COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

FS

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2019

N° RG 17/08412 – N° Portalis DBV3-V-B7B-R7TM

AFFAIRE :

SARL SOLEIL

C/

B A veuve X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 19 Octobre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 15/07543

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e D E (D')

M^e G H

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL SOLEIL

N° SIRET : 538 81 5 3 74

[…]

[…]

Représentant : M^e D D’E de la SCP CABINET D’E, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 201 – N° du dossier 7788 B

APPELANTE

****************

Madame B A veuve X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e G H de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 – N° du dossier 20171267

Représentant : M^e Catherine MUTELET de la SELARL MUTELET – PRIGENT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2167 – par M^e LEVIEL Jean-Patrick

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

M^me B A veuve X a consenti le 15 décembre 1994 un bail commercial à M. Z

F portant sur des locaux situés […] à Courbevoie (92) à usage de café, hôtel et

restaurant, pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 1995.

Le10 novembre 2011, M. Z F a cédé son fonds de commerce et le droit au bail qui y était attaché à

la société Soleil.

Le 27 août 2012, M^me A a notifié à la société Soleil un congé avec refus de renouvellement à effet

au 31 mars 2013 avec offre de paiement d’indemnité d’éviction.

Le 17 mai 2013, la société Soleil a fait délivrer à M^me A une demande de renouvellement à effet au

1^er janvier 2013.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mai 2013, M^me A a contesté la

demande de renouvellement en rappelant au preneur le congé délivré le 27 août 2012.

Elle a ensuite assigné le 8 avril 2015 la société Soleil devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux

fins de voir constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion de la société Soleil.

Par jugement du 19 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— dit que le congé délivré par M^me A le 27 août 2012 pour le 31 mars 2013 est valable et que celle-ci

n’y a pas renoncé et n’a pas exercé son droit de repentir,

— dit que la société Soleil est occupante sans droit ni titre à compter du 1^er avril 2013 et devra libérer de sa

personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu’il occupe au 121 boulevard de

Verdun à Courbevoie dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— dit que faute par la société Soleil de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, M^me A pourra

faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L. 433-1 du code des procédures

civiles d’exécution,

— constaté la prescription de la demande en fixation de l’indemnité d’éviction due à la société Soleil en raison

du congé délivré le 27 août 2012,

— condamné la société Soleil à payer à M^me A une indemnité d’occupation égale au montant du loyer

conventionnel majoré des charges et taxes dus en application du bail, jusqu’à libération effective des lieux et

restitution des clés,

— condamné M^me A à verser à la société Soleil la somme de 17.496,87 euros au titre de la

non-exécution de son obligation d’entretien du bien loué,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la société Soleil aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699

du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision dans toutes ses dispositions.

PRETENTIONS DES PARTIES

Le 30 novembre 2017, la société Soleil a interjeté appel de la décision par acte visant expressément toutes les

dispositions du jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M^me A à lui verser la somme de

17.496,87 euros au titre de la non-exécution de son obligation d’entretien du bien loué, et en ce que le

jugement entrepris l’a déboutée de sa demande d’acquisition du bénéfice du renouvellement de son bail à effet

rétroactif du 1^er avril 2013 en l’état aux mêmes conditions que le précédent, et de sa demande de

condamnation de M^me A au paiement de la somme de 367 496,87 euros à titre de

dommages-intérêts pour attitude dolosive, de sa demande en paiement de la somme de 4 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 20 juin 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus

ample exposé des prétentions et moyens, la société Soleil demande à la cour de :

— débouter M^me A de son appel incident et de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— la recevoir en son appel partiel en l’en déclarer bien fondée ;

En conséquence, réformer le jugement rendu le 19 octobre 2017 et statuant à nouveau :

A titre principal :

— déclarer acquis à son bénéfice le renouvellement de son bail pour les locaux sis […] à

[…] à effet rétroactif du 1^er avril 2013, en l’état aux mêmes conditions que celles du bail expiré

;

A titre subsidiaire :

— condamner M^me A à lui payer la somme de 367 496,87 euros à titre de dommages intérêts ;

A titre infiniment subsidiaire :

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à un montant égal au loyer conventionnel

majoré des charges et taxes dus en application du bail jusqu’à libération effective des lieux et restitution des

clés;

En tout état de cause :

— confirmer le jugement en ce qu’il a à tout le moins condamné M^me A à lui payer la somme de

17496,97 euros au titre des travaux de mise en conformité que cette dernière a fait réaliser ;

— condamner M^me A à lui payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de

procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel,

— condamner M^me A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 2 mai 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample

exposé des prétentions et moyens, M^me B A veuve X sollicite de la cour de :

— déclarer la société Soleil mal fondée en son appel interjeté,

En conséquence,

— débouter la société Soleil de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— la recevoir en ses demandes fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 19 octobre 2017 en ce qu’il a :

* dit que le congé délivré par elle le 27 août 2012 pour le 31 mars 2013 est valable et que celle-ci n’y a pas

renoncé et n’a pas exercé son droit de repentir ;

* dit que la société Soleil est occupante sans droit ni titre à compter du 1^er avril 2013 et devra libérer de sa

personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu’elle occupe au 121 boulevard de

Verdun à Courbevoie dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

* dit que, faute par la société Soleil de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, elle pourra faire

procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

* rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L. 433-1 du code des procédures

civiles d’exécution ;

* constaté la prescription de la demande en fixation de l’indemnité d’éviction due à la société Soleil en raison

du congé délivré le 27 août 2012 ;

— l’infirmer en ce qu’il :

* a condamné la société Soleil à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer

conventionnel majoré des charges et taxes dus en application du bail, jusqu’à libération effective des lieux et

restitution des clés ;

* l’a condamnée à verser à la société Soleil la somme de 17 496,87 euros au titre de la non-exécution de son

obligation d’entretien du bien loué.

Et statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme en principal par an de :

* 35 000 euros, outre les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, à

compter du 1^er avril 2013 et jusqu’au 31 mars 2015

* puis 50 000 euros, outre les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative

expirée, à compter du 1^er avril 2015 jusqu’à libération totale des lieux ;

— condamner la société Soleil au paiement de cette indemnité d’occupation;

— la débouter de sa demande de remboursement de la somme de 17.496,87 euros au titre des travaux ;

En tout état de cause,

— condamner la société Soleil aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés, pour

ceux la concernant, par Maitre G H, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

— condamner la société Soleil à lui payer, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juillet 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un repentir de la part de M^me A :

La société Soleil fait valoir que M^me A a exercé son droit de repentir, ayant établi un nouveau bail à

effet rétroactif au 1^er avril 2013 qu’elle a fait apporter par son fils le 9 mai 2014, que cette proposition de

nouveau bail émanant de la bailleresse vaut commencement de preuve de sa renonciation au congé et à

l’acquisition de principe du droit au renouvellement, ce qui est corroboré par le fait que M^me A lui a

donné son accord le 29 septembre 2014 pour réaliser les travaux de mise aux normes lui permettant de

poursuivre son exploitation.

M^me A conteste tout renonciation de sa part au congé délivré le 27 août 2012, expliquant que le

nouveau bail que son fils a proposé le 26 juillet 2013 comportait un nouveau loyer et des clauses et conditions

du bail différentes auxquelles la société Soleil n’a pas donné suite, qu’elle ne pouvait pas s’opposer aux travaux

de désenfumage qui étaient prescrits par arrêté du 24 juillet 2006, que l’autorisation donnée le 29 septembre

2014 portait sur des travaux faits en 2012.

La cour relève tout d’abord que la signification du congé n’est pas remise en cause par la société Soleil devant

sa juridiction, pas plus que la validité du congé.

Il n’est pas contesté que M^me A a, par acte d’huissier du 27 août 2012, donné congé avec refus de

renouvellement avec offre de paiement d’indemnité d’éviction à la société Soleil pour le 31 mars 2013 et que

la société Soleil a sollicité par acte d’huissier du 17 mai 2013 le renouvellement du bail en cours pour la date

du 1^er janvier 2013.

En application de l’article L145-9 du code de commerce, le bail commercial cesse par un congé délivré six

mois à l’avance par le bailleur.

Mais selon l’article L.145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de

quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au

paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement

du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires

prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà

loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Ce droit de repentir que peut exercer le bailleur qui propose le renouvellement du bail après l’avoir refusé n’est

pas soumis à un formalisme obligatoire mais doit répondre à une volonté clairement exprimée par le bailleur

de renouveler le bail commercial.

En l’espèce, le fait pour la bailleresse, M^me A, de remettre à sa locataire, la société Soleil, le 26

juillet 2013 un projet de bail commercial non daté et non signé ne caractérise pas en tant que tel une

renonciation de sa part à se prévaloir du congé donné le 27 août 2012, alors qu’il est mentionné sur le bail

produit qu’il s’agit d’un nouveau bail, que les clauses et conditions du bail et notamment le montant du loyer

sont sensiblement différentes, qu’il n’est aucunement justifié d’un accord de la société Soleil sur ces nouvelles

conditions.

Aucune conséquence ne peut non plus être tirée du fait que ce projet de bail commercial a été établi avec

l’assistance du conseil de M^me A ou de l’absence de saisine de sa part du tribunal aux fins de voir

fixer l’indemnité d’éviction due à la société Soleil, le locataire pouvant toujours la réclamer dans un délai de

deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ou si le locataire avait fait une demande de

renouvellement, à compter de la date à laquelle lui a été signifié le refus de renouvellement.

Le fait que la société Soleil invoque également que M^me A l’a autorisée le 29 septembre 2014 à

procéder à des travaux de désenfumage de la cage d’escalier ne peut pas plus valoir renonciation de la

bailleresse à son congé, alors que ces travaux ont été réalisés dès le 15 avril 2013 ainsi que cela résulte de la

facture produite par la société locataire ( pièce 8) et que la bailleresse indique, sans être démentie, que ces

travaux, ayant trait à la sécurité incendie de l’hôtel, étaient imposés par l’administration.

Au vu de ces éléments,l’exercice par M^me A de son droit de repentir n’est pas caractérisé et c’est dès

lors à bon droit que le premier juge a dit que le congé délivré par la bailleresse le 27 août 2012 doit produire

ses effets, que la société Soleil est dès lors occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1^er avril 2013, et

que M^me A est autorisée à faire procéder à l’expulsion de la société Soleil dans les conditions

légales.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation:

M^me A critique le montant de l’indemnité d’occupation retenue par le premier juge, en soutenant que

l’indemnité d’occupation présente un double caractère compensatoire et indemnitaire et qu’elle doit

correspondre à la valeur locative du marché, s’appuyant à ce titre sur le rapport d’estimation de la valeur

locative des locaux établi par M. Pain le 1^er janvier 2004, demande à laquelle s’oppose la société Soleil, qui

sollicite un abattement de précarité de 20 % étant donné que le congé a été donné avec refus de

renouvellement.

Aux termes de l’article L.145-28 du code de commerce, le preneur ayant droit au paiement d’une indemnité

d’éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de cette dernière, ce maintien s’effectuant "aux

conditions et clauses du contrat de bail expiré', le texte spécifiant que "toutefois, l’indemnité d’occupation est

déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments

d’appréciation".

Cette indemnité d’occupation est due par la société locataire de la date d’effet du refus de renouvellement

jusqu’à la restitution des lieux par le preneur c’est-à-dire jusqu’à la remise des clés par ce dernier au bailleur.

Elle doit correspondre à la valeur locative et être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché mais

au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, M^me A produit un avis estimatif de M. Pain du 17 septembre 2004, indiquant que la

valeur locative des locaux loués à la société Soleil 'pourrait être de l’ordre de 34 000 euros / an en principal au

1^er janvier 2004".

Cependant au regard de la date de janvier 2004 à laquelle cet avis a été établi, en outre de façon non

contradictoire, il ne peut servir de référence à la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société Soleil à

compter du 1^er avril 2013, et l’attestation du 12 avril 2016 produite par M^me A et mentionnant le

loyer dû par la société Soleil à cette date ne peut suffire à corroborer le fait que le loyer conventionnel est

largement inférieur à la valeur locative.

M^me A n’apporte en outre pas plus d’élément au soutien de sa demande de voir fixer l’indemnité

d’occupation à la somme de 50 000 euros à compter du 1^er avril 2015.

Dans ces conditions et faute d’éléments d’appréciation autres fournies par M^me A, il convient de

confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a condamné la société Soleil au paiement d’une indemnité

d’occupation fixée à hauteur du montant du loyer conventionnel majoré des charges et taxes jusqu’à la

libération effective des lieux loués et restitution des clés.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Soleil :

La société Soleil réclame la somme de 357 496,87 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la perte

de la valeur de son fonds de commerce à hauteur de 350 000 euros et au montant de 17 496,87 euros pour les

travaux de mise aux normes réalisés.

* sur l’attitude dolosive de la bailleresse:

La société Soleil justifie sa demande de paiement sur l’attitude dolosive de la bailleresse, qui lui a tout d’abord

annoncé la saisine du tribunal pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction et lui a ensuite proposé un nouveau

bail en renouvellement, puis dès l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé a initié

à son encontre une procédure d’expulsion sans paiement d’une indemnité d’éviction.

M^me A conteste toute attitude dolosive de sa part, indiquant qu’il appartenait à la société locataire de

faire valoir ses droits dans le délai légal, qu’en outre cette dernière n’a pas cherché à trouver un accord amiable

soit sur le montant de l’indemnité d’éviction soit sur les modalités d’un éventuel renouvellement de bail.

En l’espèce, il est spécifiquement mentionné dans le congé délivré le 27 août 2012 par M^me A à la

société Soleil que ' il est rappelé au preneur que conformément aux dispositions de l’article L145-9 alinéa 6

du code de commerce , s’il entend soit contester le congé soit demander le paiement d’une indemnité

d’éviction, il doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle

le congé est donné'.

Ainsi qu’indiqué plus avant, il est au surplus constant que tant la locataire que la bailleresse peut solliciter du

tribunal dans le cadre de la signification d’un congé la fixation de l’indemnité d’éviction dans un délai biennal.

Dès lors est inopérant qu’à la suite de la délivrance par acte d’huissier du 17 mai 2013 par la société Soleil

d’une demande de renouvellement de son bail, M^me A lui ait répondu le 30 mai 2013 qu’à défaut

d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, elle saisirait la juridiction compétente pour solliciter la

désignation d’un expert pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

En effet, la société Soleil ne peut utilement se prévaloir des termes de ce courrier de la bailleresse pour

caractériser une attitude dolosive de sa part donnant droit à l’allocation de dommages-intérêts alors qu’il lui

appartenait de faire valoir ses droits devant le tribunal.

Il convient donc de confirmer la décision du premier juge qui a rejeté la demande de la société Soleil sur ce

fondement.

En cause d’appel, la société Soleil ne conteste pas la prescription de l’action en paiement d’une indemnité

d’éviction et le jugement sera également confirmé sur ce point.

* sur les travaux de mise en conformité :

La société Soleil conclut à la confirmation du jugement déféré tandis que M^me A sollicite le rejet de

la demande de la société locataire à ce titre.

Est en cause l’imputation des travaux de mise aux normes en matière de sécurité incendie que la société Soleil

a fait réaliser dans les locaux loués.

Le bailleur est tenu au titre de son obligation de délivrance, en application de l’article 1719 alinéa 2 du code

civil, de donner en location un local conforme aux normes de sécurité, que dès lors les travaux de mise en

conformité ordonnés par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, qu’ils ne peuvent être mis à la

charge du preneur qu’à condition de l’avoir expressément indiqué dans le bail.

Tel n’est pas le cas, le bail liant les parties indiquant que le preneur prendra les locaux dans l’état où ils se

trouvent et qu’il assumera seul les frais de toutes réparations locatives et d’entretien comme ceux des grosses

réparations de l’article 606 du code civil, et ne faisant pas état des travaux de conformité.

Il n’est pas contesté que les travaux dont la société Soleil demande le paiement portaient sur la mise en

conformité des locaux loués au titre de la sécurité incendie en application de l’arrêté du 24 juillet 2006, et il est

justifié que par courrier avec avis de réception du 5 juillet 2012 la société Soleil a sollicité de la bailleresse,

par l’intermédiaire de l’agence Esapce Jouffroy, son accord écrit pour réaliser les travaux, et que cette dernière

n’ayant pas répondu à cette demande la société Soleil a dû faire effectuer les travaux, M^me A lui

ayant alors donné son accord a posteriori le 29 septembre 2014.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a mis à la charge de la bailleresse, M^me A, ces travaux

de conformité consistant en l’installation du système de sécurité incendie, de la création du désenfumage de la

cage d’escalier, des frais d’architecte, de l’installation des portes coupe feu, des plans pour un montant non

contesté de 17 496,87 euros.

Sur les autres demandes:

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens.

En cause d’appel, il y a lieu de condamner la société Soleil à verser à M^me A la somme de 2 000

euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront à la charge de la société Soleil avec droit de recouvrement direct.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 19 octobre 2017 par le tribunal de grande

instance de Nanterre,

Y ajoutant,

Condamne la société Soleil à payer à M^me A la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles

d’appel,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne la société Soleil aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,