COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 DÉCEMBRE 2016

R.G. N° 16/02622

AFFAIRE :

X
BOUVAT-MARTIN

…

C/

Société EDISSIMMO civile de placement immobilier à capital variable, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 11 Mars 2011 par le Tribunal de Grande Instance de
NANTERRE – 2^e chambre civile

N° RG : 08/13983

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Y Z

M^e A B

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT DEUX DÉCEMBRE DEUX MILLE
SEIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 25 Février 2016 cassant et annulant partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 23 Octobre 2014 (3^e chambre).

Maître X
BOUVAT-MARTIN

XXX

XXX

Représenté par M^e Y
Z de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF
AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20160283

assisté de M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX
RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9,

Maître C D

XXX

XXX

Représenté par M^e Y
Z de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF
AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20160283

assisté de M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX
RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9,

S C P E S C A R G U E I L , B O U V A T – M E , B E N I C H O U E T
ESCARGUEIL-VANDERHEYDEN agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Y
Z de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF
AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20160283

assistée de M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX
RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9,

SCP ALLEZ ET ASSOCIES anciennement SCP GUEROULT MARTIN
D FILBER
LUCIEN COIRRE ET PICHAT agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Y
Z de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF
AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20160283

assistée de M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX
RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9,

****************

DÉFENDERESSE DEVANT LA COUR DE
RENVOI

Société EDISSIMMO civile de placement immobilier à capital variable, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

91/93 boulevard Pasteur

XXX

Représentée par M^e A
B de la SELARL LEXAVOUE
PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1656315

assistée de M^e Alexandre BAILLY du PARTNERSHIPS MORGAN
LEWIS & BOCKIUS UK LLP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J011,

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience en chambre du conseil du 26 Octobre 2016, Monsieur Jean-Michel SOMMER, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Véronique CATRY, conseiller,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame F G

FAITS ET PROCÉDURE,

Selon acte authentique du 23 novembre 2007, la société Edissimmo a vendu divers lots

de copropriété à la société Atlantis
Haussmann dans un immeuble situé à Rueil-Malmaison, pour un

prix de 3.071.964 euros.

Pour ce faire, la venderesse avait mandaté la société Unibiens qui elle-même avait chargé la société

Cabinet Jocelyne Forest & Associés, géomètre-expert, d’effectuer le relevé de surfaces des lots

concernés.

Le document produit par ce cabinet ayant inclus des couloirs et paliers qui avaient le statut de parties

communes, le mesurage réalisé excédait de 169,80 m2 la superficie exprimée à l’acte.

C’est ainsi que la société Atlantis a fait assigner la société Edissimmo et sollicité le remboursement

de la somme de 536.756,64 euros correspondant à la différence entre la superficie vendue et celle

mentionnée dans l’acte de vente, outre les intérêts au taux légal et une somme de 50.000 euros à titre

de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La venderesse a appelé sa mandataire en garantie ainsi que le géomètre-expert. L’assureur de la

société Unibiens, la société Groupama
Paris Val de Loire, est intervenue volontairement à l’instance

et a appelé en garantie les deux SCP de notaires ayant prêté leurs concours à la vente ainsi que les

notaires concernés.

La société Edissimmo a formé une demande d’indemnisation à l’encontre des notaires.

Par jugement du 11 mars 2011, le tribunal de grande instance de Nanterre a:

— condamné la société Edissimmo à payer à la société Atlantis la somme de 536.756,48 euros avec

intérêts au taux légal depuis le 13 octobre 2008 et capitalisation des intérêts ;

— débouté la société Atlantis du surplus de ses demandes ;

— mis hors de cause la société Unibiens, le cabinet
Jocelyne Forest et associés et la société
Groupama

Paris Val de Loire ;

— condamné M^e D, la SCP
Gueroult, Martin, D, Filbert-Fournis,
Lucien-Coirre, Pichat,

M^e Bouvat-Martin, la SCP Escargueil et Bouvat-Martin à payer in solidum à la société Edissimmo la

somme de 80.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La venderesse a relevé appel de ce jugement.

Les notaires ont formé un appel incident.

Par un arrêt rendu le 23 octobre 2014, la cour d’appel de Versailles a:

— confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société Edissimmo de ses demandes

formées à l’encontre du géomètre-expert ;

— c o n d a m n é c e d e r n i e r à p a y e r à l a v e n d e r e s s e l a s o m m e d e 1 5 . 0 0 0 e u r o s à t i t r e d e

dommages-intérêts pour la faute commise à son égard ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Les SCP de notaires et notaires concernés ainsi que la société Edissimmo ont formé un pourvoi en

cassation contre l’arrêt.

Par un arrêt du 25 février 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé cette

décision, sauf en ce que la cour d’appel a condamné la société Edissimmo à payer à la société

Atlantis la somme de 536.756,48 euros, en ce qu’elle a mis hors de cause la société Unibiens et en ce

qu’elle a condamné la société cabinet Jocelyne
Forest à payer à la société Edissimmo la somme de

15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La Cour de cassation a considéré que la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie

réelle du bien vendu ne le privait pas de son droit à la diminution du prix. Elle a également considéré

que la cour d’appel avait pu retenir que la société
Unibiens n’avait pas commis de faute dans

l’exécution de son mandat, dès lors qu’elle avait chargé un géomètre de l’établissement des mesures

de surface des biens vendus et que les prestations réalisées par le cabinet Jocelyne Forest ne

correspondaient pas à ce qui lui avait été demandé, ce dont le mandataire avait avisé les notaires et la

société Edissimmo.

Néanmoins, la Cour de cassation a jugé qu’en condamnant les notaires à payer une certaine somme à

la venderesse au motif qu’ils connaissaient la non-conformité des mesures effectuées par le cabinet

Jocelyne Forest & Associés à la loi Carrez et qu’ils devaient retarder la vente dans l’attente d’un

relevé de superficie, commettant une faute délictuelle en choisissant de passer outre et de rédiger un

acte non conforme à sa lettre et aux exigences requises, sans rechercher si la société Edissimmo, dont

elle avait relevé qu’elle connaissait la non-conformité du mesurage effectué par le géomètre et avait

signé un acte rappelant l’existence d’une action en diminution du prix en cas de mention d’une

superficie inexacte, ne s’était pas sciemment exposée au risque qui s’était réalisé, la cour d’appel

n’avait pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 du code civil.

C’est en cet état que l’affaire a été renvoyée devant cette cour autrement composée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, reçues au greffe le 18 octobre 2016, auxquelles il

convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, la société Escargueil,

Bouvat-Martin, Benichou et Escargueil-Vanderheyden,
Maître Bouvat-Martin, Maître

C D et la société Allez et associés demandent à la cour, au visa de l’article 1382 du

code civil :

— d’infirmer le jugement du 11 mars 2011 en ce qu’il a considéré qu’ils ont engagé leur responsabilité

à l’égard de la société Edissimmo et les a condamnés à lui payer la somme de 80.000 euros de

dommages-intérêts ;

— de débouter la venderesse de toutes ses demandes ;

— de condamner la société Edissimmo à leur payer la somme de 10.000 euros à chacune des études en

application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les notaires exposent essentiellement que la société Edissimmo ne rapporte nullement la preuve

d’une faute qui leur serait imputable et qui serait à l’origine pour elle d’un préjudice certain, réel et

actuel.

Ils ajoutent que la société Edissimmo a vendu ses lots en bénéficiant de toutes les informations

nécessaires. Elle a, à ce titre, fait des déclarations sous sa propre responsabilité, en connaissance de

la possibilité pour l’acquéreur d’exercer une action en réduction de prix pendant l’année de la vente.

Par ailleurs, ils soutiennent que l’action en réduction de prix ne peut concerner que les relations

vendeur/acquéreur. Il n’existerait aucun lien de causalité entre le dommage subi par la venderesse du

fait de cette réduction de prix et un soi-disant manquement des notaires.

Ainsi, selon les notaires, la société Edissimmo s’est sciemment exposée au risque de réduction de

prix, de sorte que leur responsabilité ne saurait être engagée.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 19 octobre 2016, auxquelles il convient

de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, la société Edissimmo demande à la

cour, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1382 du code civil :

— de confirmer le jugement du 11 mars 2011 en ce qu’il a condamné les notaires à réparer le préjudice

de la société Edissimmo ;

— d’infirmer ce jugement en ce qu’il a estimé le montant de l’indemnisation de la société
Edissimmo

par les notaires à la somme de 80.000 euros ;

— de condamner les notaires à régler à la société Edissimmo la somme de 536.756,48 euros ;

— de condamner les notaires, à titre subsidiaire, à lui régler un montant qui ne pourra être inférieur à

351.999 euros, soit 65% de la somme restituée à
Atlantis Haussmann ;

— de les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de les condamner solidairement à payer à l’intimée la somme de 30.000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile.

La société Edissimmo soutient que les notaires ont commis une faute dans l’exercice de leurs

fonctions, dès lors qu’ils n’ont pas attiré l’attention de la venderesse sur les risques liés à une vente

pour laquelle aucune attestation 'loi Carrez’ valable n’avait été obtenue, en mauvaise exécution de

leur devoir de conseil.

Elle prétend que les notaires avaient connaissance de la non-conformité de l’attestation de surface

produite par le géomètre en charge de procéder au mesurage. La venderesse leur reproche de ne pas

l’avoir mise en garde contre les risques découlant de ce défaut de mesurage. Cette faute a été

constatée par le tribunal de grande instance et par la cour d’appel.

La société Edissimmo explique que le manquement des notaires à leur devoir de conseil lui a causé

un préjudice équivalent à la somme versée à l’acquéreur en application du jugement confirmé.

A titre subsidiaire, elle sollicite une indemnisation équivalent a minima à 351.999 euros en se

référant à des précédents ayant condamné des notaires et/ou des géomètres.

La clôture est intervenue le 20 octobre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Après la cassation partielle prononcée le 25 février 2016, cette cour, statuant comme cour de renvoi,

n’est plus saisie de l’action en moindre mesure de la société Atlantis contre sa venderesse, la société

Edissimmo, ni de la demande formée par la société Edissimmo à l’encontre de la société Unibiens et

à l’encontre de la société Cabinet Jocelyne
Forest & Associés.

Reste dès lors en discussion la demande formée par la société Edissimmo à l’encontre des notaires au

titre de leur responsabilité civile professionnelle.

La société Edissimmo fait grief aux notaires d’avoir manqué à leur obligation d’information et de

conseil, leur reprochant de ne pas l’avoir avisée du risque lié à la non-conformité de l’attestation de

surface.

Il sera seulement rappelé que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété

des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable, dispose:

'Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot

ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de

lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de

superficie.

Cette superficie est définie par le décret en
Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages,

emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil

fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou

l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à

compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de

la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à

poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence

de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à

aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la

demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de

l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.'

L’article 4-3 du décret 67-223 du 17 mars 1967 précise:

'Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire (…)

remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat

reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la

fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965

lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat.'

De façon générale, le notaire qui reçoit un acte de vente est tenu à un devoir de conseil et de mise en

garde. Il doit veiller à l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours et, partant, doit attirer

l’attention des parties sur les conséquences de cet acte.

A cet égard, la compétence personnelle du client ou la présence à ses côtés d’un conseil ne dispensent

pas, en eux-mêmes, le notaire de son obligation.

Néanmoins, le notaire n’a pas à informer son client de données de fait qui sont déjà connues de lui et

dont il ne peut ignorer la portée.

Et sa responsabilité ne saurait être engagée lorsque le dommage dont une partie demande réparation

résulte d’un choix qu’elle a délibérément fait, à ses risques et périls.

Au cas d’espèce, les notaires ont fait figurer dans la promesse du 19 juillet 2007, en page

20,ainsi que dans l’acte de vente du 23 novembre 2007, une mention exposant, pour la promesse, que

le vendeur a fait réaliser les métrages de la superficie des parties privatives, annexés à l’acte et pour

l’acte de vente, une mention par laquelle le vendeur indique la superficie de la partie privative des

biens vendus, soit 377,80 m2 pour le rez-de-jardin et 594 m2 pour le premier étage.

Les deux contrats reproduisent les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et le contrat

de vente appelle spécialement l’attention des parties sur l’action en révision du prix.

Ainsi que le relève justement la société
Edissimmo, il résulte des échanges de courriels entre les

notaires, la société Unibiens, la société
Cabinet Forest & Associés et les notaires, notamment des

messages des 15 mai 2007, 29 juin et 13 juillet 2007, 10, 17 et 23 octobre 2007, que les notaires

avaient connaissance du défaut d’attestation 'loi
Carrez', puisque aussi bien, ils avaient été informés

par la société Unibiens que le certificat de mesurage établi par la société Cabinet Jocelyne
Forest &

Associés faisait mention d’une surface utile et non de la superficie de la partie privative du lot et

qu’ils s’étaient eux-mêmes inquiétés de ce 'manque'.

Les notaires n’ont par ailleurs pas spécialement appelé l’attention de la venderesse sur l’absence de

mesurage conforme à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d’application et, partant,

sur l’existence d’un risque lié à la non-conformité de l’attestation de surface.

Toutefois, les courriels produits démontrent suffisamment la parfaite information qu’en avait la

société Edissimmo, la société Unibiens l’ayant systématiquement mise en copie (à l’attention de M.

Joachim) de ses mails auxquels des tableaux étaient annexés.

La société Edissimmo ne peut se prévaloir dans ces conditions d’une ignorance de l’insuffisance de

ce certificat, la cour observant au surplus que celle-ci a soutenu que l’acquéreur était lui-même

parfaitement informé de la situation.

La société Edissimmo est un professionnel de l’immobilier. Elle a vendu un portefeuille de biens

immobiliers d’une valeur totale de 221 480 037 euros.
Assistée d’un conseil, elle a accepté en

connaissance de cause de conclure la vente et de réaliser une opération à finalité autant financière

qu’immobilière. Ce faisant, elle a pris le risque d’une action en moindre mesure.

La venderesse a signé l’acte de vente comportant la clause rappelant l’action prévue la loi.

Les prescriptions légales ont été respectées et les notaires, qui n’avaient pas à vérifier le travail du

mesureur, n’étaient nullement tenus de retarder la vente dans l’attente de l’établissement d’un

certificat conforme.

La société Edissimmo s’est ainsi sciemment exposée au risque qui s’est réalisé, de sorte que la

responsabilité des notaires ne saurait être engagée.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les notaires à payer in solidum à la société

Edissimmo une somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts, celle de 2500 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des

notaires.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il condamne M^e D, la SCP Gueroult, Martin, D,

Filbet-Fournis, Lucien-Coirre et Pichat, M^e Bouvat-Martin, la
SCP Escargueil et Bouvat-Martin à

payer in solidum à la société Edissimmo la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts,

celle de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

STATUANT à nouveau de ces chefs:

DEBOUTE la société Edissimmo de ses demandes ;

CONDAMNE la société Edissimmo à payer à M^e D et à la SCP Allez et associés,

anciennement SCP Gueroult, Martin, D, d’une part, à M^e Bouvat-Martin et à la SCP Escargueil

et Bouvat-Martin, Benichou et Escargueil-Vanderheyden, d’autre part, la somme de 3000 euros

chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de ce chef de la société
Edissimmo ;

CONFIRME pour le surplus le jugement, en ses dispositions relatives aux chefs atteints par la

cassation et non critiqués ;

DIT que la société Edissimmo supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, y

compris les dépens afférents à la décision partiellement cassée, et que les dépens de la présente

instance pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en

ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du

code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame

F G, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,