COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 59C

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 JUIN 2013

R.G. N° 11/05056

AFFAIRE :

SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE MANEGES SEMA

C/

SCI LES TROIS MOULINS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Juin 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° Section : B

N° RG : 08/8321

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Patricia MINAULT

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JUIN DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE MANEGES SEMA

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 00039996

Représentant : M^e Mbaye DIAGNE, Plaidant,avocat substituant M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

APPELANTE

****************

SCI LES TROIS MOULINS

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 429/11

Représentant : M^e Norbert LEPLUS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Avril 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Annick DE MARTEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Christine SOUCIET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

La SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE MANEGE SEMA (la SEMA) est appelante d’un jugement rendu le 9 juin 2011 par le tribunal de grande instance de NANTERRE dans un litige l’opposant à la SCI LES TROIS MOULINS.

Par acte sous seing privé du 1^er avril 1996, la SCI LES TROIS MOULINS a consenti à la SARL SEMA la mise à disposition, pour une durée de deux ans renouvelables par tacite reconduction par périodes annuelles, d’un emplacement d’environ 16 m² au centre commercial 'LES TROIS MOULNS’ à ISSY LES MOULINEAUX aux fins d’installation d’un manège pour enfants.

L’article 2 de la convention de mise à disposition écartait le droit pour la SARL SEMA de se prévaloir du bénéfice du décret du 30 septembre 1953. Et l’article 3 alinéa 2 précisait qu’il pouvait être mis fin à la convention sous réserve de respecter un préavis de 3 mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.

Au terme de la durée initialement prévue le 1^er avril 1998, la convention litigieuse s’est reconduite tacitement, chaque année.

Cependant, par acte d’huissier du 22 mai 2006, la SCI LES TROIS MOULINS a fait signifier à la SARL SEMA un courrier mettant fin à cette convention à effet au 31 août 2007.

La SARL SEMA a contesté la régularité de la résiliation en invoquant la propriété commerciale, et s’est maintenue dans les lieux.

La SCI LES TROIS MOULINS a assigné la SARL SEMA devant le tribunal d’Instance de VANVES aux fins de constater la résiliation du contrat et voir déclarer la SARL SEMA occupante sans droit ni titre. Par jugement du 24 avril 2008, la juridiction saisie s’est déclaré incompétente au profit du tribunal de grande instance de NANTERRE.

Par jugement du 9 juin 2011, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— dit que la convention de mise à disposition d’un emplacement dans le mail du centre commercial LES TROIS MOULINS, passée entre les parties à effet au 1^er avril 1996 n’est pas soumise au statut des baux commerciaux des articles 145-1 et suivants du Code de Commerce ;

— constaté la résiliation de la convention au 31 août 2007 ;

— dit que la SARL SEMA devra quitter l’emplacement objet de la convention dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— dit que faute par la SARL SEMA de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé par la SCI LES TROIS MOULINS pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par les articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 du décret du 31 juillet 1992 ;

— condamné la SARL SEMA à payer à la SCI LES TROIS MOULINS en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du 'droit d’usage’ prévu dans la convention à compter du 1^er septembre 2007 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté la SCI LES TROIS MOULINS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté la SARL SEMA de ses demandes ;

— condamné la SARL SEMA à payer à la SCI LES TROIS MOULINS la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamné la SARL SEMA aux dépens.

Les premiers juges ont considéré que la volonté des parties lors de la conclusion du contrat était de consentir une situation précaire à la SARL SEMA et d’écarter le statut des baux commerciaux eu égard notamment à la situation du manège. La SCI LES TROIS MOULIN a respecté le préavis de trois mois conventionnellement convenu entre les parties pour mettre fin à la convention, la SARL SEMA doit, depuis le 31 août 2007 (date de prise d’effet de la résiliation), quitter l’emplacement mis à sa disposition. Faute d’avoir procédé ainsi, elle est occupante sans droit ni titre.

La SARL SEMA a régulièrement interjeté appel de ce jugement. La SCI LES TROIS MOULINS a formé un appel incident.

Dans ses dernières conclusions visées le 30 avril 2012, la SARL SEMA demande à la Cour d’infirmer le jugement ;

— de dire et juger que la convention, du 17 avril 1996 n’est pas une convention d’occupation précaire ;

— de la requalifier en contrat de bail ;

— de dire et juger que le statut des baux commerciaux s’applique à la convention à effet du 1^er avril 1996, pour une durée de neuf années ;

— de dire et juger que la lettre de résiliation délivrée le 22 mai 2007 est irrégulière ;

— de dire et juger qu’en l’absence de congé régulier, elle est bien fondée à se maintenir dans les lieux, conformément au statut des baux commerciaux ;

— de débouter la SCI LES TROIS MOULINS de l’ensemble de ses demandes ;

— de fixer à la somme de 200.000 €, sauf à parfaire, l’indemnité d’éviction lui étant due par la SCI LES TROIS MOULINS ;

— de désigner à titre subsidiaire, et s’il y a lieu, tel expert qu’il lui plaira avec missions principales d’évaluer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce de l’appelante ;

— de rejeter toutes les demandes de la SCI LES TROIS MOULINS au titre de son appel incident et l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter la demande de condamnation à son encontre à une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer contractuel.

Elle soutient que la convention conclue doit s’analyser en un contrat de bail conformément à l’article 1709 du Code Civil et non en une convention précaire comme l’ont retenu les premiers juges. Les conditions nécessaires à la qualification d’un bail sont manifestement réunies bien que les parties aient stipulé une convention 'exclusive de toute location', le statut des baux commerciaux étant d’ordre public, et la commune intention des parties n’étant pas suffisante pour s’y soustraire. La convention litigieuse ne répond d’ailleurs pas aux critères de précarité compte tenu de l’absence de motif valable de précarité.

La clause de renonciation insérée dans la convention est dépourvue d’effet, l’article 2 constituant une manoeuvre contractuelle dont le but est de se soustraire au régime juridique des baux commerciaux. Or en vertu de l’article 145-15 du code de procédure civile, une telle clause encourt la nullité, la protection du statut des baux commerciaux, d’ordre public, rendant nulle toute clause dont l’objet est d’anéantir la propriété commerciale.

Dans ses dernières conclusions visées le 28 février 2012, la SCI LES TROIS MOULINS demande à la Cour de débouter la SARL SEMA de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

1°) déclaré que la convention de mise à disposition d’un emplacement dans le mail du centre commercial LES TROIS MOULINS, à ISSY LES MOULINEAUX, passé entre les parties à effet au 1^er avril 1996, n’est pas soumise au statut des baux commerciaux des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;

2°) constaté la résiliation de la convention au 31 août 2007 ;

3°) déclaré que la SARL SEMA devra quitter l’emplacement dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

4°) déclaré que, faute pour la SARL SEMA de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, elle pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

5°) rappelé que le sort des meubles restés dans les lieux est régi par les articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 du décret du 31 juillet 1992 ;

6°) condamné la SARL SEMA à lui payer en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1^er septembre 2007 et jusqu’à libération effective des lieux ;

7°) débouté la SARL SEMA de ses demandes ;

8°) condamné la SARL SEMA à lui payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;

— condamner la SARL SEMA au paiement, à titre d’indemnité pour l’usage de l’emplacement, d’une somme correspondant au double du droit d’usage contractuel, outre taxes et charges, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi qu’au départ effectif de toutes personnes pouvant s’y trouver de son chef ;

— condamner la SARL SEMA à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

Elle soutient que l’emplacement loué constituant un 'stand’ ou encore un 'rayon', n’étant ni clos ni couvert, il ne peut constituer un local au sens de l’article L. 145-1 du Code de commerce. L’article L 145-1 du Code de commerce édicte expressément que pour se prévaloir du statut des baux commerciaux, on doit justifier d’un bail portant sur des immeubles ou des locaux, la clause litigieuse est claire et déterminante.

De plus, selon la doctrine, pour se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux, il faut que les locaux mis à dispositions aient un caractère 'stable et permanent'. En l’espèce, l’appelante ne remplit pas ces conditions, la jurisprudence dont elle se prévaut ne saurait trouver application.

Contrairement à ce que prétend la SARL SEMA, la convention les liant n’est aucunement un bail dérogatoire mais un contrat de mise à disposition d’un emplacement dans des parties à usage commun de l’immeuble. La clause de renonciation insérée dans la convention n’est pas dépourvue d’effet puisqu’une convention préexistait sur le même emplacement.

Enfin il a été convenu que la 'convention ne donnera lieu à aucune indemnité de quelque nature que ce soit, ni de part, ni d’autre', et en application de l’article 1134 du Code civil, il y a lieu de rejeter la demande visant l’octroi d’une indemnité d’éviction.

La cour renvoie à ces conclusions déposées et soutenues à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La question centrale réside dans la qualification les relations contractuelles existant entre la SARL SEMA et la SCI LES TROIS MOULINS.

Or tout d’abord, ces relations résultent d’une 'convention d’occupation précaire’ par laquelle l’offrant réserve au requérant, une 'surface d’exposition localisée… face au local 22', pour une période de 6 mois, qui s’est renouvelée, certes pendant dix ans, mais dans les conditions prévues à la convention. Il y a été mis fin, également dans les conditions -notamment de délai- prévues à la convention.

Les parties ont expressément soustrait ce type de contrat à la qualification de bail, et rien ne permet de dire que cette convention est un bail dérogatoire dont elle ne présente aucun des caractères.

Au demeurant, l’occupation ne porte pas sur des locaux ou un immeuble, mais sur un espace ouvert, pris sur les parties communes du centre commercial; la redevance versée par la SARL SEMA ne correspond pas à l’évidence, au prix d’un loyer commercial (750 € par mois).

Certes, le bail et l’occupation précaire ont des points communs, mais rien ne permet de déduire de la jouissance d’une convention précaire pendant dix ans, une nécessaire requalification de la convention précaire, en bail. Cette convention précaire fait d’ailleurs suite à d’autres conventions précaires, versées au débat.

Ainsi la commune intention des parties exprimée dans la convention a été, de signer une convention précaire sans aucune indemnité en cas de non renouvellement, et d’écarter toute revendication du statut de la propriété commerciale ou d’une indemnité. La clause de renonciation signée par l’occupant ne peut en rien lui permettre de caractériser le caractère frauduleux de ce contrat, ainsi qu’il le prétend.

La SARL SEMA souligne il est vrai et à juste titre, que la volonté des parties n’est pas déterminante dans la qualification de 'bail commercial’ et dans l’application du statut qui s’y attache.

Cependant, cette convention ne tend pas à faire échec à la législation sur les baux commerciaux qui ne lui est pas applicable puisqu’elle ne porte pas sur des locaux ou un immeuble, comme le prescrit l’article L145-1 du code de commerce ; le manège est en effet situé dans les parties communes du centre commercial, dont il occupe 16 m² ; il n’est pas situé (bien sûr) dans un local déterminé qui seul permet de définir avec précision les limites des obligations des parties.

La taille du manège et son poids n’en font pas une structure fixe ; son déplacement est parfaitement réalisable et aucune circonstance exceptionnelle ne peut être invoquée pour s’y opposer.

Enfin et surtout, la SARL SEMA ne peut justifier d’une activité autonome par rapport à celle du centre commercial, étant soumise à ses heures d’ouverture et de fermeture, et ne justifiant pas d’une clientèle propre, détachable de l’achalandage du centre. L’information selon laquelle ce manège serait le seul du quartier n’est guère vérifiable et ne suffit pas en tout état de cause, à qualifier l’existence d’une clientèle propre.

La SARL SEMA ne peut donc prétendre à la propriété commerciale; le surplus de ses demandes n’ayant pas lieu d’être envisagé.

— Sur l’indemnité d’occupation

La SCI LES TROIS MOULINS sollicite sa fixation à une somme égale au double du droit d’usage contractuel, outre les taxes et charges.

Il convient cependant de confirmer l’appréciation du tribunal sur ce point, la décision n’ayant pas été assortie de l’exécution provisoire, la SARL SEMA ne s’est pas maintenue sans droit ni titre, avant que ne soit rendue la présente décision.

La SCI LES TROIS MOULINS sera donc également déboutée de sa demande en dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

— Sur les frais irrépétibles

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES TROIS MOULINS les frais non compris dans les dépens de l’instance. Il lui sera alloué la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 9 juin 2011 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamne la SARL SEMA à payer à la SCI LES TROIS MOULINS la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel,

Condamne la SARL SEMA aux dépens d’appel et autorise leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,