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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 24 MAI 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/05198

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 SEPTEMBRE 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONPTELLIER

N° RG 17/02054

APPELANTE :

ASSOCIATION POUR LA PROTECTION DE L’ENFANCE ET DE L’ADOLESCENCE (APEA)

[…]

[…]

représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP LEVY BALZARINI SAGNES SERRE, avocat au barreau de Montpellier

INTIMEES :

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e I-Claude ATTALI de la SCP SCHEUER VERNHET & Associés, avocat au barreau de Montpellier

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

toutes trois représentées par M^e Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de Montpellier

SCP DURAND DURAND-E B C D, notaires associés

55 avenue J Cartier – Bp 9206

[…]

SCP BOURJADE ARIS X, notaires associés

[…]

[…]

toutes deux représentées par M^e Gilles LASRY de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de Montpellier

SARL ABESSAN IMMOBILIER

[…]

[…]

représentée par M^e Solène MORIN substituant la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de Montpellier

ORDONNANCE AUTORISANT L’ASSIGNATION À JOUR FIXE DU 10/10/2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 MARS 2018, en audience publique, Madame Caroline CHICLET, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

EXPOSE DU LITIGE':

L’association pour la protection de l’enfance et de l’adolescence (APEA) a acquis des Sci Reri, Frontignan 2000 et Le Canal d’une part, et de la Sci […] d’autre part, deux immeubles sis à Frontignan (34) suivant deux promesses de vente distinctes en date du 28 juillet 2016 rédigées par la Scp Durand Durand-E B C D, notaire à Montpellier, avec l’assistance de Maître X, notaire associé à Agde.

La promesse de vente signée avec les trois sociétés indivises est intervenue par l’entremise de la Sarl Abessan, agent immobilier à Montpellier.

Les immeubles sont situés en face du site ayant abrité l’ancienne raffinerie Mobil Oil.

La réitération authentique de ces ventes, prévue pour le 27 mars 2017, n’a pas eu lieu en raison du refus opposé par l’APEA.

Soutenant que des risques de pollutions chimiques de l’air lui avaient été dissimulés par ses venderesses et par les professionnels ayant concouru à la réalisation de la vente, l’APEA a fait citer la Sci Reri, la Sci Frontignan 2000, la Sci La Canal, la Sci […], la Scp Durand Durand-E B C D, la Sarl Abessan Immobilier et la Scp Bourjade X devant le tribunal de grande instance de Montpellier par actes d’huissier en date des 5 et 6 avril 2017 en annulation de la vente et en réparation de ses préjudices.

Par jugement en date du 21 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a':

• débouté l’Association pour la Protection de l’Enfance et de l’Adolescence de l’ensemble de ses demandes,

• déclaré parfaite la vente intervenue le 28 juillet 2016 entre l’Association pour la Protection de l’Enfance et de l’Adolescence et la Sci […] portant sur les biens ci-dessous désignés :

'

dans un ensemble immobilier situé à […] à l'[…]

[…],

'

la résidence […] est édifiée sur les parcelles sises à […] et

cadastrées section BW n° 179, 259, 715, 717 et 773 située à l’angle de […] cadastré :

[…]

[…] ha 14 a 50 ca

[…] ha 02 a 12 ca

[…] ha 07 a 87 ca

[…] ha 02 a 17 ca

[…] ha 05 a 34 ca

Les lots de copropriété suivants :

'

lot n° cinquante quatre (54) : un local à usage de bureau et/ou à usage professionnel

situé au rez-de-chaussée du bâtiment principal, et les mille cinquante et un/dix millièmes (1051/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° un (1) : une place de stationnement, et les douze/dix millièmes

(12/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° deux (2) : une place de stationnement, et les douze/dix millièmes

(12/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° trois (3) : une place de stationnement, et les douze/dix millièmes

(12/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° six (6) : une place de stationnement, et les onze/dix millièmes (11/10000èmes)

des parties communes générales ;

'

lot n° huit (8) : une place de stationnement, et les dix/dix millièmes (10/10000èmes)

des parties communes générales ;

'

lot n° onze (11) : une place de stationnement, et les dix/dix millièmes

(10/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° vingt-deux (22) : une place de stationnement, et les dix/dix millièmes

(10/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° vingt-trois (23) : une place de stationnement, et les quatorze/dix millièmes

(14/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° vingt-six (26) : une place de stationnement, et les dix/dix millièmes

(10/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° vingt-sept (27) : une place de stationnement, et les quatorze/dix millièmes

(14/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° trente-quatre (34) : une place de stationnement, et les treize/dix millièmes

(13/10000èmes) des parties communes générales ;

Tels que les biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve ; dit qu’en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique passé dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, sans préjudice de la liquidation de l’astreinte, celui-ci vaudra acte authentique de vente des biens immobiliers susvisés pour le prix de 291 640,00 € (deux cent quatre-vingt onze mille six cent quarante euros) et sera publié au service de la publicité foncière, l’Association pour la Protection de l’Enfance et de l’Adolescence supportant l’ensemble des frais et taxes relatifs à cette publication ;

•

• dit que dans cette hypothèse, l’APEA sera condamnée, en tant que de besoin, à payer à la Sci […] la somme de 291 640,00 € (deux cent quatre-vingt onze mille six cent quarante euros) outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2016, au titre du prix de vente ;

• condamné l’Association pour la Protection de l’Enfance et de l’Adolescence à signer l’acte authentique de vente portant sur les biens immobiliers ci-dessus désignés, et ce sous astreinte de 1 500,00 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et pour une durée de 3 mois, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte ;

• déclaré parfaite la vente intervenue le 28 juillet 2016 entre l’Association pour la Protection de l’Enfance et de l’Adolescence et la Sci Frontignan 2000, la Sci Le Canal et la Sci Reri portant sur les biens immobiliers ci-dessous désignés :

'

dans un ensemble immobilier situé à […] à l'[…]

[…],

'

la résidence […] est édifiée sur les parcelles sises à […] et

cadastrées section BW n° 179, 259, 715, 717 et 773, située à l’angle de […] cadastré :

[…]

[…] ha 14 a 50 ca

[…] ha 02 a 12 ca

[…] ha 07 a 87 ca

[…] ha 02 a 17 ca

[…] ha 05 a 34 ca

Les lots de copropriété suivants :

'

lot n° cinquante cinq (55) : un local à usage de bureau et/ou à usage professionnel

situé au rez-de-chaussée du bâtiment principal, et les mille quatre cent soixante-douze/dix millièmes (1472/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° vingt-huit (28) : une place de stationnement handicapé, et les quatorze/dix

millièmes (14/10000èmes) des parties communes générales;

'

lot n° vingt-neuf (29) : une place de stationnement, et les dix/dix millièmes

(10/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° trente (30) : une place de stationnement, et les dix/dix millièmes

(10/10000èmes) des parties communes générales ;

'

lot n° trente-et-un (31) : une place de stationnement, et les dix/dix millièmes

(10/10000èmes) des parties communes générales ;

Tels que les biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve ;

• dit qu’en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique passé dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, sans préjudice de la liquidation de l’astreinte, celui-ci vaudra acte authentique de vente des biens immobiliers susvisés pour le prix de 484 800,00 € (quatre cent quatre-vint quatre mille huit cents euros) et sera publié au service de la publicité foncière, l’Association pour la Protection de l’Enfance et de l’Adolescence supportant l’ensemble des frais et taxes relatifs à cette publication ;

• dit que dans cette hypothèse, l’APEA sera condamnée, en tant que de besoin, à payer aux Sci Frontignan 2000, Le Canal et Reri la somme de 484 800,00 € (quatre cent quatre-vint quatre mille huit cents euros)) outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2016, au titre du prix de vente ;

• condamné l’Association pour la Protection de l’Enfance et de l’Adolescence à signer l’acte authentique de vente portant sur les biens immobiliers ci-dessus désignés, et ce sous astreinte de 1 500,00 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et pour une durée de 3 mois, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte ;

• débouté la Sci Voltaire de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

• débouté la Sci Frontignan2000, la Sci Le Canal et la Sci Reri de leurs demandes de dommages-intérêts pour non-respect des dispositions contractuelles ;

• débouté la Scp X & Bourjade Aris de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de ses émoluments en l’état de la condamnation de l’APEA à signer l’acte authentique, sans préjudice d’une éventuelle action indemnitaire en cas de non-réitération ;

• débouté la Scp Durand Durand-E B C D de sa demande de dommages-intérêts ;

• débouté la société Abessan Immobilier de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de sa commission en l’état de la condamnation de l’APEA à signer l’acte authentique, sans préjudice d’une éventuelle action indemnitaire en cas de non-réitération ;

• rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

• condamné l’Association pour la Protection de l’Enfance et de l’Adolescence (APEA) à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

'

à la Sci Frontignan 2000, à la Sci Le Canal et à la Sci Reri ensemble la somme de 3

000 €,

'

à la Sci Voltaire la somme de 3 000 €,

'

à la Sci X & Bourjade Aris la somme de 2 000 €,

'

à la Scp Durand Durand-Jouvion B C D la somme de 2000'€,

'

à la Sarl Abessan Immobilier la somme de 2 000 €,

• condamné l’APEA aux dépens de première instance et accorde aux avocat de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

• ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

L’APEA a relevé appel de ce jugement le 3 octobre 2017 et a saisi le premier président le 9 octobre 2017 d’une requête aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe.

Vu l’ordonnance du premier président en date du 19 octobre 2017 ayant autorisé l’appelante à faire citer les intimés à jour fixe pour le mardi 20 mars 2018 à 9h';

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 8 février 2018 ;

Vu les conclusions des sociétés Reri, Frontignan 2000 et Le Canal remises au greffe le 17 novembre 2017 ';

Vu les conclusions de la Sci […] remises au greffe le 7 novembre 2017';

Vu les conclusions de la Scp Durand Durand-E B C D remises au greffe le 30 janvier 2018';

Vu les conclusions de la Scp X Bourjade-Aris remises au greffe le 30 janvier 2018';

Vu les conclusions de la Sarl Abessan Immobilier remises au greffe le 14 février 2018';

MOTIFS':

Sur la demande de nullité pour dol':

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’annulation des ventes pour dol.

Ainsi qu’elle l’admet en page 6 de ses écritures, l’APEA a acquis les immeubles en sachant que ceux-ci étaient situés à proximité de l’ancien site industriel de la raffinerie Mobil Oil.

Il ne pouvait en être autrement puisqu’il est visible, sur les photographies des articles de presse produits aux débats, que les bâtiments litigieux sont en face de la friche industrielle, située de l’autre coté du quai.

Même si elles sont plus éloignées des immeubles, les anciennes cuves de stockage qui constituent «'les vestiges de l’exploitation de la raffinerie'» selon l’appelante (page 6 des conclusions) sont également visibles pour tout acquéreur normalement vigilant.

La proximité de cet ancien site sensible n’a donc pas pu échapper à l’attention de l’APEA.

L’appelante reproche à ses venderesses de ne pas lui avoir révélé le risque de nuisances généré par la proximité du site à dépolluer.

Mais, dès lors que la pollution des sols de cette ancienne raffinerie ne créait aucun risque de pollution du terrain acquis par l’APEA, situé de l’autre côté du Bas-Rhône, et que le programme de dépollution arrêté par le préfet le 24 mai 2016 et contrôlé par un organisme agréé par l’Etat, ne faisait naître, en soi, aucun risque sanitaire pour les populations riveraines, les Sci venderesses n’étaient pas tenues d’informer leur

acquéreur de l’existence d’un tel programme sur le site voisin.

En outre, l’appelante ne rapporte pas la preuve qu’à la date du 28 juillet 2016, les Sci connaissaient les résultats des analyses de l’air du laboratoire Y mandaté par le maire de la commune puisque ceux-ci n’ont été diffusés par la presse qu’à partir de février 2017, soit postérieurement à la signature des promesses.

La lettre par laquelle le maire de Frontignan a interpellé le préfet de l’Hérault sur les résultats de cette étude, outre qu’il n’est pas établi qu’elle aurait été rendue publique, est postérieure à la signature des promesses puisqu’elle est datée du 17 janvier 2017.

Et contrairement à ce que laisse entendre l’appelante, les émanations de gaz du 28 février 2017 ayant conduit au confinement des élèves du lycée voisin provenaient en réalité de l’établissement scolaire lui-même et non du site dépollué, ainsi que cela résulte du rapport d’incident daté du 1^er mars 2017.

Par conséquent, il ne peut être reproché aux venderesses d’avoir sciemment dissimulé en juillet 2016 l’existence d’un risque sanitaire dont la presse ne s’est fait l’écho qu’à partir de février 2017.

Aucun dol n’est caractérisé à l’encontre des venderesses et l’APEA sera déboutée de sa demande de nullité de ce chef, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de caducité des compromis':

Subsidiairement, l’appelante invoque la condition suspensive générale prévue au contrat’ qui subordonnait son accord au fait «'que les titres de propriété antérieurs, les pièces

d’urbanisme ou autres ne révèlent pas de servitudes, de charges, de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination (…)

'»

L’organisme agréé par l’État, Air Languedoc Roussillon, a mené une surveillance sur le site de la Mobil Oil du 12 février 2016 au 18 avril 2016 à l’occasion d’essais de dépollution par biopiles et a constaté l’absence de pollutions chimiques nuisibles pour les riverains lors de l’excavation des terres polluées.

L’appelante soutient que la toxicité de l’air ambiant est attestée par une étude réalisée par le laboratoire indépendant Y (entre le 11 et le 31 décembre 2015 et entre le 16 février et le 7 mars 2016) à la demande du maire de la commune et relayée par la presse à partir de février 2017 (pièce 8 de l’appelante) soit avant le terme prévu pour la réitération authentique du 31 mars 2017.

Mais force est de constater que cette étude énumère des données brutes, sans analyse des résultats ni corrélation avec l’activité de dépollution du site.

Le seul commentaire sur ces prélèvements atmosphériques résulte d’une interview accordée au journal Midi Libre par son auteur, Z A, docteur en chimie, au cours de laquelle ce dernier affirme ne pas être en mesure de déterminer l’origine exacte des contaminants de nature industrielle détectés par ces capteurs (substances classées cancérigène, mutagène et reprotoxique) et rappelle que les données transcrites dans son étude sont des teneurs moyennes qui, localement et en fonction du temps, peuvent être plus ou moins élevées puisque l’air est un milieu mobile.

Ce scientifique ajoute, après avoir rappelé qu’il n’existe aucune réglementation applicable pour les molécules détectées par ces capteurs, que le benzène est toléré dans l’air ambiant puisqu’il est présent, de 2 à 6'%, dans la composition de l’essence.

Cette étude unique, dont les résultats ne sont pas précisément analysés ni commentés par son auteur autrement que par une interview dans un journal local et qui portent sur des teneurs moyennes non corrélées avec les activités de dépollution du site, ne suffit pas à contredire les conclusions de l’enquête menée par l’organisme agréé par l’État au cours de la même période.

Elle ne permet donc pas d’établir, sans équivoque, la réalité d’une pollution de l’air ambiant nuisible pour la santé humaine ni l’existence d’un risque d’émanations toxiques pour les riverains généré par les activités de dépollution du site.

Aucune baisse de valeur ni d’impropriété à la destination (destination prévue exclusivement à usage de bureaux selon les termes des promesses) des immeubles litigieux n’est donc encourue de ce chef et l’appelante sera déboutée de sa demande de caducité des compromis, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle des venderesses':

À titre encore plus subsidiaire, l’appelante conclut à la responsabilité contractuelle des venderesses sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, pour ne pas avoir révélé une information qu’en leur qualité de venderesses professionnelles elles se devaient de connaître et pour ne pas s’être renseignées en vue d’informer leur cocontractante.

Mais ainsi qu’il vient d’être exposé dans les motifs qui précèdent, les sociétés venderesses n’avaient pas l’obligation d’informer l’APEA de l’existence d’un programme de dépollution des sols de l’ancien site de la Mobil Oil situé de l’autre côté du Bas-Rhône dès lors que la présence de ce site ne créait aucun risque de pollution du terrain acquis et que la dépollution du site, décidée et contrôlée par les pouvoirs publics avec l’assistance d’un organisme indépendant agréé par l’Etat, n’engendrait pas, en soi, un risque sanitaire pour les riverains.

En outre, les conclusions de l’unique étude menée par le laboratoire Y n’ont été relayées par la presse qu’en février 2017 de sorte qu’il ne peut être reproché aux venderesses de n’avoir pas communiqué une information dont elles ignoraient tout au jour de la signature des promesses de vente.

Et, contrairement à ce que soutient l’appelante, dès lors que les conclusions de cette étude marginale étaient contraires à celles de l’enquête menée par l’organisme agréé par l’État au cours de la même période, ce qui les rendaient sujettes à caution, les venderesses n’avaient pas l’obligation de les porter à sa connaissance avant la réitération authentique.

Les venderesses ont régulièrement communiqué à l’APEA l’état des risques naturels, miniers et technologiques faisant ressortir l’existence d’un plan de prévention des risques naturels approuvé le 25 janvier 2012 (risques de submersion marine et d’inondation fluviale) et d’un plan de prévention des risques technologiques approuvé le 14 octobre 2014 (risques thermiques et de surpression).

Il n’est fait état, dans la documentation officielle, d’aucun risque de pollution de l’air dans la zone anciennement occupée la Mobil Oil.

L’APEA ne démontrant pas les fautes qu’elle invoque à l’encontre de ses venderesses, elle sera déboutée de sa demande de ce chef et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires de l’APEA':

Ayant succombé dans ses prétentions visant à l’anéantissement du contrat ou à la responsabilité contractuelle des venderesses, l’APEA sera déboutée de toutes ses prétentions indemnitaires accessoires et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes d’exécution forcée des contrats de vente':

L’APEA soutient que les demandes des intimées visant à voir déclarer les ventes parfaites et à régulariser les actes authentique sont irrecevables comme prescrites.

Les promesses de vente prévoient, dans le paragraphe consacré à la réitération authentique, que «'si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre

pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution') afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en 'uvre de la clause pénale stipulée aux présentes.'»

Même si les parties n’ont pas précisé la sanction attachée au non-respect de ce délai, la rédaction de la clause ne laisse aucun doute quant à leur intention, en cas de refus de réitérer de l’une d’elles, de limiter à un mois le délai de réflexion pour agir en

exécution forcée afin de ne pas laisser l’autre partie dans l’expectative.

L’unique objectif poursuivi par cette clause est d’éteindre le droit d’agir en exécution forcée une fois expiré le délai d’un mois prévu conventionnellement entre les parties, contrairement à ce que soutiennent les sociétés Frontignan 2000, Reri et Le Canal.

Les intimées soutiennent que cette clause est en contradiction avec le paragraphe consacré à la clause pénale puisque la première n’autorise à agir en exécution forcée que la victime du refus de réitérer alors que le second permet à «'chacune des parties'» de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

Mais il n’existe aucune contradiction entre ces stipulations puisque la partie qui a intérêt à agir en exécution forcée est également la victime du refus de réitérer.

Le procès-verbal de difficultés constatant le défaut de comparution de l’APEA a été dressé par le notaire le 27 mars 2017.

Le délai d’un mois pour agir en exécution forcée de la vente expirait par conséquent le 27 avril 2017.

L’acte interruptif doit émaner de celui qui veut interrompre le délai.

Les sociétés intimées ne peuvent donc pas se prévaloir de l’action introduite les 5 et 6 avril 2017 par l’APEA pour interrompre le délai précité.

Par ailleurs, l’imprescriptibilité invoquée par la Sci […] et retenue par le premier juge ne s’applique qu’aux exceptions de nullité se rapportant à un contrat n’ayant reçu aucune exécution et non à la demande d’exécution forcée d’un contrat.

L’imprescriptibilité n’est donc pas applicable aux demandes d’exécution forcée formées reconventionnellement par les Sci.

Ces demandes d’exécution forcée ayant été présentées en justice, pour la première fois, dans des conclusions du 8 juin 2017, soit postérieurement à l’expiration du délai d’un mois prévu conventionnellement entre les parties, elles doivent être déclarées irrecevables.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les clauses pénales':

Les sociétés intimées réclament le bénéfice de la clause pénale en demandant à la cour de la revoir à la hausse tenant son caractère manifestement dérisoire.

L’ancien article 1152 du code civil applicable au présent litige permet au juge d’augmenter la peine qui a été convenue entre les parties si elle est manifestement dérisoire.

En l’espèce, chacune des promesses de vente prévoit de mettre à la charge de la partie défaillante dans l’exécution de ses obligations une clause pénale correspondant à 5'% du prix de vente soit 14.582 € pour la Sci […] (prix de 291.640 € TTC) et de 24.240 € pour les Sci Frontignan 2000, Reri et Le Canal (prix de 484.800 € TTC).

Ces peines sont manifestement dérisoires puisque la défaillance de l’APEA dans l’exécution de ses obligations est responsable de l’immobilisation des immeubles depuis près de deux ans.

Ces sanctions seront par conséquent portées à 10'% du prix de vente TTC soit 29.164 € au bénéfice de la Sci […] et 48.480 € au bénéfice des autres Sci.

Sur les demandes de dommages-intérêts':

La société […] sollicite, dans le dispositif de ses écritures, la condamnation de l’APEA à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Mais pas une seule ligne des motifs de ses conclusions n’est consacrée à cette prétention qui n’est donc pas fondée en fait et qui sera par conséquent rejetée.

Les autres Sci réclament la condamnation de l’APEA à leur payer la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour non respect des dispositions contractuelles.

Mais pas une seule ligne des motifs de leurs conclusions n’est consacrée à cette prétention qui n’est donc pas fondée en fait et qui sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier et des notaires :

L’APEA recherche la responsabilité de l’agent immobilier et des notaires rédacteurs pour ne pas l’avoir informée du risque de nuisance généré par la proximité du site à dépolluer.

La Sarl Abessan n’est intervenue que pour la vente passée avec les trois Sci Reri, Frontignan 2000 et Le Canal.

Les deux promesses de vente du 28 juillet 2016 ont été rédigées par la Scp Durand Durand E B C D et I-J D.

La Scp X Bourjade Aris devait rédiger l’acte authentique de la vente passée avec les Sci Réri, Frontignan 2000 et Le Canal tandis que Maître I-J D devait rédiger l’acte authentique de la vente passée avec la Sci […].

Ainsi qu’il a été expliqué précédemment, dès lors que la pollution des sols de l’ancienne raffinerie ne créait aucun risque de pollution pour le terrain acquis par l’APEA, situé de l’autre côté du canal, et que le programme de dépollution, décidé et contrôlé par les pouvoirs publics avec l’assistance d’un organisme indépendant agréé par l’Etat, n’engendrait pas, en soi, un risque sanitaire pour les populations riveraines, ni l’agent immobilier ni les notaires rédacteurs n’avaient l’obligation d’informer l’APEA de l’existence d’un tel programme.

L’unique étude ayant révélé un risque de pollution de l’air à proximité du site de la Mobil Oil a été relayée par la presse à partir de février 2017, c’est à dire plusieurs mois après la signature des promesses de vente.

L’agent immobilier et les notaires ne pouvaient communiquer à l’APEA le 28 juillet 2016 une information qui n’a été rendue publique qu’à partir de février 2017.

En outre, dès lors que les résultats de cette étude étaient sujets à caution en ce qu’ils contredisaient les analyses menées par l’organisme agréé par l’Etat durant la même période lesquelles concluaient à l’absence d’émanations toxiques pour la santé humaine, les notaires n’avaient pas à en informer l’APEA avant la date de réitération authentique prévue pour le 27 mars 2017.

L’APEA sera déboutée de ses demandes dirigées contre la Sarl Abessan et les Scp de notaires et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la demande reconventionnelle des notaires':

La Scp Durand Durand E B C D et la Scp X Bourjade Aris demandent chacune diverses sommes à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Mais elles ne démontrent pas l’intention de nuire de l’APEA qui, confrontée aux doléances de son CHST et aux inquiétudes légitimes suscitées par les résultats de l’étude menée par Y, a cherché à faire valoir ses droits.

En outre, s’agissant de la demande formée par la Scp X Bourjade Aris, il convient de rappeler que ce sont les sociétés intimées qui sont finalement à l’origine de l’impossibilité de réitérer les actes authentiques (et donc de la perte de leurs émoluments) puisqu’elles ont laissé expirer le délai pour agir en exécution forcée de la vente.

Elles seront déboutées de leurs prétentions de ce chef et le jugement sera confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS':

La cour';

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a':

• débouté l’APEA de toutes ses demandes,

• débouté la Sci Voltaire de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

• débouté la Sci Frontignan2000, la Sci Le Canal et la Sci Reri de leurs demandes de dommages-intérêts pour non-respect des dispositions contractuelles ;

• débouté la Scp X & Bourjade Aris de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de ses émoluments ;

• débouté la Scp Durand Durand-E B C D de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés';

Déclare irrecevables les demandes d’exécution forcée de la vente formées par les Sci […], Frontignan 2000, Reri et le Canal';

Dit que les clauses pénales prévues aux contrats du 28 juillet 2016 sont manifestement dérisoires et qu’elles doivent être fixées à 10'% du prix de vente TTC';

Condamne l’APEA à payer, au titre de la clause pénale':

• à la Sci […] la somme de 29.164 €,

• aux Sci Frontignan 2000, Reri et Le Canal, prises ensemble, la somme de 48.480 €,

Condamne l’APEA aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,'pour leurs frais engagés en première instance et en cause d’appel :

• à la Sci […] la somme de 3.000 €,

• aux Sci Frontignan 2000, Reri, Le Canal, prises ensemble, la somme de 3.000€,

• à la Sarl Abessan la somme de 3.000 €,

• à la Scp X & Bourjade Aris la somme de 3.000 €,

• à la Scp Durand Durand-E B C D la somme de 3.000 €.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

CC