COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre

MHP

ARRET N° Code nac : 30A

Contradictoire

DU 19 FEVRIER 2013

R.G. N° 11/08017

AFFAIRE :

G, H, I J épouse X

C/

C D en sa qualité de liquidateur de la SARL COIFFINOSAURE

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Septembre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° Section : B

N° RG : 09/03862

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

M^e Pierre GUTTIN

M^e Stéphane CHOUTEAU,

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame G, H, I J épouse X née le XXX à XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Pierre GUTTIN,(avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000902)

Ayant pour avocat plaidant la SCP FRICAUDET & LARROUMET (M^e Alain FRICAUDET), (avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 706)

APPELANTE

****************

Monsieur C D en sa qualité de liquidateur de la SARL COIFFINOSAURE 3 villa Alexandrine XXX.

Ayant pour avocat postulant M^e Stéphane CHOUTEAU de la ASS AARPI AVOCALYS,(avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 624 – N° du dossier 20110624)

Ayant pour avocat plaidant M^e Françoise TOUBOL D, (avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0585 – N° du dossier 000004 ) -

SARL E F prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège 38, Avenue Jean-Baptist e Clément XXX.

Ayant pour avocat postulant M^e Mélina PEDROLETTI, (avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 00021405)

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie SAULAIS, (avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R084)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Janvier 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-E POINSEAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

M^me Marion BRYLINSKI, Conseiller,

M^me Marie-E POINSEAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Didier ALARY,

Vu l’appel limité interjeté par M^me X d’un jugement rendu le 15 septembre 2011 par le tribunal de grande instance de Nanterre, lequel, disant n’y avoir lieu à exécution provisoire, :

* a dit irrecevable comme prescrite la demande de la société Coiffinosaure en nullité de la clause du bail relative au branchement d’eau,

* a débouté la société Coiffinosaure de sa demande tendant à voir dire que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de cette clause,

* a condamné M^me X à verser à la société Coiffinosaure la somme de 3 390,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2008,

* a débouté la société Coiffinosaure de sa demande en restitution d’un trop-perçu de charges,

* a rejeté le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société Coiffinosaure et tiré de l’absence de lien entre la demande principale et la demande reconventionnelle de M^me X,

* a débouté M^me X de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail ou en inopposabilité de la cession du droit au bail entre la société Coiffinosaure et la société E F,

* a débouté M^me X de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* a dit que les dépens seraient supportés par moitié par la société Coiffinosaure et par M^me X, avec distraction;

Vu les écritures en date du 29 mai 2012, par lesquelles M^me A épouse X demande à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil, d’infirmer cette décision sur ses condamnations et le rejet de sa demande reconventionnelle, et :

* principalement, de prononcer la résiliation du contrat de bail et de lui dire inopposable la cession intervenue entre la société Coiffinosaure et la société E F,

* d’ordonner l’expulsion de la société Coiffinosaure, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

* de dire que la société Coiffinosaure sera débitrice d’une indemnité journalière égale à 1/365ème du loyer global de la dernière année, majoré de 50 %, jusqu’à sa libération des lieux et celle des occupants de son chef, en particulier la société E F,

* subsidiairement, sur les appels incidents, de confirmer le jugement sur l’irrecevabilité des demandes en nullité de la clause relative au branchement d’eau, sur le rejet des demandes de restitution d’un trop-perçu de charges et de voir dire que le bailleur a renoncé à se prévaloir de cette clause,

* de dire l’action en nullité de l’article 5.1 du bail prescrite et subsidiairement mal fondée,

* de rejeter la demande subsidiaire adverse tendant à voir constater la renonciation des bailleurs successifs à l’exécution de cette clause,

* de débouter la société Coiffinosaure et la société E F de leurs demandes,

* en tout état de cause, de dire que la cession lui est inopposable,

* de condamner in solidum la société Coiffinosaure et la société E F à lui verser la somme de 9 568 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction;

Vu les dernières écritures en date du 10 février 2012, aux termes desquelles la société Coiffinosaure, prise en la personne de la personne de son liquidateur M. Y, prie la cour, dans le cadre de son appel incident, :

* de constater que l’action en nullité de la clause relative au branchement direct des installations d’eau n’est pas prescrite,

* de dire nulles les dispositions de la clause 5.1 du bail du 3 mars 2000,

* d’ordonner la restitution par M^me X à la société Coiffinosaure de la somme de 638,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2008, au titre d’un trop-perçu de charges pour l’année 2008,

* de condamner M^me X au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction;

Vu les écritures en date du 4 avril 2012 par lesquelles la société E F demande de confirmer la décision sur le rejet de la demande de M^me X en résiliation du bail ou en inopposabilité de la cession du droit au bail et sur sa condamnation au paiement de la somme de 3 390,90 euros et, dans le cadre de son appel incident, :

* de la réformer sur l’irrecevabilité de l’action en nullité de la clause relative au branchement d’eau et le rejet du moyen d’irrecevabilité tiré de l’absence de lien entre les demandes principale et reconventionnelle,

* de constater que l’action en nullité de la clause relative au branchement direct des installations d’eau n’est pas prescrite,

* de dire nulles les dispositions de la clause 5.1 du bail du 3 mars 2000,

* d’ordonner la restitution par M^me X à la société Coiffinosaure de la somme de 638,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2008, au titre d’un trop-perçu de charges pour l’année 2008,

* de condamner M^me X au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* Le 3 mars 2000, les consorts A, aux droits desquels vient M^me X, ont donné à bail des locaux commerciaux à usage de salon de F, sis à Boulogne-Billancourt (Hauts de Seine) 38 avenue Jean-Baptiste Clément à M. Y, auquel s’est substituée la société Coiffinosaure par avenant en date du 1^er juin 2000;

* le 27 novembre 2007, par courrier réceptionné le 5 décembre 2007, la société Coiffinosaure a sollicité de M^me X l’autorisation de céder le droit au bail à Melle Z, avec obligation de substitution de sa société en création, la signature de l’acte étant prévue le 31 décembre 2007;

* le 26 décembre 2007, elle a avisé M^me X du report de la date de signature au 7 janvier 2008, pour respecter le délai d’un mois pour l’exercice de son droit de préférence, puis lui a fait sommation, par acte d’huissier de justice en date du 8 janvier 2008, de donner son autorisation dans un délai de huit jours;

* le 2 février 2008, M^me X a autorisé la cession sous quatre conditions, soit le règlement des loyers, charges, et frais de recouvrement, la régularisation des charges et prestations jusqu’au 31 janvier 2008, l’engagement solidaire du cédant et du cessionnaire à procéder dans le délai de deux mois au raccordement des installations d’eau par un branchement direct et le versement par le cessionnaire du montant du nouveau dépôt de garantie;

* M^me X a reçu les sommes de 4 245,41 euros au titre de la première condition et de

3 360,90 euros au titre de la dernière;

* le 1^er avril 2008, la société Coiffinosaure a cédé son fonds de commerce à la société E F, par acte sous seing privé enregistré le 25 avril 2008 et notifié par acte d’huissier de justice à M^me X le 13 mai 2008;

* le 4 juin 2008, M^me X a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à la société E F de suivre les instructions de la société Veolia, relatives à l’installation d’un compteur d’eau;

* par acte d’huissier de justice en date du 5 juin 2008, la société Coiffinosaure a fait assigner M^me X en nullité d’une clause du bail et en restitution de sommes indûment perçues;

* le 20 décembre 2008, l’assemblée générale de la société Coiffinosaure a voté sa dissolution anticipée et a désigné M. Y en qualité de liquidateur;

* par acte d’huissier de justice en date du 26 mars 2010, M^me X a fait assigner la société E F en intervention forcée et la jonction des procédures a été ordonnée le 29 juin 2010;

* le 6 décembre 2011, M^me X a fait délivrer, aux fins de raccordement de l’eau, un commandement dont la société Coiffinosaure a demandé au tribunal de grande instance de Nanterre de prononcer la nullité;

Sur la résiliation du bail et l’inopposabilité de la cession :

Considérant que M^me X, portant son appel principal sur le rejet de ses demandes en résiliation du bail et subsidiairement en inopposabilité de la cession, soutient que si elle a donné une autorisation sous conditions à la cession de bail, le projet d’acte ne lui a pas été notifié préalablement et qu’elle n’a pas été invitée à concourir à sa signature, intervenue le 1^er avril 2008;

qu’elle demande, pour ces motifs, la résiliation du bail et, par voie de conséquence, l’inopposabilité de la cession intervenue au profit de la société E F, soulignant, de surcroît, que l’acte comporte une déclaration de la société Coiffinosaure justifiant l’inexécution de son obligation de raccordement des installations d’eau;

considérant que la société Coiffinosaure ne conclut pas sur ce point;

considérant que la société E F expose rejoindre la société Coiffinosaure en ce sens que, par la demande en date du 2 février 2008 d’envoi du nouveau dépôt de garantie, par lettre recommandée avec accusé de réception du rédacteur de l’acte, au plus tard le lendemain de sa signature, M^me X a renoncé à concourir à l’acte;

qu’elle ajoute que M^me X ne s’est jamais prévalue de la nullité de l’acte de cession et perçoit depuis avril 2008 les loyers réglés par la société E F;

considérant qu’aux termes de l’article 7.1 Cession du bail, Ne pouvoir céder, ou apporter en société, les droits qu’il tient du présent bail qu’à l’acquéreur du fonds, après agrément préalable et écrit DU BAILLEUR qui ne pourra toutefois refuser ledit agrément que pour des motifs sérieux et légitimes.

L’autorisation de cession, si elle vise un acquéreur concrètement identifié, entraîne caducité du droit de préférence ci-après stipulé, LE PRENEUR conservant l’obligation de faire concourir LE BAILLEUR à la cession après communication intégrale du projet de l’acte en conformité avec l’article 7.2 ci-après;(…)

Un exemplaire original ou une copie exécutoire, dûment enregistré, sera remis AU BAILLEUR aux frais DU PRENEUR dans le mois de sa signature;

que selon l’article 7.2, Droit de Préférence : Notifier AU BAILLEUR par lettre recommandée avec accusé de réception, le projet d’acte de cession dans son intégralité en lui indiquant notamment, à peine de nullité de la notification, le nom et l’adresse de l’acquéreur, le prix, les modalités de paiement et, d’une manière générale, toutes les conditions de la cession projetée, ainsi que les lieu, jour et heure prévus pour la réalisation de cette cession qui ne pourra intervenir moins d’un mois après la réception de cette notification; (…);

qu’il résulte de ces clauses que le bailleur devait, d’une part, autoriser la cession, d’autre part, concourir à la cession, enfin, recevoir un exemplaire du bail ou une copie certifiée, enregistré, dans le mois de la signature de la cession;

qu’il résulte des éléments versés aux débats que le projet de cession et la copie de l’acte enregistré ont été régulièrement notifiés à M^me X; qu’en revanche, si elle a été avisée de la date de signature, au 31 décembre 2007, puis au 7 janvier 2008, la date reportée au 1^er avril 2008 ne lui a pas été notifiée, en violation de l’article 7.2, et que la société Coiffinosaure n’a pas respecté son obligation, résultant de l’article 7.1, de la faire concourir à l’acte;

que M^me X a cependant réclamé une augmentation du loyer et du dépôt de garantie, puis encaissé les loyers de la société E F; que, sur les quatre conditions, auxquelles elle avait subordonné son autorisation, celles relatives au règlement des loyers, charges, et frais de recouvrement, à la régularisation des charges et prestations jusqu’au 31 janvier 2008 et au versement par le cessionnaire du montant du nouveau dépôt de garantie ont été remplies;

que la condition relative à l’engagement solidaire du cédant et du cessionnaire à procéder dans le délai de deux mois au raccordement des installations d’eau par un branchement direct n’a pas été respectée, la société Coiffinosaure en soulignant l’inutilité et le coût;

mais considérant que M^me X a parallèlement réclamé à la société Coiffinosaure, par lettre du 18 décembre 2007, la réalisation des obligations des pages 4 et 5 du bail en particulier les travaux pour l’indépendance de votre compteur d’eau pour votre gestion directe pour en finir avec les problèmes de paiement, par télécopie de son avocat en date du 16 janvier 2008, précisant que le bailleur ne serait pas opposé au principe de la cession du fonds de commerce, dans la mesure où les conditions suivantes seraient préalablement et cumulativement satisfaites, et par courrier du 2 février 2008, notifiant autoriser la cession du fonds de commerce (…) aux conditions suivantes (…);

qu’il résulte de ces éléments que tant la renonciation tacite de M^me X de concourir à l’acte, que son acceptation tacite de la cession sont équivoques et ne peuvent être retenues; que, faute d’autorisation et de concours à l’acte, la cession du droit au bail est inopposable à M^me X et entraîne la résiliation du bail, avec comme conséquence l’expulsion de la société Coiffinosaure et de tous occupants de son chef, notamment de la société E F, et la mise à la charge de la société Coiffinosaure d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours et des charges;

que le litige portant sur la clause du bail, selon laquelle LE PRENEUR prend l’engagement de faire raccorder ses installations d’eau et de climatisation par un branchement direct avec la COMPAGNIE DES EAUX; le coût des travaux en étant intégralement supporté par le PRENEUR; les travaux étant exécutés sous la seule responsabilité du PRENEUR, est en conséquence sans objet;

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Considérant que M^me X sollicite le rejet des demandes de la société Coiffinosaure;

considérant que la demande en restitution du dépôt de garantie de la société Coiffinosaure est prématurée, en l’absence de libération des locaux et d’état des lieux;

Sur le trop-perçu de charges :

Considérant que la société Coiffinosaure demande la réformation de la décision rejetant sa demande en restitution de la somme de 638,51 euros, au titre d’un trop-perçu de charges pour l’année 2008, exposant que la société E F a reçu de M^me X une demande portant sur la somme de 1 325,96 euros, sur laquelle le prorata d’un quart représentant sa part, se montait à 331,49 euros, alors qu’elle avait acquitté des provisions sur charges au titre de l’année 2008 d’un montant de 970 euros;

mais considérant que la cession du droit au bail étant inopposable à M^me X, la société Coiffinosaure reste tenue, non d’une quote-part, mais de l’intégralité des charges de l’année 2008; que, pour ce motif, sa demande en restitution sera rejetée;

Sur les autres demandes:

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser totalement à M^me X la charge de ses frais irrépétibles;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— INFIRME la décision déférée,

— STATUANT à nouveau, DÉCLARE inopposable à M^me X la cession du bail intervenue le 1^er avril 2008,

— PRONONCE la résiliation du bail conclu le 3 mars 2000, aux torts de la société Coiffinosaure,

— ORDONNE l’expulsion de la société Coiffinosaure et de tous occupants de son chef, notamment de la société E F, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— CONDAMNE la société Coiffinosaure au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer en cours et des charges,

— REJETTE le surplus des demandes,

— CONDAMNE in solidum la société Coiffinosaure et la société E F à payer à M^me X la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum la société Coiffinosaure et la société E F aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,