COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 SEPTEMBRE 2017

R.G. N° 15/05976

AFFAIRE :

SARL PER ET MER,

exerçant sous l’enseigne AB LOGE

C/

C Y

…

Décisions déférées à la cour : Jugements rendus les 19 Mai 2015 et 30 Juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 01

N° RG : 13/05421

N° RG : 15/04565

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Géraldine HUDSON de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS

M^e Olivier LHOMME de la SELARL LHOMME OLIVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL PER ET MER, exerçant sous l’enseigne AB LOGE

RCS de Pontoise n° 413 093 220

[…]

[…]

représentée par sa gérante, Madame D E, domiciliée en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Géraldine HUDSON de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 13 – N° du dossier 131201

Représentant : M^e Thierry COLAS de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE

APPELANTE

****************

1/ Monsieur C Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

64190 TABAILLE-USQUAIN

2/ Madame X, N, O, F G épouse Y

née le […] à FLINES-LEZ-RACHES (59148)

de nationalité Française

[…]

64190 TABAILLE-USQUAIN

Représentant : M^e Olivier LHOMME de la SELARL LHOMME OLIVIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 489

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Mai 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame H I

FAITS ET PROCEDURE

C Y et X G son épouse sont propriétaires d’une maison située à Montreuil sur Epte, dont ils ont confié la gestion à la société Per et Mer exerçant sous l’enseigne AB Loge et qui a été donnée en location le 27 février 2010 aux consorts A-M par l’intermédiaire de leur mandataire.

Les locataires ont été défaillants dans l’exécution de leur obligation de s’acquitter du loyer et un congé leur a été délivré pour le 31 mars 2013. A leur départ, outre des loyers demeurés impayés, les bailleurs ont constaté des désordres dans les lieux loués.

Par acte du 8 juillet 2013, les époux Y ont assigné la société Per et Mer devant le tribunal de grande instance de Pontoise en vue de l’indemnisation de leurs préjudices.

Par le jugement rendu le 19 mai 2015, rectifié le 30 juin 2015, le tribunal a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— rejeté l’exception d’incompétence,

— déclaré la demande recevable et le tribunal de grande instance compétent pour connaître du litige,

— condamné la société Per et Mer à payer aux époux Y la somme de 45 984,81 euros en réparation de leur préjudice, outre celle de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Per et Mer aux dépens.

La société Per et Mer a interjeté appel de ces deux décisions le 5 août 2015.

Dans ses conclusions signifiées le 5 octobre 2015, elle demande à la cour de :

A titre principal,

— juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des époux Y,

— infirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— juger que les époux Y devront intégralement rembourser les sommes perçues au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris,

A titre subsidiaire et pour le cas où la cour estimerait que sa responsabilité contractuelle est partiellement engagée vis-à-vis des époux Y,

— infirmer le jugement entrepris 'en son quantum’ ,

— limiter l’indemnisation du préjudice des époux Y au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7438 euros et au titre des réparations locatives à celle de 2675 euros,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner solidairement les époux Y à lui payer une indemnité de procédure de 4000 euros ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs conclusions signifiées le 4 décembre 2015, les époux Y demandent à la cour de :

— débouter la société Per et Mer de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a limité le préjudice subi à la somme de 45 984,81 euros,

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamner la société Per et Mer à leur payer la somme de 61 363,94 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société Per et Mer à payer une indemnité de procédure de 5600 euros ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mai 2017.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a jugé que les locataires avaient très rapidement après leur entrée dans les lieux cessé de payer les loyers et que l’assureur avait refusé sa garantie à la société Per et Mer au motif notamment que celle-ci lui avait communiqué des informations erronées sur la situation financière des locataires, ces éléments suffisant à caractériser les fautes commises par le mandataire dans l’exercice de sa mission.

S’agissant des préjudices subis par les époux Y, le tribunal a jugé qu’ils n’avaient pu reprendre possession de leur bien que le 31 mars 2013, la société Per et Mer ne justifiant pas d’une reprise des lieux antérieure et a rejeté la demande de cette dernière visant à limiter le montant de la dette locative du fait de doléances qu’auraient fait valoir les locataires. La société Per et Mer a été condamnée à payer au titre des loyers impayés la somme de 17352,51 euros.

Quant aux frais de remise en état, le tribunal a écarté le moyen opposé par la société Per et Mer tiré de ce que la garantie de l’assureur était contractuellement limitée à la somme de 10 000 euros, au motif que la demande formée par les époux Y s’analysait en des dommages et intérêts du fait de la défaillance du mandataire dans l’exécution de son mandat.

Les premiers juges ont ensuite déduit du constat établi par huissier de justice et des photographies des lieux que ceux-ci présentaient au départ des locataires de nombreux désordres et un état de grande saleté qui justifiaient la demande d’indemnisation du préjudice matériel des époux Y à la somme réclamée, soit 16157 euros et ont également accueilli leur demande tendant à l’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de louer le bien durant les travaux sur une période de deux mois, à hauteur de la somme de 2693,04 euros.

Le tribunal a également fait droit à la demande des époux Y tendant au remboursement de divers frais de banque et d’assurance consécutifs à des reports de mensualités du prêt dont les échéances auraient dû être compensées par les loyers perçus, le tribunal limitant toutefois ce chef de préjudice à la somme de 5411,60 euros, déduction faite d’honoraires d’avocat devant être appréciés au regard des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il a également été fait droit à la demande en remboursement des frais d’huissier que les propriétaires avaient engagés en vue de l’établissement de l’état des lieux qu’il appartenait en principe à la société Per et Mer d’effectuer.

Enfin, le tribunal a partiellement accueilli la demande des époux Y tendant à l’allocation de la somme de 12 000 euros, en réparation du préjudice allégué par C Y qui affirmait avoir été en difficulté face à son employeur qui se trouve être également son prêteur, le tribunal limitant ce préjudice à la somme de 4000 euros du fait de l’absence de pièces de nature à démontrer que la carrière professionnelle de l’intéressé s’en était trouvée atteinte.

L’appelante affirme avoir donné à bail à des locataires qui présentaient des garanties suffisantes de solvabilité et que le défaut de paiement résulte d’un différend qui les a opposés à leurs bailleurs au sujet d’une cheminée qu’ils ne pouvaient utiliser, les époux Y refusant de prendre en charge le coût de sa remise en état. Elle affirme avoir fait ce qui était nécessaire lors du défaut de paiement des loyers en faisant délivrer un commandement et que le refus de prise en charge par l’assureur n’était pas justifié.

Subsidiairement, la société Per et Mer fait valoir que les locataires étaient en droit d’obtenir une réduction du montant du loyer, ce que les bailleurs avaient partiellement accepté, et que l’arriéré locatif doit de ce fait être limité à la somme de 7438 euros. Elle critique ensuite le seul devis versé aux débats par les époux Y relatifs aux travaux de remise en état des lieux, souligne que l’essentiel des travaux qui y figurent incombent aux bailleurs, rappelle que la garantie due à ce titre ne porte que sur les dégradations, à l’exclusion du défaut d’entretien, et que doit être appliqué un coefficient de vétusté fixé à 7 %. La société Per et Mer conclut par ailleurs au rejet de la demande faite au titre des frais bancaires et d’assurance au motif qu’ils sont déductibles des impôts fonciers. Enfin, elle affirme que les époux Y ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre le manquement allégué et le préjudice professionnel qu’ils invoquent dont la réalité n’est par ailleurs pas établie.

Les époux Y répliquent que la recherche de locataires par leur mandataire n’a pas été faite avec le sérieux requis, la société Per et Mer se contentant de feuilles de paie datant de 2007 pour M^me A et que celle-ci était, lors de la conclusion du contrat de bail, en congé parental, la société Per et Mer ne s’étant pas souciée de connaître ses éventuels revenus de substitution, ce qui est à l’origine du refus de prise en charge opposé par l’assureur. Ils soutiennent que l’argument tiré du différend les ayant opposés aux locataires est factice car ce différend a donné lieu à un accord. Les époux Y affirment par ailleurs que ce n’est qu’au cours de l’instance qu’ils ont initiée qu’ils ont appris que la société Per et Mer avait fait dresser un état de sortie des lieux et que, plus généralement, celle-ci ne les a jamais tenus informés des difficultés rencontrées avec les locataires comme avec l’assureur, en dépit d’interrogations répétées de leur part.

Les époux Y détaillent ensuite les divers préjudices qui selon eux ont résulté de la mauvaise exécution du mandat par la société Per et Mer et maintiennent que l’ensemble de ces préjudices s’élève à la somme totale de 61 363,94 euros.

* * *

Il sera observé que le rejet de l’exception d’incompétence par le tribunal n’est pas discuté devant la cour et sera donc confirmé.

Même si le contrat de location a été conclu à une date antérieure à celle figurant sur le mandat de gestion, il n’est pas contesté par les parties qu’il a été conclu en exécution du mandat donné par les époux Y à la société Per et Mer.

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion et il est tenu dans ce cadre à une obligation de moyens.

Le mandat confié par les époux Y à la société Per et Mer donnait à cette dernière mission de « gérer les biens, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux de locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux ». A ce mandat, la société Per et Mer a joint une 'fiche propriétaire’ qui mentionne sous l’intitulé 'nos services’ : recherche des locataires selon des critères stricts. C’est en vain que le mandataire veut y voir un document non contractuel alors qu’il accompagne et précise l’étendue de ses engagements.

Il est en tout état de cause de principe que l’intermédiaire chargé de négocier les baux doit faire preuve de diligence en s’informant sur la situation personnelle, professionnelle et financière des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, en appréciant la nécessité d’exiger des garanties complémentaires (notamment une caution), faute de quoi il engage sa responsabilité.

Alors que le contrat de location a été conclu le 27 février 2010, les comptes-rendus de gérance font apparaître que des retards et des défauts partiels de paiement sont survenus très rapidement, dés le mois d’avril de la même année, et non en mai 2011 comme il est soutenu par l’appelante, et il n’apparaît pas que ces difficultés récurrentes de paiement soient en lien avec le désaccord qui a opposé les locataires aux bailleurs puisque des retards et défauts de paiement peuvent être constatés postérieurement à l’accord qu’ils ont conclu à ce sujet le 29 février 2012, date à laquelle la dette locative s’élevait à 4488,71 euros (pièce 15 de l’appelante).

Les locataires étaient au nombre de trois et cinq enfants vivaient avec eux. K A est agent au sein de la SNCF, les feuilles de paie qu’elle a remises au mandataire des bailleurs datent de 2007 et le certificat de position administrative établi par son employeur en novembre 2009 révèle qu’elle est en congé parental jusqu’en mai 2010 et ne perçoit donc pas de revenu. L M est employée depuis 2 ans et perçoit un salaire net mensuel de 1145 euros. Sur la fiche de description des revenus des locataires transmise par la société Per et Mer à la société Verspieren, garantissant le risque locatif au profit des bailleurs, le mandataire a indiqué que les revenus de M. A étaient en novembre 2009 de 3242,90 euros, de 1823,31 euros en décembre 2009 et de 1837,08 euros en janvier 2010, soit une moyenne mensuelle de 2301,09 euros. Or ces indications sont erronées dans la mesure où le salaire de novembre inclut un treizième mois et devait donc être divisé par douze. Le salaire net cumulé de l’intéressé au 31 décembre 2009 fait en réalité ressortir un salaire net mensuel de 1770 euros.

Il y a lieu de constater que les revenus réel des locataires -même en y ajoutant les prestations familiales dont le montant n’était pas connu- lors de la souscription du contrat de location fixant un loyer de 1300 euros ne leur permettaient pas de faire face à leurs obligations. La recherche de locataires ne s’est donc pas faite, en dépit des engagements de la société Per et

Mer, 'selon des critères stricts’ mais avec un réel manque de rigueur, qui est à l’origine du refus de prise en charge du sinistre par l’assureur, étant observé que si celui-ci était informé de l’absence de revenus de M^me A, il ignorait en revanche que le salaire de M. A que lui indiquait la société Per et Mer était bien supérieur à celui réellement perçu, de telle sorte que le montant du loyer était excessif au regard des revenus des locataires. Les mandants n’ont par ailleurs pas été informés de ce que l’assureur refusait sa garantie.

Il y a donc lieu de juger, à la suite du tribunal, que la société Per et Mer a commis des manquements dans l’exécution de son mandat et doit être tenue de réparer l’intégralité des préjudices subis par ses mandants qui en résultent.

Le montant des loyers, charges et taxe d’ordures ménagères demeurés impayés s’est élevé à la somme de 17 352,51 euros, arrêtée à mars 2013, étant observé qu’il n’y a pas lieu de faire application d’un abattement, l’accord conclu entre les parties le 29 février 2012 étant devenu caduc dés lors que les termes n’en avaient pas été respectés par les locataires qui s’étaient engagés à apurer l’arriéré locatif par versements mensuels s’ajoutant au loyer échu.

La comparaison des états d’entrée et de sortie des lieux ainsi que les photographies annexées au procès-verbal dressé par Maître B, huissier de justice, le 12 avril 2013 mettent en évidence que les lieux ont été dégradés par ses occupants et non pas uniquement insuffisamment entretenus comme il est soutenu par l’appelante, imposant aux propriétaires d’engager des frais importants pour remettre le bien en état avant de le louer à nouveau ou le vendre. C’est ainsi et à titre d’exemple que des prises sont arrachées des murs, tout comme un radiateur électrique, que les papiers peints sont dégradés et partiellement arrachés et qu’à certains endroits les lambris ont été décollés.

Le tribunal sera approuvé d’avoir mis à la charge de la société Per et Mer la somme de 2693,04 euros correspondant à deux mois de loyers pour la période durant laquelle le bien a été de ce fait rendu indisponible.

Ainsi qu’il a été jugé, le manquement de la société Per et Mer a eu pour effet d’interdire aux bailleurs de bénéficier de la prise en charge du coût des dégradations par l’assureur. Le tribunal a écarté l’application du plafond contractuel de 10 000 euros au motif qu’il était saisi d’une demande en indemnisation d’un préjudice résultant de l’inexécution des obligations du mandataire. Mais il convient d’observer que si l’assureur avait été tenu d’accorder sa garantie, c’est à dire si la société Per et Mer n’avait pas commis de manquement fautif, les époux Y n’auraient pu recevoir une indemnisation supérieure à 10 000 euros. Le préjudice né du manquement du mandataire réside dans l’impossibilité pour les mandants de mettre en oeuvre la garantie et il ne peut être réparé au-delà de ce plafonds. Le devis versé aux débats du 13 juin 2013, d’un montant de 16157 euros, inclut certes des travaux incombant aux propriétaires comme la création d’un 'sous bassement côté terrasse’mais il convient d’observer que n’y sont pas en revanche inclus tous les travaux de remise en état auxquels ceux-ci ont du faire face et qui sont imputables aux locataires, sans application de coefficient de vétusté dés lors qu’il s’agit de dégradations. Ainsi, la somme allouée aux époux Y en vue d’indemniser ce chef de préjudice sera fixée à 10 000 euros.

Le tribunal a à bon droit mis à la charge de la société Per et Mer la somme de 370,66 euros correspondant au coût du procès-verbal que les époux Y ont fait établir le 12 avril 2013, leur mandataire ne les ayant pas informés qu’il en faisait établir un.

Il est constant que le bien n’a pas été acquis par les époux Y dans le cadre d’un investissement locatif dont l’équilibre consiste à payer les échéances de l’emprunt immobilier au moyen du loyer. Les époux Y ont en effet quitté la région parisienne pour des motifs professionnels et ont donc choisi de mettre en location le bien dont ils sont propriétaires et pour le financement duquel ils avaient déjà procédé à des emprunts. Les intimés, suivis en cela par le tribunal, exposent avoir été exposés à des difficultés financières, qu’ils imputent au défaut de paiement des loyers, consistant en des frais d’impayés et de reports d’échéances, qu’ils avaient évalués devant le premier juge à 6450,52 euros, que le tribunal a justement fixés à 5411,60 euros en déduisant des honoraires d’avocat, et que les époux Y portent devant la cour à 12 790,73 euros. Toutefois la cour observe que ces derniers versent aux débats des relevés bancaires et lettres de rappel datant notamment de 2015 alors que leurs locataires ont quitté les lieux depuis deux années. Par ailleurs aucune précision n’est donnée quant au sort du bien si ce n’est que dans les écritures des intimés, il est indiqué que sa mise en vente a été retardée, ce qui laisse supposer qu’il a été vendu. Il n’est donc pas démontré que les frais allégués par les intimés et qui s’ajoutent à ceux que le tribunal a déjà accueillis soient en rapport avec les manquements reprochés au mandataire. Cette demande complémentaire sera en conséquence rejetée.

Les époux Y font légitimement valoir que les difficultés financières résultant du défaut de paiement des loyers, par les locataires ou subsidiairement par l’assureur, à l’origine de découverts bancaires et de rejets de prélèvements ont eu pour eux un impact majoré par le fait que C Y est salarié de l’établissement qui détient ses comptes et qui a consenti les prêts bancaires.

Ainsi que le tribunal l’a relevé, il n’est pas établi que la carrière professionnelle de l’intéressé ait eu à pâtir de cette situation. La somme allouée par les premiers juges est excessive et le préjudice moral subi sera réparé par l’allocation de la somme de 2000 euros.

La société Per et Mer sera en conséquence condamnée à payer aux époux Y la somme totale de 37 827,81 euros et le jugement sera infirmé de ce chef.

Les dispositions du jugement relatives à l’indemnité de procédure et aux dépens seront confirmées.

En remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel, il sera alloué aux époux Y la somme de 2000 euros.

La société Per et Mer, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence, a condamné la société Per et Mer à une indemnité de procédure et aux dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Per et Mer à payer à C Y et X G la somme de 37.827,81 euros,

Y ajoutant,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires des époux Y,

Condamne la société Per et Mer à payer à C Y et X G la somme de 2000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société Per et Mer aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,