COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

14^e chambre

ARRÊT N°

par défaut

DU 18 JUIN 2014

R.G. N° 13/06603

AFFAIRE :

D Z

…

C/

B C ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires du XXX nommé à cette fonction pour les besoins de sa liquidation, par ordonnance de reféré du TGI de Versailles du 6 août 2013

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Août 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° RG : 13/00712

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pierre GUTTIN

M^e Sophie POULAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur D Z

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 623 – N° du dossier 13000397

assisté de M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS

Madame F G épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 623 – N° du dossier 13000397

assistée de M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL FRAGONARD représenté par Maître B C, ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires nommé à cette fonction pour les besoins de sa liquidation, par ordonnance de reféré du TGI de Versailles du 6 août 2013

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 623 – N° du dossier 13000397

assisté de M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS

XXX agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 623 – N° du dossier 13000397

assistée de M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS

SCI MEKNES agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 623 – N° du dossier 13000397

assistée de M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS

SCI Y agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 623 – N° du dossier 13000397

assistée de M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS

Société ABIMMO agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 623 – N° du dossier 13000397

assistée de M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Maître B C ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires du XXX nommé à cette fonction pour les besoins de sa liquidation, par ordonnance de reféré du TGI de Versailles du 6 août 2013

XXX

XXX

XXX

défaillant – non constitué

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DU MANTOIS SEINE AVAL

N° SIRET : 410 638 100

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 180 – N° du dossier 213113

assisté de M^e Gaëlle DADEZ, avocat au barreau de PARIS

Société X prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 404 143 828

XXX

XXX

défaillante – assignée en l’étude de l’huissier

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Mai 2014, Madame Marion BRYLINSKI, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, Conseiller,

Madame Véronique CATRY, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE

FAITS ET PROCÉDURE

L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT DU MANTOIS SEINE AVAL (EPAMSA) est en charge des opérations de renouvellement urbain sur le quartier du Val Fouré à Mantes à la Jolie, classé en zone urbaine sensible ; se trouve dans ce secteur le centre commercial Fragonard organisé en copropriété.

Faisant application des dispositions des articles L.300-7 et R.300-15 du code de l’urbanisme, le préfet des Yvelines a adressé les 16 janvier et 13 février 2008 une mise en demeure aux copropriétaires du centre commercial.

Devant le refus des copropriétaires exprimé lors d’une assemblée générale du 16 juin 2008 d’engager des travaux nécessaires à la réhabilitation complète du centre commercial, le préfet des Yvelines le 16 décembre 2010 a pris un arrêté déclaratif d’utilité publique et le 10 octobre 2011 un arrêté de cessibilité au profit de l’EPAMSA portant sur la parcelle cadastrée AR1484 et les lots 5,6, 9,10, 11, 12,15, 16 et 17 de l’immeuble en copropriété situé sur cette parcelle.

Ces deux arrêtés font l’objet de recours, actuellement pendants devant la cour administrative d’appel, sur appel du jugement rendu le 18 mars 2013 par le tribunal administratif de Versailles qui les a rejetés.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 novembre 2011, publiée le 6 avril 2012, par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Versailles, actuellement frappée de pourvoi ; le juge de l’expropriation est actuellement saisi en vue de la fixation des indemnités d’expropriation.

L’EPAMSA a fait assigner en référé les 7 copropriétaires n’ayant pas conclu d’accord amiable, à savoir la société ABIMMO, la XXX, la SCI MEKNES, la société X, la SCI Y, M. D Z, M^me F G, ainsi que la SARL A IMMOBILIER MANTES en qualité de syndic, aux fins de se voir remettre l’ensemble des documents et pièces comptables de la copropriété et voir désigner un administrateur pour les besoins de la liquidation du syndicat des copropriétaires.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, par ordonnance rendue le 6 août 2013, a notamment :

— rejeté la demande d’annulation de l’assignation ;

— enjoint à la SARL A IMMOBILIER MANTES de produire dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir l’intégralité des pièces comptables de la copropriété pour l’exercice 2012 arrêté au 5 octobre 2012 et ce sous astreinte de 100 € par jour au-delà de ce délai ;

— désigné Maître B C XXX BP 72 78007 VERSAILLES Cedex administrateur judiciaire inscrit sur la liste nationale des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires pour les besoins de la liquidation de la copropriété du centre commercial Fragonard avec mission de :

* représenter le syndicat des copropriétaires du centre commercial Fragonard en liquidation ;

* se faire remettre par le cabinet A IMMOBILIER MANTES dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires ainsi que les fonds de celui-ci ;

* gérer, pour le compte du syndicat des copropriétaires en liquidation, l’ensemble immobilier du centre commercial Fragonard et notamment régler les impenses nécessaires de l’immeuble ;

* procéder aux opérations de liquidation, et notamment :

. régler les sommes pouvant être dues aux tiers ou aux copropriétaires au titre des avances effectuées par eux, des créances résultant de l’apurement des comptes ou des factures présentées, recouvrer des sommes restant dues par les tiers ou les copropriétaires au titre de soldes de charges impayées, des condamnations prononcées ou des indemnités d’assurance ;

établir un état liquidatif et un rapport de gestion à la date de sa prise de possession dudit ensemble immobilier ;

. faire approuver cet état liquidatif par les anciens copropriétaires.

— rejeté la demande des défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de l’EPAMSA.

****

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du centre commercial Fragonard représenté par maître B C, et 6 anciens copropriétaires à savoir la société ABIMMO, la XXX, la SCI MEKNES, la SCI Y, M. D Z, M^me F G ont interjeté appel par déclaration dirigée à l’encontre de l’EPAMSA, la société X et maître B C en sa qualité d’administrateur du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 4 mars 2014 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, ils demandent à la cour, sous le visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles L.12-1 et L.15-2 du code de l’expropriation, 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions ;

— à titre principal, dire nulle l’assignation délivrée le 4 juin 2013 en ce qu’elle a été délivrée en référé et non en la forme des référés, et en conséquence rejeter les demandes présentées par l’EPAMSA ;

— à titre subsidiaire, constater l’existence de contestations sérieuses et débouter l’EPAMSA de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner l’EPAMSA au paiement de la somme de 2.000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

****

L’EPAMSA, aux termes de ses dernières écritures en date du 11 février 2014 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de l’article 117 et suivants, 808 et 809 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— dire que la communication des pièces de l’appelant est tardive en conséquence, écarter des débats les pièces n°1 à 16 visées aux conclusions des appelants ;

— dire le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du centre commercial Fragonard irrecevable en son appel ;

— dire que l’immeuble désigné « CENTRE COMMERCIAL FRAGONARD », situé XXX à MANTES-LA-JOLIE n’est plus soumis au régime de la copropriété depuis le 5 octobre 2012 ensuite de la notification de l’ordonnance d’expropriation rendue le 23 novembre 2011 ;

— dire que les prétentions de l’EPAMSA ne soulèvent aucune contestation sérieuse ;

Subsidiairement,

— dire que les mesures préventives ordonnées par la décision dont appel s’inscrivent dans le cadre des articles 808 et 809 la 1er du Code de procédure civile ;

En conséquence,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions et confirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner in solidum les sociétés ABIMMO, XXX, SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEKNES, Y, M. D Z et M^me F G au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Maître B C ès qualités et la société X assignés autrement qu’à personne n’ont pas constitué avocat, l’arrêt sera rendu par défaut.

DISCUSSION

L’EPAMSA oppose la nullité de la déclaration d’appel en ce qu’elle est formée au nom du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, sous le visa de l’article 117 du code de procédure civile, aux motifs qu’elle a été faite en dehors de tout mandat de son représentant légal.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a interjeté appel aux côtés des copropriétaires expropriés, mentionnant être représenté par maître B C administrateur provisoire, tout en intimant ce dernier en la même qualité ; un courrier adressé au conseil de l’EPAMSA par l’étude de ce mandataire le 9 décembre 2013 confirme que maître B C n’a jamais donné aucune instruction à qui que ce soit aux fins d’interjeter appel de l’ordonnance l’ayant désigné ; il en résulte que la déclaration d’appel en ce qu’elle est faite au nom du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES doit être déclarée nulle sur le fondement de l’article 117 dernier alinéa du code de procédure civile.

****

L’EPAMSA, sous le visa de l’article 606 du code de procédure civile, demande le rejet de pièces communiquées par les appelants sans concomitance avec leurs conclusions et dans un délai non compatible avec le respect du principe de loyauté des débats ; mais les pièces litigieuses ayant été communiquées suivant bordereau du 10 février 2014, l’ordonnance de clôture a été reportée pour être prononcée le 14 mai 2014, de sorte que la contradiction a été assurée ; l’EPAMSA sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

****

Il n’est pas discuté que la réunion de tous les lots entre les mains d’un même copropriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat, qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation ; à partir de cet instant le syndic se trouve de plein droit dessaisi et il convient de faire désigner un liquidateur ; le statut de la copropriété n’ayant plus vocation à s’appliquer aucune disposition de celui-ci ne régit les conditions de désignation d’un liquidateur, de sorte que les appelants sont mal fondés à prétendre à la nullité de l’assignation sous le visa de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, en ce qu’elle a été délivrée pour comparution devant le juge des référés, et non statuant en la forme des référés.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté les appelants de leur demande de nullité de l’assignation introductive d’instance.

****

Les parties s’opposent sur le caractère effectif de la disparition de la copropriété par la réunion des lots entre les mains d’un seul propriétaire, et la nécessité actuelle de procéder à la liquidation du syndicat.

Les appelants considèrent, sous le visa de l’article L. 12-1 du code de l’expropriation, qu’à défaut de paiement des indemnités l’ordonnance d’expropriation ne peut produire effet immédiat ; l’EPAMSA, sous le visa de l’article L.12-2 alinéa 2 du même code, réplique que la copropriété a été dissoute dès le 5 octobre 2012 date de notification de l’ordonnance d’expropriation.

L’article L.12-2 al. 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ; l’article L. 12-1 prévoit que le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers [expropriés] est opéré par voie (') d’ordonnance. (') L’ordonnance envoie l’expropriant en possession, sous réserve qu’il se conforme aux dispositions du chapitre III et de l’article L. 15-2."

La propriété se distingue de la jouissance qui n’en est qu’un des attributs détachable ; en application de ces textes, si l’expropriant ne peut prendre possession des biens expropriés qu’un mois après paiement ou consignation des indemnités fixées, il n’en demeure pas moins qu’il acquiert la qualité de propriétaire dès le prononcé de l’ordonnance.

Dès lors, la réunion de l’ensemble de tous les lots entre les mains de l’EPAMSA à la date de l’ordonnance, soit le 23 novembre 2011 et/ou au plus tard au 5 octobre 2012 date de sa notification, et la disparition de la copropriété ne peuvent faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Pour s’opposer à la désignation d’un administrateur, les appelants font encore valoir que l’assemblée des copropriétaires est souveraine pour désigner un liquidateur amiable et que l’EPAMSA aurait du attendre que l’assemblée des copropriétaires ait eu lieu quant à la désignation d’un liquidateur amiable ; ils font valoir également qu’aucune carence ne peut être reprochée au syndic qui a toujours fait procéder régulièrement à l’approbation des comptes et respecté les dispositions des articles 7 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1963, et n’a jamais reçu la mise en demeure préalable prescrite par l’article 49 du décret du 17 mars 1967.

Aucune des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n’a vocation à régir la liquidation de la copropriété ; si la faculté est reconnue aux anciens copropriétaires réunis en assemblée générale de désigner à l’unanimité un liquidateur amiable, aucune disposition n’impose ce mode de désignation comme étant exclusif ou prioritaire.

Par l’effet du prononcé de l’ordonnance d’expropriation ayant réuni la propriété de tous les lots entre les mains de l’EPAMSA, le syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation se trouve dépourvu de représentant, le syndic ayant été de plein droit dessaisi à la même date.

La désignation de maître B C en qualité de liquidateur, et la mission qui lui est impartie par le dispositif de l’ordonnance, sont parfaitement justifiés sous le visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, au regard notamment du trouble manifestement illicite que constitue l’absence de représentation régulière du syndicat des copropriétaires depuis novembre 2011, abstraction faite de toute considération se rapportant aux diligences accomplies par le cabinet A IMMOBILIER MANTES, dont le mandat avait pris fin.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée, en toutes ses dispositions.

Les appelants in solidum supporteront les dépens d’appel, mais il n’y a pas lieu de prévoir l’allocation d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt par défaut en dernier ressort,

Déclare nulle la déclaration d’appel en ce qu’elle est faite au nom du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES représenté par maître B C administrateur judiciaire ;

Déboute l’EPAMSA de sa demande de rejet des pièces des appelants ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Dit n’y avoir lieu à allocation d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du centre commercial Fragonard, la société ABIMMO, la XXX, la SCI MEKNES, la SCI Y, M. D Z, M^me F G in solidum aux dépens, dont recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me Marie-Annick VARLAMOFF, présidente et par M^me Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,