COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51I

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

REPUTE

CONTRADICTOIRE

DU 12 JUIN 2018

N° RG 16/07538

AFFAIRE :

X, K, L B

…

C/

Y, E F épouse Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2016 par le Tribunal d’Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° RG : 11-15-0006

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12/06/18

à :

M^e Claire RICARD

M^e Bertrand ROL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur X, K, L B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame I, J, Marie, G B

née le […] à PARIS

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2016333

Assistés de M^e François CHENEAU de la SCP CHENEAU, PUYBASSET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0459

APPELANTS

****************

Madame Y, E F épouse Z

née le […] à PARIS

de nationalité Française

[…]

[…]

DEFAILLANTE

Monsieur M, N Z

né le […] à PARIS

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Bertrand ROL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20170096

Assisté de M^e Eric FICHOUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1231

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Mars 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. X PORTELLI, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SPECHT,

FAITS ET PROCEDURE,

Selon acte sous seing privé en date du 16 mars 1994, M^me A a donné à bail à M. et Mme

Z une maison d’habitation située […] à Chatou, moyennant un loyer mensuel

de 1.219,59 € (8.000 francs).

Suivant acte d’huissier de justice en date du 10 novembre 2014, M. et M^me B, venant aux

droits de M^me A, ont notifié à M. et M^me Z une offre de renouvellement de bail

moyennant un loyer réévalué.

Saisie par courrier recommandé en date du 18 février 2015, la commission départementale de

conciliation des Yvelines, après avoir constaté l’absence de conciliation des parties, a rendu son avis

le 15 avril 2015.

Par acte d’huissier en date du 6 mai 2015, M. et M^me B ont assigné M. et M^me Z aux

fins de dire, sur le fondement 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, que le bail consenti sera renouvelé

pour une durée de trois années à compter du 15 mai 2015 et que le loyer sera fixé sur la base

annuelle de 36.000 euros hors charges la dite majoration entrant en vigueur par 1/6 sans préjudice de

la révision annuelle du loyer prévue par le bail renouvelé et de les condamner à leur payer la somme

de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 9 septembre 2016, le tribunal d’instance de Saint

Germain-en-Laye a :

— prononcé la nullité de l’offre de renouvellement de bail moyennant un loyer réévalué notifiée le 10

novembre 2014.

— rejeté en conséquence la demande de M. et M^me B.

— rejeté les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles.

— condamné in solidum M. et M^me B aux dépens.

Par déclaration en date du 19 octobre 2016, M. et M^me B ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions transmises le 31 janvier 2017, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté le moyen de nullité

fondé sur un prétendu vice de forme.

statuant à nouveau :

— dire M. et M^me B recevables et bien fondés en leur appel.

en conséquence :

— dire et juger que le bail consenti à M. et M^me Z sera renouvelé pour une durée de trois années

à compter du 15 mai 2015.

— dire et juger que le loyer sera fixé sur la base de 36.000 euros en principal et par an, hors charges,

ladite majoration entrant en vigueur par sixième, conformément à la loi, sans préjudice de la révision

annuelle du loyer prévue par le bail renouvelé.

— dire et juger que, faute par les preneurs de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront

judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré,

non contraires à ladite décision.

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit nonobstant toutes voies de recours.

— condamner M. et M^me Z au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions transmises le 14 février 2017, M. Z demande à la cour de :

— déclarer M. et M^me B mal fondés en leur appel.

— les en débouter.

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

à titre subsidiaire :

— dire et juger que la hausse du nouveau loyer devra, en toute hypothèse, être déterminée, s’il y a lieu,

conformément aux dispositions de l’article 5 du décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014.

— dire et juger que la hausse ainsi déterminée s’appliquera par sixième annuel au contrat à renouveler

puis lors du renouvellement ultérieur.

en toute hypothèse :

— condamner M. et M^me B à payer à M. Z la somme de 4.000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction pour ceux le concernant

au profit de M^e Rol, AARPI-JRF Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code

de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 23 janvier 2017, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant

ont été signifiées à M^me Z par remise à tiers présent à domicile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 janvier 2018.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la

procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision

déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M et M^me B.

— sur la régularité de l’offre de renouvellement.

Au soutien de leur appel, M et M^me B reprennent la même argumentation que celle

développée devant les premiers juges, faisant valoir que la référence, dans l’offre de renouvellement

avec fixation d’un nouveau loyer, à l’article 17 c abrogé par la loi du 24 mars 2014, ne fait pas grief

dans la mesure où le mécanisme de réévaluation est une reprise de celui existante avant l’entrée en

vigueur de la loi ALUR. Ils soutiennent avoir démontré la sous-évaluation manifeste du loyer

appliqué à M et M^me Z par les annonces locatives, les indications de l’agence immobilière

Espace Jouffroy ainsi que par le rapport de M. D, expert près la cour d’appel de Versailles. Ils

soulignent que la Cour de cassation a admis la possibilité de solliciter une expertise afin de rapporter

la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué.

Pour conclure à la nullité de l’offre de renouvellement qui lui a été notifiée le 10 novembre 2014, M.

Z réplique que :

— l’offre de renouvellement vise exclusivement les dispositions de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet

1989 alors celles-ci ont été abrogées par la loi du 24 mars 2014, de sorte que l’offre de

renouvellement est en l’espèce, régie par les dispositions de la loi nouvelle et en particulier par les

dispositions des articles 17, 17-1, 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014.

— les prétendues références visées dans l’offre de renouvellement ne sont nullement conformes aux

références de loyers au sens des dispositions de l’article 17-2-II de la loi du 6 juillet 1989 et du décret

du 31 août 1990 applicables en l’espèce car il s’agit de simples offres de location et non de loyers

habituellement constatés dans le voisinage et ne sont pas davantage conformes aux dispositions du

décret du 31 août 1990 dans sa version en vigueur à l’époque de la délivrance de l’offre de

renouvellement.

— cette absence totale de référence, au sens de la loi, lui cause nécessairement grief dans la mesure où

elle ne le met pas en mesure de discuter les prétentions du bailleur et d’en vérifier l’exactitude.

— le rapport d’expertise établi par M. D dont les bailleurs soutiennent qu’il a confirmé les

annonces locatives ainsi que l’avis émis par l’agence immobilière visés à la proposition de fixation du

nouveau loyer, ne comporte lui-même aucune référence, l’expert se contentant d’estimer la valeur

locative en fonction de 'la cote annuelle des valeurs locatives au 1^er janvier 2015 des éditions

Callon', de sorte que ce rapport ne saurait en lui-même constituer une référence.

1) sur la nullité de la proposition.

— sur la loi applicable.

Ainsi que le soutient à juste titre M. Z, l’offre de renouvellement du bail avec fixation d’un

nouveau loyer qui lui a été notifiée par acte d’huissier de justice du 10 novembre 2014 est soumise

aux dispositions de la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur qui a abrogé les dispositions de l’article 17 c)

de sorte que l’offre aurait dû viser les dispositions des articles 17, 17-1, 17-2 de la loi du 6 juillet

1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 et non celles de l’article 17 c).

Pour autant, comme l’a relevé très justement le premier juge, la reproduction de l’article 17 c) aux

lieu et place de l’article 1-2 de la loi susvisée ne fait pas grief aux locataires dans la mesure où les

mentions sont analogues à celles de la loi nouvelle à l’exception de la notion de loyer de référence

minoré qui n’a d’ailleurs été précisé que par décret pris postérieurement à la date de notification de

l’offre.

Ce moyen de nullité doit être écarté, le jugement étant confirmé sur ce point.

— sur les références.

Il résulte des dispositions de l’article 17-2-II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars

2014 que le nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le

voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux 5^e et 6^e alinéas du

I du présent article à savoir 'la notification reproduit à peine de nullité, les dispositions du présent II

et mentionne le montant du loyer et la liste des références ayant servi à le déterminer'.

L’article 17-2-II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ainsi que le décret du 31 août 1990, applicables

au cas d’espèce, précisent quelles sont les caractéristiques que doivent présenter ces références, à

savoir :

— le nom de la rue et la dizaine de numéros ou se situe l’immeuble.

— la qualité de l’époque de l’immeuble.

— l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur.

— la surface habitable et le nombre de pièces principales; l’existence éventuelle d’annexes prises en

compte pour le loyer.

— l’état d’équipement du logement notamment WC intérieurs, salle d’eau, chauffage central,

— la présence du locataire depuis plus ou moins de trois ans.

— le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Il y a lieu de relever à titre préliminaire que la commune de Chatou compte 30 000 habitants environ

de sorte que le nombre minimal de références à fournir par le bailleur est de trois.

Or, il est constant que les douze prétendues références visées à l’offre de renouvellement avec

fixation d’un nouveau loyer ne peuvent s’analyser en des références de loyers au sens des dispositions

précitées, en ce qu’elles ne mentionnent pas la qualité et l’époque de construction des immeubles ,

l’état d’équipement des logements et la présence du locataire depuis plus ou moins trois ans. Ainsi

que le démontre M. Z, ces références ne correspondent pas à des loyers effectivement constatés

dans le voisinage pour des logements comparables : il s’agit en réalité d’une part d’une estimation

faite par une agence immobilière sans autre précision en date du 20 mars 2014 et d’autre part

d’annonces collectées auprès d’agences dans les secteurs de Chatou et du Vézinet.

Ces références ne sont donc pas conformes aux dispositions du décret du 31 août 2010 dans sa

version en vigueur à l’époque de la délivrance de l’offre de renouvellement et cette absence de

conformité a fait nécessairement grief aux locataires dans la mesure où ils n’ont pas été à même

d’apprécier le bien fondé de la fixation du nouveau loyer qui leur a été proposée, étant précisé que le

rapport d’expertise produit pour la première fois devant la commission de conciliation ne saurait

constituer une référence dès lors qu’il ne comporte lui-même aucune référence.

Dans ces conditions, le jugement rendu le 9 septembre 2016 par le tribunal d’instance de Saint

Germain en Laye ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’offre de

renouvellement du bail avec proposition d’un nouveau loyer et en ce qu’il a débouté M. et Mme

B de toutes leurs demandes.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en leur recours, M et M^me B seront condamnés aux dépens d’appel et garderont

à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, les dispositions prises sur les

dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

En équité, il n’y a pas de lieu de faire droit à la demande des parties au titre des frais de procédure

par elle exposés en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du

code de procédure civile.

Condamne M et M^me B aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par M^e Rol,

AARPI-JRF Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par M^me SPECHT, greffier, auquel la minute

de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,