COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 AVRIL 2021

N° 2021/ 207

Rôle N° RG 18/05985 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCHRJ

C X

E Y EPOUSE X

C/

D A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ismael TOUMI

M^e Danielle FERRAN-LECOQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de Marseille en date du 13 Mars 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 17-144.

APPELANTS

Monsieur C X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame E Y épouse X

née le […] à TUNIS

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Monsieur D A

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Danielle FERRAN-LECOQ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur C X et Madame E X née Y, sont, du fait d’un bail verbal, les locataires de Monsieur Z aux droits duquel est venu Monsieur D A d’un bien sis […].

La ville de Marseille a rendu un arrêté de péril simple le 04 août 2008, suivi d’un arrêté de péril imminent assorti d’une interdiction d’habiter du 06 novembre 2008, qui a contraint les époux X à quitter les lieux.

Monsieur et Madame X, qui ont été relogés le 15 novembre 2008 par la ville de Marseille, ont remis les clés du logement à Monsieur A le 25 novembre 2008.

Ce dernier devait prendre à sa charge le déménagement des biens meubles des époux X et le coût du garde-meubles.

Par décisions des 23 février 2009 et 16 avril 2009, le maire de Marseille, après avoir constaté que les travaux préconisés avaient été effectués, a procédé à la mainlevée des deux arrêtés de péril.

Par une ordonnance rendue le 20 juillet 2009 par le tribunal administratif de Marseille, Monsieur B a été désigné en qualité d’expert aux fins de vérifier la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté du 06 novembre 2008. Il a rendu son rapport le 24 septembre 2009.

Les époux X ont intenté une procédure devant le tribunal administratif pour voir annuler les arrêtés prononçant cette mainlevée.

Par jugement réputé contradictoire du 31 octobre 2011, le tribunal d’instance de Marseille a constaté l’existence d’un motif légitime justifiant l’inoccupation du logement par les époux X et annulé un congé que leur avait délivré Monsieur A le 28 mars 2011.

Par jugement réputé contradictoire du 09 juillet 2012, le tribunal d’instance de Marseille a condamné Monsieur D A à verser aux époux X la somme de 9917,77 euros de dommages et intérêts correspondant aux dégradations mobilières causées par le manquement de Monsieur A à son obligation de conservation du mobilier des requérants et au remboursement des frais de garde-meubles durant les travaux nécessaires à la réhabilitation du logement.

Par acte d’huissier du 09 janvier 2017, Monsieur C X et Madame E Y ont fait assigner Monsieur D A devant le tribunal d’instance de Marseille pour le voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 13 mars 2018, le tribunal d’instance de Marseille a :

— dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer en l’attente de l’arrêt de la cour d’appel administrative de Marseille

— autorisé Monsieur X et Madame Y épouse X à reprendre possession des loyers placés sous séquestre par ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance de Marseille du 08 août 2002

— débouté Monsieur X et Madame Y épouse X du surplus de leurs demandes

— prononcé la résiliation du bail verbal passé entre Monsieur D A et les époux X à compter de la décision, portant sur le logement sis […]

— dit n’y avoir lieu à expulsion en l’état de l’inoccupation avérée des lieux par les époux X

— débouté Monsieur A de sa demande au titre des loyers et indemnités d’occupation

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Le premier juge a estimé que s’il ressortait des pièces produites que le logement précédemment occupé par les époux X remplissait, après la mainlevée des arrêtés de péril, des conditions d’habilité et de décence précaires voire pathogène, il n’était pour autant pas démontré que la structure du bâtiment était de nature à générer un péril grave et imminent de nature à exclure le retour des locataires dans le logement. Il s’est appuyé en outre sur les conclusions d’un rapport d’expertise rendu

à la suite d’une décision du tribunal administratif statuant en référé et sur le fait que les lieux étaient occupés depuis au moins l’année 2015 par le fils de Monsieur D A.

Le premier juge a rejeté les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame X, en indiquant qu’indépendamment de l’issue de la procédure administrative, le maintien de leurs biens en garde-meubles n’était plus justifié au regard : de leur relogement depuis près de dix ans, de l’absence de démonstration de l’incompatibilité de ceux-ci avec le logement qu’ils occupent à ce jour et de la mainlevée des arrêtés de péril. .

Le premier juge a écarté l’application de la loi du premier septembre 1948 en indiquant qu’il n’était pas établi que les parties aient entendu faire dépendre leur relations contractuelles de ces dispositions; il a estimé que les relations contractuelles entre les parties étaient soumises à la loi du 06 juillet 1989.

Relevant que les époux X n’avaient pas réintégré les lieux en dépit de la mainlevée de l’arrêté de péril, qu’ils n’avaient pas l’usage du bien et qu’ils ne démontraient pas s’acquitter d’un loyer auprès de leur bailleur, le premier juge, après avoir précisé que Monsieur A ne démontrait pas plus respecter son obligation de délivrer un logement décent et d’entretenir ce dernier, a prononcé la résiliation du bail verbal passé entre les parties.

Il a estimé qu’il n’y avait pas lieu à ordonner l’expulsion des époux X puisque ces derniers ne résidaient pas dans les lieux.

Il a débouté Monsieur A de sa demande au titre des loyers, en raison de sa violation des obligations tenant à la délivrance du logement. Il a également rejeté sa demande au titre des indemnités d’occupation.

Le 13 mars 2018, Monsieur et Madame X ont formé un appel partiel de cette décision en qu’elle a prononcé la résiliation du bail et en ce qu’ils ont été déboutés de leurs demandes financières formées à l’encontre de Monsieur A.

Monsieur A a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 04 novembre 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, Monsieur X et Madame Y demandent à la cour :

— de dire et juger que le tribunal d’instance a résilié le bail liant les parties en se fondant sur un moyen soulevé d’office sans inviter les parties à en débattre préalablement

— de dire et juger que le jugement dont appel a été rendu en méconnaissance du principe du contradictoire

— d’annuler le jugement déféré

* en tout état de cause :

— de dire et juger que le bail est soumis à la loi du premier septembre 1948

— de dire et juger que l’inoccupation du logement a été légitimée par le jugement définitif du 31 octobre 2011

— de dire et juger que la mainlevée des arrêtés de péril n’est intervenue que le 13 mai 2013

— de dire et juger que le logement ne répond pas aux conditions de décence

— de dire et juger qu’ils ne peuvent réintégrer le logement du fait qu’un tiers l’occupe

— de dire et juger que Monsieur A a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien

— de dire et juger que ces manquements sont la cause de leur impossibilité de réintégrer le logement

— de dire et juger que ces manquements sont la cause des frais de garde-meubles

*en conséquence :

— de réformer le jugement sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à paiement de loyer ou indemnité d’occupation au profit de Monsieur A

— d’ordonner la suspension du paiement des loyers

— de condamner Monsieur D A à leur verser :

*la somme de 14.031, 98 euros correspondant aux frais qu’ils ont exposés pour garder leurs meubles pour la période de mars 2012 au 31 décembre 2016

*la somme de 6106, 55 euros en réparation des dommages causés à leur mobilier par les inondations imputables au défaut d’entretien de la toiture

*la somme de 244,80 euros par mois au titre des frais de garde-meubles à échoir à compter du 27 janvier 2017 jusqu’à la décision à intervenir

— de dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la demande en justice et qu’ils seront comptabilisés conformément à l’article 1154 du code civil

— d’autoriser le paiement de ces sommes par prélèvement des loyers consignés auprès de la caisse des dépôts et consignation suite à l’ordonnance de référé du 08 août 2002, selon le décompte fourni par celle-ci dans le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir

— de débouter Monsieur A de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et appel incident

*à titre subsidiaire :

— d’ordonner une expertise judiciaire afin de se prononcer sur le caractère habitable de logement décent et l’éventuel état de péril de l’immeuble, aux frais avancés de Monsieur A

* en tout état de cause :

— de condamner Monsieur A à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le constat d’huissier sur ordonnance du 07 juillet 2015, soit 380 euros.

Ils indiquent que le bail liant les parties est soumis à la loi du premier septembre 1948.

Ils estiment que le jugement doit être annulé pour avoir méconnu le principe du contradictoire.

Ils relèvent que Monsieur A n’est pas fondé à se prévaloir de l’article 1728 du code civil pour solliciter la résiliation du bail, dès lors que le défaut de paiement des loyers résulte de leur impossibilité d’occuper les lieux en raison des manquements de leur bailleur.

Ils indiquent que le bail se poursuit, en application de l’article 4 de la loi du premier septembre 1948.

Ils estiment engagée la responsabilité de leur bailleur auquel il reproche d’avoir manqué à son obligation de faire garder les meubles qui garnissaient leur logement. Ils font état de la dégradation de certains biens en lien avec les manquements de leur bailleur.

Ils soulèvent l’exception d’inexécution pour n’avoir pas à payer leurs loyers, compte tenu de l’indécence du logement.

Par conclusions notifiées le 20 janvier 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Monsieur A demande à la cour :

— de dire et juger que le premier juge a fondé sa décision sur des moyens de droit débattus de façon contradictoire

— de débouter les époux X de leur demande d’annulation du jugement du 13 mars 2018

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes indemnitaires tendant au remboursement des frais de garde-meubles et de réparation des dommages causés à leur mobilier

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal

*subsidiairement, de dire et juger que le bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’abandon de leur domicile par les époux X

— de débouter les époux X de leurs demandes formées en appel

— de le recevoir en son appel incident

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a été débouté de sa demande en paiement des loyers depuis le premier mars 2009

— de condamner in solidum Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 15.732, 98 euros correspondant aux loyers sur la période du premier mars 2009 au 02 janvier 2021

— de réformer le jugement déféré et en ce qu’il a autorisé les consorts X à reprendre possession des loyers placés sous séquestre par ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance de Marseille du 08 août 2002

— d’ordonner la mainlevée de la consignation des loyers prescrite par l’ordonnance de référé du 08 août 2002

— de l’autoriser à percevoir le montant des loyers consignés à la caisse des dépôts et consignations sous les références n° 1093393

— de condamner in solidum Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner in solidum Monsieur et Madame X aux dépens distraits au profit de Maître FERRAN-LECOQ.

Il s’oppose à l’annulation du jugement déféré sollicitée par les époux X, en contestant que le jugement aurait été rendu sans faire respecter le principe du contradictoire.

Il s’oppose aux demandes d’indemnisation formées par les époux X, notant que ces derniers ont déjà été indemnisés du préjudice qu’ils ont subi par le jugement du 09 juillet 2012.

Il indique que son obligation de faire garder les meubles des époux X liée à leur déménagement dont il a dû supporter le coût a pris fin de la mainlevée de l’arrêté de péril imminent du 23 février 2009. Il en conclut qu’il ne peut être tenu pour responsable des dégradations occasionnées à l’appartement ou au mobilier postérieurement à cette date.

Il reproche à ses locataires de n’avoir pas réintégré leur logement depuis le mois de mars 2009 et estime ne pas devoir les frais de garde-meubles. Il affirme qu’ils sont redevables des loyers depuis le premier mars 2009.

Il conteste toute indécence du logement.

Il affirme que le fait que ses locataires n’aient pas réintégré le logement a permis la venue de squatters qui sont seuls responsables de la dégradation du local d’habitation.

Il sollicite la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement et non occupation des lieux. Il indique s’appuyer également sur l’article 5 de la loi du premier septembre 1948.

Il note que l’appartement a été totalement rénové en septembre 2018.

Par conclusions notifiées le 10 février 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Monsieur A demande à la cour :

— de révoquer l’ordonnance de clôture du 03 février 2021 afin d’admettre aux débats le procès-verbal de constat dressé le 27 janvier 2021 par Maître David DERMANOUKIAN

— de dire et juger que le premier juge a fondé sa décision sur des moyens de droit débattus de façon contradictoire

— de débouter les époux X de leur demande d’annulation du jugement du 13 mars 2018

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes indemnitaires tendant au remboursement des frais de garde-meubles et de réparation des dommages causés à leur mobilier

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal

*subsidiairement, de dire et juger que le bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’abandon de leur domicile par les époux X

— de débouter les époux X de leurs demandes formées en appel

— de le recevoir en son appel incident

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a été débouté de sa demande en paiement des loyers depuis le premier mars 2009

— de condamner in solidum Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 15.732, 98 euros correspondant aux loyers sur la période du premier mars 2009 au 02 janvier 2021

— de réformer le jugement déféré et en ce qu’il a autorisé les consorts X à reprendre possession des loyers placés sous séquestre par ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance

de Marseille du 08 août 2002

— d’ordonner la mainlevée de la consignation des loyers prescrite par l’ordonnance de référé du 08 août 2002

— de l’autoriser à percevoir le montant des loyers consignés à la caisse des dépôts et consignations sous les références n° 1093393

— de condamner in solidum Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner in solidum Monsieur et Madame X aux dépens distraits au profit de Maître FERRAN-LECOQ.

Il sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de verser au débat un procès-verbal d’huissier de justice du 27 janvier 2021, dressé antérieurement à l’ordonnance de clôture, et qui démontre que l’appartement loué est en parfait état de rénovation.

Il formule les mêmes demandes que celles exposées dans ses conclusions du 20 janvier 2021, avec les mêmes moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 février 2021.

MOTIVATION

Pour rappel, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par l’intimé, en l’absence de démonstration d’une cause grave.

Ainsi, la cour ne statuera qu’à la lecture des conclusions qu’il a notifiées le 20 janvier 2021. Elle ne tiendra donc pas compte de la pièce 37 produite au débat par Monsieur A.

Sur la demande d’annulation du jugement déféré au motif d’une violation du principe du contradictoire

En application de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Dans leur dispositif, les appelants sollicitent l’annulation du jugement au motif qu’il aurait violé le principe du contradictoire. Dans ses conclusions, l’intimé sollicite l’annulation du jugement en indiquant que le premier juge aurait violé l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 31 octobre 2011, ce qui constitue, non un motif d’annulation, mais une fin de non-recevoir. Le jugement déféré ne peut en tout état de cause être annulé sur ce moyen qui, de surcroît, est en contradiction avec ce qui est mentionné dans le dispositif des conclusions de l’intimé.

Par ailleurs, le premier juge, en s’appuyant sur les obligations du bailleur et du locataire, quelque soit la nature de la loi applicable en matière de baux d’habitation, n’a pas relevé d’office un moyen non débattu contradictoirement en faisant état des articles du code civil en matière de louage et de la loi du 06 juillet 1989, puisque le débat portait sur la résiliation judiciaire du bail. Les obligations

respectives du bailleur et du locataire, visées aux articles 6 et 7 de la loi du 06 juillet 1989, ainsi qu’aux articles 1719 et 1728 du code civil, évoquées par le premier juge, s’appliquent aux logements loués dans le cadre de la loi du premier septembre 1948.

Il convient en conséquence de rejeter la demande des appelants tendant à voir annuler le jugement déféré.

Sur le fond

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'dire et juger’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Toujours à titre préliminaire et en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas tenue de statuer sur l’irrecevabilité des demandes des époux X au titre de l’autorité de la chose jugée ou de la prescription, soulevées par Monsieur A, cette irrecevabilité n’étant pas reprise dans le dispositif de ses conclusions.

Il n’est pas contesté par les parties, devant la cour, que le bail liant les parties est soumis à la législation du premier septembre 1948.

Il résulte de l’article 40-II de la loi du 6 juillet 1989 que les articles 6 et 7, qui ne font pas partie des articles exclus, sont applicables aux locations soumises à la loi du 1^er septembre 1948.

L’obligation par le bailleur de délivrer au preneur un logement décent est par ailleurs d’ordre public.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient aux locataires de démontrer la violation par leur bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

L’article 7 de cette même loi fait obligation au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Comme le note avec pertinence le premier juge, la mainlevée d’un arrêté de péril portant sur un logement ne signifie pas que celui-ci obéirait ipso facto aux conditions de décence imposées par l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’indécence d’un logement ne signifie pas que celui-ci serait inhabitable.

Il n’appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur l’opportunité ou non d’une mainlevée d’un arrêté en péril. En revanche, il peut se prononcer sur les critères de décence d’un logement et son habitabilité, si ces éléments sont discutés.

L’immeuble sis […] dans lequel se trouve le bien loué aux époux X appartient à Monsieur D A. Ce logement est situé au premier étage.

L’arrêté de péril du 04 août 2008 imposait à Monsieur A de procéder à divers travaux de réparation pour remédier aux désordres qui avaient été constatés lors de visites techniques (pièce 1 de l’intimé).

Le 06 novembre 2008, l’arrêté de péril pris le maire de Marseille relevait que la totalité de l’immeuble était interdit à toute occupation et utilisation ; il faisait état des mesures provisoires que devait prendre le propriétaire. Il rappelait les règles en matière de suspension de paiement des loyers, en matière de prise en charge par le propriétaire de l’hébergement de ses locataires jusqu’à la réintégration dans les lieux, après respect des injonctions imparties par l’arrêté.

Le 23 février 2009, le maire de Marseille rendait un arrêté selon lequel l’immeuble pouvait être rendu à sa destination. Il était noté que la mainlevée de l’arrêté de péril imminent ne serait prononcée qu’après recouvrement des sommes engagées par la commune.

Le 16 avril 2009, le maire de Marseille rendait un arrêté selon lequel les travaux préconisés par l’arrêté de péril simple du 04 août 2008 étaient réalisés. Il était noté que la mainlevée de l’arrêté de péril simple ne serait prononcée qu’après recouvrement des sommes engagées par la commune.

Puisque l’immeuble pouvait être rendu à sa destination dès le 23 février 2009, il s’en déduit qu’à compter de cette date, les époux X ne pouvaient plus revendiquer la suspension de leurs loyers au visa de l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation ni l’obligation faite au bailleur de les reloger.

Pour voir dire qu’ils ne seraient pas tenus au versement de leur loyer, ils doivent démontrer que le logement était inhabitable après l’arrêté du 23 février 2009 ou qu’il existerait une cause les empêchant de pouvoir y loger.

Le rapport du 24 septembre 2009 déposé par l’expert, Monsieur B, désigné par le tribunal administratif (pièce 8 de l’appelant) mentionne que les travaux évoqués dans l’arrêté de péril grave et imminent du 05 novembre 2008 ont bien été effectués.

Il ne se prononce pas sur les travaux évoqués dans l’arrêté de péril simple du 04 août 2008.

L’expert fait état d’embellissements refaits à neuf, d’une installation électrique qui fonctionne, de la présence de radiateurs permettant de chauffer les pièces du logement au moyen d’un chauffage central à circulation d’eau chaude et d’un extracteur mécanique d’air au plafond de la salle de bains. Il indique que la chaudière située dans la cuisine est une chaudière murale mixte à ventouse sur la façade située au dessus de l’évier. Il mentionne la présence de deux lignes électriques restant en attente dans les arêtes de la cloison entrée/salle d’eau et indique avoir demandé au propriétaire de faire poser des boîtes de raccordement avec l’isolation des câbles électriques. Il ne fait pas état d’une installation électrique dangereuse. Il note des traces d’infiltration d’eau pluviale sur le plafond et en bordure du mur mitoyen, sans autre difficulté. Il note que les éléments dangereux des façades ont été refaits. Il précise qu’un nettoyage de la toiture terrasse à titre préventif est à prévoir pour éviter les engorgements de la toiture et le débord des eaux par la porte-fenêtre de l’appartement. Il souligne que les lambrequins de la toiture ont été repris. Il constate l’absence de ravalement de la façade. La description qu’il fait du logement loué aux époux X ne permet pas de conclure à l’inhabitabilité du bien loué lors de sa visite du 24 septembre 2009. Ses conclusions permettent

d’établir que les causes ayant conduit à la mise en oeuvre de l’arrêté de péril n’existent plus.

Les époux X produisent au débat un procès-verbal de constat d’huissier du 29 septembre 2011 qui relève que l’électricité ne fonctionne pas, que la porte d’accès à leur appartement ne ferme pas, que la porte-fenêtre ne ferme pas, que le mur de la fenêtre en partie basse est en très mauvais état ainsi que la peinture de la fenêtre et le mur à l’arrière du bâtiment. Ce procès-verbal mentionne des traces d’infiltrations en partie haute et en angle droit de la deuxième chambre 'sur gauche’ et un décollement d’enduit avec un trou dans la même pièce, au dessus de la porte 'sur entrée'; il fait état de la présence d’infiltrations sur les murs de la salle de bains et la photographie permet de constater une peinture légèrement écaillée; il en est de même dans la cuisine (peinture légèrement écaillée et légères fissurations et traces d’éclat sur les murs). Concernant l’électricité, elle fonctionnait lors de la visite de l’expert en septembre 2009; il est établi que les époux X (leur pièce 19) n’étaient plus titulaires d’un contrat de fourniture d’électricité depuis le 20 février 2009 et que le contrat était résilié depuis le 17 novembre 2008 (leur pièce 21). Cette absence d’électricité dans les lieux loués n’est donc pas de la responsabilité du bailleur. Ce constat d’huissier ne permet pas aux époux X de démontrer que le logement était inhabitable en septembre 2011.

Contrairement à ce qu’affirment les époux X, le jugement réputé contradictoire du 31 octobre 2011 n’a pas autorité de la chose jugée s’agissant de l’habitabilité de leur logement, cette question n’ayant pas été tranchée dans son dispositif.

Le ' constat’ de malfaçon établi à la demande des époux X en janvier 2012 (pièce 36), soumis à la libre discussion des parties, ne démontre pas plus que le logement serait inhabitable. Il fait état de traces d’infiltrations dans la cage d’escalier menant au logement, du mauvais fonctionnement de la porte palière de l’appartement, d’une installation électrique à contrôler (sans indiquer qu’elle serait dangereuse), de l’état médiocre des revêtements au sol, de fenêtres qui ferment mal, de traces d’humidité sur les murs de la chambres et du séjour, d’importantes infiltrations au plafond de la cuisine avec un sol gerflex décollé, de l’état général médiocre de la cour à laquelle peuvent accéder les locataires, d’une couverture de la toiture médiocre avec des infiltrations qui subsistent. Ces constatations ne démontrent pas que le logement aurait été inhabitable à cette date.

Un constat d’huissier du 07 juillet 2015 (pièce 17 des époux X) fait état du très mauvais état de la porte d’entrée de l’immeuble, de traces d’humidité sur le mur de l’appartement donnant sur la cour, de fissures et de traces d’écoulement d’eau sur la façade arrière de l’appartement et de l’encombrement de la cour jonchée de débris. Ces éléments ne permettent pas de conclure l’inhabitabilité du logement. Ce constat note également que le logement était occupé (l’huissier trouve un bulletin de salaire au nom de Monsieur F A). Il était encore occupé par ce dernier comme le démontre un procès-verbal d’huissier du 28 novembre 2017 (pièce 54 des appelants).

Ce constat d’huissier (pièce 54) fait en outre état d’écoulement d’eau et de traces d’humidité sur le mur sur cour de la deuxième chambre 'sur gauche’ et de la présence d’un trou au plafond sans autre précision; de façon plus générale, il relève que l’appartement est en mauvais état (peintures; installation électrique; absence d’eau chaude sans plus d’explication évoquée par l’occupant, le fils de Monsieur A; tuiles en mauvais état certaines étant cassées). Ces constatations, qui témoignent d’un manque d’entretien sont toutefois insuffisantes toutefois pour caractériser l’existence d’un logement inhabitable.

Un diagnostic établi le 28 novembre 2017 (pièce 55 des appelants) par la société Techno logis environnement, fait état d’une installation électrique qui n’est pas conforme sans indiquer qu’elle serait dangereuse, si bien que n’est pas non plus rapportée la preuve d’un logement inhabitable.

Les autres diagnostics relatifs au plomb et à l’amiante ne permettent, ni de conclure à l’existence d’une présence de plomb supérieure au seuil réglementaire, ni de la réalité d’une présence d’amiante.

Il n’est ainsi pas établi par les époux X que le logement serait inhabitable.

Il est en revanche démontré par ces derniers que le logement loué est indécent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002; en effet, il n’assure pas correctement le clos et le couvert, la présence constante d’infiltrations d’eau et le mauvais état de la toiture en témoignant, ce qui présente un risque pour la santé des locataires; l’électricité, qui n’est pas aux normes, est également susceptible de présenter un risque pour leur sécurité.

Les éléments d’indécence de leur logement ne le rend pas pour autant inhabitable.

Les époux X, qui n’ont pas réintégré le logement après l’arrêté du 23 février 2009, sans démontrer le caractère inhabitable de ce dernier, répondent des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ils devaient également prendre à leur charge l’entretien courant du logement.

Ainsi, seuls sont imputables au propriétaire des lieux les difficultés liées aux infiltrations et à l’installation électrique; pour le reste, la lente dégradation du bien, qui n’a pas été occupé, est de la responsabilité des locataires jusqu’en juillet 2015, date à partir de laquelle il est établi que le logement a été occupé par le fils de Monsieur A, ce dernier n’évoquant qu’une occupation de quelques jours en 2017, ce qui est contraire aux pièces produites par les époux X. En effet, l’occupation des lieux par Monsieur A est démontrée dès le mois de juillet 2015 et perdurait jusqu’au mois de novembre 2017.

Dès lors, les époux X ne peuvent soulever l’exception d’inexécution tirée du caractère inhabitable du logement qui n’est pas démontré, pour être exemptés du paiement de leurs loyers pour la période courant de mars 2009 à juin 2015 (le logement étant occupé à partir du mois de juillet 2015).

Ils ne forment aucune demande de dommages et intérêts en lien avec l’indécence des locaux et la cour ne peut statuer ultra petita.

Depuis l’arrêté du 23 février 2009 et en l’absence de démonstration du caractère inhabitable du logement, il n’existe plus aucun fondement juridique pour que Monsieur A continue à prendre à sa charge les frais de garde-meubles pour les biens mobiliers appartenant à ses locataires.

En revanche, les époux X peuvent soulever l’exception d’inexécution tirée de l’occupation du logement loué depuis le mois de juillet 2015 par un tiers introduit dans les lieux par leur bailleur. Il a été démontré que cette occupation perdurait en novembre 2017. Monsieur A ne démontre pas que les lieux auraient été libérés après cette date. Il a ainsi violé son obligation de permettre la jouissance paisible des lieux à ses locataires, en application de l’article 6 de la loi du 07 juillet 2019.

*sur la demande des époux X tendant à voir condamner Monsieur A à leur verser la somme de 14.031,98 euros au titre des frais exposés pour garder leurs meubles pour la période de mars 2012 au 31 décembre 2016 et sur la demande des époux X tendant à voir condamner Monsieur A à leur verser la somme de 244,80 euros par mois au titre des frais de garde-meubles à échoir à compter du 27 janvier 2017 jusqu’à la décision à intervenir.

Eu égard aux explications fournies auparavant, les époux X seront déboutés de ces demandes puisqu’ils ne démontrent pas le caractère inhabitable des locaux, que 'l’immeuble était rendu à sa destination’ par l’arrêté du 23 février 2009 et que le bailleur n’avait plus à ce titre aucune obligation de relogement.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

* sur la demande formée par les époux X tendant à voir condamner Monsieur A à leur verser la somme de 6106,55 euros en réparation des dommages causés à leur mobilier.

A compter du 23 février 2009, les époux X n’avaient plus aucun motif juridique pour exiger de leur bailleur qu’il continue à payer le coût du garde-meubles. Ils leur appartenait en conséquence, soit de les récupérer, soit de payer le garde-meubles où leur mobilier est entreposé.

Pour obtenir la condamnation de Monsieur A à leur verser une indemnisation au titre de la dégradation de leurs meubles, encore faut-il qu’ils démontrent que ce dernier a commis une faute ayant entraîné une telle dégradation.

Ils ont été indemnisés à hauteur de 1628 euros en dédommagement des dégradations mobilières par un jugement du 09 juillet 2012 devenu définitif.

Ils évoquent les dégradations de leur mobilier resté sur place, par des inondations postérieures à l’année 2008 et font état d’un désordre de 2015 mais n’en justifient pas.

Ils seront en conséquence déboutés de cette demande. Le jugement sera confirmé sur ce point.

*sur la demande de résiliation du bail verbal formée par Monsieur A

Il est établi que les époux X se sont abstenus de payer leurs loyers, sans démontrer le caractère inhabitable des lieux et sans pouvoir valablement soulever une exception d’inexécution pour la période de mars 2009 à juin 2015 inclus.

En application de l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire droit à la demande de résolution du bail formée par Monsieur A, la recevabilité de cette demande n’étant pas liée à la délivrance d’un congé s’agissant d’un défaut de paiement des loyers. L’absence de versement des loyers sur plusieurs années est un manquement grave et renouvelé par les locataires d’une de leurs obligations essentielles.

Le jugement déféré, qui a prononcé la résiliation du bail à effet ' de ce jour', doit être confirmé.

Il sera également confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à expulsion des époux X, ces derniers n’occupant pas les lieux.

* sur la demande de suspension des loyers formée par les époux X

Eu égard aux explications fournies précédemment, les époux X seront déboutés de cette demande, pour la période courant de mars 2009 à juin 2015 inclus. Cette demande sera accueillie pour la période courant à partir du mois de juillet 2015 (date à partir de laquelle les lieux ont été occupés par un tiers amené dans le lieux par le bailleur) jusqu’au 13 mars 2018, date de la résiliation judiciaire du bail.

*sur la demande faite par Monsieur A tendant à voir condamner in solidum Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 15.732,98 euros au titre des loyers courant sur la période du premier mars 2009 au 02 janvier 2021

Monsieur A a sollicité la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, sans demander que la prise d’effet de la résiliation soit fixée à la date de l’arrêt à intervenir. Dans son dispositif, le premier juge avait clairement indiqué prononcer la résiliation du bail à compter du jour de sa décision, soit le 13 mars 2018.

Au delà du fait que la cour a retenu l’exception d’inexécution soulevée par les époux X en raison de l’occupation de leur logement par un tiers introduit dans les lieux par leur bailleur, Monsieur A ne peut solliciter le paiement de loyers pour la période postérieure au 13 mars 2018, date à partir de laquelle seule une indemnité d’occupation pouvait être demandée.

Il a été rappelé que Monsieur et Madame X ne justifiaient pas du caractère inhabitable des locaux. Il a été rappelé également qu’ils démontraient le caractère indécent de ces derniers, sans que cette indécence entraîne une inhabitabilité. Ils n’ont pas fait de demande tendant à obtenir des dommages et intérêts à ce titre.

Ils sont redevables des loyers pour la période débutant du mois de mars 2009 jusqu’au mois de juin 2015 inclus.

Le montant non contesté du loyer s’élève à la somme trimestrielle de 325, 51 euros.

Ainsi, Monsieur et Madame X sont redevables de la somme de 6937, 92 euros [ 108,50 euros + (325,51 euros x 21 trimestres)].

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

*sur la demande tendant à voir ordonner la mainlevée de la consignation des loyers

Il convient de faire droit à la demande de Monsieur A à hauteur de la somme de 6937,92 euros afin qu’il puisse être payé de ses loyers. La consignation des loyers par les époux X (leur pièce 39) fait état d’une somme de 8424,76 euros. Ainsi qu’il l’a été indiqué précédemment, ces derniers ne démontrent pas avoir payé ou consigné des loyers pour la période postérieure au mois de février 2009.

Les époux X seront autorisés à récupérer le surplus, soit la somme de 1486,84 euros.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a autorisé les époux X à récupérer l’ensemble des loyers placés sous séquestre et en ce qu’il a rejeté la demande de Monsieur A sur ce point.

Sur la demande d’expertise formée par Monsieur et Madame X

Les pièces produites au débat par les parties ont permis à la cour d’avoir une idée précise sur le caractère habitable du logement depuis l’arrêté du mois de février 2009. Les époux X seront déboutés de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les époux X et Monsieur A succombent en partie en leurs demandes.

Dès lors, chacune des parties gardera les dépens qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel.

Pour des raisons liées à l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il s’agisse des frais irrépétibles exposés en première instance que ceux exposés en cause d’appel. Les parties seront en conséquence déboutées de leurs demandes sur ce fondement.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que chaque partie gardera la charge de ses frais et dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

REJETTE la demande d’annulation du jugement déféré formée par Monsieur C X et Madame E X née Y,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Monsieur D A tendant à voir condamner Monsieur C X et Madame E X née Y au versement des loyers à compter du mois de mars 2009, en ce qu’il a autorisé ces derniers à reprendre possession des loyers placés sous séquestre par ordonnance du juge des référés du 08 août 2002 et en ce qu’il a rejeté la demande de Monsieur D A tendant à voir ordonner la mainlevée de la consignation des loyers,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DIT que les locaux loués par Monsieur D A à Monsieur C X et Madame E X née Y ne répondent pas aux critères de la décence,

DIT que les locaux loués par Monsieur D A à Monsieur C X et Madame E X née Y ne sont pas pour autant inhabitables,

REJETTE la demande d’exception d’inexécution formée par Monsieur C X et Madame E X née Y pour la période courant de mars 2009 à juin 2015

CONSTATE que Monsieur C X et Madame E X née Y ne forment aucune demande de dommages et intérêts au titre de l’indécence du logement,

ORDONNE la suspension du paiement des loyers pour la période de juillet 2015 jusqu’au 13 mars 2018, date de la résiliation du bail

CONDAMNE solidairement Monsieur C X et Madame E X née Y à verser à Monsieur D A la somme de 6937,91 euros au titre des loyers dus pour la période du premier mars 2009 au mois de juin 2015 inclus,

AUTORISE Monsieur D A à prendre possession des loyers consignés par Monsieur C X et Madame E X née Y à la caisse des dépôts et consignations sous la référence n° 10933393, à hauteur de 6937, 91 euros,

AUTORISE Monsieur C X et Madame E X née Y à prélever la somme de 1486,84 euros sur la consignation des loyers effectuée à la caisse des dépôts et consignations sous la référence n° 10933393

REJETTE la demande d’expertise formée par Monsieur C X et Madame E X née Y

REJETTE les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties gardera à sa charge les dépens exposés en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,