COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 JANVIER 2021

N° RG 20/00641 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TXF7

AFFAIRE :

SARL LA TRADITION DU LUTH

C/

Société GENNEVILLIERS HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/02881

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-laure DUMEAU

M^e Oriane DONTOT

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL LA TRADITION DU LUTH agissant poursuites et diligences de son Gérant Monsieur X Y

N° SIRET : 818 922 726

[…]

LOG OOC1

[…]

Représentée par M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 42733

Assistée de M^e Jean-Jacques TRINQUET, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Société GENNEVILLIERS HABITAT en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 789 493 632

[…]

[…]

Représentée par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Assistée de M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2013, l’Office public de l’habitat de Gennevilliers, aux droits duquel vient désormais la SA Gennevilliers Habitat (Gennevilliers Habitat), a donné à bail à la SARL Touben un local commercial sis 8/10, […]) pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 10 360 euros.

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2017, la société Touben a cédé son fonds de commerce à la SARL La Tradition du Luth (La Tradition du Luth), le bail prévoyant le paiement des loyers par termes mensuels échus.

Des impayés sont survenus.

Le 25 mars 2019, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 6 158,59 euros visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 28 août 2019, l’OPH de Gennevilliers a fait assigner en référé La Tradition du Luth aux fins d’obtenir principalement le constat de la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tous les occupants de son chef, sa condamnation à lui payer une provision de 10 122,89 euros (échéance de juillet 2019 incluse) à valoir sur les loyers impayés, une indemnité d’occupation et une indemnité correspondant au dépôt de garantie.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a :

— condamné La Tradition du Luth à payer l’OPH de Gennevilliers la somme provisionnelle de 10 122,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 12 août 2019,

— constaté la résolution du bail à compter du 25 avril 2019,

— ordonné, si besoin, avec le concours de la force publique, l’expulsion de La Tradition du Luth et de tous les occupants de son chef du local n° C1 situé […],

— condamné La Tradition du Luth à payer à l’OPH de Gennevilliers une indemnité d’occupation à compter du 25 avril 2019 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné La Tradition du Luth à payer à l’OPH de Gennevilliers la somme de 740 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné La Tradition du Luth aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 25 mars 2019,

— déclaré la présente ordonnance opposable aux créanciers inscrits (AG2R, AGIRC, ARRCO et la société Touben exerçant sous l’enseigne 'A la baguette dorée'.

Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2020, La Tradition du Luth a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’a déclarée être opposable aux créanciers inscrits.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 juin 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société La Tradition du Luth demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondée en son appel, et y faisant droit :

— la dire débitrice de bonne foi ;

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a, notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle

occupe […],

— l’a condamnée au paiement d’une somme principale de 10 122,89 euros,

— débouter l’Office public de l’habitat de Gennevilliers de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions en cause d’appel ;

— dire qu’elle devra se libérer de sa dette au moyen de 24 mensualités égales et consécutives en sus des loyers et charges venant à échéance, la première, dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’une somme de 740 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’Office public de l’habitat de Gennevilliers en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 août 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Gennevilliers Habitat demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 56, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures ;

ce faisant,

— débouter La Tradition du Luth de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre le 5 décembre 2019 en ce qu’il a :

— condamné La Tradition du Luth à lui payer la somme provisionnelle de 10 122,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 12 août 2019,

— constaté la résolution du bail à compter du 25 avril 2019,

— ordonné, si besoin, avec le concours de la force publique, l’expulsion de La Tradition du Luth et de tous les occupants de son chef du local n° C1 situé […],

— condamné La Tradition du Luth à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 25 avril 2019 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné La Tradition du Luth à lui payer la somme de 740 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné La Tradition du Luth aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 25 mars 2019 ;

— condamner La Tradition du Luth au paiement de la somme complémentaire de 2 359,48 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période courant du mois d’août 2019 au mois de juillet 2020 inclus ;

— condamner La Tradition du Luth à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Dontot, JRF & Associés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2020.

À l’audience de plaidoiries, les parties au contrat ont été autorisées à produire avant le 2 décembre 2020 le justificatif de la remise du chèque de 6 200 euros daté du 23 novembre 2020 par La Tradition du Luth ainsi que la preuve de son encaissement par le bailleur, ce qui a été fait les 27 novembre et 1^er décembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Il est précisé qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

La Tradition du Luth ne conteste pas n’avoir pas satisfait aux causes du commandement de payer délivré le 25 mars 2019 dans le délai d’un mois imparti.

Gennevilliers Habitat sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Sur ce,

Figure au bail en page 7 une clause résolutoire exactement reprise par le commandement de payer.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

Aucune irrégularité du commandement de payer délivré le 25 mars 2019 n’est alléguée.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions de l’acquisition de la clause

résolutoire étaient réunies à la date du 25 avril 2019.

Aucune demande n’étant formée de suspension de la clause résolutoire, l’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef et sur ce qui en résulte, à savoir l’expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation.

2- Sur la demande en paiement du bailleur et la demande de délai de la société locataire

La Tradition du Luth prétend qu’elle règle actuellement son loyer de façon régulière, en plus d’acomptes pour apurer sa dette, et qu’elle est débitrice de bonne foi.

Elle insiste sur les dettes qu’elle a dû rembourser lors de l’acquisition du fonds et sur le fait que le commerce de boulangerie qu’elle exerce est implanté dans le quartier du Luth particulièrement difficile de Gennevilliers où s’affrontent des 'bandes rivales’ sur fond de trafic de drogue et où se multiplient les actes d’incivilité.

Elle fait état des paiements suivants :

—  1 171, 86 euros le 23 janvier 2020

—  1 471, 86 euros le 7 février 2020

—  1 471, 86 euros le 10 mars 2020

—  3 000 euros le 16 juin 2020.

Elle indique qu’elle a remis quelques jours avant l’audience au bailleur un chèque d’un montant de 6 200 euros.

Elle sollicite des délais de paiement.

Gennevilliers Habitat sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné La Tradition du Luth au paiement de la somme de 10 122,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 12 août 2019, échéance de juillet 2019 incluse, et, y ajoutant, celle de la somme complémentaire de 2 359,48 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période courant du mois d’août 2019 au mois de juillet 2020 inclus.

Elle produit un décompte des sommes dues établi au 2 novembre 2020 pour un montant de 13 859,30 euros, échéance d’octobre 2020 comprise.

En cours de délibéré, un nouveau décompte a été produit par le bailleur portant encaissement le 27 novembre 2020 d’un chèque de 6 200 euros, et ramenant la dette à la somme de 8 831,16 euros au 1^er décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La hauteur de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que celle du montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1343-5 du code civil : 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Figurent sur le décompte du bailleur en date du 2 novembre 2020 qui fait état d’une dette de 13 859,30 euros,

. conformément aux allégations de la société locataire les paiements suivants:

—  1 171, 86 euros le 23 janvier 2020

—  1 471, 86 euros le 7 février 2020

—  1 471, 86 euros le 10 mars 2020

—  3 000 euros le 16 juin 2020,

en plus de ce qui est allégué par la société locataire, le paiement suivant :

—  3 148,66 euros le 15 juillet 2020.

Sur le décompte du bailleur établi au 1^er décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse, est porté en plus l’encaissement le 27 novembre 2020 d’un chèque de 6 200 euros, la dette étant de 8 831,16 euros.

Figurent sur chacun de ces deux décomptes, des frais de (1 105 + 174,56 euros) 1 279,56 euros qui sont à retrancher des sommes que le bailleur réclame.

Le montant de la dette réclamée au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation à la date du 1^er décembre 2020, est donc dû avec l’évidence requise pour un montant ramené, conformément à la demande de Gennevilliers Habitat, à la somme de (8 831,16 – 1 279,56) 7 551,60 euros, décompte arrêté à cette date, échéance de novembre 2020 incluse.

Il n’est pas contesté que La Tradition du Luth a fait des efforts réels pour apurer sa dette de loyer, démontrant ainsi ses capacités de remboursement, de sorte qu’il lui sera accordé un délai d’un an pour payer la provision accordée au bailleur selon les modalités qui seront précisées au dispositif, avec une clause de déchéance du terme.

3 – Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, La Tradition du Luth devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à Gennevilliers Habitat la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue le 5 décembre 2019 en ses dispositions critiquées sauf sur le montant de la provision due au titre loyers, charges et indemnité d’occupation impayés,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne La Tradition du Luth à payer l’OPH de Gennevilliers la somme provisionnelle de 7 551,60 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1^er décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse,

Dit que La Tradition du Luth pourra se libérer de la provision ci-dessus allouée comme suit :

—  650 euros mensuellement pendant les 11 mois suivants la signification de l’arrêt, et ce avant le 5 de chaque mois,

— une dernière mensualité comprenant le solde, les frais et les intérêts, avant le 5 du mois suivant,

Dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que La Tradition du Luth supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,