COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2018

N° RG 16/06477

AFFAIRE :

E X

…

C/

SA IMMOBILIERE 3 F

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2016 par le Tribunal d’Instance de colombes

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-16-94

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20/03/18

à :

M^e Carine DUCROUX,

M^e Estelle

FAGUERET-LABALLET

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Carine DUCROUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 373

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/011106 du 28/11/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Madame F G épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Carine DUCROUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 373

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/011779 du 28/11/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTS

****************

SA IMMOBILIERE 3 F

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

N° SIRET : 552 14 1 5 33

[…]

[…]

Représentée par M^e Estelle FAGUERET-LABALLETTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 518 – N° du dossier 18715

assisté de M^e Hela KACEM de l’ASSOCIATION KACEM – CHAPULUT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Décembre 2017, Monsieur Serge PORTELLI, Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me H I

FAITS ET PROCEDURE,

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 1999, la société Immobilière 3F a donné à bail

à M. et M^me X un local à usage d’habitation sis […]

pour une durée de trois mois renouvelable, à compter du 16 novembre 1999, moyennant un loyer

mensuel de 282,14 euros.

Par acte d’huissier en date du 29 février 2016, la société Immobilière 3F a assigné M. et Mme

X aux fins de, avec exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés aux obligations du

bail et notamment à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués.

— prononcer l’expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef, et la séquestration de leur

mobilier.

— les condamner solidairement au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date de l’audience

ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en

sus, jusqu’à libération des lieux.

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement du 13 mai 2016, le tribunal d’instance de Colombes a :

— prononcé la résiliation au 13 mai 2016 du bail conclu le 16 novembre 1999 entre la société

Immobilière 3F et M. et M^me X relatif à l’appartement à usage d’habitation situé […]

de l’Europe 92700 Colombes.

— ordonné en conséquence à M. et M^me X et à tous occupants de leur chef de libérer

l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement.

— dit qu’à défaut pour M. et M^me X d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la

société Immobilière 3F pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de

leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas

échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— condamné solidairement M. et M^me X à verser à la société Immobilière 3F les loyers et

charges échus non encore réglés à la date de la présente décision.

— condamné solidairement M. et M^me X à verser une indemnité d’occupation à compter du 13

mai 2016 et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux.

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, charges en sus qui

aurait été dû en cas de poursuite du bail.

— condamné in solidum M. et M^me X à verser à la société Immobilière 3F la somme de 500

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné in solidum M. et M^me X aux dépens.

— prononcé l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration en date du 30 août 2016, M. X a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions transmises le 17 février 2017, M. et M^me X demandent à la

cour de :

— dire M. et M^me X recevables et biens fondés en leur appel.

y faisant droit et statuant à nouveau,

à titre principal :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

— débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

à titre subsidiaire :

— accorder à M. et M^me X les plus larges délais aux fins de quitter les lieux.

en tout état de cause :

— débouter la société Immobilière 3F de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la société Immobilière 3F à payer à M. et M^me X la somme de 3000 euros en

réparation de leur préjudice moral ainsi que 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile.

— condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le

recouvrement sera effectué par M^e Ducroux, avocat aux offres de droit, conformément aux

dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Aux termes de ses conclusions transmises le 3 avril 2017, la société Immobilière 3F demande à la

cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

— débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires.

— les condamner solidairement à payer à la société Immobilière 3F une somme de 2000 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner aux entiers dépens que M^e Fagueret Laballette pourra directement recouvrer pour

ceux la concernant en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 novembre 2017.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la

procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision

déférée.

MOTIFS

Sur les demandes de la société Immobilière 3 F à l’encontre de M^me X.

Seul M. X a interjeté appel, de sorte que la société Immobilière 3 F doit être déboutée de ses

demandes de condamnation à l’encontre de M^me X qui n’est pas dans la cause.

Sur l’appel de M. X.

— sur la résiliation du bail et ses conséquences.

M. X reproche au premier juge d’avoir prononcé la résiliation du bail à ses torts et griefs

exclusifs, faisant essentiellement valoir que la société Immobilière 3 F ne rapporte nullement la

preuve d’un manquement grave et répété à son obligation de jouissance paisible des lieux, qu’il n’est

notamment pas démontré que les résidents où il est domicilié aient été victimes de menaces

caractérisées de sa part, les mains courantes produites par la bailleresse n’ayant aucune valeur

probante, pas plus que la plainte déposée par un salarié mandaté par elle, qu’en revanche, il produit

de nombreuses attestations de ses voisins qui témoignent que la famille X ne pose aucun

problème au sein de l’immeuble.

M. X ajoute que les circonstances des faits qui lui sont reprochés sont liées à la situation dans

laquelle la société bailleresse l’a placé, qu’en effet, hospitalisé pour une plaie du scalp et une

hémorragie méningée le 8 juin 2015, il ne pouvait plus supporter les travaux qui se sont déroulés

durant trois mois, au point que lui et sa famille ne puissent plus prendre une douche ou se laver

pendant toute cette période.

La société Immobilière 3 F réplique que les faits qu’elle impute à faute à M. X qui l’ont

conduite à saisir le tribunal d’instance de Colombes d’une demande de résiliation judiciaire du bail

sont graves et répétés, qu’elle a en effet appris que le 28 août 2015, M X a agressé Mrs

K et Z, deux ouvriers de la société STS Isolation mandatée par ses soins afin de réaliser

des travaux entre le 28 août et le 4 septembre 2015 soit pendant 9 jours et non trois mois ainsi que le

soutient à tort le locataire, que d’autre part quelques temps après, M. X a agressé verbalement

et insulté M^me A, chef de secteur, alors qu’elle se trouvait dans son bureau.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant

les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation

essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée

par le bail.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement

des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes des

conditions générales du contrat de bail, le locataire est tenu des obligations principales suivantes :

user des locaux et éléments d’équipement loués suivant la destination prévue au contrat.

En application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le

bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a

manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a

été donnée par le bail.

En l’espèce, la société Immobilière 3 F verse aux débats un certain nombre de pièces (plainte et

mains courantes), lui permettant de justifier l’absence de jouissance paisible des lieux loués par M.

X, locataire, en raison de son comportement violent envers les ouvriers mandatés par elle ou

ses préposés, peu important ainsi que le soutient l’appelant que ces plaintes et main courantes n’ayant

pas donné lieu à des poursuites pénales à son encontre. C’est ainsi que :

— M. J K, ouvrier de la société STS Isolation a déposé plainte le 31 août 2015 au

commissariat de police de Colombes en ces termes :

' le 28 août 2015, vers 14 heures 30, lorsqu’avec mon collègue de travail, nous avons commencé

les travaux, nous avons été importunés par un riverain de l’immeuble prénommé X se disant M.

X, sans précision, demeurant au 2^e étage de l’immeuble porte 204, lequel nous a dit

qu’il ne supportait plus le bruit que nous étions en train de faire dans la cave, avant de repartir.

Peu après, il est revenu avec un couteau à la main et a dit à mon collègue Nadim et moi qu’il nous

tuerait si le bruit continuait et ce, à plusieurs reprises en braquant le couteau vers nous et en se

tenant à quelques mètres, avant de repartir à nouveau….au moment de sortir de la cave, Nadim et

moi avons fait l’objet de projectiles en bouteilles de verre, sur la tête de la part de X se disant M.

X, ni mon collègue, ni moi n’avons été blessés grâce à notre port de casque d’ouvrier….'.

— M. B, gardien de l’immeuble s’est rendu le 31 août 2015 au commissariat de police de Colombes

pour déclarer que (…) 'le jour même, M. C domicilié […] à Colombes l’avait

informé avoir entendu quelqu’un effectuer des dégradations dans la cave, qu’il s’y est donc rendu et

avoir constaté que le mur qui avait été construit par deux ouvriers avait été dégradé….', qu’il n’a pas

vu le ou les auteurs des faits mais soupçonne un riverain, M. X domicilié à la même adresse,

car celui-ci s’en est pris aux ouvriers de la société STS Isolation le jour même des faits constatés par

M. C (…)'.

— M^me A s’est présentée également au commissariat de Colombes le 5 novembre 2015 pour y

déposer une main courante aux termes de laquelle elle a déclaré : 'le 7 octobre 2015, alors que je me

trouvais avec deux gardiens d’immeuble dans mon bureau de chef de secteur, à l’Immobilière 3 F,

situé au […], un homme qui est locataire, M. X, a commencé à secouer

la porte pour entrer dans le bureau, je n’ai pas ouvert, M. X L 'ouvre-moi salope', il est

resté environ 45 minutes à crier et m’insulter..(……), le soir même, vers 17 heures, alors que

j’allais démarrer une réunion, M. X a de nouveau recommencer à frapper à la porte et à

m’insulter, une des femmes qui se trouvait m’a indiqué qu’elle connaissait bien M. X et

qu’il fallait lui ouvrir et parler avec lui, lorsqu’elle lui a ouvert la porte, il s’est engouffré et m’a

foncé dessus, heureusement M^me D s’est interposée et lui a demandé de se calmer, il L,

m’insultait et sentait fortement l’alcool et titubait, je n’ai pas compris la teneur de son problème,

ses propos étaient incohérents, j’ai eu très peur,, des hommes qui devaient participer à la réunion

sont arrivés et ont réussi à le faire sortir du bureau, il continuait à m’insulter et me menacer en

disant tu vas voir ce que je vais te faire, ce qui va t’arriver, des membres de sa famille sont venus

pour l’emmener et quelques jours plus tard, il est venu me présenter ses excuses, je ne souhaite

pas déposer plainte, mais je me réserve le droit de le faire si les faits venaient à se reproduire'.

Même si depuis lors, la société Immobilière 3 F ne fait état d’aucun nouveau fait susceptible de

caractériser un autre manquement du locataire à son obligation d’user paisiblement du bien loué, il

n’en demeure pas moins que les insultes et menaces proférées tant à l’encontre des ouvriers que des

préposées de la société bailleresse, même si celle-ci n’ont pas donné lieu à des poursuites pénales,

constituent un trouble particulièrement grave dans l’ensemble immobilier : à cet égard, il y a lieu de

relever que les faits reprochés à M. X se sont étalés dans le temps à quelques mois

d’intervalle et ne sont donc pas liés au bruit dont il prétend qu’il a souffert, que d’autre part, M.

X qui les reconnaît tente simplement de les minimiser mais ne verse pas la moindre pièce de

nature à justifier sa situation médicale passée et actuelle.

Il y a lieu d’observer que la préposée de la société Immobilière 3 F ne peut à l’évidence être sortie

indemne de l’altercation avec son 'agresseur’ qu’elle est susceptible de rencontrer à tout moment.

Quelle que soit sa situation personnelle et familiale, la responsabilité du locataire ne peut être effacée

ni minorée par le fait qu’il n’aurait pas 'récidivé’ depuis la date de survenance des faits, car exiger la

persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi.

Le comportement excessif de M. X, qui certes a présenté ses excuses à M^me A,

constitue une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n’importuner

quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité des faits et leur répétition sont

donc de nature à justifier la résiliation du bail.

Par suite, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions.

— sur la demande de délais de grâce.

M. X sollicite subsidiairement, au visa des dispositions de l’article L 613-1 et suivants du

Code de la construction et de l’habitation, les plus larges délais aux fins de libérer les lieux loués au

regard de sa bonne foi et de sa situation financière qui ne lui permet pas à ce jour de trouver à se

reloger dans des conditions décentes en dehors du parc locatif social. Il ajoute être père de sept

enfants dont le dernier est né en novembre 2016 et rencontré des problèmes de santé depuis l’année

2015 et ne bénéficier que d’indemnités journalières.

Pour la fixation des délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par

l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de

l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de

guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi

que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu

compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les

modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et

du délai prévisible de relogement des intéressés.

Or, en l’espèce M. X ne peut se prévaloir de sa bonne foi. En outre, il a déjà bénéficié de fait,

depuis la décision du premier juge, de très larges délais. Dans ces conditions, il doit être débouté de

sa demande de délais.

— sur la demande en paiement de dommages-intérêts.

Le sens du présent arrêt conduit à débouter M. X de sa demande de dommages-intérêts pour

le préjudice moral qu’il allègue.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en son recours, M. X sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge

les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais

irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. X au titre des frais non compris dans les

dépens exposés en cause d’appel par la société Immobilière 3 F peut être équitablement fixée à 500

euros.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute M. X de sa demande de délais pour libérer les lieux.

Le déboute comme mal fondé en sa demande d’indemnisation du préjudice moral qu’il allègue.

Condamne M. X à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 500 euros sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. X aux dépens d’appel pouvant être directement recouvrés par Me

Fagueret-Laballette conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par M^me I, greffier, auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,