COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 JANVIER 2015

R.G. N° 13/00780

AFFAIRE :

SDC DE l’IMMEUBLE DU 8 RUE DU GENERAL HENRION BERTIER A NEUILLY-SUR-SEINE

(XXX

C/

M. J E

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Janvier 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8^e

N° RG : 12/09260

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU

M^e Guillaume ANQUETIL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l’IMMEUBLE DU 8 RUE DU GENERAL HENRION BERTIER A NEUILLY-SUR-SEINE (XXX représenté par son syndic la société URBANIA VAL D’OUEST

N° de Siret : 347 901 134 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 40540 vestiaire : 628

plaidant par Maître Hervé ROBERT de la SCP Hervé ROBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0277

APPELANT

*************

Madame B N O Q E née le XXX et décédée le XXX

Monsieur J, W, AA E agissant en qualité de nu-propriétaire et d’occupant

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, N° du dossier AN 1257 vestiaire : D0156

INTIME

*************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Novembre 2014, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me L M

FAITS ET PROCEDURE,

M. E et M^me N O Q E, sa mère, aujourd’hui décédée, étaient propriétaires du lot XXX de l’immeuble en copropriété sis XXX à Neuilly-Sur-Seine (XXX, en leur qualité respective de nu-propriétaire et d’usufruitière.

Subissant depuis 1997 des désordres d’humidité liés à des infiltrations en façade, ils ont signé un protocole d’accord le 27 avril 2004 avec le syndicat des copropriétaires du XXX à Neuilly (le syndicat des copropriétaires), portant sur la mise en oeuvre de travaux de nature à mettre un terme aux remontées capillaires et infiltrations et sur l’indemnisation de leur préjudice.

Les désordres ayant persistés, ils ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 décembre 2008 de diverses questions visant à la réalisation de travaux complémentaires et au versement d’indemnités.

Par acte délivré le 29 mars 2009, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler les résolutions 4, 9, 16 et 18 refusées par l’assemblée générale du 23 décembre 2008.

Parallèlement, ils ont obtenu du juge des référés, par ordonnance du 7 avril 2009, la désignation de M. A, expert, qui a déposé son rapport le 4 novembre 2009.

Par jugement du 9 juin 2011, le tribunal de grande instance de Nanterre, avant dire droit sur les demandes, a accueilli la demande de contre-expertise formulée par les consorts E et ordonné une nouvelle mesure d’expertise en désignant à cet effet M. F, lequel a été remplacé par M. D.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 février 2012.

Par jugement du 17 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Neuilly-Sur-Seine partiellement responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres d’humidité subis par les consorts E dans leur appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble ;

— Dit et jugé que la faute des consorts E est de nature à exonérer en partie le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité sur le fondement précité, à concurrence d’un quart ;

En conséquence,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Neuilly-Sur-Seine à payer à M^me B Q E et à M. J E la somme de 8.317,11 euros TTC au titre des travaux de réfection de l’appartement ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Neuilly-Sur-Seine à payer à M. J E la somme totale de 5.250 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Débouté les consorts E de leur demande visant à voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux pour faire cesser les remontées capillaires ;

— Débouté les consorts E de leur demande en annulation des résolutions n°4, 9, 16 et 18 de l’assemblée générale du 23 décembre 2008 ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 me du Général Henrion Bertier à Neuilly-Sur-Seine à payer à M^me B Q E et à M. J E la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— Rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision le 28 janvier 2013.

M^me N O Q E est décédée le XXX.

Par ordonnance d’incident du 4 juin 2013, le conseiller de la mise en état de cette cour a débouté M. E de sa demande de désignation d’un expert et de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une provision pour le procès, a rejeté toutes autres demandes et a condamné M. E à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Dans ses dernières conclusions du 16 mai 2014, le syndicat des copropriétaires demande à cette cour de :

— Le dire et juger recevable et bien fondé en son appel ;

— En conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il l’a déclaré responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 des désordres d’humidité subis par les consorts E dans leur appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble ;

— Dire et juger, en effet, qu’il se trouve à la fois exonéré de toute responsabilité par la force majeure et par la faute de la victime ;

— Infirmer, en conséquence, le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à verser différentes sommes au titre des travaux de réfection et du préjudice de jouissance ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts E de leur demande d’annulation des résolutions 4, 9, 16 et 18 de l’assemblée générale du 23 décembre 2008 ;

— Débouter M. E de toutes ses autres demandes ;

— Condamner M. E à lui payer la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Infirmer le jugement dans toutes ses autres dispositions et notamment au titre de l’article 700 ;

— S’entendre condamner M. E en tous les dépens de première instance et d’appel qui comprendront également les frais des deux expertises qui pourront être recouvrées conformément par l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2014, M. E demande à cette cour, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 145 et suivants, 771 et 907 du code de procédure civile, de :

— Lui donner acte qu’il entend poursuivre l’instance et reprendre pour son seul compte les demandes présentées antérieurement par sa mère en qualité d’usufruitière et par lui-même en qualité de nu-propriétaire et d’occupant en qualité de locataire ;

A titre principal :

— Il est sollicité de la cour de désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de complément d’expertise aux fins de :

* donner tous éléments de faits et techniques sur la nécessité d’entreprendre des travaux pour faire cesser les venues d’humidité et sur la nature et le coût desdits travaux,

* donner son avis sur l’opportunité et le coût des travaux sollicités sous astreinte en première instance par les consorts E et objet de leur appel incident, à savoir :

¿ La réalisation d’un ravalement en rez-de-chaussée améliorant l’étanchéité de la façade avec une attention particulière aux points singuliers, dont appuis de fenêtres, larmiers et J de rejaillissement, et à l’endroit de sa jonction avec le trottoir puisque la façade du rez-de-chaussée a été réalisée postérieurement à l’édification d’origine et avec un procédé différent – pages 8 et 9 du rapport D,

¿ Les travaux de réouverture du seuil de cave, puisqu’il a été partiellement obturé, diminuant la ventilation des caves et par conséquent aggravant le phénomène de stagnation de l’humidité dans les caves pour partie à l’origine des remontées capillaires,

¿ Les travaux de réouverture des soupiraux des caves 7, 15 et 16,

XXX,

¿ L’injection de nouveaux mortiers dans les soubassements des caves,

¿ Le grattage et la passivation des traverses en plafond des caves,

¿ L’enlèvement de la gorge en ciment du solin protecteur du pied de façade,

¿ Le rehaussement du solin là où il a été noyé dans le trottoir,

¿ Le remplacement du bandeau en ciment au pied du pan coupé par un bandeau en J froide plus étanche

¿ La création d’un relevé d’étanchéité en pied de façade, par-dessus le solin et le bandeau (et avec engravure dans le mur de soubassement extérieur de façade),

¿ L’amélioration de la ventilation des caves sous son appartement,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à Neuilly-sur- Seine 92200 à lui payer une provision pour le procès de 5.000 Euros pour leur permettre de financer les frais du complément d’expertise judiciaire ;

— Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

A titre subsidiaire, il invite la cour à :

— Réformer le jugement qui a rejeté la demande d’annulation des résolutions litigieuses et statuant à nouveau ;

— Prononcer l’annulation des résolutions 4, 9, 16 et 18 du procès-verbal d’assemblée générale du 23 décembre 2008 ;

— Confirmer les dispositions du jugement qui ont retenu la responsabilité du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 dans la survenance des dommages affectant les parties privatives de l’appartement des consorts E, lui appartenant désormais ;

— Infirmer les dispositions du jugement qui lui ont laissé une part de responsabilité pour avoir commis une faute dans la manière d’occuper son logement ; et statuant à nouveau ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

* la somme de 11.089,48 Euros comme représentant le coût des travaux de remise en état des parties privatives endommagées ;

* la somme de 10.900 Euros en réparation de son préjudice de jouissance de mai 2004 à mars 2013 ;

* la somme de 10.000 Euros en réparation de son préjudice de jouissance durant les mois nécessaires aux travaux de remise en état de son appartement et en remboursement des sommes engagées pour les frais de déménagement et garde meuble, travaux de démontage et remontage du circuit de chauffage ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser, sous astreinte provisoire de 100 Euros par jour de retard 6 mois après la signification de l’arrêt à intervenir, les travaux pour faire cesser les remontées capillaires, et notamment :

* La réalisation d’un ravalement au rez-de-chaussée améliorant l’étanchéité de la façade avec une attention particulière aux points singuliers, dont appuis de fenêtres, larmiers et J de rejaillissement, et à l’endroit de sa jonction avec le trottoir,

* Les travaux de réouverture du seuil de cave,

* Les travaux de réouverture des soupiraux des caves 7, 15 et 16,

* La purge des mortiers des soubassements des caves,

* L’injection de nouveaux mortiers dans les soubassements des caves,

* Le grattage et la passivation des traverses en plafond des caves, L’enlèvement de la gorge en ciment du solin protecteur du pied de façade,

* Le rehaussement du solin là où il a été noyé dans le trottoir,

* Le remplacement du bandeau en ciment au pied du pan coupé par un bandeau en J froide plus étanche,

* La création d’un relevé d’étanchéité en pied de façade, par-dessus le solin et le bandeau (et avec engravure dans le mur de soubassement extérieur de façade),

* L’amélioration de la ventilation des caves sous son appartement.

— Dire et juger que le tribunal de Nanterre restera compétent pour liquider l’astreinte provisoire et prononcer une astreinte définitive ;

— Confirmer le principe de la condamnation du syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à son profit, mais réformant sur le quantum et statuant à nouveau ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 40.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés pour suivre la procédure d’appel ;

— Dire et juger que M. E sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure d’appel ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les frais et dépens de l’article 695 du code de procédure civile, dont ceux relatifs à la procédure de référé ayant abouti à la désignation de M. A et dont ceux relatifs au jugement avant dire droit ayant abouti à la désignation de l’expert D, dont distraction à son profit pour ceux dont il a fait l’avance avec sa mère, et au profit de Maître Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de Paris et aux offres de droit, en application de l’article 699 du même code.

La clôture a été prononcée le 21 octobre 2014.

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MOTIVATION

La cour donne acte à M. E de ce que, suite au décès de sa mère intervenu le XXX, il poursuit l’instance et reprend pour son seul compte les demandes présentées antérieurement par sa mère en qualité d’usufruitière et par lui-même en qualité de nu-propriétaire et d’occupant en qualité de locataire.

La demande d’expertise

Les experts judiciaires, Messieurs A et D ont procédé en tenant compte des circonstances de l’espèce, de la configuration des lieux, se sont déplacés à trois reprises pour M. A, deux pour M. D. Ils ont effectué toutes les constatations possibles de façon contradictoire, recueilli les observations de parties, répondu à leurs dires de façon détaillée et argumentée et examiné les différents travaux proposés.

La cour dispose également des 9 avis techniques distincts sollicités par M E et des consultations réalisées à la demande du syndicat des copropriétaires.

Ainsi les 136 pièces versées aux débats rendent inutile l’organisation d’une nouvelle expertise qui ne peut de surcroît avoir pour objectif ni de suppléer une éventuelle carence probatoire des parties, ni d’aboutir à des conclusions qui satisfassent ces dernières.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. E de cette demande.

L’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de retenir sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 aux motifs que :

— ce texte instaure une responsabilité objective sans faute,

— l’appréciation de l’existence d’un vice de construction relève de la seule compétence du tribunal et non de l’expert,

— en l’espèce le vice de construction est caractérisé par l’humidité permanente dans les locaux d’habitation en raison de remontées capillaires dans les murs de façade.

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa responsabilité ne peut pas être engagée en raison d’une part de la force majeure, d’autre part de la faute de M. E.

Sur le premier point, le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette capillarité constitue pour lui un événement inévitable et insurmontable car elle est intrinsèque et naturelle aux matériaux utilisés en 1898 lors de l’édification de l’immeuble. Il s’agit également d’un événement irrésistible en ce que l’expert a considéré qu’aucun travaux ne peut y remédier.

Sur le second point, le syndicat des copropriétaires soutient que malgré la généralisation de ce phénomène dans plusieurs immeubles, M. E est le seul à ne pas prendre les mesures nécessaires pour aérer régulièrement l’appartement et refaire les peintures et enduits.

M. E rétorque que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en ce que les désordres qu’il subit sont la conséquence d’un défaut d’entretien de l’immeuble et d’une absence d’exécution des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Il affirme que la jurisprudence ne retient pas les critères 'd’inévitabilité et d’insurmontabilité’ pour caractériser la force majeure mais ceux d’imprévisibilité, 'd’irrésistibilité’ et d’extériorité ; qu’en outre la Cour de cassation a déjà eu à trancher pour indiquer que la force majeure s’entend des événements qui rendent l’exécution de l’obligation impossible mais non de ceux qui la rendent plus onéreuse. Il soutient qu’en réalisant une barrière d’étanchéité et en rendant la façade imperméable il sera possible de remédier aux désordres. Enfin, la capillarité concernant les gros murs de l’immeuble, parties communes, il ne s’agit pas d’un élément extérieur.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires 'est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

Cet article institue ainsi une responsabilité du syndicat qui est indépendante de toute notion de faute de sa part. Il suffit à la victime d’apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune.

— le vice de construction

En l’espèce, les deux experts judiciaires ont indiqué que l’humidité persistante dans le logement de M. E constatée au bas des murs de chaque pièce jusqu’à une hauteur de 1m30, qui sont également les murs de façade de l’immeuble, est la conséquence de la porosité des pierres de façade et de la technique de construction de l’immeuble.

C’est ainsi à bon droit que le tribunal a considéré qu’il s’agissait d’un vice de construction. En effet, un tel vice qui, s’agissant d’une notion juridique, ne relève pas de la seule appréciation de l’expert, se définit comme un défaut provenant entre autre d’une mauvaise conception d’un ouvrage qui altère sa construction.

Or en l’espèce, il n’est pas normal que le mode de construction d’un immeuble entraîne une humidité permanente généralisée dans les locaux d’habitation mais aussi dans les parties communes comme ont pu le constater les experts.

Ainsi, si la capillarité des matériaux n’est pas en elle-même un vice, l’absence de conception d’une étanchéité adaptée à une telle capillarité établit ce vice de construction.

— les causes exonératoires de responsabilité

Conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat peut échapper à la responsabilité instaurée par l’article 14 pré-cité en apportant la preuve :

— soit de l’absence de lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué,

— soit de l’existence d’un cas de force majeure si l’événement est imprévisible et irrésistible,

— soit d’une faute de la victime.

* la force majeure

Il convient de préciser qu’un événement irrésistible est également un événement inévitable et insurmontable, ces trois termes étant synonymes.

Les experts judiciaires ont étudié l’ensemble des éléments techniques soumis par les parties et, notamment, les très nombreux documents produits par M. E mais aussi les solutions techniques choisies dans les immeubles voisins subissant les mêmes désordres.

Ils ont expliqué de façon détaillée en quoi ces travaux ou propositions de travaux ne permettaient pas de mettre fin aux désordres car il est impossible de savoir quelles sont les eaux qui, par capillarité, remontent à travers les pierres de façade. Ils ont également constaté que les travaux déjà réalisés n’avaient pas résolu la difficulté.

Les techniciens et professionnels consultés par les parties ont fait part de leur perplexité face à cet événement.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir pris toutes les mesures possibles pour, au moins, limiter les désordres et leurs conséquences. Ainsi le dernier ravalement remonte à 1970, des diagnostics ont été établis à la demande du syndic en 1998 (devis de la société FARC), entre 2001 et 2007 (interventions de M. C, architecte), sans qu’il soit justifié des travaux entrepris.

Or, si les experts signalent que la raison principale de l’imprégnation reste inconnue, il n’en reste pas moins que la réalisation de différents travaux a été proposée sans qu’il soit démontré que ceux-ci sont tous inefficaces.

M D précise ainsi 'je ne dis pas que les travaux préconisés sont sans aucune valeur'.

Surtout, depuis le XXX, l’architecte de la copropriété préconise de réaliser le ravalement de l’immeuble pour améliorer l’étanchéité des murs. Cet avis a été rappelé dans ses lettres des 27 août 2003, 19 janvier 2004, 29 mai et 19 septembre 2007 ainsi que 11 septembre 2008.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la présence d’humidité au bas des murs de l’immeuble soit pour lui un événement irrésistible qui a des effets inévitables en dépit des précautions prises.

* la faute de la victime

Il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement de M. E n’est pas le seul à subir de telles imprégnations d’eau mais qu’un traitement régulier des murs intérieurs est de nature à circonscrire les désordres.

M.. E soutient qu’en raison de leur différence d’exposition, il n’est pas possible de comparer son logement et celui de M^me G, dans lequel aucune trace d’humidité n’a été constatée.

Toutefois, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire :

— aucun élément ne permet de dire que le mur de façade de l’appartement de cette dernière soit fondamentalement différent de celui de l’appartement de M. E ni que les facteurs environnementaux (façade supérieure de l’immeuble, trottoir …) ne sont pas similaires,

— les composantes en sont les mêmes, à savoir même surplomb de caves dont la partie supérieure des murs est très humide, volumes de caves proportionnels à la surface des appartements, même bandeau au niveau du premier étage,

— plus de la moitié de l’appartement de M. E a exactement la même exposition que celui de sa voisine,

— avant l’acquisition par M^me G du logement, son prédécesseur s’était lui-même plaint de l’humidité des murs.

Ce dernier élément démontre que la persistance des désordres n’empêche pas la réalisation des travaux de rénovation intérieure, contrairement à ce qu’allègue M. E.

La cour constate au vu des factures produites que, dans l’appartement M. E, des travaux de peinture et de traitement des murs d’une chambre, de la cuisine, de la salle de bain et de l’entrée ont été réalisés en 2005.

Les pièces donnant sur rue étant le salon, un bureau et trois chambres, M. E justifie ainsi qu’il a respecté partiellement son obligation en sa qualité de copropriétaire d’entretenir son logement et notamment de refaire régulièrement les revêtements intérieurs.

Ces éléments viennent ainsi nuancer, les avis des experts selon lesquels les peintures et tapisseries n’ont pas été refaites au moins depuis la première déclaration de sinistre en 1997 mais ne contredisent pas leurs constatations pour le salon, le bureau et les autres chambres.

Il en résulte que ce défaut d’entretien a participé au préjudice subi par M. E.

Pour autant, il ne peut pas être affirmé que ce défaut est la cause exclusive de ce préjudice en raison des éléments déjà évoqués précédemment et du fait que son logement n’est pas le seul dans ce quartier à subir de tels problèmes d’humidité.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et dit que M. E avait concouru à hauteur de 25 % à la réalisation des désordres.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires étant retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes de M. E fondées sur le non respect du protocole d’accord du 27 avril 2004 qui tendent aux mêmes fins, à savoir l’indemnisation de son préjudice.

— l’indemnisation des préjudices subis

* le préjudice matériel

M. E verse aux débats un devis concernant la remise en état de son logement pour un coût de 11.089,48 euros T.T.C.

Le syndicat des copropriétaires ne verse aucun document de nature à contredire les travaux préconisés par l’entreprise X ET Y ou à justifier d’une évaluation différente.

La nécessité de procéder à de tels travaux est établie par les constatations des experts judiciaires et des huissiers de justice.

Compte tenu du partage de responsabilité, il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. E la somme de 8.317,11 euros T.T.C et de confirmer en cela le jugement.

* le préjudice de jouissance

M. E soutient que son préjudice de jouissance persiste depuis le 11 novembre 2003, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires avait accepté le principe d’une transaction, laquelle a été concrétisée par la signature du protocole d’accord du 27 avril 2004.

Il affirme subir depuis 9 ans des odeurs, un inconfort et une gêne esthétique qui caractérisent ce trouble de jouissance.

Toutefois, M. D a noté la difficulté d’accéder aux pièces de l’appartement particulièrement encombré, le fait que le dommage est localisé sur les murs qui correspondent à la façade de l’immeuble, qu’il se matérialise par des cloques et boursouflures de la peinture et des papiers peints pas réellement importants et encore moins catastrophiques au regard de la bonne trentaine d’années d’ancienneté de la décoration.

M. A avait précisé que du papier journal se trouvait au sol dans la quasi totalité de l’appartement.

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer l’évaluation faite par le tribunal à hauteur de 5.000,00 euros.

Il est également sollicité la somme de 10.000,00 euros aux motifs que M. E va devoir quitter son appartement pendant au moins trois mois pour permettre la réalisation des travaux. Toutefois, aucune pièce versée aux débats ne démontre la nécessité d’un tel déménagement et l’impossibilité de réaliser les travaux pièce par pièce.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il limite à la somme de 2.000,00 euros l’indemnisation des désagréments subis pendant le temps des travaux.

En conséquence, compte tenu du partage de responsabilité, le syndicat des copropriétaires devra verser à M. E au titre du préjudice de jouissance toutes causes confondues, la somme de 5.250, euros soit 75 % de la somme de 7.000,00 euros. Ce chef du dispositif du jugement sera ainsi confirmé.

— Les travaux à réaliser

M. E sollicite la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser divers travaux aux motifs que le protocole d’accord du 27 avril 2004 constitue la loi des parties.

En dehors du ravalement, ces travaux sont une synthèse de l’ensemble des avis techniques sollicités par M. E depuis plus de dix ans. Toutefois, l’impact de ces travaux sur les désordres subis n’est pas démontré, d’autre part certains travaux concernent des parties privatives de l’immeuble, d’autres concernent le domaine public s’agissant des trottoirs.

Sur ce point, si une meilleure ventilation des caves est préférable, il n’est pas démontré qu’à elle seule cette ventilation évitera les phénomènes de capillarité constatés. Une condamnation sous astreinte à ce titre n’est donc pas justifiée.

Concernant le ravalement de la façade sur rue, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a engagé, même si cela est tardif, après accord de l’assemblée générale du 10 juin 2014, des démarches pour y procéder. Des travaux de purge des éléments de maçonnerie dégradés ont également été réalisés le 19 mars 2014.

Ainsi que l’ont expliqué les experts judiciaires et techniciens consultés, un tel ravalement est de nature à améliorer l’étanchéité de la façade.

Il convient donc d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de réaliser de tels travaux de ravalement, comprenant un traitement de l’étanchéité, ce dans le délai d’un an suivant la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100,00 euros par jour à l’expiration de ce délai.

En revanche, il n’y a pas lieu de procéder à une exécution forcée du protocole d’accord du 27 avril 2004 en ce que d’une part les tests de porosité ont déjà eu lieu, d’autre part l’engagement de 'réaliser tous travaux permettant de mettre un terme aux phénomènes de remontées capillaires, infiltrations et condensation’ trop vague, est de surcroît utopiste eu égard aux caractéristiques de l’immeuble.

— L’annulation des résolutions 4, 9, 16 et 18 de l’assemblée générale du 23 décembre 2008

M. E sollicite l’annulation de ces résolutions aux motifs qu’elles seraient contraires aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et aux engagements contractés dans le protocole d’accord du 27 avril 2004. Il estime de plus qu’elles ont été à tort modifiées et réécrites par le syndicat des copropriétaires puis votées par suite d’un abus de majorité.

La résolution n° 4 porte sur le report des travaux de recouvrement du bandeau et appuis du 1^er étage en même temps que le ravalement sur rue.

La résolution n° 9 vise la réalisation de sondages préliminaires en certains points de la façade situés près des zones humides du rez de chaussée dans la J de taille, étude à effectuer en même temps que les travaux de fourniture et pose de knapens en soubassement.

M. E ne rapporte pas la preuve que ces résolutions ont été rejetées dans l’intention de lui nuire.

Au contraire, il était bien de l’intérêt de la copropriété de faire réaliser les travaux de recouvrement du bandeau en même temps que le ravalement afin d’éviter de doubler les coûts de mise en place d’un échafaudage en sorte que le rejet de l’une supposait le rejet de l’autre.

De plus, l’assemblée dispose d’une faculté d’appréciation pour rédiger la résolution adoptée. La seule différence entre le texte proposé par M. E et celui soumis au vote est la disparition de la référence à l’étude de M^me Z architecte et aux devis de la société X et Y. Pour autant, il n’est pas contesté que ces pièces ont été portées à la connaissance des copropriétaires qui ont ainsi pu se prononcer de façon éclairée.

La résolution XXX6 refuse la prise en charge des travaux de remise en état des seuls murs intérieurs de façade sur rue de l’appartement de M. E.

La résolution XXX8 refuse le remboursement des frais engagés par M. E pour l’établissement du rapport technique et des deux devis de travaux pour le ravalement partiel de façade de l’immeuble et les travaux de remise en état des murs intérieurs de l’appartement.

L’existence de la présente procédure démontre que la prise en charge de ces frais par la copropriété pouvait faire l’objet de discussions juridiques sérieuses. La préservation de l’intérêt collectif justifiait donc le refus des résolutions 16 et 18, ce d’autant plus que M. E ne prouve pas avoir, au préalable, sollicité le vote d’une résolution sur la nécessité de consulter un architecte en plus des consultations de M. C déjà effectuées entre 2001et 2008.

Ainsi, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’aucun moyen d’annulation des résolutions litigieuses ne pouvait prospérer utilement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il déboute M. E de sa demande d’annulation des résolutions.

Sur les autres demandes

Compte tenu du partage de responsabilité prononcé, M. E sera dispensé de sa participation à la dépense commune des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure à hauteur de 75 % de ces frais.

Il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. E la somme de 7.000,00 euros au titre des frais engagés pour faire valoir la défense de ses intérêts.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef du dispositif.

Compte tenu du partage de responsabilité, il y a lieu de faire masse des dépens tant de première instance que d’appel et de dire qu’ils seront supportés à 75 % par le syndicat des copropriétaires et 25 % par M. E. Le jugement sera donc infirmé de ce chef du dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant par arrêt contradictoire

Donne acte à M. E de ce qu’il poursuit l’instance et reprend pour son seul compte les demandes présentées antérieurement par M^me B E, sa mère, en qualité d’usufruitière et par lui-même en qualité de nu-propriétaire et d’occupant en qualité de locataire ;

Infirme le jugement du 17 janvier 2013 rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a :

— débouté les consorts E de leur demande visant à voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux pour faire cesser les remontées capillaires ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. E la somme de 6.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens en ce compris les frais d’expertise

Confirme ce jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à réaliser les travaux de ravalement, comprenant un traitement de l’étanchéité, de l’immeuble sis XXX à Neuilly-Sur-Seine, ce dans le délai d’un an suivant la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai;

Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à verser à M. J E la somme de 7.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense M E de sa participation à la dépense commune des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure à hauteur de 75 % de ces frais ;

Rejette toutes autres demandes ;

Fait masse des dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à supporter 75 % des dépens et M E à supporter les 25 % restant.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par M^me M, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,