COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53D

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUIN 2022

N° RG 21/00816

N° Portalis DBV3-V-B7F-UJWE

AFFAIRE :

[F] [X]

C/

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE NEUILLY-SUR-SEINE LES SABLONS

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Janvier 2021 par le TJ de Nanterre

N° Chambre : 6

N° RG : 17/00461

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-sophie REVERS

M^e Julie GOURION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [F] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présent à l’audience

Représentant : M^e Anne-sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES

Représentant : M^e Antoine BONNIER de l’AARPI BONNIER SAINT-FELIX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1944

APPELANT

****************

1/ CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE NEUILLY-SUR-SEINE LES SABLONS

N° SIRET : 501 341 564

[Adresse 1]

[Localité 6]

2/ S.A.S. AFEDIM

N° SIRET : 387 468 382

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Julie GOURION, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 2211016

Représentant : M^e Marion DE RAVEL D’ESCLAPON, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 44 substituant M^e Serge PAULUS de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire: 44

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie José BOU Président et Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT

FAITS ET PROCÉDURE

La société CM-CIC Agence immobilière Afedim, devenue la société Afedim, a été mandatée par la société Spirit pour commercialiser un programme d’investissement locatif situé à [Adresse 7] (77), ouvrant droit aux avantages de défiscalisation offerts par la loi dite 'Scellier'.

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2011, M. [F] [X] a signé par l’intermédiaire de la société Spirit un contrat de réservation de plusieurs lots en l’état futur d’achèvement au sein de cet ensemble immobilier avec la société Chanteloup en Brie Pavillon.

Par acte notarié du 2 février 2012, M. [X] a acquis les lots susvisés, ladite acquisition étant financée notamment au moyen d’un prêt accordé par la société Caisse de crédit mutuel de Neuilly-sur-Seine les Sablons (ci-après, la société CCM ) pour un montant de 239 480 euros, remboursable au taux de 4,35 % en 240 mensualités de 1664,61 euros.

En mai 2014, les lots ont été livrés et mis en location. Le bien a été vendu le 14 novembre 2016.

Par actes des 23 et 27 décembre 2016, M. [X] a assigné la société CCM et la société Afedim devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de condamnation solidaire au paiement de la somme de 80 000 euros en réparation de son préjudice.

Par jugement du 8 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré recevable l’action indemnitaire de M. [X],

— débouté M. [X] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné M. [X] à payer à la société Afedim et à la société Crédit mutuel la somme de 2000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamné M. [X] aux dépens.

Par acte du 8 février 2021, M. [X] a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 17 février 2022, de :

Sur l’appel incident,

— débouter la société CCM de sa fin de non-recevoir,

— juger recevables et non prescrites les demandes de M. [X] à l’encontre de la société CCM,

Sur l’appel principal,

— débouter la société Afedim de sa fin de non-recevoir,

— juger recevables et non prescrites les demandes de M. [X] à l’encontre de la société Afedim,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [X] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner in solidum la société Afedim et la société CCM à payer à M. [X] la somme de 65 545,18 euros en réparation de son préjudice financier subi du fait des fautes commises par elles,

— condamner in solidum les sociétés Afedim et CCM à payer à M. [X] la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral subi du fait des fautes commises par elles,

— débouter les sociétés Afedim et CCM de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés Afedim et CCM à payer à M. [X] la somme de 12 000 euros le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés Afedim et CCM à supporter l’intégralité des dépens de l’instance, avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 22 février 2022, la société CCM et la société Afedim demandent à la cour de :

1/ Sur l’appel principal de M. [X]

— déclarer M. [X] mal fondé en son appel et ses demandes, l’en débouter,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

débouté M. [X] de l’ensemble de ses prétentions,

condamné M. [X] à payer à la société Afedim et à la société CCM la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision,

condamné M. [X] aux dépens,

En conséquence,

— déclarer que toute demande à l’encontre de la société Afedim est prescrite et, en conséquence, irrecevable,

— déclarer que la société Afedim et la société CCM ne sont pas débitrices d’obligations d’information et de conseil en matière fiscale et n’ont commis aucun manquement contractuel,

— déclarer que la société CCM n’a pas manqué à son obligation de mise en garde à l’égard de M. [X],

— déclarer que la société Afedim et la société CCM n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité à l’égard de M. [X],

— déclarer que M. [X] ne démontre pas avoir subi de préjudice dont les intimées seraient à l’origine,

A titre subsidiaire,

— déclarer que les montants sollicités au titre des prétendus préjudices subis sont excessifs,

En conséquence,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses prétentions,

2/ Sur l’appel incident formé par les intimées,

— recevoir la société CCM dans son appel incident et le dire bien fondé,

Y faisant droit,

— réformer le jugement du 8 janvier 2021 en ce qu’il déclare recevable l’action indemnitaire de M. [X],

Statuant à nouveau,

— déclarer que toute demande à l’encontre de la société CCM est prescrite et en conséquence irrecevable,

En tout état de cause,

— condamner M. [X] à verser à la société Afedim la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner M. [X] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel, avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2022.

SUR QUOI LA COUR

Sur la prescription

Le tribunal a relevé que M. [X] avait été informé par l’administration fiscale qu’il ne pouvait pas bénéficier de la réduction d’impôt escomptée d’une part en raison de son statut de résident fiscal étranger et d’autre part parce qu’entre janvier et avril 2015 le bien avait connu une vacance locative, de sorte que son action, entreprise en décembre 2016, et fondée sur des manquements à l’obligation de conseil et d’information n’était pas prescrite.

La CCM fait valoir que c’est à la date d’octroi du crédit qu’il convient de se placer pour faire courir le délai de prescription de cinq ans de toute action en responsabilité contractuelle à l’encontre du banquier, la seule exception résidant dans la possibilité pour l’emprunteur de démontrer qu’il ne pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage. La CCM souligne que c’est en qualité de dispensateur de crédit qu’elle a agi car elle n’a pas participé au montage de l’opération, que sa responsabilité s’apprécie, de jurisprudence constante, au regard de la situation apparente au moment de l’octroi du crédit et que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il ne convient pas de se placer au jour où M. [X] a appris qu’il ne bénéficierait pas de la réduction fiscale.

M. [X] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription.

Pour la première fois devant la cour, la société Afedim oppose la prescription des demandes formées par M. [X] à son encontre.

* * *

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il résulte de ce texte que l’action en responsabilité de l’emprunteur non averti à l’encontre du prêteur au titre d’un manquement à son devoir de mise en garde se prescrit par cinq ans à compter du jour du premier incident de paiement, permettant à l’emprunteur d’appréhender l’existence et les conséquences éventuelles d’un tel manquement.

Au cas présent, M. [X] indique avoir rencontré des difficultés dès les premières échéances du prêt immobilier, soit en janvier 2014. Au regard des pièces produites, il apparaît qu’il a rencontré une difficulté pour poursuivre l’exécution du contrat de prêt en avril 2015 puisqu’un nouvel échéancier a alors été soumis à son approbation. Que l’on fixe le point de départ en janvier 2014 comme l’appelant le suggère lui même ou en avril 2015, l’assignation délivrée les 23 et 27 décembre 2016 n’est donc nullement tardive.

M. [X] reproche par ailleurs à la CCM et la société Afedim un manquement à leur devoir d’information et de conseil. Le tribunal a, à bon droit, jugé que c’était en juillet 2014 que M. [X] avait appris de l’administration fiscale qu’il perdait le bénéfice de la réduction d’impôt escomptée, de sorte que c’est à cette date qu’il avait eu connaissance de la rentabilité bien moindre de son investissement et de l’impossibilité pour lui de bénéficier de la défiscalisation attendue. Son action, entreprise en décembre 2016, n’est donc pas tardive au regard des manquements reprochés à la CCM et à la société Afedim.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la CCM et la fin de non-recevoir opposée devant la cour par la société Afedim sera rejetée.

Au fond

* sur la responsabilité de la CCM

L’opération projetée par l’appelant consistait à acquérir un bien immobilier en souscrivant un crédit, à mettre ce bien en location, afin de percevoir un revenu foncier et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre du dispositif de défiscalisation partielle proposé par la loi dite Scellier.

Il est de principe que le banquier, qu’il soit simple teneur de compte, dispensateur de crédit ou prestataire de services d’investissement, est débiteur d’une obligation d’information à l’occasion des opérations de clientèle qu’il réalise. Il satisfait à cette obligation d’information en remettant à son client les conditions générales et particulières du contrat à conclure ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des autres éléments lui permettant de faire son choix, en veillant à ce que ces informations soient adaptées à sa situation personnelle.

Les dispositions de l’article L. 533-13 du code monétaire et financier ne peuvent être utilement invoquées en l’espèce, dans la mesure où la CCM n’a pas consenti le prêt en qualité de prestataire de services d’investissement ou de gestionnaire de portefeuille.

Il n’est pas contesté que la CCM a demandé à M. [X] les pièces permettant d’envisager le financement sollicité, soit les avis d’impositions sur le revenu et le détail de ses charges, étant rappelé que celui-ci est client de la banque depuis de très nombreuses années. L’offre de prêt est en conformité avec la demande de financement présentée par M. [X] et le contrat de prêt conclu entre les parties ne fait l’objet d’aucune critique particulière et ne souffre d’aucune ambiguïté.

L’obligation de conseil a pour objectif d’informer le contractant sur l’opportunité de contracter et présuppose l’apport d’une aide, d’une assistance dans la prise de décision. Le banquier dispensateur de crédit n’est pas, en principe, tenu d’un devoir de conseil qui est incompatible avec l’interdiction qui lui est faite de s’immiscer dans les affaires de son client pour apprécier le caractère opportun des opérations auxquelles il procède. Toutefois si la banque conseille un client à sa demande, elle doit le faire avec pertinence, prudence et loyauté. En fournissant à son client un conseil inadapté à la situation personnelle de celui-ci, dont elle avait connaissance, elle commet une faute qui l’oblige à réparer le préjudice qui en est résulté.

Au cas présent, M. [X] s’est adressé au gestionnaire de ses comptes, le 11 octobre 2011, en ces termes : 'bonjour bonjour [B] j’espère que tout roule ! moi c’est la panique à babord :) ( …) Je vais être dans l’incapacité de payer les impôts qui sont débités vendredi (…) Autre chose.. Est-ce que vous être forts en conseil pour payer moins d’impôts parce que franchement ce n’est pas possible et il faudrait vraiment que je réfléchisse à quoi faire.. On peut se faire un rdv ''.

M. [B] [D] lui a répondu le même jour en ces termes : 'scannez moi votre dernier avis d’imposition. Je vais vous préparez un passeport crédit et vous étudiez un cellier. Nous avons des programmes de last minute'. Puis il l’a mis en relation avec la société Afedim – qui est une filiale de la CCM – qui lui a proposé d’acquérir un bien dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement et de bénéficier ainsi de la défiscalisation mise en place par la loi Scellier. Il sera observé qu’une telle opération ne présente aucun caractère spéculatif lequel aurait imposé au banquier un devoir particulier de mise en garde sur les risques du projet. L’opération projetée ne revêt par ailleurs pas la complexité de certaines opérations de défiscalisation comme par exemple l’acquisition de monuments anciens à rénover. Il est également de principe que la banque n’est pas pas tenue de porter à la connaissance de M. [X] une circonstance connue de tous et dont il pouvait se convaincre par lui-même, comme la possible défaillance du locataire à payer régulièrement les loyers pendant une durée de neuf années ou le retard pris à la réalisation du projet de construction.

Ainsi en donnant à M. [X] un tel conseil, la CCM n’a commis aucune faute.

Le banquier dispensateur de crédit est également tenu d’un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti sur les risques d’endettement nés de l’octroi du crédit. Si le crédit est adapté aux capacités financières de l’emprunteur, même non averti, et au risque de l’endettement né de l’octroi du prêt, l’établissement bancaire n’est pas, en l’absence d’un tel risque, tenu de cette obligation de mise en garde. L’appréciation de ce risque se fait au moment de l’octroi du prêt, au regard des revenus et de la situation patrimoniale de l’emprunteur.

L’examen de la fiche établie par la CCM et complétée selon les déclarations de M. [X], fait état d’un revenu mensuel de 11 500 euros et de charges à hauteur de 3000 euros comprenant le remboursement d’un emprunt immobilier, précision étant mentionnée expressément sur cette fiche que ces charges sont calculées, comme c’est l’usage, hors impôt, dont le montant est supposé réduire grâce à l’opération envisagée.

Ainsi l’organisme prêteur de deniers a pu calculer qu’il restait à l’intéressé la somme de 7271,18 euros, permettant aisément de faire face aux échéances de l’emprunt s’élevant à 1664,61 euros avant déduction des loyers à percevoir lorsque le bien serait mis en location, soit 580 euros par mois. L’avis d’imposition sur le revenu pour l’année 2011 porte sur la somme de 31 274 euros, soit 2606 euros par mois, mais il sera observé que ce montant devait baisser une fois l’opération réalisée et que cette somme est due par un foyer fiscal et non par M. [X] seul, même si les revenus de celui-ci sont bien supérieurs à ceux de son conjoint.

Le tribunal a donc à bon droit jugé qu’il ne s’évinçait pas de ces données un risque d’endettement excessif au moment de la conclusion du prêt litigieux, et ce d’autant que M. [X] partageait ses charges avec une autre personne et n’avait pas d’enfant à charge. Il pouvait également être raisonnablement envisagé que M. [X], qui disait attendre des rentrées d’argent conséquentes (cf son mail du 11 octobre 2011) renonce à faire fonctionner systématiquement son compte en position débitrice.

Il y a lieu de confirmer en conséquence le rejet des demandes dirigées contre la CCM.

* Sur la responsabilité de la société Afedim

M. [X] indique qu’il recherche la responsabilité délictuelle de la société Afedim car elle a agi en qualité d’intermédiaire immobilier, professionnel de l’investissement locatif.

Contrairement à ce qui est soutenu par la société Afedim, celle-ci supporte bien une obligation d’information et de conseil et il lui appartient de démontrer que ses conseils ont été complets, adaptés au degré de connaissance et à la situation personnelle de l’acquéreur. La société Afedim n’est en revanche pas un conseiller en gestion de patrimoine et n’a pas d’activité de conseil en investissements financiers. Elle ne supporte donc pas d’obligation de mise en garde sur les dangers éventuels de l’opération projetée.

La société Afedim verse aux débats une notice d’information dont l’authenticité est discutée par l’appelant au motif qu’à la première page ont été annexées des pages qui ne correspondent pas à la même version du document et qui ne sont pas paraphées par lui. La société Afedim explique que ce document n’est pas un faux mais qu’elle a pour habitude de ne conserver que la première page de l’exemplaire qui lui est destiné et qu’en vue de la production du document en justice, elle y a attaché, sans intention de tromperie, les autres pages d’un exemplaire destiné à l’acquéreur, afin de présenter un document complet.

Le document versé aux débats par la société Afedim intitulé 'notice d’information’ comprend une première page sur laquelle il est mentionné en haut à droite qu’il s’agit de l’exemplaire de l’agence immobilière et en bas à gauche que le document correspond à la version de mai 2011. Sur les pages suivantes, numérotées 2 à 10, il est mentionné aux mêmes emplacements qu’il s’agit de l’exemplaire destiné à l’acquéreur et qu’il correspond à l’édition de mars 2011.

Si dans le corps de ses conclusions M. [X] demande que cette notice soit déclarée irrecevable, force est de constater que cette demande ne figure pas au dispositif des dites conclusions, qui seul lie la cour.

Même s’il doit être regretté que la société Afedim ait cru bon de regrouper les pages de la notice pour ne faire qu’un document plutôt que de communiquer distinctement les pages le composant et s’en expliquer, il faut constater que la différence entre la première page et les suivantes n’a nullement été masquée puisque la mention 'exemplaire agence immobilière’ apparaît clairement sur la première page et que sur les suivantes figure tout aussi clairement la mention 'exemplaire acquéreur'. En tout état de cause, il y a lieu de relever que sur la première page, où figurent la signature – non contestée – de M. [X] et la date – le 8 novembre 2011 -, il est mentionné en caractères gras : 'je reconnais par la présente avoir pris connaissance des pages 1 à 10 de la notice d’information sur les caractéristiques et les risques des investissements immobiliers'. Il importe peu dès lors que les pages suivantes ne portent pas le paraphe de l’acquéreur. Ce qui importe en revanche c’est que la notice mentionne expressément que les contribuables concernés par le régime de réduction d’impôt sont ceux fiscalement domiciliés en France et que ceux fiscalement domiciliés hors de France passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française ne peuvent pas bénéficier de cet avantage. Il y est également expressément indiqué que le bien doit être loué pendant au moins 9 années et que la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Ainsi M. [X] a été régulièrement informé des conditions essentielles posées au bénéfice de la défiscalisation. Le produit proposé correspondait au besoin exprimé par M. [X] de réduire le montant de ses impôts. Le fait que la réalisation du projet ait pris du retard n’est pas imputable à la société Afedim et il sera observé que le promoteur a indemnisé M. [X] de la perte de l’avantage fiscal pour l’année 2013 consécutif à ce retard.

C’est à l’occasion d’échanges de mails entre les parties, en novembre 2013, que M. [X] a informé la banque et la société Afedim de son départ pour les Etats Unis afin d’y résider, ce qui impliquait la perte du statut de résident fiscal en France, soit bien après la conclusion de l’acte de vente et il ne saurait être reproché aux intimées de ne pas avoir pris cette donnée en considération pour évaluer l’opportunité de l’opération de défiscalisation envisagée. Il ne peut être soutenu par l’appelant que ses interlocuteurs connaissaient ce projet d’installation aux Etats Unis au motif qu’il y avait fait l’acquisition d’un bien et qu’il était titulaire d’un compte dans une banque américaine alors que ses allers et retours nécessités par son activité professionnelle ne permettaient pas d’en déduire qu’il allait y résider.

Il doit ainsi être jugé, à la suite du tribunal, que la société Afedim n’a commis aucune faute en relation avec les préjudices allégués par M. [X].

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

M. [X], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel avec recouvrement direct et versera à la société Afedim la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir opposée par la société Afedim tirée de la prescription des demandes formées par M. [X].

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Condamne M. [X] à payer à la société Afedim la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel.

Condamne M. [X] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,Le Président,