société Gadea ni sur l’éviction qui en résulte, les obligations financières souscrites par M. Y auprès de sa banque pour la vie de son fonds de commerce étant indifférente au bailleur des murs,

Considérant que M. Y chiffre à la somme de 27.000 euros, correspondant à 3 mois d’excédent brut d’exploitation, un trouble commercial qu’il aurait subi du fait du non-renouvellement du bail,

qu’il n’explique toutefois pas en quoi ce trouble engendrerait un préjudice distinct de celui indemnisé au titre de l’indemnité d’éviction,

Considérant que les frais de déménagement et la charge des licenciements de ses salariés correspondent à des débours réels directement liés à l’éviction qu’il subit et sont remboursés sur justificatif,

Sur les indemnités procédurales:

Considérant que M. Y a dû engager des frais irrépétibles en cause d’appel que la cour fixe à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

que les entiers dépens tant de première instance que d’appel seront mis à la charge de la société Gadea , dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP Fievet Lafon selon disposition de l’article 699 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a constaté le droit de M. Y à une indemnité d’éviction en suite du non- renouvellement du bail commercial,

LE RÉFORME sur les conséquences pécuniaires de l’éviction,

FIXE l’indemnité principale à la somme de 360.000 euros,

FIXE l’indemnité de remploi à 10% du montant de l’indemnité principale, et dit que les autres indemnités accessoires, limitées aux frais de déménagement et au licenciement des salariés de M. Y, seront réglées sur justificatifs,

CONDAMNE la société Gadea à payer à M. Y, en deniers ou quittance, les sommes découlant des fixations précitées, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2005,

DÉBOUTE M. Y du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la société Gadea Restaura à payer à M. Y la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

MET les entiers dépens tant de première instance que d’appel à la charge de la société Gadea dont distraction au profit de la SCP Fievet Lafon selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,