4^e Chambre

ARRÊT N°385

N° RG 20/01045 -

N° Portalis DBVL-V-B7E-QPJB

NM / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame J K, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Novembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SAS REALITES MAITRISE D’OUVRAGE anciennement dénommée REALITES PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Florent LUCAS de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

SELARL ALTA LE TRIONNAIRE LE CHAPELAIN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocat au barreau de RENNES

****

FAITS ET PROCÉDURE

La SCCV Tassigny, aux droits de laquelle est venue la société Réalités Promotion, renommée Réalités Maitrise d’Ouvrage, a fait construire, en qualité de maître de l’ouvrage et promoteur vendeur, un ensemble immobilier dénommé 'Villa Tassigny’ situé […], destiné à être vendu par lots en état futur d’achèvement.

Sont notamment intervenus à cette opération de construction :

— en qualité de maître d''uvre d’exécution, la société Alta Architectes Le Trionnaire-Tassot,

— la société Kotan Bâtiment au titre du lot terrassement gros-'uvre,

— la société Les Menuiseries Rennaises pour le lot menuiseries intérieures,

— la société Audran chargée du lot sols-faïences.

Suivant acte authentique du 19 avril 2012, M. et M^me X ont acquis de la SCCV Tassigny un appartement de type T6/7, avec deux emplacements de stationnement (lots n°9, 14 et 18) au prix de 665 000 euros.

La réception des travaux a été prononcée le18 juin 2013, avec réserves pour certains lots.

La livraison des lots de M. et M^me X a eu lieu le 22 juillet 2013 avec réserves.

Se plaignant de l’absence de levée des réserves et de plusieurs désordres, par acte d’huissier en date du 21 juillet 2014, M. et M^me X ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes aux fins d’expertise. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 9 octobre 2014.

Par ordonnance du 18 juin 2015, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Kotan Bâtiment, à la société Audran et à la société Les Menuiseries Rennaises.

Par acte d’huissier du 11 mai 2015, M. et M^me X ont fait assigner la SCCV Tassigny devant le tribunal de grande instance de Rennes en indemnisation de leurs préjudices.

Ils ont vendu leur appartement le 1^er avril 2016, au prix de 550 000 euros, en se réservant la direction, le bénéfice et la charge de la procédure.

L’expert, M. Z, a déposé son rapport le 7 avril 2016.

Par actes d’huissier des 23, 24 et 27 novembre 2017, la société Réalités Promotion a fait assigner en garantie la société Kotan Bâtiment, la société Audran et la société Alta.

Par un jugement du 10 juillet 2019, la société Kotan a été placée en liquidation judiciaire.

Par actes d’huissier des 17 et 19 septembre 2019, la société Réalités Promotion a fait assigner M^e F G et la société L-M et Associés, en leurs qualités respectives d’administrateur et mandataire judiciaires de la société Kotan.

Les procédures ont été jointes.

Par un jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 28 janvier 2020, le tribunal a :

— ordonné la clôture de l’instruction ;

— déclaré recevables M. et M^me X en leurs demandes ;

— condamné la société Réalités Promotion à leur payer les sommes de :

—  1 038,40 euros TTC au titre de la réparation matérielle du balcon ;

—  50 000 euros au titre de la diminution du prix ;

—  2 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déclaré les sociétés Audran et Kotan bâtiment tenues in solidum de garantir la société Réalités Promotion de sa condamnation au titre de la réparation matérielle du balcon : la société Kotan bâtiment par fixation à son passif de la somme de 1 038,40 euros et la société Audran par condamnation ;

— condamné la société Réalités Promotion aux dépens comprenant ceux de référés et les honoraires de l’expert judiciaire ;

— accordé à la société Ares, prise en la personne de M^e H I, un droit de recouvrement des dépens qu’elle aurait exposés sans recevoir provision ;

— mis à la charge de la société Réalités Promotion l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution au profit de M. et M^me X ;

— rejeté toute autre demande.

La société Réalités Maîtrise d’Ouvrage, a interjeté appel de ce jugement le 12 février 2020, intimant M. et M^me X et la société Alta le Trionnaire Le Chapelain.

L’instruction a été clôturée le 7 septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 17 août 2020, au visa des articles 5, 455, 566, 763, 910-1 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1147 et 1642 du code civil, la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 28 janvier 2020 en ce qu’il a :

— condamné la société Réalités Promotion à leur payer les sommes de :

—  1 038,40 euros TTC au titre de la réparation matérielle du balcon ;

—  50 000 euros au titre de la diminution du prix ;

—  2 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Réalités Promotion aux dépens comprenant ceux de référés et les honoraires de l’expert judiciaire ;

— mis à la charge de la société Réalités Promotion l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution au profit de M. et M^me X ;

— l’infirmer en ce qu’il n’a pas :

— condamné la société Alta à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— condamné la société Alta à verser à la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni aux dépens ;

— constater la conformité de l’appartement acquis par M. et M^me X, tant aux prescriptions contractuelles qu’aux dispositions réglementaires ;

— constater l’absence de préjudice de M. et M^me X ;

— en conséquence, débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et écritures ;

Subsidiairement, si la cour entrait en voie de condamnation à l’égard de M. et M^me X ;

— limiter le préjudice résultant de la moins-value de l’appartement à la somme de 25 935 euros ;

— limiter les préjudices consécutifs à la somme de 1 000 euros ;

En tout état de cause,

— déclarer recevable la demande de garantie formulée par la société Réalités Maître d’Ouvrage ;

— condamner la société Alta à garantir la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner M. et M^me X à prendre en charge l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution

;

— condamner solidairement M. et M^me X et la société Alta à verser à la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage la somme de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et M^me X aux entiers dépens de l’instance y compris ceux de référés et de l’expertise judiciaire, dont distraction entre les mains de la société CVS ;

— débouter la société Alta de sa demande de condamnation de la société Réalités Maître d’Ouvrage à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société Alta de sa demande de condamnation de la société Réalités Maître d’Ouvrage à régler les dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 31 août 2021, au visa des articles 1134, 1147 anciens, 1371, 1604, 1642-1, 1646-1 et 1792 du code civil, M. et M^me X demandent à la cour de :

— débouter la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage et la société Alta, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

En conséquence,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la société Réalités à payer à M. et M^me X les sommes de :

—  1 038,40 euros TTC au titre de la réparation matérielle du balcon ;

—  50 000 euros au titre de la diminution du prix ;

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

— débouté les époux X de leur demande d’indemnisation des travaux de reprise de la plinthe altérée ;

— débouté les époux X de leur demande d’indemnisation des travaux de reprise de la limaille incrustée dans les vitres ;

Statuant de nouveau,

— condamner la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage à verser à M. et M^me X les sommes de :

—  360 euros TTC au titre des travaux de reprise de la plinthe altérée ;

—  492,36 euros TTC au titre des travaux de reprise de la limaille incrustée dans les vitres ;

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la société Réalités à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Statuant de nouveau,

— condamner la société Réalités à verser à M. et M^me X la somme de 5 000 euros à titre

de dommages-intérêts ;

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

— condamné la société Réalités à verser à M. et M^me X la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Réalités aux dépens comprenant ceux de référés et les honoraires de l’expert judiciaire ;

— accordé à la société Ares prise en la personne de M^e H I un droit de recouvrement des dépens qu’elle aurait exposés sans recevoir provision ;

— mis à la charge de la société Réalités l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution au profit de M. et M^me X ;

Y additant,

— condamner in solidum la société Réalités et la société Alta à verser à M. et M^me X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d’appel outre la prise en charge des entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 août 2021, au visa des articles 564 et 1231-1 du code civil, la société Alta Le Trionnaire Le Chapelain demande à la cour de :

A titre liminaire,

— déclarer irrecevable la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage de sa demande en garantie dirigée à l’encontre de la société Alta, fondée sur la violation par cette dernière, de ses obligations contractuelles, en ce qu’elle constitue une demande nouvelle en appel ;

A titre principal,

— confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Rennes, en date du 28 janvier 2020 ;

— dire et juger que la société Alta n’a commis aucune faute contractuelle dans l’exercice de sa mission, en lien avec les désordres litigieux ;

— débouter purement et simplement la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage ou toute autre partie, de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Alta ;

A titre d’appel incident et à titre subsidiaire,

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— fixer a maxima à la somme de 1 000 euros, l’indemnité due au titre de leur préjudice moral, conformément au rapport d’expertise judiciaire ;

En tout état de cause,

— condamner la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage ou toute partie succombant à verser à la société Alta, la somme de 3 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage ou toute partie succombant, aux entiers dépens dont distraction à la société Groleau, avocat aux offres de droit.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage

Sur les non-conformités réservées

Les époux X ont notamment émis le 22 juillet 2013 lors de la livraison et la remise des clés de leur appartement les réserves suivantes :

— Dans l’entrée : présence d’un faux plafond d’une hauteur de 2,15 m, non conforme à l’article 40.4 du règlement sanitaire départemental d’Ille et Vilaine, prévoyant que la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20m,

— Dans les chambres 3 et 4 : présence d’un faux plafond pour partie non prévu au plan de vente, faux plafond mis en 'uvre pour masquer une retombée de poutre, voire un passage du tuyauterie ('), d’où un problème de hauteur de plafond,

— Dans le WC 1 : présence d’un ballon d’eau chaude,

— Cellier plus petit que sur le plan de vente. Suppression d’une colonne de rangement sur le mur séparatif cellier/dégagement et réduction des autres colonnes de rangement,

— Dans la cuisine erreur sur le plan de vente qui indiquait 4,28 m à partir de la porte-fenêtre du balcon jusqu’au mur séparatif cuisine/cellier au lieu de 3,66 m. L’aménageur a été contraint de revoir l’agencement et de supprimer des éléments de rangement. Le fait d’abattre le mur séparatif cuisine/cellier ne résolvait pas l’erreur, dans ce cas le cellier se trouvait diminué d’autant, en outre, les éléments de cuisine étaient en cours de fabrication.

Ces désordres allégués étant apparents à la prise de possession du bien, les époux X ont recherché la responsabilité du vendeur sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil qui dispose que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

La société Réalités Maîtrise d’Ouvrage fait grief au tribunal d’avoir retenu, à l’exception du positionnement du ballon d’eau chaude, ces non-conformités contractuelles et réglementaires et jugé qu’elles entraînaient une moins-value à la revente de leur bien par les époux X.

Conformément à l’article R 261-13 du code de la construction et de l’habitation et du paragraphe « conditions » page 6 de l’acte de vente du 19 avril 2012, le vendeur s’obligeait à se conformer aux plans, coupes, élévations et à la notice descriptive.

Le paragraphe 1.2 de la notice descriptive mentionne que les travaux seront exécutés en conformité des documents de référence applicables à leur date d’exécution :

— des lois et textes règlementaires en vigueur compte tenu de la nature et de la localisation de

l’ouvrage,

— des cahiers des charges et règles de calcul DTU, ainsi que de leurs renvois,

— des normes Afnor homologuées,

— des avis techniques du CSTB,

— des documents divers du type prescription du fabricant, recommandations professionnelles '

L’existence d’un faux plafond dans l’entrée abaissant la hauteur sous plafond à 2m14

L’expert a mesuré une hauteur sous plafond dans l’entrée égale à 2,14m. Il a constaté des soffites dans le dressing et un WC.

1. Sur l’obligation règlementaire

La société Réalités Maîtrise d’Ouvrage fait valoir qu’en application des articles 22, 40. 4 du règlement sanitaire départemental d’Ille-et-Vilaine (RSD) et de l’alinéa 4 de l’article R 111- 1-1 du code la construction et de l’habitation la hauteur minimale de 2,20 m prévue par le RSD ne vaut que pour un logement constitué d’une seule pièce.

Les époux X soutiennent que la hauteur des faux-plafonds ne respecte pas la hauteur règlementaire de 2,20m imposée par le règlement sanitaire départemental d’Ille et Vilaine.

Il résulte de l’article 22 du règlement sanitaire départemental que l’aménagement et l’équipement des habitations nouvelles, ainsi que les additions et les surélévations de construction existante, sont régies par le décret du 14 juin 1969 modifié, portant règlement de construction et ses annexes (dispositions reprises dans le code de la construction et de l’habitation) et que les dispositions du règlement s’appliquent à la construction, l’aménagement et l’équipements des bâtiments qui ne sont pas visés par le décret n°69-596 du 14 juin 1969 fixant les règles générales de construction des bâtiments d’habitation.

Il se déduit de ces dispositions que la construction de l’immeuble neuf construit par la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage est régie par le code de la construction et de l’habitation et que le règlement sanitaire départemental n’a pas vocation à s’appliquer.

A titre surabondant, les articles 40.3 et 40.4 du RSD dépendent de l’article 40 du RSD qui définit les règles d’habitabilité.

Les articles 40.3 et 40.4 prévoient :

« 40.3. – Superficie des pièces

L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface supérieure à neuf mètres carrés.

Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés.

Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale ou constitué par une chambre isolée la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.

Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte.

40.4. – Hauteur sous plafond

La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m. »

Il est constant que les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévues par un règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci.

Toutefois, M. et M^me X font valoir qu’ils n’ont jamais considéré que leur logement était insalubre.

En effet, en l’espèce, il ne s’agit pas d’une question liée à l’habitabilité, et donc à la décence du logement, étant rappelé que la surface de l’appartement des époux X est d’environ 155 m². Les règles générales d’habitabilité de l’article 40 du RSD ne sont donc pas applicables et c’est le code de la construction et de l’habitation qui définit les règles générales de construction de cet immeuble neuf qui s’applique.

Ce dernier ne mentionne pas de hauteur minimale de plafond puisque les dispositions de son article R 111-1-1 devenu R 156-1 prévoient seulement que les parties dont la hauteur sous plafond sont inférieures à 1,80 mètres ne peuvent être calculées dans la superficie de l’habitation.

Dès lors, il convient de se référer aux seules obligations contractuelles du vendeur pour juger de la conformité de la hauteur de plafond de l’appartement des époux X.

2. Sur les obligations contractuelles

L’appelante fait valoir qu’elle ne s’est pas engagée sur les hauteurs du faux-plafond qui ne sont pas cotées sur le plan initial et qu’elle était libre de faire des adaptations des faux plafonds comme l’ y autorisaient les dispositions sur les tolérances énoncées à l’acte de vente ainsi que celles figurant sur les plans.

Le plan du 22 novembre 2011, annexé à l’acte de vente ne cote aucune hauteur sous-plafond.

Il est inscrit sur celui-ci que « les surfaces, faux-plafonds, ainsi que l’emplacement des équipements sont mentionnées à titre indicatif. »

En l’absence de cotation de la hauteur des sous-plafonds et en raison de la possibilité pour le vendeur de modifier leur niveau, aucune non-conformité contractuelle ne peut être retenue contrairement à ce qu’a jugé le tribunal.

La responsabilité du vendeur ne peut davantage être retenue sur le fondement de l’article 1604 du code civil, recherchée à titre subsidiaire par les acquéreurs, pour les mêmes motifs, aucune disposition règlementaire ou contractuelle n’interdisant une hauteur de sous-plafond inférieure à 2,20m pour tous les types d’habitation.

Sur la poutre au droit des plafonds des chambres

L’expert a constaté dans les chambres numéro 3 et 4 l’existence d’une poutre au droit des plafonds de ces pièces.

La société Réalités Maîtrise d’Ouvrage expose qu’il s’agit d’une poutre structurelle supportant l’étage supérieur qui ne pouvait être modifiée. Elle soutient que cette modification du plan de vente figure sur le plan électrique dont les époux X ont eu connaissance le 31 octobre 2012 puisqu’ils

y ont reporté 45 prises électriques supplémentaires.

Elle ajoute que :

— sur chacun des plans est inscrit que « les modifications sont susceptibles d’être apportées à ce plan en fonction des nécessités techniques ou administratives de la réalisation, tant en ce qui concerne les dimensions libres que l’équipement. Les surfaces, faux-plafonds, ainsi que l’emplacement des équipements sont mentionnées à titre indicatif » de sorte que les contraintes techniques ont pu légitimer les modifications.

— que l’acte de vente en sa page 24 prévoit une clause « tolérances » qui stipule qu’il est convenu que « les différences de moins de 5% des surfaces et cotes exprimées par les plans de vente annexés au présent seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation. »

— que l’acte de vente indique lui-même qu’en cas de discordance entre la notice descriptive et les plans, ces derniers prévalent en ce qui concerne l’aménagement et la desserte des locaux.

M. et M^me X font valoir que cette poutre n’est pas prévue dans les documents et plans de vente. Ils ajoutent que le plan électrique qui traite exclusivement du réseau électrique n’est pas de nature à autoriser en pleine connaissance de cause les modifications apportées par la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage sur les plans initiaux. Ils soulignent que les tolérances n’ont vocation à s’appliquer qu’à la surface.

L’acte de vente a été signé le 19 avril 2012. Le contrat du 31 octobre 2014 est un contrat d’engagement pour l’exécution des travaux modificatifs acquéreurs, donc sollicités par les époux X. Si la poutre figure sur le plan électrique, celui-ci sommaire, sans côte, qui ne reproduit pas les pièces, les cloisons, les hauteurs a pour seule fonction de positionner les prises électriques supplémentaires selon le voeu des acquéreurs. Il ne s’agit pas d’un plan modificatif de l’appartement.

Il a été rappelé que le vendeur doit se conformer aux plans.

La poutre structurelle ne constitue ni un faux plafond ni un équipement dont le positionnement est libre à l’instar du ballon d’eau chaude et il ne s’agit pas davantage d’un dimensionnement.

Les époux X ne contestent pas la surface des chambres, les cotes qui n’existaient pas, ni l’aménagement. Les dispositions relatives aux tolérances acceptables ne peuvent donc s’appliquer.

La poutre est une partie de la structure de l’immeuble et aurait dû apparaitre sur le plan modifié du 22 novembre 2011. En son absence, c’est à juste titre que le tribunal a retenu l’existence d’une non-conformité contractuelle.

La présence d’un ballon d’eau chaude dans les toilettes

M. et M^me X maintiennent leur demande tendant à voir reconnaître la non-conformité aux plans du positionnement du ballon d’eau chaude.

Il résulte du chapitre V. « remarques concernant le présent descriptif sommaire signé par les parties » du descriptif sommaire annexé à l’acte de vente et signé par les époux X que « le positionnement, le nombre ainsi que les dimensions des gaines techniques, verticales et horizontales ne sont pas contractuels ; ceux-ci sont susceptibles de varier en fonction des impératifs techniques d’exécution.

Il en est de même pour les positionnements, sens d’écoulement et d’évacuation des éviers de cuisine, baignoires, douches, vasques ou lavabos, cuvettes WC, radiateurs ou convecteurs, chaudières, ballons d’eau chaude' »

Il s’évince de ces dispositions que le vendeur était libre de placer le ballon d’eau chaude dans la pièce qui techniquement le permettait.

L’expert note par ailleurs sans être contredit que ce positionnement a été accepté ultérieurement par M. et M^me X.

Les premiers juges ont ainsi exactement rejeté l’existence d’une non-conformité contractuelle.

L’erreur dans le dimensionnement de la cuisine et de la pièce attenante

L’appelante fait valoir qu’elle a proposé dans les deux courriers qu’elle produit des 6 mai 2013 et 21 mai 2013 de rétablir la cuisine comme prévue au plan.

Les époux X soutiennent que la commande des meubles de la cuisine, conçue sur les plans erronés était en cours de fabrication de sorte que les dimensionnements ne pouvaient plus être modifiés.

Il n’est pas contesté ainsi que l’exposait le vendeur dans son courrier du 27 mai 2013 que « l’erreur provient du plan de vente produit qui affiche une mauvaise cote dimensionnelle ».

Il résulte toutefois de son courrier du 10 juin 2013 que la société Réalité Maîtrise d’Ouvrage avait proposé aux époux X de prendre en charge les surcoûts du changement d’aménagement de la cuisine.

L’article 1642-1 du code civil prévoit qu’il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Les époux X n’ayant pas accepté les modifications proposées avec prise en charge des surcoûts ne peuvent se prévaloir d’une non-conformité contrairement à ce qu’a jugé le tribunal.

Sur les désordres apparents dénoncés après la livraison

M. et M^me X demandent l’indemnisation des désordres sur une plinthe et deux vitres sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

L’article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, la prise de possession le 22 juillet 2013 est postérieure à la réception du 18 juin 2013. Ce délai de garantie est aussi un délai d’action. Il est constant que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter à compter de la réception ou de la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession contrairement à ce qu’a jugé le tribunal qui a statué sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil.

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2014, M. et M^me X ont assigné la SCCV Tassigny devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes, interrompant le délai de forclusion. Leur demande d’indemnisation de la plinthe et des vitres, qui figurait dans leur assignation au fond du 11 mai 2015, est donc recevable.

Sur la plinthe

M. et M^me X demandent l’indemnisation d’une plinthe dégradée.

L’expert a estimé à 330 euros son remplacement.

L’appelante fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute. Son moyen est inopérant.

Les acquéreurs ayant introduit leur demande dans le délai de l’article 1648 alinéa 2 ainsi qu’il a été vu plus haut, le vendeur ne peut être déchargé de ce défaut sur la plinthe.

Il sera fait droit à la demande d’indemnisation des époux X par voie d’infirmation.

Sur la limaille

L’expert a constaté du fer incrusté dans deux vitres.

Les époux X indiquent n’avoir constaté la présence de limaille qu’après le nettoyage des fenêtres.

A l’instar du désordre précédent, le vendeur fait valoir qu’il n’a commis aucune faute.

Pour le même motif que celui relatif à la dégradation de la plinthe, la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage sera condamnée à payer la somme de 451,33 euros TTC à M. et M^me X. Le jugement est infirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation

Sur la moins-value à la vente

Les époux X ont acheté leur bien 665 000 euros et l’ont revendu 550 000 euros dont 20 000 euros au titre des biens meubles (cuisine, arrière-cuisine, dressing).

L’expert a fixé entre 40 000 euros et 50 000 euros la moins-value résultant des non-conformités.

La société Réalités Maîtrise d’Ouvrage fait valoir que les agences Fauvel, Baron Immobilier, Cogir qui attestent d’une moins-value du fait des non-conformités entre 40 000 euros et 50 000 euros avaient pourtant mis le bien en vente à 690 000 euros et plus. Elle estime que les acquéreurs ont « bradé » leur appartement.

Les époux X rétorquent que le prix de vente a été négocié en considération de la procédure et des défauts de conformité insusceptibles de faire l’objet d’une reprise et que les différentes attestations qu’ ils produisent indiquent un montant de la moins-value de l’ordre de 40 000 euros à 50 000 euros.

M. et M^me X ne mentionnent que les non-conformités en lien avec la hauteur de plafond et la présence de la poutre dans les chambres comme impactant le prix de vente.

La cour n’a retenu que l’existence de la non-conformité de la poutre dans les chambres.

L’appelante et les intimées produisent chacune plusieurs attestations contradictoires sur l’impact des non-conformités sur le prix de la vente. Les pièces des époux X mentionnent la gêne de la perte volume et un défaut de confort.

Celles de la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage visent l’absence d’altération de la hauteur des pièces principales.

La présence d’une poutre structurelle dans les chambres de cet appartement de standing, est inesthétique et abaisse la hauteur de plafond sur une partie des murs de la pièce, ce qui gêne son aménagement et de ce fait entraîne une moins-value. La cour possède les éléments suffisants pour la fixer à 20 000 euros par voie d’infirmation.

Sur le préjudice moral

L’appelante fait valoir qu’il n’est pas justifié de la réalité d’un préjudice moral. Les époux X demandent de voir augmenter l’indemnité allouée par le tribunal à 5 000 euros.

Les premiers juges ont justement évalué à 2 000 euros l’indemnité destinée à réparer le préjudice moral résultant des soucis et tracas inhérents aux procédures poursuivies pour obtenir satisfaction à M. et M^me X. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur le recours en garantie de la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage contre Alta

Sur la recevabilité de la demande

La société Alta excipe de l’irrecevabilité des demandes de garantie de l’appelante. Elle considère que la demande en garantie de la société Alta était limitée aux désordres liés à la présence de la poutre dans les deux chambres si celle-ci contrevenait au règlement sanitaire d’Ille et Vilaine.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu'« à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Aux termes du dispositif de ses conclusions de première instance, la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage sollicitait « la condamnation solidaire des sociétés Kotan Bâtiment, Audran et Alta à la relever et garantir indemne de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre. »

Le corps des conclusions mentionne qu’elle demande à être garantie au titre du préjudice résultant de la moins-value.

La demande en garantie à l’encontre de Alta formulée en première instance par le maître d’ouvrage incluait bien toutes les condamnations prononcées à son encontre, de sorte qu’elle n’est pas nouvelle. L’appelante pouvant invoquer des moyens nouveaux en cause d’appel conformément à l’article 563 du code de procédure civile, il est indifférent que le moyen qui soutenait la demande de la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage devant les premiers juges ait été modifié en appel.

La société Alta sera ainsi déboutée de sa fin de non-recevoir.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise

La société Alta soutient que l’expertise judiciaire ne lui est pas opposable dans la mesure où elle n’a pas été convoquée aux opérations d’expertise.

Il est constant que dès lors que le rapport d’expertise judiciaire a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, il leur est opposable s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

C’est donc au cours de l’examen au fond qu’il conviendra de ne retenir les éléments tirés de l’expertise que s’ils sont corroborés par d’autres éléments du dossier.

Sur le fond

L’appelante soutient que la société Alta a commis un manquement à ses obligations d’architecte en commettant une erreur dans la conception et l’exécution.

La société Alta dénie avoir commis une faute.

Il résulte du contrat de maîtrise d''uvre de février 2011 que la société Alta avait pour mission la reprise de la conception, la direction et le suivi des travaux, l’ordonnancement, le pilotage et la coordination.

L’article VI.4.1 du contrat de maîtrise d''uvre du 3 mai 2011 prévoit que la maîtrise d''uvre « répond de la conformité des spécifications, des plans, études, notes de calculs éventuelles et documents établis par ses soins. »

Il ressort du plan de l’appartement modifié le 22 novembre 2011, annexé à la vente, l’absence de la poutre structurelle dans les chambres 2 et 3.

La société Alta a commis une erreur en ne prévoyant pas que la poutre de soutien de l’étage supérieur serait visible au droit des chambres 2 et 3 de l’appartement des époux X.

Missionnée pour réactualiser les plans et suivre les travaux, elle est mal fondée à soutenir qu’il n’est pas justifié qu’elle est l’auteur du plan annexé à l’acte de vente des époux X.

Sa faute est caractérisée.

Si la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage sollicite la garantie de la société Alta pour l’ensemble de ses condamnations, elle ne motive pas et donc ne caractérise pas de faute de l’architecte pour les désordres affectant la plinthe et les vitres contenant de la limaille. Elle sera ainsi déboutée de sa demande en garantie à ce titre.

La société Alta devra en conséquence garantir la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage des condamnations de la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage au titre de la moins-value, du préjudice moral, des frais irrépétibles et des dépens.

Sur les autres demandes

Le jugement qui a mis à la charge de la société Réalités Promotion l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution au profit de M. et M^me X ainsi que ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens sont confirmées.

La société Réalités Maître d’Ouvrage sera condamnée à payer une indemnité complémentaire de 3 500 euros à M. et M^me X en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel

CONFIRME le jugement entrepris au titre du préjudice moral, des dispositions de l’article L 111-8, des frais irrépétibles et dépens,

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant

CONDAMNE la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage à payer à M. et M^me X au la somme de 20 000 euros au titre de la moins-value à la revente,

CONDAMNE la société Alta Architectes Le Trionnaire-Tassot à garantir la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage de cette condamnation, du préjudice moral des frais irrépétibles de première instance et d’appel et des dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage à payer la somme de 330 euros TTC à M. et M^me X au titre du remplacement de la plinthe,

CONDAMNE la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage à payer la somme de 451,33 euros TTC à M. et M^me X au titre du remplacement de la vitre,

CONDAMNE la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage à payer à M. et M^me X une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la société Réalités Maîtrise d’Ouvrage au dépens d’appel,

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,

Madame J K,