ARRET N°

du 29 septembre 2015

R.G : 13/03061

SA MAAF

c/

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE DU LION D’OR

NL

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2015

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 27 août 2013 par le tribunal de grande instance de REIMS,

SA MAAF

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP JACQUEMET, avocats au barreau de REIMS

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence du lion d’or représenté par son syndic la société SEFIC IMMOBILIER

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SELARL GILLARD-CULLOT KOLMER-IENNY & MICHELOT, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Madame SIMON-ROSSENTHAL, conseiller

Madame LAUER, conseiller

GREFFIER :

Monsieur LEPOUTRE, greffier lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 15 juin 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2015, prorogé au 29 septembre 2015

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2015 et signé par Madame MAILLARD, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Dans la nuit du 7 au 8 février 2006, un incendie s’est déclaré dans la cellule commerciale de l’EURL LP Games située dans la galerie du Lion d’or à Reims. Les agencements du rez-de-chaussée ont été anéantis et les volumes de la cellule ainsi que son contenu ont été recouverts d’une épaisse couche de suie de même que les ordinateurs du cybercafé et les boîtiers de jeu.

La société LP Games a déposé plainte et une expertise réalisée par le cabinet Y a mis en évidence l’origine volontaire du sinistre, du méthanol en quantité importante ayant été découvert sur les lieux.

Il est apparu également que la grille de fermeture de la galerie commerciale ne fonctionnait plus.

Par acte d’huissier du 12 avril 2006, l’EURL LP Games et la société civile immobilière LP New Tech ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or aux fins de voir organiser une mesure d’expertise judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 26 avril 2006, M. B-C D étant nommé en qualité d’expert. Celui-ci s’est adjoint les services d’un sapiteur expert-comptable,

M. X aux fins d’examiner la perte d’exploitation globale de la société LP Games.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 mai 2008.

Par acte d’huissier du 12 mai 2009, l’EURL LP Games, la SCI LP New tech, M^e Z A en qualité de mandataire liquidateur de l’EURL LP Games, et la société MAAF Assurances ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or devant le tribunal de grande instance de Reims afin qu’il soit statué sur les responsabilités et l’indemnisation des préjudices.

Par jugement du 5 avril 2013, le tribunal de grande instance de Reims a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à présenter leurs observations sur l’application au litige des dispositions de l’article 1384 alinéa 2 du Code civil.

Par jugement du 27 août 2013, le tribunal de grande instance de Reims a :

— donné acte à Maître Z A de son intervention volontaire en qualité de liquidateur de l’EURL LP Games,

— donné acte à celui-ci de ce qu’il sollicite l’entier bénéfice de l’assignation introductive d’instance,

— jugé que les sociétés LP New tech, la société MAAF Assurances et M^e A ne rapportent pas la preuve du défaut d’entretien reproché au syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or représenté par son syndic, la société Sefic immobilier,

— jugé que les sociétés LP New tech, la société MAAF Assurances et M^e A ne rapportent pas non plus la preuve de la faute délictuelle reprochée au syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or représenté par son syndic,

— débouté en conséquence les intéressés de leurs demandes en responsabilité et indemnisation principale et subsidiaire,

— condamné in solidum les intéressés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum les intéressés aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 1384 alinéa 2, le tribunal a considéré que celui-ci n’était pas applicable, le sinistre ayant pris naissance dans la cellule commerciale, partie privative.

Sur l’application des dispositions de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 jugé applicable au litige, le tribunal a estimé que les attestations émanant de commerçants de la galerie du Lion d’or indiquant que le rideau litigieux ne fonctionnait plus depuis plusieurs mois à la date de l’incendie étaient insuffisantes à démontrer le défaut d’entretien reproché au syndicat, celui-ci justifiant au contraire de ses diligences pour régler le problème.

Dans ces conditions, le tribunal a jugé que la faute délictuelle n’était pas davantage prouvée.

La société MAAF Assurances a interjeté appel.

Par dernières conclusions du 13 avril 2015, elle sollicite l’infirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a jugé l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 applicable. Elle prie la cour de :

— dire et juger le syndicat des copropriétaires responsables des dommages subis par l’EURL LP Games et la société civile immobilière LP New Tech,

— le condamner par conséquent à lui verser en sa qualité de subrogé la somme de 200'445 € hors-taxes,

— à titre subsidiaire, au visa des articles 1382 et 1383 du Code civil, dire et juger le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par l’EURL LP Games et la société civile immobilière LP New Tech,

— le condamner par conséquent à lui verser la somme de 200'445 € hors-taxes en sa qualité de subrogé,

— en toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens en faisant application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 17 avril 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or représenté par son syndic, la société Sefic immobilier sollicite la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de condamner la société MAAF Assurances à lui verser la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en complément des dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or

sur le fondement de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

La Maaf fait valoir que l’expertise a permis de confirmer que la galerie commerciale comportait deux accès, une double porte en verre Sécurit fermée par une chaîne et un cadenas ainsi qu’un rideau roulant métallique qui était en panne depuis plusieurs semaines'; que celui-ci se trouvait donc ouvert et permettait d’accéder librement à la galerie depuis la place d’Erlon.

Elle considère que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est parfaitement applicable, le texte n’imposant pas que l’origine des dommages se trouve dans les parties communes. Elle reproche au tribunal d’avoir jugé insuffisantes les attestations démontrant selon elle le défaut d’entretien reproché au syndicat.

Elle précise qu’aucune faute de la victime ne permet d’exonérer le syndicat de sa responsabilité en relevant notamment que les pièces supposées démontrer ses diligences sont particulièrement floues. Elle critique également le jugement de n’avoir pas relevé que par courrier du 13 janvier 2006, la société Antivol indiquait au syndic que le remplacement de la grille était indispensable.

Elle considère donc subsidiairement que la faute délictuelle du syndicat est établie pour les mêmes raisons. En réplique aux observations adverses critiquant l’évaluation des pertes d’exploitation de l’EURL LP Games, elle estime que celles-ci sont inutiles puisque la Maaf ne garantit pas ce préjudice.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or nie tout défaut d’entretien et toute faute en soulignant qu’il a effectué toutes démarches auprès de la société Antivol, le devis de remplacement de la grille d’accès ayant été signé le 26 janvier 2006. Il souligne que les délais d’intervention de cette société ne lui sont pas imputables et précise que la facture d’intervention est du 4 avril 2006. En réplique aux observations adverses critiquant les justificatifs des diligences, il souligne qu’il communique les fiches d’intervention de la société Antivol. Par ailleurs, il soutient que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable puisque que les dommages n’ont pas leur origine dans les parties communes, le dommage ayant été circonscrit à la cellule commerciale exploitée par l’EURL LP Games.

Contrairement à ce que soutient la société MAAF Assurances, il affirme que cette condition est parfaitement posée par la loi et que la jurisprudence veille à une application stricte de la responsabilité spéciale issue des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, il reproche à l’EURL LP Games de ne pas avoir sécurisé l’accès au magasin par les garages et de ne pas avoir fait réparer la porte latérale du magasin après une première effraction.

Il en déduit que la faute de la victime, exonératoire de la responsabilité du syndicat, est établie. Il souligne de plus qu’il n’est pas démontré que le dysfonctionnement du rideau métallique le soir des faits soit directement à l’origine du sinistre alors qu’il est établi que ce rideau n’était pas systématiquement fermé tous les soirs.

Il ajoute au demeurant que l’expert n’a pas été en mesure de se prononcer sur les conditions d’intrusion dans les lieux. Il en déduit qu’il n’est pas exclu que l’intrusion ait eu lieu par la porte située à l’étage de la cellule commerciale.

Selon l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il n’est pas discuté que ce texte imposant au syndicat des copropriétaires une responsabilité spéciale de plein droit en cas de défaut d’entretien des parties communes est d’interprétation stricte. Il impose donc que la partie commune soit à l’origine du dommage sans cependant exiger que celui-ci ait pris naissance dans une partie commune comme le prétend le syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or.

La société Maaf invoque en effet un défaut d’entretien du rideau roulant métallique, commandé par un digicode et une clef, qui constitue l’un des deux accès à la copropriété comme l’a indiqué l’expert judiciaire.

La qualité de parties communes de ce rideau roulant métallique n’est pas discutée. L’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est donc bien applicable au présent litige. Reste cependant à déterminer si le défaut d’entretien invoqué est établi.

Les appelants communiquent quatre attestations (pièces n° 5, 6 7,11) rédigées par des copropriétaires de la galerie.

La première indique que la grille était en panne le 19 janvier 2006 et qu’elle n’était pas réparée le 29 janvier 2006 lorsque ce copropriétaire a subi un vol avec effraction. La seconde précise que la grille est restée hors service de novembre 2005 à mi mars 2006. La troisième dit avoir constaté un non fonctionnement de la grille de fermeture de la galerie depuis décembre 2005.

Enfin, la quatrième souligne que la grille de fermeture de la galerie du Lion d’or était hors service depuis novembre 2005, lors de l’incendie survenu au magasin Cyber Games.

Quant à la pièce n° 73 qui serait une lettre du conseil syndical du 25 février 2007, signée par un seul copropriétaire alors que plusieurs membres en sont désignés, si elle tend à se plaindre du syndic de manière générale, elle n’apporte aucune précision quant au défaut d’entretien allégué.

Aux termes des quatre premières attestations, il est donc acquis qu’à la date du sinistre la grille de fermeture de la galerie d’union d’or était hors service depuis novembre 2005.

Or, le syndicat des copropriétaires produit de son côté (pièce n° 20) une lettre en date du 21 novembre 2005 du syndic demandant à la société Antivol d’intervenir, la serrure de la grille de la galerie étant bloquée ; une autre demande d’intervention en date du 24 novembre 2005 aux fins de changer la serrure de la grille (pièce n° 21) et une fiche d’intervention établie par la société Antivol le 19 décembre 2005 concernant diverses interventions sur le rideau métallique (pièce n° 19).

Les appelants soutiennent que la facture de remplacement du rideau métallique datant du 4 avril 2006 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) établit que la société Antivol n’a pu effectuer des mesures réparatoires entre novembre 2005 et le 13 janvier 2006.

Néanmoins, ces documents établissent bien, qu’à la date du sinistre à savoir le 7 février 2006, les diligences du syndicat des copropriétaires étaient en cours quand bien même le dysfonctionnement n’a été résolu que le 4 avril 2006.

Comme le rappelle justement la société Maaf, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est engagée que s’il a tardé à entreprendre les travaux nécessaires. Compte tenu des diligences justifiées du syndicat, à la date du sinistre, la cour considère que le syndicat des copropriétaires n’a pas engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

La circonstance que les travaux de réparation ne soient intervenus que le 4 avril 2006 est ainsi indifférente, le syndicat des copropriétaires ayant justifié de ses diligences à la date du sinistre. Ce n’est donc que pour mémoire que la cour analysera les événements postérieurs à la survenue du sinistre.

C’est ainsi que le syndicat n’a été informé par la société Antivol du caractère indispensable du remplacement de la grille (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) qu’en date du 13 janvier 2006, soit après le sinistre. Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir commandé le remplacement du rideau métallique avant cette date.

Si les appelants relèvent le caractère flou de ce document qui ne fait état que de menues réparations non facturées, force est de constater que ces menues réparations sont bien étayées des fiches intervention correspondantes.

Par ailleurs, relevant que le devis de remplacement date du 12 décembre 2005, l’appelant observe qu’il semble pour le moins curieux que ce devis ait été établi pour un remplacement complet de la fermeture quasiment un mois avant la lettre de la société Antivol (13 janvier 2006) laquelle rappelle qu’à ce jour l’arbre motorisé est hors service et que le remplacement est indispensable.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires s’explique sur cette circonstance en indiquant que l’un des copropriétaires avait demandé le remplacement de la grille dès le mois de décembre 2005 et qu’un devis avait, à cette date, été sollicité pour évaluation du coût. Cette demande de la société « Nature et découvertes » est d’ailleurs justifiée par la pièce n° 10 communiquée par l’intimé.

Enfin, la société Maaf ne peut se fonder sur la date de ce devis pour soutenir que la réparation a été tardive puisque le syndicat n’a été informé du caractère indispensable du remplacement de la grille que le 13 janvier 2006. Le syndicat des copropriétaires ayant accepté le devis le 26 janvier 2006 (pièce n° 9) dans un délai raisonnable, plus précisément 13 jours après avoir été informé du caractère indispensable du remplacement de la grille, il s’ensuit que, même après le sinistre, il s’est montré diligent.

Sur le fondement subsidiaire de l’article 1383 du Code civil

La société Maaf invoque les conclusions de l’expert judiciaire qui a clairement indiqué que la panne du rideau métallique a facilité la pénétration du ou des auteurs de l’incendie. Elle conteste également toute intrusion par la porte du garage du sous-sol qui serait restée ouverte comme le soutient de son côté le syndicat des copropriétaires.

Pour autant, la cour observe que la société Maaf ne reproche pas d’autre faute au syndicat des copropriétaires que la panne du rideau métallique.

Comme développé ci-dessus, cette panne ne peut être imputée davantage à faute au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1383 du Code civil. Le jugement déféré sera donc également confirmé en ce qu’il a débouté la société Maaf de ses demandes sur ce second fondement juridique.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a statué sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens.

Échouant en son appel, la société Maaf sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, dès lors, condamnée à verser elle-même au syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or la somme de 3 000 € à ce titre, ceci en complément des dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Reims le 27 août 2013,

Et, y ajoutant,

Déboute la société Maaf de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne à verser à ce titre la somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence du Lion d’or,

Condamne la société Maaf aux dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président