COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 MARS 2017

R.G. N° 15/08614

AFFAIRE :

S.A. SOVAL ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DU VAL DE SEINE

C/

Z A X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Novembre 2015 par le Tribunal d’Instance de MANTES LA JOLIE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-14-916

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI,

M^e Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUATORZE MARS DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. SOVAL ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DU VAL DE SEINE

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 23275

assistée de M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

APPELANTE

****************

Madame Z A X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 017736, substitué par M^e WATTINNE

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Janvier 2017, Madame Delphine BONNET, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Versailles, déléguée à la cour, par ordonnance du 12.12.2016

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Marine COLAS

FAITS ET PROCÉDURE,

Suivant contrat du 17 février 1997, la société d’HLM du Val-de-Seine 'SOVAL’ a donné en location

à M^me Z X un appartement situé XXX, à Mantes-la-Ville.

M^me X a quitté les lieux sans avoir donné de préavis. Un état des lieux contradictoire a été

dressé le 15 septembre 2014.

Par acte d’huissier délivré le 8 décembre 2014, la société Soval a assigné M^me X devant le

tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de

7.798 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter

du 2 octobre 2014 ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de

dommages et intérêts outre une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile.

M^me X s’est opposée à ces demandes en invoquant l’exception d’inexécution et, à titre

reconventionnel, a sollicité la condamnation de la société Soval au paiement de la somme de 10.000

euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance résultant des conditions

d’hébergement indécentes liées à la présence de nombreux cafards et blattes ainsi qu’à une odeur

d’urine en provenance de l’appartement voisin.

Par jugement contradictoire du 27 novembre 2015 le tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie a :

— condamné M^me X à payer à la société Soval la somme de 7.072,58 euros avec intérêts au

taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2013 à hauteur de 2.673,10 euros et à

compter de l’assignation du 8 décembre 2014 pour le surplus,

— débouté la société Soval de ses demandes en paiement de travaux de remise en état, de frais de

nettoyage et de débarras, de dommages et intérêts, de frais d’huissier de justice non compris dans les

dépens,

— condamné la société Soval à payer à M^me X la somme de 5.000 euros de dommages et

intérêts,

— constaté la compensation légale entre les créances réciproques de la société SOVAL et de Mme

X à hauteur de la plus faible des deux sommes, soit à hauteur de 5.000 euros,

— dit que M^me X pourra s’acquitter du solde de sa dette, soit la somme de 2.072,58 euros en

principal, outre intérêts, en 24 mensualités dans les conditions suivantes : 23 mensualités

consécutives de 84 euros et une dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts,

— dit qu’à défaut de paiement par M^me X de l’une quelconque de ces mensualités, la totalité

de la dette deviendra immédiatement exigible, sans formalité,

— débouté M^me X de sa demande de réduction du taux d’intérêts au taux de l’intérêt légal

simple et de sa demande d’imputation des paiements en priorité sur le capital,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté la société SOVAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens.

Par déclaration en date du 11 décembre 2015, la société Soval a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions transmises le 25 octobre 2016 elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me X à payer la somme 7.072.58 euros

avec intérêts à taux légal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Soval de ses demandes en paiement de travaux

de remise en état, de frais de nettoyage et de débarras, de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Soval à payer la somme de 5.000,00 euros à

titre de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Soval de sa demande d’article 700 du code de

procédure civile,

et statuant à nouveau :

— condamner M^me X à lui payer la somme de 600,68 euros au titre des réparations locatives,

— condamner M^me X à lui payer somme de 245 euros au titre des frais d’enlèvement des

encombrants dans la cave,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M^me X au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile,

— la condamner en tous les dépens y compris ceux du commandement de payer,

— dire que ceux d’appel seront recouvrés par Maître Pedroletti conformément aux dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions transmises le 28 avril 2016, M^me X demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société SOVAL la somme de

7 072,58 euros avec intérêts au taux légal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Soval de ses demandes en paiement des

travaux de remise en état, des frais de nettoyage et de débarras et de sa demande de

dommages et intérêts,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société SOVAL à ne lui payer qu’une somme de

5.000 euros de dommages et intérêts,

et statuant à nouveau,

— dire que la société Soval a commis une faute en ne lui remettant pas un logement décent et salubre

pendant plus de quinze mois,

— condamner la société Soval à lui payer une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, en

réparation de son préjudice correspondant au trouble de jouissance résultant du fait d’avoir dû vivre

pendant plus de quinze mois dans un logement indécent et dans des conditions insoutenables

moralement,

— condamner la société Soval à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile,

— condamner la société Soval aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Courtaigne

Avocats, conformément aux articles 699 et suivants du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 novembre 2016.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la

procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision

déférée.

MOTIFS

1) sur la dette de loyers et charges

La société Soval demande la condamnation de M^me X au paiement de l’arriéré de loyer ainsi

qu’au paiement des loyers des mois de juillet, août et septembre 2014 faisant valoir que Mme

X a quitté les lieux 'à la cloche de bois’ sans donner congé ni respecter la durée de préavis.

Elle ajoute que la locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement du

loyer dès lors que le logement n’était pas totalement inhabitable.

M^me X s’oppose à cette demande faisant valoir que compte tenu de l’insalubrité du logement

elle a été contrainte de quitter les lieux en urgence fin juin 2014 de sorte que la demande de paiement

des loyers des mois de juillet, août et septembre 2014 n’est pas fondée. Par ailleurs, elle se prévaut de

l’exception d’inexécution compte tenu du caractère insalubre du logement. Elle ajoute que la

régularisation de charges qui apparaît sur le compte locatif au 31 mai 2014 d’un montant de 2.021,53

euros n’est justifiée par aucune pièce comptable.

Sur ce,

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le jugement déféré, en ce qu’il a écarté l’exception d’inexécution invoquée par M^me X

repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte.

Sur le préavis, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable aux contrats

conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 et avant l’entrée en vigueur de la loi

Macron du 6 août 2015 (qui a prévu que tous les contrats de location de logements situés en zone

tendue étaient concernés par le délai de préavis réduit à un mois quelque soit leur date de signature),

le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois.

M^me X a quitté les lieux le 1^er juillet 2014 sans donner congé dans les formes prévues par le

bail ; elle ne peut utilement prétendre être dispensée du préavis de trois mois compte tenu de l’état

d’insalubrité du logement. Elle reste redevable des loyers et charges jusqu’au 30 septembre 2014,

comme l’a justement retenu le tribunal.

S’agissant des régularisations de charges portées le 31 mai 2014 au débit du compte de la locataire à

hauteur de 2.021,53 euros et au crédit à hauteur de 270,71 euros, la société Soval, qui n’a fourni

aucune explication sur ce point, ne produit aucun justificatif des charges récupérables contrairement

aux dispositions de l’article VII D des conditions générales du contrat de location et 23 de la loi du 6

juillet 1989. Dans ces conditions, la somme de 1.750,82 (2.021,53 – 270,71) euros sera déduite du

montant réclamé par la société Soval.

En conclusion de ce qui précède, la décision en ce qu’elle a condamné M^me X à régler la

somme de 7.072,58 euros sera infirmée et M^me X sera condamnée à régler à la société Soval

la somme de 5.321,76 euros.

2 ) sur les réparations locatives

Le tribunal pour rejeter la demande de la société Soval a retenu qu’il convenait de tenir compte de la

vétusté dès lors que la locataire était restée plus de 17 ans dans l’appartement.

La société Soval soutient que sa réclamation au titre des réparations locatives est justifiée au regard

des états des lieux d’entrée et de sortie et des factures qu’elle produit, précisant avoir gardé à sa

charge la somme de 3.523,67 euros pour tenir compte de la vétusté et du temps d’occupation des

lieux par la locataire.

M^me X estime que le tribunal a relevé à juste titre qu’il y avait lieu de tenir compte de la

vétusté.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des

dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu

lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit

dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements

mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives

définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de

construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, selon l’état des lieux d’entrée les peintures et papiers peints de l’appartement étaient à

l’entrée de la locataire dans un état moyen et tâchés pour ce qui concerne le séjour. L’état de sortie

des lieux fait état de papiers peints déchirés et tâchés et d’un mur avec 26 trous de cheville dans une

chambre.

Toutefois, comme l’a à juste titre retenu le tribunal, il y a lieu de tenir compte de la vétusté dès lors

que la locataire est restée plus de 17 ans dans l’appartement et que le bailleur, compte tenu de l’état

déjà moyen des peintures et papiers peints en février 1997, devait procéder à la remise à neuf du

logement avant de le relouer.

Les réparations sont donc incontestablement occasionnées par la vétusté de sorte que leur coût ne

peut être mis à la charge de M^me X. C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la

demande de la société Soval formée à ce titre.

3 ) sur les frais d’enlèvement des encombrants de la cave

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, l’état des lieux de sortie mentionne que la cave n’a pas été

vidée (7 m d’objets). La société Soval produit une facture d’enlèvement d’encombrants dans la cave

en date du 31 octobre 2014. Le bailleur est fondé à réclamer à M^me X le paiement de cette

facture dès lors qu’elle était tenue de restituer un local vide. A cet égard, il importe peu qu’elle ait

quitté brutalement l’appartement compte tenu de son insalubrité. Il lui appartenait de prendre les

dispositions nécessaires pour remettre la cave dans l’état dans laquelle elle se trouvait lors de l’entrée dans les lieux.

La décision entreprise en ce qu’elle a rejeté cette demande de la société Soval sera infirmée et Mme

X sera condamnée à lui régler à la somme de 245 euros.

4 ) sur la demande de dommages et intérêts de la société Soval

La société Soval ne démontre l’existence d’aucun préjudice indépendant du retard dans le paiement

du loyer qu’elle aurait subi. Le départ imprévisible de M^me X et le défaut de règlement des

loyers ne constituent pas en soi un préjudice indemnisable. La décision entreprise en ce qu’elle a

rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Soval sera confirmée.

5 ) sur la demande de dommages et intérêts de M^me X

Le tribunal a retenu que la prolifération de cafards et de blattes dans l’appartement loué à Mme

X suffisait à caractériser l’indécence du logement. Le tribunal a considéré que si la société

Soval justifiait de mesures de désinsectisation dans l’appartement de M^me X elle n’établissait

pas les mesures prises pour supprimer la cause de ces nuisances, et ne justifiait notamment pas d’une

procédure de résiliation et d’expulsion à l’encontre des voisins de M^me X dont l’appartement

constituait le foyer de développement des nuisibles.

M^me X soutient avoir subi un important trouble de jouissance suite à l’arrivée au mois de

décembre 2008 de nouveaux voisins ayant de très nombreux animaux domestiques. Elle invoque la

prolifération de cafards et de blattes dans son logement et une forte odeur d’urine en provenance de

l’appartement voisin de sorte que son logement était devenu insalubre. Elle soutient que le bailleur

n’a effectué aucune diligence pour mettre un terme à l’origine des nuisances à savoir le

comportement des voisins en engageant une procédure de résiliation de bail ou d’expulsion. Elle

prétend que la société Soval a manqué à son obligation de lui remettre un logement décent et de lui

assurer la jouissance paisible du logement et allègue avoir subi un préjudice important.

Le bailleur s’oppose à cette demande. Il prétend avoir remis à M^me X un logement répondant

aux critères de la décence et avoir respecté son obligation d’entretien. Il soutient qu’il n’est nullement

responsable du trouble de jouissance causé au locataire par un tiers. Il précise avoir procédé à une

désinsectisation par laquage à cinq reprises entre le mois d’avril 2013 et septembre 2014 dans le

logement de M^me X. Puis, après avoir exposé les diverses démarches entreprises et les

signalements faits à l’égard de la famille voisine, le bailleur affirme avoir rempli ses obligations. Il

précise que compte tenu de la situation personnelle de la famille voisine la décision de l’expulser

était particulièrement difficile à prendre.

Sur ce,

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Aux termes de

l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Et selon l’article 6-1de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les

propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils

disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes

qui occupent ces locaux.

Il est constant que l’appartement voisin de celui loué à M^me X présentait une importante

prolifération de cafards et de blattes ainsi qu’une forte odeur d’urine et que ces nuisances se sont

propagées dans l’appartement loué à M^me X. Il est produit un rapport de visite des services

communaux en date du 5 novembre 2013 suite à une visite de l’appartement voisin effectuée le 27

novembre 2013 faisant état d’une forte prolifération de nuisibles (cafards, blattes) et d’une forte odeur

d’urine. Il a été relevé dans cet appartement de 93 m², lors de cette visite, la présence de 8 chiens, 8

chats, de perruches et d’un rongeur.

Ce rapport a été dressé suite à une plainte déposée par le bailleur. Celui-ci connaissait parfaitement

les nuisances subies par M^me X puisqu’il a fait procéder à une désinsectisation par laquage

dans le logement loué à M^me X à cinq reprises entre le mois de juin 2012 et le mois d’août

2014. Il est démontré que la société Soval a eu connaissance avec certitude de l’origine des nuisances

subies par M^me X suite au rapport des services d’hygiène de la commune, dès le 3^e

trimestre 2013, a minima.

Or, le bailleur ne justifie d’aucune démarche sérieuse auprès des voisins de M^me X, les

consorts Y/Cébola, à l’origine de ces nuisances, autre qu’une lettre recommandée avec accusé

de réception adressée le 30 janvier 2014 à l’UDAF sous la tutelle de laquelle la famille

Y/Cébola était placée, lettre réitérée le 24 septembre 2014, après le départ de M^me X.

Les autres démarches dont la société Soval justifie sont postérieures au départ de M^me X.

Contrairement à ce que prétend le bailleur, les consorts Y/Cébola, ses locataires, ne peuvent

être considérés comme des tiers au sens de l’article 1725 du code civil.

Force est de constater que la société Soval a été particulièrement inerte pour faire cesser la cause de

la prolifération des nuisibles dans l’appartement de M^me X. C’est à juste titre que le tribunal

a relevé que le bailleur ne justifiait pas avoir engagé une procédure de résiliation de bail et

d’expulsion à l’encontre des voisins de M^me X qui vivaient dans des conditions d’insalubrité

caractérisées. A cet égard, le bailleur ne peut se retrancher derrière le fait que cette famille était

placée sous tutelle de l’UDAF et avait enfant handicapé, cette situation certes socialement difficile ne

pouvant exonérer le bailleur social de ses obligations à l’égard des autres locataires.

S’agissant de la durée des troubles, M^me X ne fournit aucun document permettant d’étayer

que les troubles de jouissance sont apparus dès l’arrivée de la famille Y/Cébola en décembre

2008. Mais il est acquis que M^me X a subi la prolifération de nuisibles dans son appartement au moins pendant deux ans. Au demeurant, sa demande d’indemnisation résultant de la faute

commise par le bailleur porte sur une période de 'plus de quinze mois'. En allouant à M^me X

une indemnité de 5.000 euros le tribunal a fait une juste appréciation de son préjudice.

En conclusion de ce qui précède, la décision entreprise en ce qu’elle a reconnu la responsabilité du

bailleur dans les troubles subis par M^me X et l’a condamné à lui régler la somme de 5.000

euros à titre de dommages et intérêts sera confirmée.

6 ) sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me X aux dépens étant précisé qu’il

n’est justifié d’aucun commandement de payer ; il le sera également en ce qu’il a débouté la société

Soval de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la procédure d’appel, la société Soval succombant dans la plupart de ses demandes, sera

condamnée aux dépens d’appel. Et elle devra régler à M^me X une indemnité de 800 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, et contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M^me X à payer

à la société Soval la somme de 7.072,58 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en

demeure du 15 février 2013 à hauteur de 2.673,10 euros et à compter de l’assignation du 8 décembre

2014 pour le surplus et en ce qu’il a débouté la société Soval de sa demande en paiement des frais de

nettoyage et de débarras,

Statuant de nouveau sur ces chefs,

Condamne M^me Z X à payer à la société Soval E.S.H. du Val-de-Seine les sommes

suivantes :

—  5.321,76 euros au titre du solde des loyers, avec intérêts au taux légal,

—  245 euros au titre des frais d’enlèvement des encombrants de la cave,

Y ajoutant,

Condamne la société Soval E.S.H. du Val-de-Seine aux dépens de la procédure d’appel et dit qu’il

pourra être procéder à leur recouvrement directement par la SCP Courtaigne Avocats dans les

conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Soval E.S.H. du Val-de-Seine à payer à M^me Z X la somme de 800

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties pour le surplus.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par M^me COLAS, Greffier, auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,