COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 OCTOBRE 2019

N° RG 17/05734 – N° Portalis DBV3-V-B7B-RXJU

AFFAIRE :

Société CERGIMMO

C/

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE VASCO DE GAMA représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Société SYNDIL IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 15/04766

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Julien AUCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société CERGIMMO

Ayant son siège Le Fond de la Varenne

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Franck LAFON, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Représentant : Maître Eric GOMEZ de la SELARL LAZARE AVOCATS – avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : J 067

APPELANTE

****************

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE VASCO DE GAMA sise 4 à […] représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Société SYNDIL IMMOBILIER

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat postulant et plaidant, au barreau de VAL D’OISE – N° du dossier 150735 – vestiaire : 13

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 Juillet 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte authentique du 31 mars 2015, la société civile immobilière (SCI) Mousse a cédé à la société Cergimmo les lots n°201 à 207, 244 et 501 situés au rez de chaussée et au sous-sol d’un immeuble en copropriété sis […] à Cergy, dénommé 'Résidence Vasco de Gama'.

Par acte sous seing privé du même jour, la société Brasserie Port Cergy a cédé à la société EVR Cergy, dont le gérant est le même que celui de la société Cergimmo, un fonds de commerce à usage de restaurant, bar et brasserie exploité sous l’enseigne 'Relais d’Alsace’ dans les lots ci-dessus visés, dont le chauffage est assuré par une pompe à chaleur.

A l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2015, une résolution n°19 décidant la suppression de la pompe à chaleur a été votée.

Par acte du 4 juin 2015, la société Cergimmo a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cette résidence en annulation de la résolution litigieuse, indemnisation de ses préjudices et suppression d’un portique et d’un cadenas.

Par jugement du 20 juin 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— Débouté la société Cergimmo de sa demande d’annulation de la résolution n°19 votée par l’assemblée générale du 27 mars 2015,

— Débouté la société Cergimmo de toutes ses autres demandes,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Vasco de Gama située […], représenté par son syndic, le cabinet Syndil, de sa demande indemnitaire,

— Condamné la société Cergimmo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Vasco de Gama située […], représenté par son syndic, le cabinet Syndil, la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Cergimmo aux dépens.

Par déclaration remise au greffe le 25 juillet 2017, la société Cergimmo a interjeté appel de ce jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance d’incident du 10 juillet 2018, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire sollicitée par la société Cergimmo.

Par ses dernières conclusions signifiées le 24 mai 2019, la société Cergimmo demande à la cour, au visa des articles 14, 18, 20 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, du règlement de copropriété de la résidence Vasco de Gama et du droit acquis de la société Cergimmo, de :

A titre principal,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 20 juin 2017 en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°19 votée par l’assemblée générale du 27 mars 2015 et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Vasco de Gama située […], représenté par son syndic, le cabinet Syndil, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Ce faisant, statuant de nouveau,

— Annuler ou prononcer l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires

de la résidence Vasco de Gama du 27 mars 2015,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tant que de besoin,

— L’autoriser à installer ou maintenir un système de PAC réversible, tel qu’il existe à ce jour,

A titre subsidiaire, si la cour s’estimait insuffisamment informée, et au visa de l’article 232 du code de procédure civile,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

* Se rendre sur place,

* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers,

* Entendre tous sachants,

* Au besoin, s’adjoindre un sapiteur de son choix,

* Procéder à toutes mesures acoustiques adéquates pour confirmer la conformité à la réglementation en vigueur et l’absence de nuisances de la PAC installée au sein des lots lui appartenant et des locaux exploités par la société EVR Cergy,

* Examiner et décrire les nuisances éventuelles alléguées par certains copropriétaires qui proviendraient de la PAC installée au sein des lots lui appartenant et des locaux exploités par la société EVR Cergy,

* Donner son avis sur leur réalité, la date de leur apparition et sur leurs causes et origines,

* Donner son avis, au regard des pièces communiquées par les parties, sur la nature et le coût des travaux qu’elle a entrepris depuis l’acquisition des lots de copropriété concernés en mars 2015,

* Le cas échéant, indiquer et évaluer les études et travaux nécessaires pour remédier aux nuisances ou non conformités qui seraient constatées et se prononcer sur les interventions effectuées et les travaux déjà réalisés,

* Réunir tous éléments techniques et de fait utiles et son avis pour déterminer les responsabilités et les préjudices subis, tant matériels qu’immatériels,

— Dire et juger que dans le cadre de sa mission, l’expert pourra se faire communiquer tous documents qu’il estime utiles à sa mission et procéder à toutes investigations qui lui paraissent nécessaires,

— Dire et juger que compte tenu de l’urgence, l’expert pourra, sur simple note aux parties, autoriser le demandeur, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, à faire réaliser par l’entreprise de son choix, sous la direction du maître d’oeuvre de son choix, les travaux et/ou mesures de sécurisation et/ou conservatoires et/ou réparatoires nécessaires à la cessation des désordres et risques encourus,

— Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, et dire que celle-ci devra être consignée par le demandeur entre les mains du Régisseur d’avances et de recette du tribunal de céans dans le délai d’un mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— Dire que l’expert sera saisi conformément aux dispositions de l’article 276 et suivants du code de procédure civile,

— Dire qu’en cas de difficultés sur l’une des dispositions de l’article 276 et suivants du code de procédure civile, il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises,

— Réserver les dépens,

En toute hypothèse,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Vasco de Gama située […], représenté par son syndic, le cabinet Syndil, à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Vasco de Gama située […], représenté par son syndic, le cabinet Syndil, aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Lafon, avocat au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— Dire qu’elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires, exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ses dernières conclusions signifiées le 29 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— Déclarer la société Cergimmo irrecevable et en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, l’en débouter,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2015, débouté la société Cergimmo de l’ensemble de ses autres demandes, condamné la société Cergimmo à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance,

A titre éminemment subsidiaire et pour le cas où la cour estimerait devoir prononcer l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 27 mars 2015,

— Dire et juger en ce cas, qu’en vertu de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 13 février 2012, la société Cergimmo est uniquement autorisée à mettre en place une installation de chauffage d’une surface d’un mètre carré, non visible, habillée de bois, totalement silencieuse et ne générant aucune nuisance au préjudice du voisinage et de l’environnement,

En tout état de cause,

— Le recevoir en son appel incident et y faisant droit,

— Condamner la société Cergimmo à lui payer :

* Une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

* Une somme complémentaire de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure

civile devant la cour,

— Condamner la société Cergimmo en tous les dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 25 juin 2019.

SUR CE, LA COUR,

Attendu qu’il convient de prendre acte de ce qu’en cause d’appel la société Cergimmo ne réitère pas ses demandes relatives au retrait du portique et du cadenas, ni sa demande de dommages-intérêts relative à son trouble de jouissance subséquent, une clé du cadenas litigieux lui ayant été remise en cours de procédure ;

Sur l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 27 mars 2015

Attendu que la résolution litigieuse est ainsi libellée :

'19. Retrait de la pompe à chaleur de la SCI Mousse contre la façade du bâtiment LM

A la demande de la SCI Mousse, l’assemblée générale du 13 février 2012 avait autorisé le restaurant Relais d’Alsace à installer un groupe de chauffage en intérieur. Le demandeur avait alors attesté de l’absence totale de nuisances de toute nature liées à ses équipements.

En suite aux plaintes de plusieurs copropriétaires du bâtiment LM et suite à la constatation faite par le conseil syndical de la réalité et de la persistance des nuisances sonores, ainsi que de l’impact du flux d’air continu sur la façade du pied de la tourelle, l’assemblée générale décide de supprimer l’autorisation accordée en 2012 et requiert le retrait de la pompe à chaleur au plus tard le 31 décembre 2015;'

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que la résolution de l’assemblée générale du 13 février 2012 à laquelle il est fait référence, est quant à elle ainsi libellée :

'19. Autorisation donnée au restaurant Relais d’Alsace pour travaux de chauffage affectant l’aspect extérieur de l’immeuble à ses frais

Par courrier du 3 novembre 2011 le restaurant Relais d’Alsace a informé le syndic de son intention d’installer un groupe de chauffage en extérieur.

Ces travaux ayant été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic a adressé à la SCI Mousse le 17 décembre 2011 une lettre recommandée avec accusé de réception demandant le retrait de l’installation de chauffage en extérieur et la remise d’un dossier technique complet pour la prochaine assemblée générale.

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la SCI Mousse à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d’installation d’un groupe de chauffage en intérieur, tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation, sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur;

La SCI Mousse restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux seront communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.'

Cette résolution avait également été adoptée à la majorité de l’article 25 précité ;

Attendu qu’il résulte de la lecture de cette dernière résolution que le syndicat des copropriétaires n’a pas subordonné l’autorisation d’installer la pompe à chaleur à l’absence totale de nuisances sonores ;

Que la seule réserve expressément formulée concerne la conformité de l’installation 'à la réglementation en vigueur’ ;

Que s’il résulte des productions, que M. X, gérant du restaurant Le Relais d’Alsace, avait écrit le 3 novembre 2011, dans une lettre adressée au syndic pour obtenir l’autorisation de mettre en place son matériel de chauffage en dehors de son restaurant, que celui-ci serait dans un angle caché, non visible, habillé de bois afin de ne pas dénaturer le site et 'totalement silencieux, donc aucune nuisance sonore ne sera à constater tant au niveau du voisinage que de l’environnement', force est de constater que l’assemblée générale n’a pas fait de l’absence de nuisances sonores une condition de l’autorisation accordée, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal et à ce que soutient le syndicat des copropriétaires ;

Qu’il n’est pas soutenu par l’intimé que l’installation réalisée ne serait pas conforme aux plans joints à la convocation à l’assemblée générale (qui d’ailleurs ne sont pas plus produits devant la cour qu’ils ne l’ont été devant le tribunal) ;

Qu’il n’est pas contesté que la résolution du 27 mars 2015 n’a pas été votée au vu d’un rapport d’expertise, constatant la non conformité du matériel installé à la réglementation en cours relative aux bruits ;

Que seules sont visées des attestations de copropriétaires voisins et des constatations du conseil syndical relatives à des nuisances sonores et à l’humidité se dégageant de l’installation ;

Qu’il devait être remédié à ces nuisances par la voie de travaux d’améliorations plutôt que par un retrait de l’autorisation accordée à la SCI Mousse, auteur de la société Cergimmo, puisque l’autorisation a créé des droits à son profit ;

Attendu en outre, que les témoignages des copropriétaires produits par le syndicat des copropriétaires datent tous du mois de novembre 2015 ;

Que cependant, la société Cergimmo verse aux débats des factures établissant, d’une part, que des travaux de traitement acoustiques ont été réalisés sur l’équipement litigieux en avril 2016 par la société Delaunay et d’autre part, que des mesures ont été réalisées en décembre 2016 par la société Eckea acoustique faisant apparaître que l’installation était conforme aux normes de bruit en vigueur ;

Que ni le jugement déféré, ni le syndicat des copropriétaires en première instance comme en appel, n’ont évoqué ces éléments de preuve, de sorte qu’en l’absence de toute critique ou contestation, ils doivent être tenus pour pertinents ;

Qu’ainsi la preuve est rapportée que les nuisances sonores évoquées dans les attestations produites par le syndicat des copropriétaires, n’existaient plus dès le mois de décembre 2016 ;

Que pour ces deux motifs, la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 27 mars 2015 sera annulée et le jugement infirmé de ce chef ;

Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Attendu que le sens de la présente décision conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Attendu que le sens de la présence décision conduit également à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires succombant en ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la société Cergimmo la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens et qu’il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 € à ce titre ;

Que la demande formée sur le même fondement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée ;

Qu’ il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’appelante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement ,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 27 mars 2015,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Vasco de Gama sise 4/14 quai de la Tourelle à Cergy à payer à la société Cergimmo la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’appelante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,