COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

1^re chambre 1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 FEVRIER 2016

R.G. N° 13/07714

AFFAIRE :

J P Y

…

C/

B A

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Septembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 01

N° Section :

N° RG : 11/09107

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE FEVRIER DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant après prorogations dans l’affaire entre :

Monsieur J P Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172 – N° du dossier P11275

et pour avocat plaidant la Selarl MODERE-TOURNILLON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 41

Madame D M E épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172 – N° du dossier P11275

et pour avocat plaidant la Selarl MODERE-TOURNILLON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 41

APPELANTS

****************

Maître B A

notaire associé de la SCP A BEDICAM 'PB ASSOCIES'.

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant / plaidant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 015897

SCP B A et Olivier BEDICAM 'SCP PB ASSOCIES’ Immatriculée au RCS de Versailles, sous le numéro 494 136 708

SCP titulaire d’un office notarial agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant/plaidant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 015897

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 novembre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Odile BLUM, Président,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,

Vu le jugement rendu le 10 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :

— débouté les époux Y de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné les époux Y à payer à M^e A et la SCP A Bedicam la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— rejeté toute autre demande ;

Vu l’appel de cette décision relevé le 21 octobre 2013 par M. J Y et M^me D E, son épouse, qui, par leurs dernières conclusions du 27 mai 2014, demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner solidairement M^e A et la SCP A Bedicam à leur verser la somme de 29.000 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2008, la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral ainsi que celle de 5.000 € pour leurs frais irrépétibles de première instance et de 5.000€ pour leurs frais irrépétibles d’appel,

— les condamner solidairement aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions du 4 mars 2015 de M^e B A, notaire associé de la SCP A Bedicam, et de la SCP A Bedicam dite P-B Associés qui demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter les époux Y de leurs demandes,

— condamner les époux Y à leur verser la somme complémentaire de 5.000€ pour leurs frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que suivant acte reçu le 19 novembre 2006 par M^e A, notaire, les époux Y ont consenti une promesse unilatérale de vente de leur résidence principale à la SARL Devimmo sous plusieurs conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire que la bénéficiaire de la promesse s’engageait à demander au plus tard le 31 janvier 2007 ;

Qu’il était convenu entre les parties, en page 5 de l’acte, sous l’intitulé 'Indemnité d’immobilisation – Séquestre’ de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 29.000 €, la SARL Devimmo s’engageant 'irrévocablement à verser au promettant la somme de 29.000 € représentant l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée au plus tôt dans les huit jours de son refus de régulariser l’acte de vente alors que toutes les conditions suspensives auraient été levées et au plus tard le 16 juillet 2007' ;

Qu’après plusieurs prorogations de la promesse de vente, la vente n’a pas eu lieu et M^e A a dressé un procès-verbal de carence le 11 juillet 2008';

Que par jugement du 24 juin 2010, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Devimmo ;

Considérant que reprochant à M^e A de ne pas avoir séquestré l’indemnité d’immobilisation et d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil, M. et M^me Y l’ont assigné, avec la SCP de notaire dont il est associé, en paiement de dommages et intérêts ce dont ils ont été déboutés par le jugement déféré ;

Considérant que devant la cour, M. et M^me Y font valoir que le notaire, en charge d’une promesse unilatérale de vente prévoyant une indemnité d’immobilisation, engage sa responsabilité s’il ne séquestre pas cette somme et manque à son obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients, en ne les avisant pas, d’une part, de l’absence de séquestre, d’autre part, des risques d’insolvabilité inhérents à l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation au jour de la promesse';

Qu’ils soutiennent que la clause insérée dans l’acte notarié du 19 novembre 2006 est contraire à l’économie habituelle et générale d’une promesse unilatérale de vente et impose au promettant un engagement sans réelle contrepartie ni garantie effective, laissant l’efficacité de cette clause au bon vouloir du bénéficiaire ; qu’ils contestent par ailleurs l’attestation produite par les intimés selon laquelle ils auraient été informés par le notaire des conséquences de la clause litigieuse ;

Considérant que les intimés répliquent que le devoir d’information du notaire n’est pas absolu et que les obligations dues au titre de la rédaction d’un acte préparatoire à la vente sont moins étendues ; qu’ils font valoir que l’indemnité d’immobilisation n’est qu’un usage et qu’elle ne relève pas de l’essence de la promesse unilatérale de vente, que la séquestration d’une indemnité d’immobilisation n’est donc pas une obligation mise à la charge du notaire ;

Qu’ils soutiennent que les époux Y ont été informés de l’absence de versement et de séquestre de l’indemnité d’immobilisation et estiment que la clause insérée dans l’acte, qui résulte des négociations librement menées entre les parties dont le notaire ne peut être tenu pour responsable, est parfaitement valable ;

Considérant que si les parties sont libres de prévoir dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente que le montant de l’indemnité d’immobilisation convenue ne sera pas séquestré et si le notaire ne commet pas de faute en insérant une telle clause dans son acte, il appartient en revanche au notaire, en vertu de son devoir de conseil et d’information, d’éclairer les parties sur les conséquences d’une telle clause qui laisse le bénéficiaire décider seul du paiement de l’indemnité d’immobilisation et le promettant sans garantie de paiement en cas d’insolvabilité du bénéficiaire ;

Qu’il incombe au notaire de faire la preuve de l’accomplissement de son devoir d’information’et de conseil ;

Considérant que M^me H I, représentant l’intermédiaire agent immobilier, se borne à indiquer sur ce point dans l’attestation versée aux débats que 'M^e A a toujours été clair avec les époux Y quant à l’absence de versement par la société Devimmo de l’indemnité d’immobilisation en la comptabilité du notaire''; que ces déclarations, se rapportant à l’absence de versement de la somme chez le notaire, ne sont pas de nature à établir que le notaire a attiré spécialement l’attention des époux Y sur les conséquences de cette absence de versement';

Que M^e A ne produit aucun autre document établissant qu’il a satisfait à son devoir de conseil et d’information ; que sa faute est caractérisée ;

Considérant que les époux Y estiment que leur préjudice en lien direct avec la faute, qu’ils chiffrent à 29.000 €, réside dans la non perception des sommes qui leur étaient dues, alors que cette perception aurait été garantie et assurée de manière effective par la mise sous séquestre ; qu’ils invoquent l’immobilisation de leur bien pendant plus de deux ans, retardant la réalisation d’une promesse de vente, conclue pour l’acquisition d’un autre bien immobilier et les nombreux frais supplémentaires qu’ils ont dû assumer';

Que les intimés répliquent que le notaire ne saurait être tenu responsable du défaut de réalisation de la vente par la SARL Devimmo, que les époux Y se trompent de responsable, que l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le dommage suppose qu’il soit démontré qu’en l’absence de faute du notaire le sort de la victime aurait été amélioré, qu’aucune procédure n’a été engagée par les époux Y à l’encontre de la SARL Devimmo, qu’aucun élément ne permet d’affirmer que l’indemnité d’immobilisation leur aurait été versée par la SARL Devimmo puisqu’on ignore si cette dernière avait levé l’ensemble des conditions de la promesse, que le notaire n’est donc pas à l’origine du préjudice subi par les époux Y ;

Considérant qu’il appartient aux époux Y, qui évaluent leur préjudice au montant de l’indemnité d’immobilisation, de démontrer que si le notaire avait rempli son devoir d’information et attiré particulièrement leur attention sur les conséquences que pouvait avoir l’absence de versement entre ses mains de l’indemnité d’immobilisation, ils n’auraient pas subi le préjudice dont ils se plaignent ;

Considérant que le témoignage de M^me X Quillet dont rien ne permet de douter de la sincérité, établit le refus persistant de la SARL Devimmo de verser le montant de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire et la connaissance qu’en avaient les époux Y ;

Qu’il demeure que la SARL Devimmo s’était engagée à verser la somme de 29.000 € représentant l’indemnité d’immobilisation si elle ne régularisait pas l’acte en dépit de la levée des conditions suspensives et qu’il ressort du procès-verbal de carence du 11 juillet 2008 que la SARL Devimmo avait obtenu le permis de construire le 28 juin 2007 ce qui impliquait la levée d’une des conditions suspensives essentielles de la promesse ;

Considérant que contrairement à ce que soutiennent les intimés, l’indemnité d’immobilisation est destinée à compenser le préjudice subi par le promettant du fait de l’indisponibilité de son bien pendant la durée de la promesse'; que les époux Y justifient de ce que leur bien a été indisponible du fait de la prorogation de la promesse pendant près deux ans’alors que sans le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil, ils auraient pu s’en dégager plus rapidement ;

Qu’en revanche, la nécessité dans laquelle les époux Y se sont trouvés de supporter les mensualités d’un crédit relais pour l’acquisition de leur nouvelle résidence et des frais supplémentaires ainsi que le retard apporté à la réalisation de la vente, sont la conséquence du refus de la société Devimmo d’acquérir le bien mais non de l’absence d’information sur les conséquences de l’absence de séquestre de l’indemnité d’immobilisation, seule faute imputable au notaire ;

Considérant qu’au vu de ces éléments, la cour fixera à 10.000 € la réparation de l’entier préjudice subi, toutes causes confondues, par M. et M^me Y en lien de causalité direct avec la faute commise ; que s’agissant de dommages et intérêts, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt ;

Que M. et M^me Y seront déboutés du surplus de leur demande ;

Considérant que les intimés succombant seront condamnés aux dépens ; que vu l’article 700 du code de procédure civile, ils seront déboutés de leur demande à ce titre et la somme de 3.000 € sera allouée aux époux Y pour leurs frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement ;

statuant à nouveau

Condamne solidairement M^e Pépin et la SCP A Bedicam à payer à M. et M^me Y la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt’et celle de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute autre demande ;

Condamne solidairement M^e A et la SCP A Bedicam aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Odile BLUM, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,