COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 JANVIER 2017

R.G. N° 15/00875

AFFAIRE :

X, H, I Y

…

C/

D, P, Q E

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Décembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 02

N° RG : 13/09668

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Sylvie ALRIQUET

M^e Dominique MERMILLOD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT, La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur X, H, I Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

2/ Madame B, T, U C épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Sylvie ALRIQUET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 142 – N° du dossier Y

Représentant : M^e Olivier BAULAC de la SCP BAULAC & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS (P.207)

APPELANTS AU PRINCIPAL- INTIMES INCIDEMMENT

****************

Monsieur D, P, Q E

né le XXX à ROSENDAEL

XXX

XXX

Représentant : M^e Dominique MERMILLOD, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141 – N° du dossier 2012058

INTIME AU PRINCIPAL – APPELANT INCIDEMMENT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Novembre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame T BOISSELET, Président, Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30 mars 2011, B C épouse Y a acquis de D E une maison située à Versailles, au prix de 1 750 000 euros.

Entre le mois de juin et le mois de septembre 2011, puis en février 2012, des infiltrations d’eau provenant de la toiture ont été constatées.

Les époux Y ont obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles la désignation d’un expert, lequel a déposé son rapport le 2 avril 2013.

Par exploit d’huissier du 29 novembre 2013, les époux Y ont assigné D E devant le tribunal de grande instance de Versailles sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par le jugement entrepris, le tribunal les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes, rejeté la demande de D E en dommages-intérêts, alloué à celui-ci la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné les époux Y aux dépens.

Les époux Y ont interjeté appel de ce jugement le 2 février 2015.

Dans leurs conclusions signifiées le 20 juillet 2015, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles de D E,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire que les désordres affectant la toiture du bien sont des vices cachés,

En conséquence,

— condamner D E au paiement les sommes suivantes :

* 45 194,55 euros correspondant au montant de la réfection intégrale de la toiture en réparation du préjudice subi,

* 8 640 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa mauvaise foi caractérisée et de sa résistance abusive,

* 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise.

Dans ses conclusions signifiées le 28 octobre 2016, D E demande à la cour de : – constater que l’expert a qualifié de vice apparent l’état de la toiture et qu’il est un vendeur non professionnel et de bonne foi,

— débouter les époux Y de toutes leurs demandes,

— l’accueillir en son appel incident,

— condamner les époux Y à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter les époux Y de leur demande faite en application de l’article 700 du code de procédure civile et relative aux dépens,

— condamner les époux Y au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 novembre 2016.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a jugé que les conclusions de l’expert mettaient en évidence que la vétusté de la toiture était apparente au moment de la vente et pouvait être aisément constatée par un acquéreur non professionnel, en procédant à une vérification élémentaire.

Les appelants font en substance valoir que D E leur avait affirmé que la toiture de la maison était en bon état, qu’aux dires de l’expert cette toiture, vue de la rue, était dans un état satisfaisant et qu’il ne peut leur être demandé, simples profanes, de mener des investigations plus poussées, notamment de monter sur le toit, ou d’être accompagnés d’un professionnel lors de la visite. Ils font valoir que D E était ingénieur des travaux publics de l’Etat et doit donc être tenu pour un vendeur professionnel ou à tout le moins qu’il ne pouvait ignorer les vices affectant la toiture, ce qui le prive de la faculté de se prévaloir de la clause élusive de responsabilité. Ils affirment que les travaux qu’ils ont réalisés n’ont pu avoir pour effet de fragiliser la charpente. Enfin, ils rappellent que, de jurisprudence constante, pour faire échec à leur action en garantie des vices cachés il faut non seulement que le vice soit apparent mais encore que l’acheteur ait eu conscience de son ampleur et de ses conséquences.

D E réplique pour l’essentiel que l’expert a constaté que l’état de la toiture était apparent pour qui la regardait de l’un des velux de la maison, qu’il n’a en trente années d’occupation jamais subi d’infiltrations et qu’il n’est en rien un professionnel du bâtiment. Il souligne que les époux Y connaissaient l’ancienneté de la toiture qui correspond à celle de la maison et qu’il n’a jamais tenté de leur faire croire qu’elle avait été rénovée avant la vente.

***

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article qui suit précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Enfin, aux termes de l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. La clause élusive de responsabilité doit être écartée si le vendeur connaissait l’existence du vice. Les observations et conclusions de l’expert judiciaire sont les suivantes :

— sur la toiture, les ardoises sont décrochées, cassées, refixées par endroit avec des produits pâteux, les ardoises sont décalées et réparées à l’aide bandes collantes au niveau des arêtiers, les raccords autours des châssis des velux ne sont pas conformes aux règles de l’art, toute la zinguerie est en mauvais état, les chéneaux sont percés, les soudures sont cassées, des entablements en zinc ont été remplacés et refixés à l’aide de clous/vis non conformes aux règles de l’art, les solins ciments sur les poteaux de lucarne ainsi que sur les souches de cheminées sont cassés et les frontons de lucarne en ciment sont fissurés.

— la toiture en ardoises naturelles ainsi que la zinguerie sont d’origine à la construction de l’immeuble, qui date de 1930 environ. L’estimation moyenne de la durée de vie d’une toiture en ardoises et zinc normalement entretenue est de 80 ans.

— les infiltrations constatées se situent au niveau des raccords entre l’ardoise et les velux et des raccords avec la zinguerie.

— l’ensemble de la toiture est à reprendre et le coût s’élève à 45 194,55 euros TTC.

— aucune infiltration n’a été constatée jusqu’à la vente de la maison. Les premières infiltrations sont apparues au cours des travaux de rénovation. Il est possible que quelques ardoises vu leur ancienneté aient glissé et généré des infiltrations mais ces travaux ne sont pas la cause de l’usure de la zinguerie, des poses non conformes et de l’état général de la toiture.

— vue de la rue la toiture semble en bon état pour un non-professionnel.

— l’accès et surtout la vue sur les quatre versants de la toiture est faisable par les fenêtres des lucarnes et les châssis de toiture velux et les désordres décrits dans l’assignation étaient apparents au moment de la vente.

— D E a fait procéder avant la vente à une visite de contrôle par un couvreur qui a procédé à la réfection du faîtage mais il y a eu un manque évident de compétence de la part de ce professionnel qui a estimé inutile d’engager d’autres travaux.

Il ne peut être reproché à l’acquéreur de ne pas avoir été accompagné d’un professionnel lors de la visite du bien. De la même façon il ne peut lui être imposé de procéder à des investigations telles que se rendre sur le toit pour en vérifier l’état.

En revanche il sera observé que l’état de la toiture était visible des velux sans qu’il faille pour cela recourir à des comportements acrobatiques ou dangereux. L’expert a relevé que de l’un quelconque des quatre velux les désordres étaient apparents.

Ainsi que le relève l’expert, la maison date de 1930 et sa toiture avait donc atteint sa durée de vie, que l’expert fixe à 80 ans. Or il n’a jamais été allégué que D E ait affirmé à l’acquéreur qu’il avait procédé, durant la période où il y a vécu, à la réfection de la toiture de la maison qu’il vendait, de telle sorte qu’un acquéreur normalement vigilant devait envisager que cette réfection totale allait être prochainement nécessaire.

C’est donc par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a jugé que le vice allégué par l’acquéreur était apparent et qu’il pouvait aisément s’en convaincre, tant dans son existence même que dans son ampleur.

A supposer ce vice non apparent, l’acte de vente conclu entre les parties le 30 mars 2011 dispense le vendeur de la garantie des vices cachés, clause que n’est pas en mesure d’opposer celui qui connaissait l’existence du vice.

Il sera relevé en premier lieu que l’ancienne activité professionnelle de D E ne saurait avoir pour conséquence de le rendre comme il est soutenu 'vendeur professionnel’ ni même comme un spécialiste de travaux de couverture qui font appel à des compétences spécifiques dont rien ne permet de considérer que D E les ait un jour possédées.

En second lieu l’expert évoque la visite de contrôle effectuée par un couvreur, M. A, et mentionne que F G, architecte, avait confirmé qu’alors qu’il travaillait sur le chantier de la construction de la nouvelle maison de D E, voisine de celle qu’il allait vendre, il avait demandé l’intervention d’une entreprise de couverture afin qu’elle procède à cette visite de contrôle. L’architecte relate que ce couvreur avait proposé à D E de procéder à la reprise du faîtage qui pouvait s’avérer défectueux à court terme mais n’avait pas jugé utile de lui recommander d’autres travaux. Si l’expert déplore à juste titre le manque de professionnalisme de ce couvreur, il sera jugé que D E pouvait en toute bonne foi croire l’avis de ce professionnel adressé par son architecte. Enfin, l’affirmation de D E selon laquelle la maison n’avait pas souffert d’infiltrations durant le temps où il y a vécu est corroborée par une attestation de la MAIF qui l’assure depuis 2003.

Il y a lieu de juger en conséquence qu’à supposer le vice non apparent, D E est fondé à opposer la clause élusive de garantie.

C’est en conséquence à raison que le tribunal a rejeté les demandes des époux Y, les a condamnés aux dépens et à une indemnité de procédure.

C’est également par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a rejeté la demande en dommages-intérêts de D E.

La demande que forment les époux Y devant la cour à titre de dommages-intérêts ne peut être que rejetée.

Les époux Y, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel avec recouvrement direct.

En remboursement de ses frais irrépétibles d’appel, il sera alloué à D E la somme de 2000 euros.

L’exercice du droit d’appel n’ouvre droit à l’octroi de dommages-intérêts que s’il dégénère en abus, lequel n’est pas démontré au cas présent. La demande en dommages-intérêts que forme D E à ce titre sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette les demandes en dommages-intérêts formées par les époux Y et D E,

Condamne in solidum les époux Y à payer à D E la somme de 2 000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel, Condamne in solidum les époux Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame T BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,