COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30A

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2020

N° RG 18/05687 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SS4C

AFFAIRE :

SCI DE LA BARRE

C/

EURL DEAPS

X Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 15 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 02

N° Section : 00

N° RG : 12/06021

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI DE LA BARRE

N° SIRET : 351 441 217

[…]

[…]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Représentant : M^e Hervé ITTA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655 -

APPELANTE

****************

EURL DEAPS

N° SIRET : 533 731 477

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1655780 – Représentant : M^e Bruce AOUDAI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Madame X Y

née en à

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1655780 – Représentant : M^e Bruce AOUDAI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Novembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1^er septembre 2011, la société Deaps a acquis de la société Le Château un fonds de commerce

comprenant le bail commercial de locaux à usage de restaurant situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis 2

Place Joliot Curie à Mery-sur-Oise (95 540), le bailleur étant la société civile immobilière de La Barre.

Selon acte extrajudiciaire du 24 août 2012, la société Deaps a assigné la société de la Barre devant le tribunal

de grande instance de Pontoise aux fins de faire cesser le trouble de jouissance qu’elle estimait subir du fait

des agissements du bailleur (utilisation de son couloir privatif par les locataires du 1° étage). M^me X

Y, gérante de la société Deaps, est intervenue volontairement à l’instance.

Au cours des années 2012 et 2013, plusieurs procédures en référé, puis en appel, ont opposé les parties sur la

question de l’usage privatif ou commun du couloir séparant les deux parties du restaurant. Une expertise a été

ordonnée sur ce point en novembre 2012, l’expert ayant déposé son rapport en décembre 2014.

Par acte du 13 janvier 2014, la société De La Barre a fait assigner sa locataire en acquisition de clause

résolutoire à la suite d’un commandement de payer, et subsidiairement en résiliation judiciaire du bail.

Les deux procédures d’août 2012 et janvier 2014 ont été jointes par ordonnance du 19 juin 2014.

Par jugement du 15 février 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— Reçu M^me X Y en son intervention volontaire,

— Prononcé la résiliation du bail au tort de la société de la Barre,

— Condamné la société de la Barre à payer à la société Deaps :

• la somme de 65.000 euros au titre du préjudice économique,

• celle de 19.620,59 euros au titre des consommations d’eau, de gaz et d’électricité, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2015,

— Condamné la société Deaps à payer à la société de la Barre la somme de 37.502,03 euros au titre des

sommes dues au 21 septembre 2015 (solde des loyers),

— Fixé au montant du loyer en cours diminué de 30 %, le montant de l’indemnité d’occupation due par la

société Deaps à la société de la Barre à compter du présent jugement et jusqu’à son départ des lieux,

— Au besoin, l’a condamnée au paiement de l’indemnité susvisée,

— Condamné la société de la Barre à payer à la société Deaps la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile,

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— Condamné la société de la Barre au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 24 février 2016, la société de la Barre a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance de référé du 14 février 2017, le président du tribunal de grande instance de Pontoise a constaté

l’occupation sans droit ni titre de la société Deaps, et prononcé son expulsion.

L’expulsion est intervenue le 13 novembre 2018.

Par arrêt du 9 janvier 2018, statuant sur l’appel formé par la société de la Barre à l’encontre du jugement du 15

février 2016, la cour d’appel de Versailles a :

— Confirmé le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société de la Barre,

— Condamné la société de La Barre à rembourser à la société Deaps la somme de 39.051,74 euros au titre des

consommations d’eau, de gaz et d’électricité indues, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin

2016 jusqu’au jour de l’arrêt,

— Sursis à statuer sur le surplus des demandes financières, invitant les parties à faire connaître leur position sur

la faisabilité d’une mesure de médiation judiciaire.

Par arrêt du 30 janvier 2018, la cour d’appel a ordonné une mesure de médiation.

La médiation n’ayant pas abouti, l’affaire a fait l’objet d’une remise au rôle.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2019, la société de la Barre demande à la cour de :

— Infirmer la décision en toutes ses dispositions sauf :

• la résiliation du bail

• le fait que le dol ait été écarté,

• la condamnation au paiement des loyers arrêtée à septembre 2015,

• le paiement de la taxe foncière,

— Débouter la société Deaps et M^me X Y de toutes leurs demandes comme irrecevables et mal

fondées, y compris sur les demandes en rectification d’erreur matérielle ou d’omission ou en interprétation,

— Confirmer la résiliation judiciaire du bail,

— Débouter la société Deaps de ses demandes en réintégration,

— Condamner la société Deaps au paiement de la somme de 147.545,95 euros arrêtée au 8 novembre 2018 au

titre des loyers et indemnités d’occupation,

— Ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre,

En toutes hypothèses

— Condamner solidairement M^me X Y et la société Deaps au paiement d’une indemnité

d’occupation mensuelle fixée à 5000 euros, cette somme devant être réglée à compter du 16 février 2016

jusqu’au jour du départ effectif et de la remise des clefs,

— Condamner solidairement M^me X Y et la société Deaps au paiement d’une somme de 10 000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 13 février 2019, la société Deaps et M^me X Y

demandent à la cour de :

— Débouter la société de la Barre en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement du 15 février 2016, quant à la résiliation du bail au tort de la société de la Barre et à

la jouissance, par la société Deaps jusqu’à son départ, de la totalité du rez-de-chaussée de l’ensemble

[…], moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant

du dernier loyer légalement fixé, diminué de 30% ;

En conséquence,

— Constater que la société de la Barre a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination

et de garantir à la société Deaps une jouissance paisible des lieux ;

— Constater le préjudice résultant de ces inexécutions contractuelles;

— Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société de la Barre ;

— Condamner la société de la Barre à verser à la société Deaps la somme de 53.300,09 euros en

remboursement des sommes indûment payées, augmentées des intérêts aux taux légal à compter du 12 juin

2015 jusqu’à la date de la présente décision ;

— Condamner la société de la Barre à verser à la société Deaps la somme de 7.249,73 euros en remboursement

des autres créances dues, augmentées des intérêts aux taux légaux à compter du 12 juin 2015 jusqu’à la date de

la présente décision ;

— Condamner la société de la Barre à verser à la société Deaps la somme de 619.683,75 euros en réparation de

son préjudice économique ;

— Condamner la société de la Barre à verser à la société Deaps la somme de 130.000 euros, en réparation du

préjudice subi par la procédure de tierce opposition, de présentation de faux et des suites qui ont suivi ;

— Condamner la société de la Barre au paiement de la somme de 240.000 euros à M^me X Y au

titre de la perte de chance de percevoir une rémunération au sein de la société Deaps ;

— Condamner la société de la Barre au paiement de la somme de 48.312,70 euros à M^me X Y au

titre du remboursement des sommes qu’elle a été contrainte d’engager au sein de la trésorerie de la société

Deaps ;

— Condamner la Société de la Barre au paiement de la somme de 40.000 euros à M^me Y en réparation

de son préjudice moral ;

— Constater qu’il y a de sérieuses contestations à l’appui de l’infirmation;

— Dire l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Pontoise rendu, le 14 février 2017, privée de

tout effet ;

— Dire que les commandements de payer litigieux sont privés de tout effet, au visa de l’arrêt de la cour d’appel

de Versailles du 9 janvier 2018 ;

— Infirmer la demande d’acquisition de la clause résolutoire par la société de la Barre, les commandements

étant privés de tout effet au visa de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 9 janvier 2018 ;

— Infirmer la demande d’acquisition de la clause résolutoire par le bailleur précédemment rejetée par les juges

du fond au visa de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 9 janvier 2018 ;

— Infirmer la demande de libération des lieux en litige au regard des manquements graves du bailleur à ses

propres obligations, la société Deaps était fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution ;

— Constater que les commandements de payer litigieux sont privés de tout effet ;

— Condamner la société de la Barre au paiement de la somme de 141.314 euros au titre de la perte de chiffre

d’affaires, suite à l’expulsion du 13 novembre 2018 ;

— Condamner la société de la Barre à la levée de la saisie conservatoire pratiquée le 18 décembre 2013, sous

astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du jour de la décision à intervenir ;

— Rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire par la société de la Barre ;

— Rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Deaps ;

En tout état de cause,

— Constater la compensation des sommes prononcées par le jugement du tribunal de grande instance de

Pontoise rendu, le 15 février 2016 ;

— Constater l’actualisation de la créance due par la société de la Barre;

— Condamner la société de la Barre au paiement de la somme de 113.819,50 euros compte tenu de

l’actualisation de la créance due par la société de la Barre, et de la compensation avec la créance due par la

société Deaps ;

— Dire que le couloir, de par la configuration des lieux, fait partie du local commercial qu’il divise en deux,

comme l’ont relevé la première juridiction ;

— Dire que la lecture du jugement du 15 février 2016 révèle qu’emprunter le couloir du rez-de-chaussée,

élément des locaux commerciaux qui dessert les différentes pièces du local commercial, est générateur de

difficultés de nature à gravement troubler dans sa jouissance des lieux et l’exploitation de l’activité de

restauration ;

— Dire à la lecture du jugement du 15 février 2016 que ni le bailleur, ni les occupants du 1^er étage n’étaient en

droit d’emprunter le couloir partie du local commercial ;

— Dire incompatibles les allées et venues des locataires du premier étage et de leurs visiteurs avec l’activité du

restaurant ;

— Rappeler que l’entretien et le nettoyage d’espaces dits communs sont, de droit commun, à la charge de tout

bailleur, sauf dispositions contractuelles contraires ;

— Constater l’absence de clause dans le bail commercial dérogeant aux obligations d’entretien et de nettoyage

d’espaces communs qui incombent, de droit, au bailleur ;

— Constater que la Société de la Barre n’apporte aucun élément de nature à prouver que le couloir du

rez-de-chaussée du local commercial ait été, dans les faits, nettoyé et entretenu par le bailleur ;

— Dire que, dans les faits et au regard des clauses contractuelles du bail commercial, le couloir du local

commercial n’est pas un espace commun ;

— Condamner la société de la Barre à payer la somme de 20.500 euros au titre du droit de passage dans un

couloir non commun qu’elle s’est abusivement octroyé ;

— Condamner la société de la Barre à payer à Madame Y la somme de 240.000 euros au titre de la perte

de chance de rémunération ;

— Condamner la société de la Barre à payer la somme 53.300,09 euros au titre des consommations en eau, gaz

et électricité dévolues aux locaux du 1^er étage occupés par les Diallo / Diawara, majorée des intérêts aux taux

légaux depuis le 12 juin 2015 ;

— Condamner la société de la Barre à payer à Madame Y la somme de 40.000 euros au titre du

préjudice moral et psychologique ;

— Condamner la société de la Barre à payer à la société Deaps la somme de 268.000 euros (du 13.11.2018 au

26.03.2019 = 134 jours x 2000/j) au titre de la perte définitive du fonds de commerce, de son image et de sa

notoriété auprès de sa clientèle, suite à l’expulsion abusive du 13 novembre 2018 ;

— Constater qu’il y a de sérieuses contestations à l’appui de l’infirmation;

— Dire l’ordonnance de référé du tribunal de grande Instance de Pontoise rendu, le 14 février 2017, privé de

tout effet ;

— Dire la demande du concours de la force publique obtenue de façon fallacieuse et actionnée de mauvaise foi

;

— Condamner la société de la Barre au paiement de la somme de 25.000 euros à la société Deaps en application

de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société de la Barre au paiement de la somme de 8.000 euros à Madame X Y en

application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société de la Barre aux entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 septembre 2019.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur

les demandes des parties tendant à «donner acte », « constater », « dire que», dans la mesure où celles-ci ne

constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1 – Sur le périmètre de saisine de la cour à la suite de son précédent arrêt du 9 janvier 2018

Il convient de rappeler que, dans son précédent arrêt du 9 janvier 2018, la cour a confirmé le jugement sur la

question de la résiliation du bail, et qu’elle a condamné le bailleur à restituer au locataire une somme de

39.051,74 euros au titre de consommations d’eau, de gaz et d’électricité (comptes arrêtés en septembre 2017).

La cour ayant ainsi déjà statué sur ces demandes, elle n’en est plus saisie, de sorte que les demandes des

parties relatives à la validité des commandements, à l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du

bail, au paiement de consommations d’eau, de gaz ou d’électricité (pour la période antérieure à septembre

2017) ne seront pas examinées.

La cour rappelle que les seules demandes sur lesquelles elle a ordonné le sursis à statuer sont : « le surplus des

demandes financières ». C’est donc uniquement ces demandes financières complémentaires qui seront

examinées par la cour.

Il n’appartient pas en outre à la cour de statuer sur l’expulsion prononcée au terme de l’ordonnance de référé du

14 février 2017 dès lors qu’elle n’est pas saisie de l’appel de cette décision.

2 ' sur la demande du bailleur en paiement des loyers et indemnités d’occupation

Le premier juge a fixé la dette locative à la somme de 37.502,03 euros à la date du 21 septembre 2015, et dit

que l’indemnité d’occupation serait fixée au montant du loyer diminué de 30%.

La société De la Barre sollicite, d’une part la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 5.000 euros

par mois (soit environ deux fois le montant du loyer), d’autre part le paiement d’une somme globale de

147.545,95 euros (incluant la somme de 37.502,03 euros objet du jugement précité) arrêtée au 8 novembre

2018, date de l’expulsion.

La société Deaps reconnaît pour sa part devoir une somme de 85.810,47 euros, mais conteste le surplus de la

demande, arguant notamment de la diminution de l’indemnité d’occupation par le premier juge à compter du

jugement du 15 février 2016.

Le décompte produit par la bailleresse présente un solde débiteur de 147.545,95 euros dont il convient de

déduire la somme de 6.500 euros correspondant à des frais irrépétibles qui font déjà l’objet d’un titre

exécutoire et ne doivent pas être inclus dans la dette locative.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, la bailleresse n’explicite pas sa demande et ne critique pas la décision

du premier juge qui, par des motifs pertinents que la cour adopte (précarité de la situation du fait de la

résiliation du bail aux torts du bailleur), a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 70% du montant du

loyer.

Sur le solde de 141.045,95 euros (après déduction des frais irrépétibles), il convient donc de rectifier le

montant des indemnités d’occupation pour la période du 15 février 2016 au 8 novembre 2018, soit une

diminution de 784,38 euros par mois durant 34 mois, soit un total de 26.608,92 euros.

La société Deaps reste ainsi devoir une somme de 114.437,03 euros. Elle soutient qu’il conviendrait encore de

déduire une somme de 25.974,57 euros correspondant à une saisie du 18 décembre 2013. Force est toutefois

de constater qu’il s’agissait alors d’une saisie conservatoire de créances, dont la cour ignore si elle a donné lieu

à paiement ultérieurement, de sorte qu’il n’est pas possible de procéder à une déduction de ce chef. La levée de

cette saisie conservatoire ne ressort pas en outre de la compétence de la cour d’appel, mais de la compétence

du juge de l’exécution, à supposer qu’un acte de conversion ait été signifié, ce qui n’est pas démontré en

l’espèce.

La société Deaps sera donc condamnée à régler à la société De La Barre la somme de 114.437,03 euros au

titre des loyers et indemnités d’occupation dûs au 8 novembre 2018. La demande formée à l’encontre de Mme

Y, gérante de la société Deaps, ne peut aboutir dès lors qu’aucune clause de solidarité ne figure dans le

bail.

3 ' sur les demandes formées par le locataire

La société Deaps forme différentes demandes en paiement sur lesquelles il convient de statuer.

3-1- sur la demande en remboursement des sommes indûment versées au titre des consommations d’eau, de

gaz et d’électricité

Dans son arrêt du 9 janvier 2018, la cour a condamné la société De La Barre à rembourser à la société Deaps

la somme de 39.051,74 euros au titre des consommations d’eau, de gaz et d’électricité indues.

La société Deaps sollicite désormais paiement d’une somme de 53.300,09 euros à ce titre, la cour observant

toutefois que cette somme inclut les 39.051,74 euros qui font l’objet du premier arrêt. Dès lors qu’elle

bénéficie d’un premier titre exécutoire pour la somme de 39.051,74 euros, la société Deaps ne peut solliciter

paiement que de la différence, à savoir la somme de 14.248,35 euros, correspondant aux consommations

postérieures au mois de septembre 2017 pour l’eau et l’électricité, et postérieures au 3 avril 2017 pour le gaz.

La SCI de la Barre s’oppose à cette demande, et soutient que les décomptes produits sont « fantaisistes », et

« déconnectés de la réalité ».

La société Deaps produit aux débats le tableau récapitulant les factures d’eau, de gaz et d’électricité qu’elle a

réglées pour la période postérieure à septembre 2017, ainsi que les factures correspondantes, et les tableaux de

répartition des charges entre bailleur et locataire conformément à la solution préconisée par l’expert et déjà

entérinée par la cour. La seule affirmation de la société de La Barre du caractère 'fantaisiste’ des décomptes

n’est nullement argumentée. Force est ici de constater que les décomptes produits sont tout à fait précis et

accompagnés des pièces justificatives, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande formée par la société

Deaps à hauteur de la somme de 14.248,35 euros.

La SCI de la Barre sera donc condamnée à rembourser à la société Deaps la somme de 14.248,35 euros au

titre des consommations d’eau, de gaz et d’électricité pour la période de septembre 2017 à novembre 2018,

outre intérêts au taux légal à compter du 13 février 2019, date de la demande.

3-2- sur la demande en « remboursement des autres créances dues » pour 7.249,73 euros

La société Deaps sollicite paiement d’une somme de 7.249,73 euros en remboursement d’autres créances

correspondant d’après les deux tableaux identiques figurant en pages 9 et 28 de ses conclusions au « non

respect des modalités de révision triennale du montant du loyer », soit 219,21 euros par mois entre le

1°septembre 2014 et le 21 septembre 2015 (2.849,73 euros), outre 4.400 euros au titre du dépôt de garantie.

Force est toutefois de constater qu’hormis les tableaux, la société Deaps ne fournit aucune explication sur cette

demande, dont la cour ignore notamment quels seraient les faits pouvant en justifier de sorte qu’elle doit être

rejetée.

3-3 – sur la demande au titre du préjudice économique

La société Deaps sollicite paiement à ce titre d’une somme de 619.683,75 euros. Elle soutient que si elle avait

pu bénéficier d’une délivrance normale de son local commercial, et n’avait pas eu à subir des troubles de

jouissance, elle aurait pu augmenter son chiffre d’affaires de 50% par rapport au chiffre effectivement réalisé,

estimant ainsi sa perte de chance à 50% du bénéfice réel sur une période de 83 mois (chiffre d’affaires moyen

de 13.545 euros). Elle critique le premier juge qui a estimé son gain manqué à 10% seulement du chiffre

d’affaires.

La société De La Barre soutient pour sa part qu’elle a toujours été réactive, mais s’est heurtée à l’attitude de la

société Deaps qui a refusé l’accès aux entreprises chargées notamment de remédier aux problèmes de

chauffage. Elle soutient en outre que le chiffre d’affaires allégué est surévalué, que l’éventuel préjudice doit

être calculé sur le bénéfice et non pas sur le chiffre d’affaires. Elle s’oppose à toute demande à ce titre.

Dans son précédent arrêt du 9 janvier 2018, la cour a dit que : 'c’est à bon droit que les premiers juges ont

retenu que les manquements imputés à la société bailleresse ont nécessairement perturbé l’activité exploitée

dans les lieux en cause, et engendré pour elle un préjudice d’image'.

Il apparaît dès lors que l’existence même du préjudice économique et d’image subi par la société Deaps est

établie et ne peut plus être contestée.

Ainsi que le fait observer le bailleur, le préjudice indemnisable n’est pas constitué de la perte de chiffre

d’affaires, mais plutôt de la perte de chance de réaliser un bénéfice ou une marge sur ce chiffre d’affaires.

Dans le domaine de la restauration, la marge est habituellement fixée à 60% du chiffre d’affaires. Au regard

des bilans produits sur les années 2012 à 2016, il apparaît que le chiffre d’affaires annuel moyen de la société

Deaps est de 148.245 euros, soit un chiffre d’affaires mensuel de 12.353,81 euros, et une marge brute pouvant

être évaluée à 7.412,28 euros par mois.

Le préjudice subi par la société Deaps est constitué de la perte de chance de pouvoir réaliser un bénéfice

supplémentaire. Il convient dès lors d’évaluer le montant du bénéfice supplémentaire qu’aurait pu réaliser la

société Deaps si elle n’avait pas subi le défaut de délivrance et les troubles de jouissance, puis d’appliquer à ce

bénéfice un coefficient correspondant à la perte de chance de pouvoir obtenir ce bénéfice supplémentaire.

Le défaut de délivrance imputé au bailleur résulte du fait que les deux locataires du premier étage devaient

traverser le couloir du restaurant pour accéder à leur logement, les troubles de jouissance consistant dans une

défectuosité du chauffage. Au regard de ce défaut de délivrance partiel et des troubles de jouissance

occasionnés, la cour estime que la société Deaps aurait pu effectuer un bénéfice supplémentaire représentant

15% de la marge totale par mois, soit un bénéfice supplémentaire de 1.111,84 euros par mois.

La perte de chance d’effectuer ce bénéfice supplémentaire est importante et peut être évaluée à 85 %, de sorte

que le préjudice s’établit de la manière suivante sur la période de 83 mois considérée : 1.111,84 euros x 85% x

83 = 78.440,31 euros.

Il convient donc de fixer le préjudice économique subi par la société Deaps à la somme de 78.440,31 euros et

de condamner la société de La Barre au paiement de cette somme. Le jugement sera infirmé de ce chef.

3- 4 – sur la demande « en réparation du préjudice subi par la procédure de tierce opposition, de présentation

de faux et des suites qui ont suivi »

Par ordonnance de référé du 21 novembre 2012, le président du tribunal de grande instance de Pontoise a :

« ordonné à la SCI de La Barre d’interdire à ses locataires (appartements du 1° étage de l’immeuble) de rentrer

dans l’immeuble par l’entrée du […], entrée réservée exclusivement à la société Deaps, de

changer les serrures et de retirer la sonnette et la boîte aux lettres à l’entrée du restaurant (').

Par ordonnance de référé du 15 février 2013 rendue sur tierce opposition des locataires du 1° étage, le

président du tribunal de grande instance de Pontoise a réformé l’ordonnance précédente et dit qu’il n’y avait

pas lieu d’interdire l’accès par le […], ni de changer les serrures, ni de retirer la sonnette et la

boîte aux lettres.

Par arrêt du 22 janvier 2014, la cour d’appel, statuant sur les deux ordonnances successives, a infirmé

l’ordonnance du 21 novembre 2012 et débouté la société Deaps de ses demandes tendant à interdire aux

locataires l’accès par l’entrée du […], ainsi que de ses demandes accessoires.

La société Deaps soutient que la tierce opposition n’était pas recevable dès lors que les locataires Diallo/

Diawara résidaient en fait à Paris et non pas à Méry sur Oise. Elle soutient avoir subi un préjudice du fait de

cette procédure de tierce opposition initiée par des prétendus locataires qui n’étaient pas recevables en leur

action.

Force est ici de constater que la société Deaps ne met ainsi en cause que les locataires Diallo/Diawara et

qu’elle n’explique pas en quoi la société De La Barre aurait commis une faute. La cour constate au surplus que

la société Deaps ne précise nullement en quoi consisterait le préjudice allégué, au surplus à hauteur de la

somme de 130.000 euros.

La demande à ce titre sera dès lors rejetée.

3-5 -sur les demandes formées par M^me X Y

M^me X Y sollicite paiement des sommes de 240.000 euros au titre d’une perte de chance de

percevoir une rémunération, outre 48.312,70 euros au titre de sommes qu’elle a engagées au titre de la

trésorerie de la société Deaps, et enfin 40.000 euros au titre de son préjudice moral. Elle fait notamment valoir

qu’au regard des sommes dues par la société De La Barre au titre des consommations d’énergie, et des frais

engagés pour les nombreux procès, la société Deaps n’a pas été en mesure de lui verser une rémunération,

invoquant à ce titre une perte de chance.

La société De La Barre s’oppose à ces demandes, faisant valoir que la société Deaps est déjà indemnisée au

titre de son préjudice économique, et qu’une indemnisation de sa gérante aboutirait à une double réparation du

même préjudice.

S’il est certain, ainsi que cela résulte du précédent arrêt de cette cour, que le bailleur a commis des

manquements à l’encontre de la société Deaps, il n’est pas démontré ni même allégué que la société De La

Barre ait commis une quelconque faute à l’encontre de M^me Y à titre personnel. En l’absence de toute

faute commise à l’encontre de M^me Y, la responsabilité de la société De la Barre ne peut être

recherchée, de sorte que les demandes indemnitaires seront rejetées.

3-6 – sur les demandes relatives aux conséquences de « l’expulsion abusive »

La société Deaps sollicite paiement d’une somme de 141.314 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires

suite à l’expulsion du 13 novembre 2018, outre une somme de 268.000 euros au titre de « la perte définitive de

son fonds de commerce, de son image et de sa notoriété suite à l’expulsion abusive ».

Par ordonnance de référé du 14 février 2017, le Président du tribunal de grande instance de Pontoise a dit que

la société Deaps était occupante sans droit ni titre depuis le jugement prononçant la résiliation du bail aux torts

du bailleur. Il a dès lors dit que la société Deaps devrait quitter les lieux dans un délai de 12 mois suivant la

signification de l’ordonnance, et qu’à défaut il pourrait être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous

occupants de son chef, et cela avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

La société Deaps soutient cependant que la société De La Barre a commis une faute en procédant à son

expulsion dès lors que le tribunal avait débouté le bailleur de sa demande d’acquisition de clause résolutoire et

d’expulsion, ce qui a été confirmé par l’arrêt de cette cour du 9 janvier 2018. Elle soutient dès lors que

l’expulsion aurait été mise en oeuvre de « manière malhonnête ».

Dès lors qu’au terme du jugement du 15 février 2016, il a été fait droit à la demande de résiliation judiciaire du

bail aux torts du bailleur, il importe peu que ce dernier ait été débouté de sa demande d’acquisition de clause

résolutoire. La résiliation du bail, telle que prononcée par le tribunal de grande instance de Pontoise et

confirmée par arrêt de cette cour du 9 janvier 2018, implique nécessairement que le preneur se trouve ensuite

occupant sans droit ni titre.

Il est constant que l’expulsion a été mise en oeuvre sur le fondement d’un titre exécutoire, en l’espèce

l’ordonnance de référé du 14 février 2017, de sorte qu’en procédant à l’exécution de cette ordonnance, le

bailleur n’a commis aucune faute. Les demandes en réparation du préjudice résultant de cette expulsion seront

donc rejetées.

3-7 ' sur la demande en paiement d’une somme de 113.819,50 euros au titre de 'l’actualisation de la créance'

La société Deaps sollicite paiement d’une somme de 113.819,50 euros correspondant à la compensation entre

les sommes dont elle s’estime créancière à hauteur de 199.629,97 euros (comprenant les condamnations

prononcées par le jugement dont appel et par l’arrêt du 9 janvier 2018, outre une partie des sommes dont elle

demande déjà paiement dans le cadre de la présente instance, y compris les dépens sur les procédures

antérieures, et les intérêts), et celles dont elle s’estime débitrice à hauteur de la somme de 85.810,47 euros.

La société Deaps n’est pas fondée à solliciter l’exécution d’un jugement dont elle demande l’infirmation dans le

cadre de la présente instance (notamment préjudice économique fixé à 65.000 euros en première instance,

alors qu’elle sollicite l’infirmation sur ce point), ni à solliciter à nouveau paiement de sommes qui font déjà

l’objet d’un titre exécutoire (arrêt du 9 janvier 2018), ni enfin à solliciter deux fois le paiement des mêmes

sommes (exemple : remboursement des consommations d’eau, edf et gaz sollicitées à la fois au titre de la

compensation et de manière distincte). S’agissant enfin des dépens et des intérêts éventuellement dûs, la

société Deaps dispose déjà d’un titre exécutoire pour une partie de ces sommes, de sorte qu’elle ne peut à

nouveau en solliciter paiement.

La société Deaps sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

3-8- sur la demande en paiement d’une somme de 20.500 euros au titre du droit de passage dans le couloir non

commun

La société Deaps sollicite paiement d’une somme de 20.500 euros au motif que la société De La Barre se

serait abusivement octroyé un droit de passage dans le couloir non commun.

Il résulte de l’arrêt de cette cour du 9 janvier 2018 que la société De La Barre n’a pas respecté son obligation

de délivrance conforme dès lors qu’elle a délivré un local commercial comportant un couloir qui s’est avéré

commun alors qu’il résultait des énonciations du bail que ce couloir était privatif.

Force est toutefois de constater que le préjudice économique résultant de l’utilisation du couloir impliquant un

trouble de jouissance a déjà été indemnisé, et que la société Deaps n’invoque ni ne prouve aucune autre forme

de préjudice, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

4 – sur la compensation

Conformément aux demandes des parties, il convient d’ordonner la compensation entre les créances

réciproques.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Chacune des parties succombant partiellement, elle supportera la charge de ses propres dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû avancer

pour faire valoir son droit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’arrêt de cette cour du 9 janvier 2018 qui a :

— Confirmé le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société de la Barre,

— Condamné la société de La Barre à rembourser à la société Deaps la somme de 39.051,74 euros au titre des

consommations d’eau, de gaz et d’électricité indues augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin

2016 jusqu’au jour de l’arrêt,

— Sursis à statuer sur le surplus des demandes financières, invitant les parties à faire connaître leur position sur

la faisabilité d’une mesure de médiation judiciaire.

Statuant sur le surplus des demandes financières conformément à cet arrêt du 9 janvier 2018,

Confirme le jugement du 15 février 2016 en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la

société Deaps à compter de ce jugement au montant du loyer en cours diminué de 30%, et en ses dispositions

statuant sur les frais irrépétibles et les dépens,

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Deaps à régler à la société De La Barre la somme de 114.437,03 euros au titre des

loyers et indemnités d’occupation dûs au 8 novembre 2018,

Condamne la SCI de la Barre à rembourser à la société Deaps la somme de 14.248,35 euros au titre des

consommations d’eau, de gaz et d’électricité pour la période de septembre 2017 à novembre 2018

(consommations s’additionnant à celles faisant l’objet de l’arrêt du 9 janvier 2018), outre intérêts au taux légal

à compter du 13 février 2019, date de la demande,

Condamne la SCI de la Barre à payer à la société Deaps la somme 78.440,31 euros au titre de son préjudice

économique,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques à hauteur de leur quotité respective,

Rejette toutes autres demandes,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens exposés en cause d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président,