COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 JANVIER 2020

N° RG 18/07532

N° Portalis DBV3-V-B7C-SYBN

AFFAIRE :

[…]

C/

AXA FRANCE IARD

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 16/03006

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Laure FLORENT de l’AARPI FLORENT AVOCATS

M^e Jean-pierre SALMON de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[…]

N° SIRET : 447 748 286

[…]

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2018371

Représentant : M^e Odile COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0051

APPELANTE

****************

1/ AXA FRANCE IARD, es-qualité d’assureur de la Société BATEL

N° SIRET : 722 057 460

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Laure FLORENT de l’AARPI FLORENT AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0549 – N° du dossier 4140

INTIMEE

2/ Syndicat des copropriétaires […], pris en la personne de son syndic en exercice, le CABINET GRATADE

[…]

[…]

Représentant : M^e Jean-pierre SALMON de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

---

FAITS ET PROCEDURE

La société Pardes Patrimoine est copropriétaire d’un local commercial situé […], au rez-de-chaussée, et a pour locataire la société Batel, assurée auprès de la société Axa France Iard, qui y exploite un restaurant.

Depuis 2010, le syndicat des copropriétaires du 5 -[…] à Sèvres (le syndicat) déplore divers dégâts des eaux affectant les parties communes au sous-sol et la loge de gardien.

Par ordonnance du 20 juin 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a désigné M. X en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 10 juin 2015.

Par acte du 9 mars 2016, le syndicat, représenté par son syndic, la société Sergic, a assigné la société Pardes Patrimoine, la société Batel représentée par maître C de Y, mandataire judiciaire et liquidateur de la dite société, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la société Batel devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Par jugement du 22 octobre 2018, le tribunal a :

— dit que les dommages subis par le syndicat sont imputables au lot appartenant à la société Pardes Patrimoine, loué à la société Batel,

— dit la société Pardes Patrimoine responsable des préjudices subis par le syndicat et les copropriétaires,

— condamné la société Pardes Patrimoine à payer au syndicat les sommes suivantes:

• 660 euros au titre du coût des constats d’huissier de justice,

• 819,74 euros au titre du coût des recherches de fuites,

• 2 649,19 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes,

• 923,06 euros au titre des travaux de remise en état de la loge des gardiens.

— dit que la société Batel doit garantie à la société Pardes Patrimoine des condamnations prononcées à son encontre au titre des quatre condamnations sus mentionnées,

— fixé au passif de la société Batel représentée par son liquidateur maître C de Y, les sommes suivantes :

• 660 euros au titre du coût des constats d’huissier de justice,

• 819,74 euros au titre du coût des recherches de fuites,

• 2 649,19 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes,

• 923,06 euros au titre des travaux de remise en état de la loge des gardiens,

— prononcé la mise hors de cause de la société Axa France Iard.

— condamné la société Pardes Patrimoine à payer au syndicat la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Pardes Patrimoine aux dépens en ce compris les frais d’expertise et de référé,

— déclaré le jugement commun et opposable à Maître C de Y en qualité de liquidateur de la société Batel,

— débouté le syndicat de ses autres demandes,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 4 novembre 2019, la société Pardes Patrimoine a interjeté appel à l’encontre du syndicat et de la société Axa et demande à la cour, par dernières écritures du 4 octobre 2019, de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu les sommes suivantes :

• 660 euros au titre du coût des constats d’huissier de justice,

• 819,74 euros au titre du coût des recherches de fuites,

• 2 649,19 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes,

• 923,06 euros au titre des travaux de remise en état de la loge des gardiens.

— juger que la société Batel est seule à l’origine des désordres subis par le syndicat et dûment assurée auprès de la société Axa France Iard,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société Axa France Iard,

Statuant à nouveau,

— juger que la clause relative au défaut d’entretien invoquée par la société Axa France Iard pour dénier sa garantie doit être réputée non écrite, qu’en conséquence l’article 1.10 ne peut s’appliquer de sorte que la garantie de la société Axa France Iard est due,

— juger qu’il existait un aléa à la souscription du contrat le 18 février 2011,

En conséquence,

— condamner la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la société Batel, à garantir la société Pardes Patrimoine de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

— débouter la société Axa France Iard de sa demande de garantie à l’encontre de la société Pardes Patrimoine,

— débouter le syndicat de son appel incident et de toutes ses demandes dirigées contre la société Pardes Patrimoine,

— débouter le syndicat de ses demandes :

* à hauteur de 20 663,15 euros au titre de la surprime d’assurance en raison de l’absence de lien de causalité,

* à hauteur de 300 euros au titre du remboursement du procès-verbal de constat dressé le 24 novembre 211, étranger au lige et de ses autres demandes d’indemnisation pour les autres constats,

* à hauteur de 5 613,24 au titre du coût des recherches de fuites non justifiées dans le cadre de l’expertise,

— d’indemnisation au titre des travaux de remise en état de la loge du gardien,

— à hauteur de 3 000 euros au titre des gênes dans les conditions de vie de l’ensemble des copropriétaires,

— débouter toutes les parties de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Pardes Patrimoine,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

Statuant à nouveau,

— juger que la société Axa France Iard devra sa garantie et sera condamnée à la relever de toutes condamnations éventuelles au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens de référé et de première instance et appel en ce inclus les frais d’expertise,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 13 mars 2019, le syndicat demande à la cour de :

— juger la société Pardes et Axa France Iard mal fondées en leur appel et leur appel incident,

— les débouter de leurs entières demandes,

— dire le syndicat recevable et bien fondé en son appel incident,

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

• dit que la société Pardes est responsable des préjudices subis par le syndicat et l’a condamnée à lui payer la somme de 2649,19 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes et de 923,06 euros au titre des frais de remise en état de la loge de gardien.

• dit que la société Batel doit garantie à la société Pardes,

• fixé au passif de la société Batel les sommes précitées

• condamné la société Pardes à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné la société Pardes aux dépens en ce compris les frais d’expertise et de référé,

• déclaré le jugement commun et opposable à Maître C de Y en qualité de liquidateur de la société Batel,

— infirmer le jugement sur les autres points,

En conséquence,

— dire que la société Axa France Iard doit sa garantie à la société Batel,

— condamner la société Axa France Iard in solidum avec la société Pardes au paiement de toutes les sommes mises à la charge de celle-ci à titre d’indemnités, dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Pardes et la société Axa France Iard à payer au syndicat :

• 20 663,15 euros au titre de l’augmentation de la prime d’assurance,

• à titre subsidiaire, 10 330 euros pour perte de chance de 50 % de conserver l’assurance en cours à moindre prix,

• 960 euros au titre du coût des constats d’huissier,

• 3 295,50 euros au titre des coûts de recherches de fuites.

— fixer au passif de la société Batel représentée par son liquidateur les dites sommes,

— condamner in solidum la société Pardes et Axa France Iard à lui payer une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel,

— les condamner in solidum aux entiers dépens du référé, de l’expertise, de première instance et d’appel,

— déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à Maître C de Y en qualité de liquidateur de la société Batel.

Par dernières écritures du 16 septembre 2019, la société Axa France Iard demande à la cour de :

— juger l’appel formé par la société Pardes Patrimoine à l’encontre du jugement mal fondé et irrecevable,

— juger l’appel incident formé par le SDC à l’encontre du jugement mal fondé et irrecevable.

A titre principal :

— débouter la société Pardes Patrimoine de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions telles que formulées à son encontre,

— constater que les infiltrations à l’origine du sinistre sont survenues à l’été 2010,

— constater que la cause du sinistre dont le syndicat des copropriétaires demande réparation est antérieure à la souscription du contrat Axa France Iard,

— constater que la société Batel avait connaissance du défaut d’entretien des installations au moment de la souscription du contrat d’assurance auprès d’Axa France Iard,

— constater que le contrat d’assurance, souscrit le 18 février 2011, est dépourvu d’aléa,

En conséquence,

— confirmer le jugement sur sa mise hors de cause et débouter le syndicat ainsi que la société Pardes patrimoine de toutes leurs demandes.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour considérerait qu’elle doit sa garantie :

— la recevoir en son appel incident,

— débouter le syndicat de ses demandes d’indemnisation :

* à hauteur de 20 663,15 euros au titre de la surprime d’assurance, en raison de l’absence de lien de causalité,

* à hauteur de 300 euros au titre du remboursement du procès-verbal de constat dressé du 24 novembre 2011, constat étranger au litige, et le débouter de ses autres demandes d’indemnisation pour les autres constats,

* à hauteur de 5 613,24 euros au titre du coût des recherches de fuites,

* au titre des travaux de remise en état des parties communes,

* au titre des travaux de remise en état de la loge du gardien,

* à hauteur de 3 000 euros au titre de la gêne dans les conditions de vie de l’ensemble des copropriétaires.

A titre infiniment subsidiaire, au cas où la cour estimerait devoir faire droit, même partiellement aux demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre :

— condamner la société Pardes Patrimoine, en sa qualité de propriétaires du local commercial en cause, à la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et au titre de l’indemnité de l’article 700 du code procédure

civile,

En toute hypothèse,

— débouter toutes les parties de toutes leurs autres demandes à son encontre en qualité d’assureur de la société Batel,

— condamner le syndicat ou toute partie succombante, à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat ou toute partie succombante, aux entiers dépens de référé, première instance et appel, en ce compris les frais d’expertise, avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2019.

SUR QUOI, LA COUR

Après avoir rappelé les constatations et conclusions de l’expert, le tribunal a jugé qu’il résultait de son rapport que les désordres subis par le syndicat et affectant les parties communes de l’immeuble avaient pour origine un défaut d’entretien des installations propres au restaurant, l’entretien régulier du bac à graisse et le remplacement des réseaux contribuant au bon fonctionnement des installations, de sorte que la société Pardes Patrimoine, propriétaire des lieux, devait en être déclarée responsable.

Après avoir statué sur les préjudices qu’il estimait indemnisables, le tribunal a jugé que la société Batel, à l’origine des désordres, devait sa garantie à la société Pardes Patrimoine et fixé au passif de celle-ci les condamnations prononcées à l’encontre de sa bailleresse.

S’agissant de la garantie due par Axa, le tribunal a jugé qu’il n’était pas établi que la société Batel, qui n’avait eu la jouissance des lieux que le 1^er février 2011, avait eu connaissance des désordres survenus avant cette date, de sorte que le contrat n’était pas dépourvu d’aléa. Il a en revanche jugé que, les dommages trouvant leur cause dans un défaut d’entretien des installations, Axa était fondée à se prévaloir de l’article 1.10 des conditions générales du contrat souscrit et a jugé que les dommages étaient exclus de la garantie contractuelle.

La société Pardes Patrimoine souligne en premier lieu que son nouveau locataire a fait réaliser des travaux de plomberie ainsi que sur les canalisations de sorte qu’il n’y a plus de désordres.

S’agissant de la mise hors de cause d’Axa, la société Pardes Patrimoine fait valoir que la clause d’exclusion de garantie fondée sur le défaut d’entretien permanent ou de défaut de travaux indispensables n’est pas conforme aux dispositions de l’article L113-1 du code des assurances, son caractère imprécis ne permettant pas à l’assuré de connaître l’étendue exacte des obligations ni l’étendue de la garantie. L’appelante ajoute que cette clause, même si elle est mentionnée en caractère gras figure parmi six autres clauses et n’est pas individualisée. Elle affirme par ailleurs que rien ne permet d’affirmer que le dégât des eaux de 2010 exclut l’aléa dans la mesure où l’origine de ce dégât des eaux est incertaine et n’est pas prouvée.

La société Pardes Patrimoine s’oppose à la demande de la société Axa tendant à ce qu’elle la garantisse des condamnations éventuelles dés lors qu’elle n’est pas responsable du défaut d’entretien, imputable à la seule société Batel

Le syndicat soutient que les désordres allégués et constatés par l’expert judiciaire

provenaient bien des parties privatives appartenant à la société Pardes Patrimoine qui doit en être tenue pour responsable en application de l’article 9 de la loi du 9 juillet 1965.

Il soutient ensuite que la clause d’exclusion de garantie invoquée par Axa doit être tenue pour nulle et non écrite et que le dégât des eaux de 2010 ne peut exclure l’aléa du contrat souscrit en 2011. Il en déduit qu’Axa devra être condamnée dans le cadre de l’action directe que le syndicat exerce contre elle sur le fondement de l’article

L 124-3 du code des assurances.

La société Axa fait quant à elle valoir que le défaut d’entretien prive l’assuré de sa garantie puisqu’il entraîne la disparation de l’aléa par le comportement fautif de l’assuré, que la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien figurant dans les conditions générales du contrat est valable et a vocation à s’appliquer.

Elle affirme ensuite que les premières infiltrations ont eu lieu en 2010 et que, contrairement à ce que soutient la société Pardes Patrimoine, les dégâts des eaux successifs avaient la même origine, soit les installations défectueuses et fuyardes du restaurant. Elle souligne que même si la société Batel n’en pas eu connaissance, elle ne pouvait ignorer le défaut d’entretien des installations au moment de la souscription du contrat d’assurance, ce qui a fait disparaître l’aléa.

Ainsi, si la cour ne confirmait pas sa mise hors de cause à raison du défaut d’entretien, exclu des garanties contractuelles, elle devra, selon Axa, retenir le défaut d’aléa lors de la souscription du contrat souscrit par la société Batel, et la mettre pareillement hors de cause.

La société Axa ajoute que le contrat souscrit par la société Batel comporte une annexe intitulée 'fiche d’information relative au fonctionnement des garanties responsabilité civile dans le temps', opposable à l’assurée, qui précise les deux hypothèses dans lesquelles sa responsabilité peut être engagée, soit dans le cadre de la vie privée soit à l’occasion de l’exercice d’une activité professionnelle. Elle affirme que la responsabilité de la société Batel pour le dégât des eaux en cause ne relevant pas de l’exercice de son activité professionnelle mais de l’occupation des locaux, la garantie est déclenchée par le fait dommageable, soit le dégât des eaux de 2010, donc antérieurement à la souscription du contrat le 18 février 2011.

* * *

Il sera observé à titre liminaire que l’appel formé par la société Pardes Patrimoine n’est dirigé qu’à l’encontre du syndicat et de la société Axa. En l’absence d’appel provoqué signifié à la société Batel représentée par son liquidateur, les dispositions la concernant sont donc définitives. Les demandes que forme le syndicat à son encontre tendant à fixer au passif de la liquidation des sommes autres que celles retenues par le tribunal sont irrecevables.

- Sur la responsabilité de la société Pardes Patrimoine

Les constatations et conclusions du rapport de l’expert sont les suivantes :

L’origine des infiltrations se situe au droit des cuisines et annexes du local commercial. Les infiltrations ont affecté le 1^er sous-sol, les parties communes et le logement de fonction du gardien de l’immeuble.

Les désordres résultent des dommages dans le sous-sol du parking : peinture du sol et flocage du plafond.

L’expert a préconisé la reprise du fil d’eau de la vidange sous les bacs de plonge, la suppression de la fuite sur le siphon des bacs de plonge, la reprise du fil d’eau de la canalisation PVC en plafond du local technique et le contrôle de l’état des réseaux sur le plancher haut du local technique.

Lors de la réunion du 1^er juillet 2014, l’expert a constaté que les travaux et l’entretien réalisés par le nouveau gérant du restaurant et la société Pardes Patrimoine avaient permis de circonscrire les dommages résultant d’un défaut d’entretien des installations propres au restaurant (canalisations PVC cassées, fissurées, déboîtées) et que l’entretien régulier du bac à graisse ainsi que le remplacement des réseaux (pleins et en contrepente) contribuent au bon fonctionnement des installations. Le syndicat a confirmé à l’expert qu’aucune inondation du parking ne s’est produite depuis février 2013. Les dégradations du parquet dans le logement du gardien se seraient accentuées au delà du 26 septembre 2013, selon le syndicat (non constatées par l’expert).

Par application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Chaque copropriétaire est ainsi responsable envers le syndicat et les autres copropriétaires des désordres en lien avec la jouissance du lot lui-même, peu important à cet égard que le lot en question soit donné à bail et que les désordres résultent éventuellement d’un comportement fautif du locataire.

C’est donc à bon droit que le tribunal, à la lumière du rapport de l’expert, a déclaré la société Pardes Patrimoine responsable des préjudices subis par le syndicat.

- Sur les préjudices

* l’augmentation de la prime d’assurance

Le tribunal n’a pas fait droit à la demande du syndicat tendant à être indemnisé du surcoût de l’assurance au motif que ce dernier ne rapportait pas la preuve d’un lien de causalité suffisant entre la 'sinistralité globale’ évoquée par le Cabinet Ace Europe pour résilier le contrat et les sinistres ayant pour origine le lot appartenant à la société Pardes Patrimoine.

C’est par des motifs que la cour adopte que le tribunal a rejeté ce chef de demande

* le coût des constats d’huissiers de justice

Le tribunal a accueilli la demande en remboursement de deux des trois constats d’huissier de justice dressés à la demande du syndicat, rejetant le troisième, car établi afin de vérifier les tuyaux d’alimentation d’eau ainsi que le raccordement du restaurant à l’alimentation générale de l’immeuble.

Le syndicat fait à raison valoir qu’il n’avait aucun motif de présumer responsable le locataire de la société Pardes Patrimoine et qu’il a légitimement commencé par vérifier ses propres canalisations et la façon dont les locaux exploités par la société Batel étaient raccordés à l’alimentation générale de l’immeuble.

Il y a lieu en conséquence de l’inclure dans les dépenses engagées par le syndicat au titre des constats d’huissier, soit la somme totale de 960 euros.

* le coût des recherches de fuite

Le syndicat déclare avoir fait procéder à quatre reprises à des recherches d’origines des fuites : le 19 décembre 2012 (184,64 euros) le 30 avril 2013 (542,01 euros) le 4 juin 2013 (93,09 euros) et le 16 juillet 2013 (1498 euros).

S’y ajoutent les frais d’investigation des 9 et 14 mai 2014 (2101 euros).

La demande du syndicat se rapportant à ces dépenses est fondée. Il n’y a pas lieu d’écarter comme l’a fait le tribunal celles postérieures à la désignation de l’expert dans la mesure où celui-ci, lorsque ces factures lui ont été soumises, ne les a pas écartées en faisant valoir qu’il n’avait pas sollicité de telles recherches, étant observé qu’il est fréquent qu’au cours d’une mission d’expertise les parties qui y concourent soient ainsi sollicitées par l’expert.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire supporter à la société Pardes Patrimoine le coût de la présence de la société Etat 9 lors de la réunion du 1^er juillet 2014 (434,50 euros). Quant à celui correspondant à la présence du syndic au cours des réunions, il est compris dans la somme allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi les sommes allouées au syndicat pour ce poste de dépense s’élèvent à 4418,74 euros.

* les travaux de remise en état des parties communes

Le tribunal a, à bon droit retenu les sommes de 914,85 euros (rénovation du parquet de la loge) et 444,24 euros (travaux sur la pompe). En revanche seront écartés les honoraires du syndic (2 x 45 euros). Doit être également retenue la somme de 1200 euros évaluée par l’expert correspondant à des reprises ponctuelles du flocage, peu important que le syndicat ne produise pas de facture justifiant que ces travaux ont bien été effectués dés lors que l’expert les a jugés nécessaires et en a évalué le coût.

Ainsi la somme allouée au syndicat s’élève à 2559,09 euros.

* les travaux de remise en état de la loge

Le coût des travaux de remise en état de la loge des gardiens s’est élevé à 5'305,06 euros. Après versement de l’indemnité par l’assureur, il est resté à la charge du syndicat la somme de 923,06 euros, correspondant à l’application du taux de vétusté.

Il est bien justifié par le syndicat (sa pièce n° 47) que ces travaux sont liés au sinistre du mois de décembre 2012, la facture de l’entreprise étant du 16 janvier 2013.

La déduction d’un coefficient de vétusté ne replacerait pas le syndicat dans la situation où il se serait trouvé si l’acte dommageable ne s’était pas produit. Sa demande en remboursement de la somme de 923,06 euros est donc fondée.

* la gêne subie par l’ensemble des copropriétaires.

Le tribunal a rejeté ce chef de demande au motif que le syndicat ne prouvait pas la réalité de la gêne alléguée et n’établissait pas que les ruptures de contrat par trois gardiens successifs aient eu pour motif l’existence de dégâts des eaux.

Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice subi à hauteur de la somme de 3'000 euros en exposant que du fait des dégâts des eaux, tous les copropriétaires ont été gênés par les inondations en sous-sol (circulation difficile, humidité générale) et que les gardiens ont été conduits à démissionner ou à demander des ruptures conventionnelles de leur contrat de travail, ne souhaitant pas demeurer dans un logement insalubre.

Les sociétés Pardes Patrimoine et Axa demandent la confirmation du rejet de la demande.

Le rapport d’expertise permet de retenir que, à l’exception de la loge du gardien, les désordres n’ont impacté que le sous-sol. Les emplacements de parking n’ont pas été rendus indisponibles.

M^me Z a démissionné de ses fonctions le 28 juin 2012 et son courrier ne fait nulle référence aux désagréments de son logement. M. A indique le 21 novembre 2012 qu’il met fin au contrat car son essai n’a pas été concluant, sans là encore de référence aux conditions de vie dans le logement de fonction. Quant à M. B, la rupture conventionnelle de son contrat en novembre 2013 ne permet pas de connaître les motifs de cette rupture (pièces 55, 56 et 57 du syndicat). Dés lors que le tribunal déplorait cette insuffisance de preuve, il appartenait au syndicat d’étayer sa demande.

Le rejet de cette demande sera donc confirmé.

- Sur la garantie de la société Axa

Selon l’article L 112-6 du code des assurances l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

La société Batel a, dans les conditions particulières qu’elle a signées, reconnu expressément avoir reçu un exemplaire des conditions générales ainsi que de la notice d’information n° 490009, étant rappelé qu’il n’est pas nécessaire que la notice d’information soit signée de l’assuré pour lui être opposable et avoir valeur contractuelle.

L’article 1.10 des conditions générales du contrat souscrit par la société Batel, consacré aux dégâts des eaux, dispose que ne sont pas garantis 'les dommages provenant de défauts de réparation ou d’entretien des installations ou des toitures'. Cette exclusion figure en caractères apparents.

Aux termes de l’article L113-1 du même code, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Pour être valable et opposable à l’assuré, la clause doit se référer à des faits, circonstances ou obligations définies avec précision de telle sorte que l’assuré puisse connaître exactement l’étendue de sa garantie.

L’exclusion doit être explicite, clairement exprimée, ce qui est le cas de l’exclusion opposée par Axa.

Mais la clause doit aussi être nettement délimitée car elle ne saurait vider la garantie de sa substance. La clause contenue à l 'article 1.10 des conditions générales ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées. Elle n’est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application du fait de son imprécision.

Cette clause est en conséquence inopposable au syndicat.

L’article 5.1 de ces conditions générales précise, au titre 'exclusions communes’ que ne sont pas garantis par ce contrat 'Tous dommages résultant d’un fait ou d’un événement dont vous aviez connaissance à la date de prise d’effet de la garantie concernée ou à la date de formation du contrat si elle est antérieure'.

S’agissant d’une exclusion de la garantie, il incombe à l’assureur de prouver que ses conditions d’application sont réunies, ce qu’il échoue à faire. Il n’est en effet pas établi avec la certitude requise que la société Batel ait eu connaissance de l’infiltration survenue en 2010 et des désordres consécutifs avant la souscription du contrat.

Il est de principe que le contrat d’assurance, par nature aléatoire, ne peut porter sur un risque que l’assuré sait déjà réalisé. Or, tel n’est pas le cas ici puisque rien ne permet de retenir que la société Batel avait connaissance des désordres survenus en 2010.

Le défaut d’entretien reproché légitimement à la société Batel ne suffit pas à faire perdre tout caractère incertain à la survenance du dommage dés lors que n’est pas constatée la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu, volonté qui aurait fait disparaître l’aléa.

Enfin, dés lors que le lien de causalité entre le dégât des eaux survenu en 2010 et les dégâts ultérieurs n’est pas démontré par l’assureur, il importe peu de rechercher si la garantie due pour les dégât des eaux doit être classée en 'base réclamation’ ou en 'base fait dommageable'.

Il y a lieu de juger que la société Axa devra garantir son assurée des conséquences dommageables des dégâts des eaux.

Les condamnations au profit du syndicat seront donc prononcées in solidum contre la société Pardes Patrimoine et la société Axa. Dans leurs rapports entre ces dernières, en l’absence de faute commise par la société Pardes Patrimoine et alors que le désordre a pour seule cause le comportement fautif de la société Batel, la société Axa devra garantir la société Pardes Patrimoine des condamnations prononcées à son encontre, en principal, indemnité de procédure et dépens et supporter leur charge définitive.

La somme allouée au syndicat par le tribunal en remboursement de ses frais irrépétibles au paiement de laquelle la société Pardes Patrimoine a été condamnée sera également mise à la charge, in solidum, de la société Axa, laquelle sera par ailleurs condamnée in solidum aux dépens de première instance.

La somme allouée au syndicat en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges sera jugée suffisante pour couvrir également les frais irrépétibles qu’il a exposés en appel.

Les sociétés Pardes Patrimoine et Axa, qui succombent, seront condamnées aux dépens de première instance – qui comprendront le coût de l’expertise – et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit que les dispositions du jugement concernant la société Batel et Maître C de Y sont définitives.

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société Pardes Patrimoine et la société Axa France Iard à payer au syndicat des copropriétaires du 5 -[…] à Sèvres, représenté par son syndic, la société Sergic, les sommes suivantes':

—  960 euros au titre du coût des constats d’huissier de justice.

—  4418,74 euros au titre du coût des recherches de fuites.

—  2559,09 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes.

—  923,06 euros au titre des travaux de remise en état de la loge des gardiens.

—  6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du 5 -[…] à Sèvres.

Condamne la société Axa France Iard à garantir la société Pardes Patrimoine des condamnations prononcées à son encontre, en principal, indemnité de procédure et dépens et à supporter leur charge définitive.

Dit que la somme allouée au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges couvrira également les frais irrépétibles qu’il a exposés en appel.

Condamne in solidum la société Axa France Iard et la société Pardes Patrimoine aux dépens de première instance – qui comprendront le coût de l’expertise – et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Françoise BAZET, Conseiller pour le Président empêché, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller pour le Président empêché,