COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 AVRIL 2021

N° RG 19/05083

N° Portalis DBV3-V-B7D-TKL2

AFFAIRE :

E X

…

C/

G Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 17/02588

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Anne-sophie M-

N de la SELARL ASCB AVOCAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur E X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Madame L C EPOUSE X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 24612

Représentant : M^e Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

APPELANTS

****************

1/ Monsieur G Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Madame I Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Anne-sophie M-N de la SELARL ASCB AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Février 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT

FAITS ET PROCEDURE

M X est propriétaire de deux parcelles situées au Perray en Yvelines, […], la parcelle C 242 d’une surface de 1995 m² étant construite, et la parcelle C 243, de 3 395 m², étant nue.

M. et M^me X ont donné mandat à la société Immo Juste de vendre la parcelle C242 dont la division était envisagée.

Par acte du 23 août 2016, M. Y et M^me Z ont formé une offre d’achat pour une maison de 120 m² sur un terrain de plus ou moins 900 m² issu de la division de la parcelle cadastrée […], le Perray en Yvelines, visitée le 20 aout 2016 par l’intermédiaire de la société Immo Juste.

L’offre d’achat a été acceptée par M.et M^me X.

Les acquéreurs ont entrepris des démarches pour le financement de l’opération. L’agent immobilier leur a indiqué le 21 septembre 2016 que la conclusion d’une promesse était subordonnée à l’établissement d’un plan de division par un géométre.

Par acte du 4 octobre 2016, une nouvelle offre d’achat au prix de 340 000 euros frais d’agence inclus, était formée par M. Y et M^me Z, avec la mention suivante: ' le terrain vendu s’arrête en limite séparative du pignon gauche maison de face, avec une profondeur de 60 metres'.

Cette offre d’achat était rectifiée par les vendeurs qui mentionnaient 'les dimensions du terrain seront de 57x 16".

Un projet de plan de division était adressé par l’agent immobilier à M. Y et aux notaires des parties

le 8 novembre 2016.

Un rendez-vous de signature de la promesse de vente a été fixé au 24 novembre 2016 à 10 heures en l’étude de Maître B, notaire des vendeurs.

Le 23 novembre 2016, à 16h03, Maître A assistant M. Y l’informait que le rendez vous de signature du lendemain avait été annulé verbalement par les vendeurs.

Le 7 décembre 2016, M. Y informait Maître B qu’il entendait faire publier les deux offres contresignées par M. X et solliciterait la réalisation judiciaire de la vente.

Par acte du 31 mars 2017, M. Y et M^me Z ont assigné M. X devant le tribunal de grande instance de Versailles, afin qu’il soit dit que le jugement à intervenir vaudra acte authentique de vente. L’assignation a été publiée au service de la publicité fonciére de Rambouillet le 27 août 2018.

Par acte du 30 novembre 2017, M. Y et M^me Z ont assigné M^me X aux mêmes fins.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 6 février 2018.

Par jugement du 19 avril 2019, le tribunal a :

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. Y et M^me Z la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la mainlevée des publications effectuées auprès du service de la publicité foncière de Rambouillet sous les références volume 2018 D 8082 et volume 2018 D8083 en date du 27 août 2018, aux frais de M. Y et M^me Z,

— condamné solidairement M. et M^me X aux dépens et à payer à M. Y et M^me Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que Maître M-N pourra recouvrer directement les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du 11 juillet 2019, M. et M^me X ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 23 mars 2020, de :

— les recevoir en leur appel et les dire bien fondés,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a :

• condamnés solidairement à payer aux intimés la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• condamnés à payer à M. Y et M^me Z la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— et, statuant à nouveau,

— juger que la vente n’est pas parfaite et que la rupture des pourparlers n’est pas fautive,

— débouter M. Y et M^me Z de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner M. Y et M^me Z à leur verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 3 janvier 2020, M. Y et M^me Z demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. et M^me X à leur verser la somme de 8 000 euros en réparation de leur préjudice de déconvenue,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. et M^me X à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur ce point :

— condamner solidairement M. et M^me X à leur verser la somme de 4 995,60 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner solidairement M. et M^me X à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en appel,

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2021.

Le 16 mars 2021, la cour a adressé aux parties le message suivant : 'M. E X et M^me C son épouse indiquent être propriétaires du bien immobilier constitué d’une maison avec un grand terrain, cadastré section AX n° 103 et 104 (et anciennement section C n° 242 et 243), situé […], Le Perray en Yvelines. Cette affirmation a été reprise par le jugement entrepris. Or, la promesse de vente du 5 juillet 2012 conclue au bénéfice de la société Malesherbes Promotion ( pièce n°2 des appelants) fait apparaître que le bien ainsi désigné est la propriété de M^me D veuve X et de M. E X, son fils. La cour invite les parties à présenter leurs observations sur ce point et sur les conséquences de droit qui découleraient du fait que seul M. X serait propriétaire du bien’ et ce sous huitaine.

Maître M N, conseil des intimés, a indiqué par message du 22 mars 2021, que M^me D, veuve X, était décédée le […] et que son fils E X était son unique héritier.

Le conseil de M et M^me X n’a pas répondu.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a jugé que la seconde offre émise le 4 octobre 2016 par les consorts Y-Z s’était substituée à la première offre acceptée le 23 août 2016 et qu’elle était soumise aux dispositions du code civil issues de l’ordonnance du 10 février 2016, entrées en vigueur le 1^er octobre 2016, spécialement l’article 1114.

Le tribunal a retenu que l’offre contenait les éléments essentiels du contrat, à savoir la désignation du terrain, son assiette modifiée et acceptée par les auteurs de l’offre, cette acceptation résultant de leurs demandes réitérées d’informations sur la saisine du géomètre, de la fixation d’une date ferme pour la

signature de la promesse, de l’établissement d’une procuration au nom de M^me Z et de la mobilisation de la somme de 30 000 euros dès le 22 novembre 2016 entre les mains du notaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le tribunal a observé qu’aucune condition n’avait trait à la faisabilité du lotissement par la société Nexity et que cette donnée n’était pas dans le champ contractuel.

Les premiers juges ont jugé qu’en annulant unilatéralement le rendez vous de signature de la promesse notariée la veille de la date fixée, sans invoquer une cause de force majeure ou une prorogation de leurs engagements le cas échéant, les vendeurs avaient commis une faute vis-à-vis des acquéreurs et que ces derniers subissaient un préjudice résultant de leur déconvenue, des démarches inutiles auprès des banques, de l’agent immobilier et des notaires pendant trois mois.

Les appelants soutiennent que les parties n’avaient pas dépassé le stade des pourparlers puisque la réalisation de la vente supposait la rédaction d’un avant-contrat compte-tenu notamment de l’intention des acquéreurs de recourir à un emprunt pour financer l’acquisition projetée. Ils soulignent que de nombreux points restaient à régler avant la signature d’une éventuelle promesse de vente, à savoir que les diagnostics techniques soient effectués, que M. Y et M^me Z obtiennent leur crédit, que la division cadastrale soit réalisée.

Les appelants affirment que les acquéreurs eux-mêmes avaient subordonné la perfection de la vente à la conclusion d’une promesse de vente. Ils ajoutent qu’ils n’ont jamais reçu le plan de financement des acquéreurs et n’ont pu vérifier leurs capacités de financement. Ils font observer que seulement 3 mois se sont écoulés entre la 1^re offre du 23 août 2016 et l’indication donnée par eux qu’ils ne souhaitaient plus leur vendre le bien.

Enfin, les appelants soulignent que M. Y et M^me Z n’ont pas fait part de leur accord sur la mention qu’ils avaient apposée sur la seconde offre, qui précise que 'les dimensions du terrain seront de 57 x 16".

Les intimés soutiennent que contrairement à ce qu’affirment les appelants, l’offre comprenait bien les éléments essentiels du contrat envisagé, que les deux parties n’avaient jamais entendu subordonner la vente à la signature d’un compromis devant un notaire et que cette vente est devenue parfaite lors de l’acceptation de la proposition d’achat par les vendeurs.

M. Y et M^me Z affirment que M. X entendait les faire patienter jusqu’à ce qu’il soit fixé sur la possibilité de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours insérée dans la promesse de vente qu’il avait conclue avec la société Nexity alors que la vente du terrain à cette dernière n’est jamais rentrée dans le champ contractuel.

Les intimés font ensuite valoir que les vendeurs étaient parfaitement informés par l’agence immobilière des modalités de financement de l’acquisition.

Ils soutiennent que la rupture brutale des pourparlers est avérée par les circonstances dans lesquelles M et M^me X ont délibérément retardé la signature de la promesse de vente, avant de finalement leur demander de patienter jusqu’à la révision du PLU de la commune prévue pour le début du mois de janvier 2017.

* * *

La disposition du jugement ordonnnant la mainlevée des publications effectuées auprès du service de publicité foncière de Rambouillet n’est pas critiquée et sera confirmée.

L’offre d’achat du 23 août 2016 formée par M. Y et M^me Z est faite 'pour une maison de

120 m² sur un terrain de plus ou moins 900 m² issu de la division de la parcelle cadastrée […], le Perray en Yvelines, visitée le 20 août 2016 par l’intermédiaire de la société Immo Juste. Cette proposition est faite au prix de 340 000 euros, frais d’agence inclus. Les honoraires de l’agence Immo Juste s’élevant à 10 000 euros TTC. Cette proposition est faite sous les conditions suivantes :

— que le bien vendu comprenne un passage d’un mètre minimum entre le pignon gauche de la maison et la route qui sera créée par le futur aménageur.

— que le vendeur prenne à sa charge la division cadastrale qui sera de toutes façons demandée par le notaire.

— que la profondeur du terrain soit de 54 mètres minimum à partir de la clôture sur rue'

A cette date, la parcelle C242 n’a pas encore fait l’objet d’une division.

Cette offre a été transmise par l’agence immobilière le 6 septembre 2016 aux vendeurs qui l’ont signée en y ajoutant la mention 'bon pour proposition au prix de 340 000 euros frais d’agence inclus'.

Après des discussions portant sur les limites de propriété du bien, tenant au fait que M. X entendait désormais fixer la limite séparative au pignon de la maison et abandonner le mètre de passage entre le pignon et la voie d’accès, M. Y et M^me Z, manifestement désireux d’acquérir le bien, ont accepté cette modification et formulé une nouvelle proposition le 4 octobre 2016. Celle-ci porte sur un 'terrain de plus ou moins 1 000 m² issu de la division cadastrée section C n°242 au prix de 340 000 euros frais d’agence inclus’ et précise que 'le terrain vendu s’arrête en limite séparative du pignon gauche maison de face avec une profondeur de 60 mètres'.

Cette dernière mention a été biffée de la main de M. ou M^me X et il est ajouté cette mention : 'les dimensions du terrain seront de 57 x 16", suivie de leur signature.

Le tribunal a à raison jugé que cette offre se subsituait à celle du 23 août 2016 et qu’elle était soumise aux dispositions issues de l’ordonnance du 10 février 2016, entrées en vigueur le 1^er octobre 2016.

Aux termes de l’article 1114 nouveau du code civil, 'L’offre faite à une personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation'.

La cour observe que la superficie du bien n’est pas précisément délimitée puisqu’elle porte sur 'un terrain de plus ou moins 1000 m²' et surtout que les destinataires de l’offre ont biffé la mention qui définissait la limite de propriété – 'le terrain vendu s’arrête en limite séparative du pignon gauche maison de face avec une profondeur de 60 mètres’ – pour y indiquer que 'les dimensions du terrain seront de 57 x 16".

La cour relève en second lieu que les modalités du financement de l’acquisition ne sont pas même abordées. Il n’est nullement démontré que les éléments essentiels concernant le prêt sollicité par les acquéreurs et que ceux-ci ont transmis à l’agence immobilière ont bien été communiqués à M. X.

Les intimés versent aux débats un plan de financement établi par la BNP qui ne comporte aucune signature et qui mentionne expressément qu’il s’agit d’une simple simulation à caractère informatif.

Les nombreux échanges entre les parties, les notaires et l’agence immobilière versés aux débats établissent que les acquéreurs eux-mêmes avaient subordonné la perfection de la vente à la conclusion préalable d’une promesse de vente.

Les acquéreurs en avaient été informés avant même l’émission de la seconde offre par l’agent immobilier qui leur écrivait le 6 septembre 2016 : 'je rappelle que la promesse se fait chez le notaire des vendeurs (Clichy) et que l’acte authentique se fait en l’étude des acquéreurs’ et par mail du 20 septembre 2016, M. Y demande à l’agent immobilier 'nous rapprochons-nous d’une date pour la signature de la promesse''.

Puis après l’émission de la seconde offre, M. Y et M^me Z K à M. X : 'nous vous rappelons que vous êtes tenu, en tant que vendeur d’exécuter votre obligation de contacter un géomètre afin de réaliser la division cadastrale et poursuivre les démarches jusqu’à la signature de la promesse de vente et la réitération d’acte authentique de vente » (pièce adverse n°18). Puis, par mail du 4 novembre 2016, adressé à l’étude du notaire M. Y écrit : ' nous allons enfin signer notre promesse!'. Il explique par ailleurs au notaire de M. X, le 17 novembre 2016, qu’il ne peut se résoudre à signer un compromis avec les futurs acheteurs de son propre bien tant qu’il n’avait pas signé sa propre promesse.

Il importe de rappeler que l’initiative, le déroulement mais aussi la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Toutefois les parties doivent respecter l’obligation de bonne foi et s’abstenir d’une rupture brutale des pourparlers.

Il est constant qu’au cas présent, le rendez-vous devant notaire en vue de l’établissement de la promesse de vente – qui aurait permis de préciser notamment les limites de propriété et les conditions de financement de l’acquisition – a été annulé unilatéralement par M. X la veille du jour où il devait se tenir, sans aucune explication et alors que M. Y et M^me Z avaient, la veille, procédé à la consignation de la somme de 30 000 euros.

Cette rupture brutale est à l’origine d’un préjudice né de la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien convoité, lequel doit être réparé.

Toutefois il y a lieu de relever que les pourparlers entre les parties n’ont duré que trois mois et le préjudice subi sera suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 5000 euros, au paiement de laquelle M. et M^me X seront condamnés in solidum, étant observé que M^me X ne développe aucune observation quant au fait qu’elle n’est pas propriétaire du bien litigieux.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué à M. Y et M^me Z la somme de 8000 euros.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure seront confirmées.

M. et M^me X, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel avec recouvrement direct et verseront aux intimés une indemnité de procédure de 4000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M et M^me X à payer à M. Y et M^me Z la somme de 8000 euros,

Statuant à nouveau du chef infirmé

Fixe le préjudice subi par M. Y et M^me Z à la somme de 5000 euros et condamne in solidum M. E X et M^me L C épouse X à payer la dite somme à M. Y et M^me Z.

Confirme le jugement pour le surplus.

Y ajoutant

Condamne in solidum M. et M^me X à payer à M. Y et M^me Z la somme de 4000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel.

Condamne in solidum M. et M^me X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,