COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 DECEMBRE 2022

N° RG 22/03322 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VGKN

AFFAIRE :

[W] [Z]

…

C/

S.D.C. [Adresse 5] REPRÉSENTÉE PAR S ON SYNDIC EN EXERCICE LA SOCIÉTÉ GML IMMO

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Mai 2022 par le Tribunal d’Instance de VERSAILLES

N° RG : 22/00217

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 15.12.2022

à :

M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Magali DURANT-GIZZI, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [Z]

né le 03 Juillet 1983 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [O] [M]

née le 22 Décembre 1988 à [Localité 11] (78)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43037

Assistés de M^e Aurélie GEOFFROY, avocat plaidant au barreau de Paris

APPELANTS

****************

S.D.C. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la société GML immo, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentant : M^e Magali DURANT-GIZZI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 671 – N° du dossier 220084

Assisté de M^e Lisa DELOUM, avocat plaidant au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Novembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport et Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 mai 2020, M. [W] [Z] et Mme [O] [M] ont acquis une maison d’habitation édifiée en 1914 et un atelier édifié dans les années 60 et situé au fond de la parcelle AE [Cadastre 3] à [Localité 10].

L’immeuble de la copropriété sis [Adresse 6] est quant à lui implanté sur la parcelle AR n°[Cadastre 2], limitrophe de celle appartenant à M. [W] [Z] et Mme [O] [M].

Par acte d’huissier de justice délivré le 15 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société GML Immo, a fait assigner en référé M. [Z] et Mme [M] aux fins d’obtenir principalement, qu’ils soient condamnés à rétablir la parcelle AR n° [Cadastre 2] dans son état initial, à savoir procéder à la destruction du mur cimenté posé sur le mur en pierres qui appartiendrait au syndicat des copropriétaires, sous astreinte.

Par ordonnance contradictoire rendue le 12 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles à :

— ordonné la destruction du mur cimenté posé par M. [Z] et Mme [M] sur le mur en pierres appartenant au syndicat des copropriétaires sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance,

— dit que cette astreinte pourra courir jusqu’à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de1'expiration de ce délai de 15 jours,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts,

— condamné M. [Z] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] et Mme [M] au paiement des dépens,

— rappelé que l’ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 16 mai 2022, M. [Z] et Mme [M] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts.

Dans leurs dernières conclusions n°4 déposées le 27 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [Z] et Mme [M] demandent à la cour, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs écritures et demandes ;

à titre principal,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles ;

statuant de nouveau,

— déclarer le juge des référés incompétent ;

— juger qu’il n’y a lieu à référé ;

en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des demandes formulées à leur encontre ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son prétendu préjudice de jouissance ;

subsidiairement, dans l’hypothèse où la démolition devait être confirmée,

— juger qu’aucune astreinte ne saurait s’appliquer avant un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son prétendu préjudice de jouissance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions n°5 déposées le 14 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société GML Immo (le syndicat des copropriétaires) demande à la cour, au visa des articles 544, 545 et 1240 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles sous le n° RG 22/00217 en toutes ses dispositions ;

y ajoutant

— condamner M. [Z] et Mme [M] à lui payer à titre de provision, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouter M. [Z] et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions ;

sur les frais et dépens :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [Z] et Mme [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

y ajoutant

— condamner in solidum M. [Z] et Mme [M] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— débouter M. [Z] et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le trouble manifestement illicite et la provision

M. [W] [Z] et Mme [O] [M] demandent l’infirmation de l’ordonnance qui les a condamnés à démolir le mur cimenté construit sur le mur séparant les deux parcelles.

Ils prétendent qu’ils n’ont fait que reconstruire le mur litigieux afin d’y poser la toiture de l’atelier en toute sécurité en remplacement d’une ancienne couverture amiantée et qu’il préexistait à leur acquisition.

Ils soutiennent qu’il n’y a eu aucune modification de l’emprise existante et ancienne de plus de 60 ans. Ils arguent d’une prescription acquisitive trentenaire et de l’existence d’une jurisprudence de la Cour de cassation (17-19.430) qui a jugé qu’aucune autorisation du voisin n’était nécessaire en cas de rehaussement d’un mur mitoyen. Ils contestent le caractère privatif revendiqué par le syndicat des copropriétaires du mur en pierres sur lequel repose le mur en parpaings rehaussé et la valeur probante du cadastre à ce titre.

Ils versent aux débats un constat par lequel l’huissier parviendrait à déterminer que le mur en pierres de taille séparatif est large de 42 cm, tandis que le mur en parpaings est large de 20 cm.

Ils contestent ainsi être à l’origine de l’empiétement allégué et l’existence d’un trouble manifestement illicite dont ils seraient les auteurs et qui pourraient justifier cette destruction.

Subsidiairement, ils sollicitent un délai pour procéder aux travaux qui leur seraient imposés.

Ils sollicitent également que la demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires soit rejetée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite au contraire la confirmation de l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a ordonné la démolition, seule mesure de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite qu’il allègue.

Il indique avoir constaté que les travaux de construction d’un mur bétonné de l’atelier situé en fond de parcelle avaient empiété sur le mur en pierres séparant les deux parcelles qui est sa propriété, et ont constitué une atteinte flagrante à leurs droits fondés sur l’article 545 du code civil.

Il soutient que l’extrait du plan cadastral joint au constat d’huissier dressé le 17 novembre 2020 (pièce n° 2) indique que le mur séparant la parcelle AR [Cadastre 2] appartenant aux copropriétaires des parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 3] (appartenant aux défendeurs) et [Cadastre 7] est non mitoyen, ce que M. [Z] aurait reconnu dans un courriel daté du 3 décembre 2020.

Il ajoute que le permis de construire qui a été délivré aux appelants confirme que l’atelier a été construit contre la face interne du mur séparatif litigieux, sans empiétement ni surplomb de la partie supérieure de ce mur.

Il conteste l’existence d’une prescription acquisitive sur ce mur d’enceinte par M. [W] [Z] et Mme [O] [M].

Selon le syndicat des copropriétaires, à supposer même que le mur en parpaings ait pré-existé aux travaux, les dimensions du mur en béton armé nouvellement construit sur le mur séparant les deux parcelles sont sans commune mesure avec celles de l’ancien mur en parpaings, comme le décriraient les photographies figurant dans les deux constats d’huissier dressés à la demande du syndicat des copropriétaires (pièces n° 2 et 8).

Il relève qu’aucune autorisation ne lui a été demandée pour la construction du mur litigieux.

Il s’oppose aux délais sollicités par les appelants.

Le syndicat des copropriétaires ajoute une demande en provision de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil et l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile.

Il fait état de son préjudice de jouissance lié à la dégradation du mur séparatif, de tuiles cassées pendant les travaux, avec pour conséquence un écoulement des eaux pluviales directement sur les pierres non enduites du mur séparatif et de l’absence de tout dispositif au niveau de la toiture de l’atelier pour empêcher le rejet des eaux pluviales vers le fonds appartenant à la copropriété.

Il indique que la démolition du mur cimenté posé par M. [Z] et Mme [M] sur le mur en pierres, va nécessairement le contraindre à faire réaliser des travaux en vue de la remise en état dudit mur.

Enfin selon le syndicat des copropriétaires, M. [Z] et Mme [M] n’ont pas réalisé les travaux de dépose de matériaux en amiante conformément à la réglementation et avec des précautions suffisantes, ce qui empêche désormais les enfants de jouer dans le parc situé à proximité.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer, est caractérisé par « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Selon l’article 545 du code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Un empiétement sur la propriété d’autrui peut caractériser un tel trouble, encore appartient-il au syndicat des copropriétaires qui l’allègue de le démontrer avec une évidence suffisante.

Or la photographie de l’intérieur de l’atelier avec l’ancienne toiture prise par conséquent, avant les travaux litigieux qui figure en page 4 des conclusions des appelants, montre que le mur cimenté de l’atelier qui était construit en limite séparative des deux fonds était constitué d’un mur en parpaings superposé sur un mur en pierre situé en limite de propriété. Il n’existe en effet sur cette photographie, aucun décrochement entre le mur en pierre, très visible sur la photographie, et l’ancien mur en parpaings.

Le plan figurant au permis de construire qui n’est que déclaratif, n’est pas une preuve suffisante du contraire, pas plus les déclarations peu claires avec l’utilisation de l’adverbe 'également’ de M. [Z] dans son courriel daté du 3 décembre (' (…) mur en béton armé qui prend assise tant sur le mur préexistant situé à l’intérieur de notre parcelle que sur le mur séparateur. Nous ne pensions pas, en toute bonne foi, que ce mur n’était pas mitoyen dans la mesure où le bâtiment situé à droite de cet atelier y reposait également').

À ce stade peu importe le caractère privatif ou mitoyen du mur en pierres d’enceinte. Les observations sur une éventuelle prescription acquisitive sont en effet, du fait de l’existence de cet empiétement préexistant, sans incidence sur la solution du litige.

Par ailleurs, le constat d’huissier dressé à la demande des appelants démontre que le mur reconstruit ne dépasse pas le milieu du mur d’enceinte litigieux ; il n’est donc pas de façon significative 'sans commune mesure’ avec l’ancien, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires.

Dès lors qu’avec une évidence suffisante, M. [W] [Z] et Mme [O] [M] démontrent qu’ils ne sont pas à l’origine de l’empiétement allégué et que si cet empiétement existe, nul n’en connaît exactement la date, le trouble n’apparaît pas suffisamment caractérisé.

Dans ces conditions, aucune démolition ne peut être ordonnée et l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les prétentions de ce chef du syndicat des copropriétaires.

Au regard de la solution adoptée, la provision ne peut être justifiée par les conséquences des travaux de démolition.

Par ailleurs la preuve n’est pas rapportée avec une évidence suffisante de l’état des lieux quant à l’écoulement des eaux avant les travaux de reconstruction du mur, de sorte qu’une contestation sérieuse est retenue sur l’origine de l’écoulement des eaux critiqué.

Enfin, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas davantage de preuve suffisamment sérieuse d’un préjudice persistant après leur réalisation qui résulterait d’une exécution non conforme des travaux de retrait de l’ancienne couverture en amiante exécutés par M. [Z] et Mme [M]. La preuve n’est notamment pas faite de l’existence de résidus d’amiante dans le parc pour enfants situé à proximité, de sorte que la demande formée par le syndicat des copropriétaires ne peut aboutir et que l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] et Mme [M] étant accueillis en leur recours, l’ordonnance sera également infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser à M. [Z] et Mme [M] la charge des frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à leur verser la somme 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance rendue le 12 mai 2022 en ses dispositions critiquées,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le trouble manifestement illicite et sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société GML Immo,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [Z] et Mme [M] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Dit que le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,