COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 DECEMBRE 2023

N° RG 22/05897

N° Portalis DBV3-V-B7G-VNWG

AFFAIRE :

SCI FINIMMOBI

C/

[U] [H] membre de la SELARL ATHENA, prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Sté HCP

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2019 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 15/14670

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS

M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 06 juillet 2022 cassant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles (3ème chambre civile) du 08 avril 2021 sur appel du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre (8ème chambre) en date du 12 juin 2019

SCI FINIMMOBI

RCS 380 000 216

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620

Représentant M^e Julien GUIRAMAND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0727

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

Maître Camille STEINER, membre de la SELARL ATHENA

mandataire judiciaire, domciliée [Adresse 2], prise en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société HCP, désignée en cette qualité selon jugement du 27 avril 2017

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 Représentant : M^e Caroline GARNERO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 septembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me FOULON,

FAITS ET PROCEDURE :

La société Finimmobi est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] (Hauts-de-Seine).

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2015, elle a donné à bail commercial à la société CAI Semios Conception Artistique et Informatique (ci-après la société CAI Semios) un local d’une surface de 274 m², à usage exclusif de bureaux, au 6ème étage de l’immeuble situé à l’adresse précitée pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2005, et trois emplacements à usage de stationnement au 3ème sous-sol, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et périodes de trois mois.

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2010, la société Finimmobi a donné à bail commercial à la société CAI Semios un ensemble de bureaux d’une surface de 152m², à usage exclusif de bureaux, au 6ème étage du même immeuble pour une durée de 9 ans à compter du ler juin 2010.

En date du 14 décembre 2010, l’incendie d’une voiture est survenu au premier sous-sol du parking de l’immeuble et s’est propagé dans les étages jusqu’au 6e et dernier.

Par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 8 février 2011, M. [Z], expert judiciaire, a été désigné afin de déterminer notamment l’état de l’immeuble antérieurement à la survenance du sinistre, rechercher la ou les causes de celui-ci et évaluer les préjudices de toute nature.

Par traité de fusion en date du 17 mars 2011, le patrimoine de la société CAI Semios a été dévolu à la société HCP, société absorbante.

La société Seiko, également locataire de l’immeuble et à l’origine de la demande d’expertise, a indiqué qu’en raison du caractère criminel du sinistre établi par l’expert, elle n’entendait plus poursuivre l’expertise, et ne prendrait ainsi pas en charge les provisions complémentaires demandées par l’expert.

A la suite d’une contestation entre les parties restantes sur le montant des honoraires, M. [Z], expert judiciaire, a déposé son rapport en l’état le 12 juillet 2013, sans se prononcer sur la non-conformité de 1'immeuble incendié aux normes de sécurité et sans chiffrer le préjudice de la société HCP.

Par jugement du 12 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a condamné la société HCP au paiement d’arriérés de loyers et de charges et a prononcé la résiliation judiciaire des deux baux commerciaux.

La société HCP a quitté les locaux situés [Adresse 1] (Hauts-de-Seine) le 30 décembre 2013.

Au vu du rapport déposé par M. [Z], expert judiciaire, la société HCP a mandaté M. [F], expert, avec mission d’identifier le circuit des fumées et de vérifier si les règles de construction de1'immeuble avaient été respectées. M. [F] a déposé son rapport le 9 février 2015.

Enfin, la société HCP a mandaté M. [K], expert, afin de déterminer les préjudices matériels subis, le coût de la reconstitution des montages numérisés et de déterminer sa perte d’exploitation. Celui-ci a déposé son rapport en date du 23 mai 2014.

Me [U] [H] a été désignée liquidateur judiciaire de la société HCP par jugement du 27 avril 2017.

Par exploit d’huissier en date du 24 novembre 2015, la société HCP a fait assigner la société Finimmobi.

Par jugement rendu le 12 juin 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— débouté la société Finimmobi de sa demande d’irrecevabilité des demandes de la société HCP en ce qu’elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée,

— jugé que la société Finimmobi a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués,

— condamné la société Finimmobi à payer à Me [H], es-qualités de liquidateur de la société HCP, la somme de 1 450 000 euros au titre des préjudices subis, avec intérêts de droit à compter du 24 novembre 2015, date de la délivrance de l’assignation, outre celle de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,

— condamné la société Finimmobi aux dépens.

Sur appel de la société Finimmobi et par arrêt rendu le 8 avril 2021, la cour d’appel de Versailles a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a débouté la société Finimmobi de sa demande tendant à voir juger irrecevables les demandes de la société HCP en ce qu’elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée,

— complété le jugement et rejeté la demande de la société Finimmobi tendant à voir déclarer irrecevables les rapports d’expertise de M. [F],

— infirmé le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant :

— dit que la preuve que la société Finimmobi a manqué à ses obligations de bailleresse n’est pas rapportée,

— rejeté toutes les demandes de Me [H], membre de la société Athena, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société HCP,

— condamné la société HCP représentée par son liquidateur, à payer à la société Finimmobi la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de première instance et d’appel.

Par arrêt du 6 juillet 2022, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 8 avril 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles autrement composée ;

— condamné la société Finimmobi aux dépens ;

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société Finimmobi et l’a condamnée à payer à la société Athéna, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société HCP, la somme de 3 000 euros ;

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l’arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

Par déclaration du 23 septembre 2022, la société Finimmobi a saisi la cour d’appel et prie la cour, par dernières écritures du 24 août 2023 de :

1- Sur la responsabilité :

*Sur la force majeure exonératoire de la garantie de jouissance paisible : juger que le sinistre d’origine criminelle survenu dans le parking de l’immeuble constitue un cas de force majeure exonératoire de la garantie de jouissance paisible due à la société CAI Semios devenue la société HCP ;

*Sur les fautes alléguées de la société Finimmobi :

— Sur les demandes d’irrecevabilité de pièces : infirmer le jugement et juger irrecevable la production à titre de preuve du rapport d’expertise privée produit en première instance par HCP en pièce n°7 et n° 30, et l’écarter en conséquence des débats, rejeter la pièce 16 intitulée " attestation de M. [J] " en ce qu’elle ne comporte pas les mentions obligatoires prévue par l’article 202 du code de procédure civile ;

— Sur l’absence de faute de la société Finimmobi : infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Finimmobi et rejeter l’ensemble des demandes de Me [H] es-qualités de liquidateur de la société HCP,

2-A titre subsidiaire sur le préjudice :

— rejeter les demandes de la société HCP ;

— subsidiairement ramener à de bien plus réduites proportions les quantums qui peuvent être uniquement afférents à la société CAI Semios aux droits de laquelle est venue après le sinistre la société HCP, sauf avant-dire droit sur le préjudice à ordonner une expertise afin d’apprécier les chefs de préjudices que la cour entendrait retenir,

3-En tout état de cause :

— rejeter les demandes de Me [H] es-qualités de liquidateur de la société HCP ;

— condamner Me [H] es-qualités de liquidateur de la société HCP à régler à Finimmobi la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières écritures du 17 janvier 2023, Me [H], es-qualités de liquidateur de la société HCP, prie la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté la société Finimmobi de sa demande de juger irrecevables les demandes de la société HCP en ce qu’elles se heurteraient à l’autorité de la chose jugée,

* jugé que la société Finimmobi a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du locataire des lieux loués,

* débouté la société Finimmobi du surplus de ses demandes,

*condamné la société Finimmobi à payer à Me [H], es-qualités de liquidateur de la société HCP de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— infirmer le jugement pour le surplus en ce qu’il a débouté Me [H], es-qualités du surplus de ses demandes et a limité la condamnation de la société Finimmobi à payer à lui la somme de 1 450 000 euros,

Et statuant à nouveau :

— condamner la société Finimmobi à verser à Me [H], es-qualités, la somme de 2 547 000 euros au titre des préjudices subis, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

— débouter la société Finimmobi de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Finimmobi au paiement de la somme de 20 000 euros à Me [H], es-qualités au titre de l’article 700 concernant la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la société Minault-Teriitehau agissant par M^e Stéphanie Teriitehau avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.

SUR QUOI :

Sur le périmètre de la saisine de la cour

La société Finimmobi ne soutient plus sa demande d’irrecevabilité des demandes adverses fondées sur la force de chose jugée du litige. Dès lors, la cour n’en est pas saisie.

Sur la demande d’irrecevabilité de pièces formée par la société Finimmobi

L’appelante demande que soient jugés irrecevables les rapports d’expertises privées produits en première instance par la société HCP en pièces 17 et 30 et les écarter des débats ainsi que la pièce 16 intitulée "attestation de M. [J]" en ce qu’elle ne comporte pas les mentions obligatoires de l’article 202 du code de procédure civile.

Elle indique que la société HCP a pénétré illégalement dans l’immeuble alors qu’elle n’était plus locataire pour faire réaliser quatre ans après les faits une expertise privée sans aucun respect du contradictoire et qu’elle-même n’a donné aucune autorisation de visite à cet expert.

Elle se fonde sur les articles 9 du code de procédure civile et 6§1 de la CEDH et sur la jurisprudence de la Cour de cassation consacrant le principe de loyauté dans l’administration de la preuve.

Me [H] rappelle l’existence de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « le juge ne peut refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve ».

Sur ce,

Il est de principe que si un rapport d’expertise judiciaire n’est opposable à une partie que lorsqu’elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération un rapport d’expertise amiable , dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve (Cass. civ 1e, 11 juillet 2018 n° 17-17.441) et il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une des parties (Cass. civ. 3ème, 14 mai 2020 n° 19-16.278).

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile, aux termes duquel « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », et de l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales qu’un mode de preuve n’est admissible que s’il est licite et s’il n’a pas été obtenu dans des circonstances déloyales. Au visa des articles précités et du principe de loyauté dans l’administration de la preuve, la Cour de cassation a consacré ce principe (Ass.plénière le 7 janvier 2011, n° 09-14.316).

L’expert M. [F] a été autorisé à entrer dans les lieux par un locataire, la société Seiko dont les bureaux se situaient au 5e étage et grâce à elle, a fait des constatations dans les parties communes au cours de plusieurs visites (rapport page 3/28). La mesure d’expertise, destinée selon M. [F] à identifier le circuit des fumées et la conformité des règles de construction de l’immeuble, a indiscutablement nécessité des stations et des examens dans l’atrium et le parking souterrain ainsi que dans les cheminements joignant les deux endroits.

La société HCP admet ne pas avoir invité son ex-bailleur à participer à l’expertise amiable et ne pas lui avoir demandé l’autorisation de pénétrer dans l’immeuble .

Si cette violation du droit de propriété est incontestable, elle doit être relativisée dans la mesure où, s’agissant d’un immeuble de bureaux, il ne s’agit pas d’un domicile et la vie privée de quiconque n’a été atteinte. En outre, une mesure complémentaire à l’expertise judiciaire s’imposait puisque celle-ci n’était pas allée jusqu’au bout de sa mission. Le but en était donc à la fois légitime et indispensable et elle ne pouvait se faire que sur place.

Dans le contrôle de proportionnalité auquel le juge doit se livrer, cette atteinte au droit de propriété de la société Finimmobi apparaît comme proportionnée aux droits et intérêts en cause et en l’espèce, eu égard au droit à la preuve de la société HCP, la cour déclare les deux rapports de M. [F] recevables (CEDH, 22 février 2018, Libert C/France, n°588/13 ; Cour de cassation ,1 re Civ ., 10 septembre 2014, pourvoi n° 13-22.612, et 1ere Civ., 25 février 2016, pourvoi n° 15-12.403).

S’agissant de la pièce 16 de la société HCP qui est une attestation d’un certain [B] [J] et dont le rejet était déjà demandé en première instance, le tribunal n’y a pas répondu. Cette pièce ne comporte effectivement pas certaines des mentions énumérées par l’article 202 du code de procédure civile qui, néanmoins, ne sont pas exigées à peine de nullité. Elle énonce l’identité de son auteur, elle est signée et il y est joint une copie de la carte d’identité de l’attestant. Il appartiendra à la cour de juger si elle présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction (Cass civ. 2e, 21 février 2008).

Les pièces dont le rejet est demandé seront conservées aux débats. Il est de principe que la cour accorde à une pièce produite dans les débats et dont les parties ont pu discuter contradictoirement la force probante qu’elle estime appropriée.

Il sera ajouté cette décision au dispositif du présent arrêt.

Sur la responsabilité de la société Finimmobi

Par arrêt du 6 juillet 2022, la Cour de cassation a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de Versailles d’avoir dit que la preuve que la société Finimmobi avait manqué à ses obligations de bailleresse n’était pas rapportée par la société HCP, locataire, alors que le preneur n’est pas tenu de prouver un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail.

Au visa de l’article 1719, 3° du code civil, elle rappelle que le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de garantir au preneur la jouissance paisible des locaux, ce qui le rend responsable des troubles qui y sont apportés et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en cas de force majeure.

Devant la cour de renvoi, la société Finimmobi soutient l’existence d’un cas de force majeure vis-à-vis de son ancienne locataire, exonératoire de son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible du fait du caractère criminel de l’incendie dont les auteurs sont restés inconnus. Elle demande l’infirmation du jugement entrepris et soutient en substance que la censure de la Cour de cassation tient simplement à la motivation de l’arrêt d’appel qui n’avait pas répondu à un moyen, la religion de la haute juridiction ayant été trompée par la présentation des faits par la société HCP.

Elle répète qu’aucun manquement quant à la sécurité de l’accès au parking ne peut lui être reproché et considère que l’incendie présente toutes les caractéristiques de la force majeure, extérieure aux parties, imprévisible et irrésistible.

Elle reproche au tribunal de s’être fondé uniquement sur un rapport privé pour établir une prétendue faute et critique le sérieux du travail ainsi accompli par cet expert dans la mesure où il n’a pas vu que le haut de l’atrium possédait une sortie d’air.

La société Finimmobi rappelle, d’une part que l’immeuble n’est pas un établissement recevant du public et d’autre part, qu’il n’est pas un immeuble de grande hauteur, ni un bâtiment d’habitation mais un immeuble de bureaux. La conséquence en est selon elle qu’il n’est pas soumis aux dispositions du code de la construction et de l’habitation en matière d’incendie et notamment à l’arrêté du 31 janvier 1986 contrairement à ce qu’atteste M. [F] dans son rapport.

Aucune violation de l’article 19 de la circulaire du 3 mars 1975 et des articles R4116-2, R4116-26 et R422-9 du code du travail ne pourrait donc lui être reprochée.

En réponse, Me [H] affirme, au visa de la jurisprudence de la Cour de cassation, que l’incendie criminel ne constitue pas en soi un cas de force majeure, qu’il n’est pas imprévisible par nature et qu’en l’espèce, en l’absence d’auteur identifié, le caractère extérieur de l’incendie n’est pas démontré.

Sur le plan de la preuve, il soutient que le tribunal s’est fondé en réalité sur deux rapports, qu’il a opposé les rapports de M. [F] avec celui de l’expert judiciaire, M . [Z], qui corrobore celui de son expert.

Il conteste être illégalement entré dans les lieux puisque la société Seiko, qui a la jouissance des locaux, lui avait permis de venir faire des constatations sur place.

Me [H] reproche à son ex-bailleur diverses infractions :

— aux règles applicables en matière de construction et notamment aux dispositions au dernier alinéa de l’article 4 de la circulaire du 3 mars 1975 relative aux parcs de stationnements couverts prévoyant que « les communications éventuelles devront être réalisées par des sas ventilés de même degré de résistance au feu que les murs ou parois traversés. »

Si ces sas existent, de larges aérations sous les portes auraient annihilé leur pouvoir pare-flammes.

— aux dispositions des articles R 4222-9 et R 4216-2 du code du travail et de l’article 19 de la circulaire du 3 mars 1975 lequel prévoit que " l’air provenant de la ventilation du parc et, s’il y a lieu, les gaz d’échappement du groupe électrogène de secours devront être évacués dans une zone bien ventilée et éloignée des ouvertures (portes, fenêtres, prises d’air, etc) de tout local habité ou occupé ; si l’évacuation se fait au-dessus d’un bâtiment, le niveau de l’exutoire devra dépasser de plus de 1,20 mètre le niveau le plus haut du toit. Il est interdit de prélever de l’air dans le parc pour ventiler d’autres locaux."

Or, selon lui, d’une part le parc de stationnement était en communication avec l’atrium par sa prise de ventilation basse, d’autre part, les fenêtres donnant sur l’atrium étaient des éléments ouvrants traditionnels et non des châssis fixes et enfin, il n’y avait aucun dispositif de désenfumage automatique en partie haute de l’atrium.

La structure du bâtiment n’étant pas étanche à la propagation des fumées depuis le sous-sol jusqu’à l’atrium et les étages, l’air du parc de stationnement se dégageait vers les bureaux par un effet de cheminée, alors qu’il était vicié par des gaz d’échappement de voitures,

— une infraction aux mesures de sécurité préconisées par les sapeurs-pompiers de [Localité 6] le 16 février 1990 relatives aux éléments vitrés ouvrant sur l’atrium, au désenfumage de ce dernier, au sas de sortie du parc.

En conclusion, il considère qu’au visa de l’article 1719 alinéa 1 du code civil, la société Finimmobi a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux .

Sur ce,

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Au visa de l’article 1719 alinéa 3 du code civil, en l’absence de preuve d’une quelconque faute et en cas de cause indéterminée du sinistre, le bailleur reste tenu de son obligation de jouissance paisible, sauf cas de force majeure (Cass. civ. 3e, 19 mai 2004, n° 02-19.730, Caisse des règlements pécuniaires des avocats à la cour d’appel de Papeete (CARPAP) c/ Société du n° [Adresse 4]).

L’article 1147 ancien du code civil (devenu 1218 du code civil) applicable à l’époque du sinistre prévoyait que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part."

Dans la mesure où un incendie, même d’origine criminelle aux auteurs indéterminés n’est pas, en soi seul, la preuve d’un cas de force majeure, il convient d’examiner si , comme soutenu par la société HCP, des fautes en lien de causalité avec la survenance ou l’étendue du sinistre ont été ou non commises par la société Finimmobi, ce qui exclurait la caractérisation de la force majeure En effet, si le bailleur a manqué de prendre les mesures appropriées pour éviter les incendies ou limiter leur propagation au sein de l’immeuble, les caractères d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité que doit revêtir l’événement invoqué pour être exonératoire de responsabilité, manqueraient .

En l’espèce, le feu a pris dans les parties communes constituées par le parking situé au sous-sol de l’immeuble dans deux voitures dont une appartenant à un autre des locataires de l’immeuble (la société Seiko) que la société Finimmobi possède dans son entier. La locataire a été exonérée de toute responsabilité dans cet incendie malgré ce départ de feu dans un véhicule lui apaprtenant.

Le tribunal de grande instance de Nanterre a écarté les moyens tenant à la violation de l 'article 4 de la circulaire du 3 mars 1975 et de l’article R 4216-26 du code du travail ainsi que celui relatif au non-respect de la note émise par les sapeurs pompiers le 16 février 1990.

Les premiers juges ont estimé que la société Finimmobi avait néanmoins commis une faute qui était la cause directe et certaine des préjudices subis par la société HCP en ne respectant pas les dispositions du droit du travail dans ses articles R 4222.95 et R 4216-2 ainsi que l’article 19 de la circulaire du 3 mars 1975.

Ils ont considéré que le parc de stationnement était en communication avec l’atrium par sa prise de ventilation basse, configuration qui est décrite dans le rapport de M. [F] mais pas dans celui de M. [Z].Le grief majeur formulé par la société HCP tient en effet à la violation des dispositions des articles R 4222-9 et R 4216-2 du code du travail et de l’article 19 de la circulaire du 3 mars 1975 relatif aux parcs de stationnement couverts.

Pour rappel, ce dernier prévoit que : " L’air provenant de la ventilation du parc et, s’il y a lieu, les gaz d’échappement du groupe électrogène de secours devront être évacués dans une zone bien ventilée et éloignée des ouvertures (portes, fenêtres, prises d’air, etc) de tout local habité ou occupé; si l’évacuation se fait au-dessus d’un bâtiment, le niveau de l’exutoire devra dépasser de plus de 1,20 mètre le niveau le plus haut du toit.

Il est interdit de prélever de l’air dans le parc pour ventiler d’autres locaux. "

L’article R 4222-9 du code du travail dans sa version en vigueur depuis le 1e mai 2008 énonce que « Il est interdit d’envoyer après recyclage dans un local à pollution non spécifique l’air pollué d’un local à pollution spécifique ».

Et l’article R 4216-2 du code du travail qui n’exclut pas les locaux professionnels dans sa version applicable au litige, précise que : " Les bâtiments et les locaux sont conçus et réalisés de manière à permettre en cas de sinistre :

1° L’évacuation rapide de la totalité des occupants dans des conditions de sécurité maximale ;

2° L’accès de l’extérieur et l’intervention des services de secours et de lutte contre l’incendie ;

3° La limitation de la propagation de l’incendie à l’intérieur et à l’extérieur des bâtiments."

La cour relève que M. [Z], l’expert judiciaire, n’a pas terminé sa mission et a déposé son rapport en l’état ne s’est pas prononcé sur les non-conformités éventuelles de l’immeuble. Il s’en est remis au rapport Socotec à ce sujet en mentionnant seulement : « confirmation de l’état de conformité par le rapport Socotec ». Il ne peut en être déduit qu’il a étudié la question dans le cadre de sa mission comme soutenu par la société Finimmobi.

M. [Z] a néanmoins noté que la « structure du bâtiment n’est pas étanche à la propagation des fumées » et a pu décrire qu’il y avait un passage d’air organisé entre le sous-sol et les bureaux, par l’intermédiaire de la prise de ventilation basse de l’atrium située en partie haute de la rampe d’accès.

Il a écrit page 78 de son rapport : " En dépit des moyens de contrôle de secours, contrôlés par SOCOTEC, il est apparu que la structure du bâtiment n’était pas étanche à la propagation des fumées depuis le sous-sol jusqu’à l’atrium et les étages. Il serait utile que l’architecte M. [E] étudie une solution pour éviter de tels dommages en cas de nouveaux sinistres.

Les préjudices importants, mise à part la destruction des véhicules, concernent les dommages au bâtiment et les dommages matériels et immatériels subis par les sociétés occupantes […].

La cause de ces dommages provient de la rapide propagation des fumées, non pas par les gaines d’extraction, mais due à l’absence d’étanchéité des parois. Il semblerait que les alarmes n’aient pas été perçues par les occupants des bureaux ce qui leur aurait permis de prendre toute dispositions pour se protéger de la contamination des fumées dans leurs bureaux. La conformité des gaines d’extraction a été vérifiée jusqu’à la sortie sur le toit."

L’incomplétude du rapport a fait que M. [Z] n’a pas précisé ce qu’il entendait par cette expression « défaut d’étanchétité des parois » ni les conséquences qu’il en tirait éventuellement. C’est par de justes motifs qu’il ne saurait être déduit de ces seuls termes la preuve de la violation d’une obligation impérative tout comme les recommandations des pompiers figurant un rapport de la Brigade des sapeurs-pompiers de [Localité 6] du 16 février 1990 n’étaient qu’indicatives..

Il est fâcheux pour la crédibilité du rapport de M. [F] que sur un point extrêmement important, à savoir le mode de ventilation de l’atrium, il ait dans son premier rapport daté du 9 février 2015 omis de vérifier s’il existait une sortie d’air à son sommet et donnant sur le toit.

C’est ainsi qu’il a écrit dans un premier temps « qu’il n’y avait aucune autre ouverture en haut de l 'atrium » que les fenêtres des bureaux et aucun système de désenfumage automatique.

Il en a tiré la conséquence que se créait un effet de cheminée à travers l’atrium et les locaux de la société HCP, créant un appel d’air, qui n’a pas varié dans son second rapport daté du 26 mars 2018 après que la société Finimmobi a prouvé par un constat d’huissier du 20 janvier 2017, qu’il existait bien une ouverture vers l’extérieur en haut de l’atrium. Or, en pages 1 et 2 de son premier rapport, il avait écrit qu’une ouverture en haut de l’atrium aurait empêché l’introduction des fumées dans les locaux de HCP.

Il a alors écrit dans son 2e rapport : « dans l’atrium, la fumée s’est propagée vers la bouche d’aération qui se trouve en partie supérieure. Toutefois, cette bouche n’ est pas un extracteur. Elle ne suffisait pas pour canaliser l’ensemble de la fumée. »

Il a observé qu’il y avait une communication d’air organisée entre le haut de la rampe d’accès au parc de stationnement et cet atrium, que les châssis des fenêtres donnant sur l’atrium étaient ouvrants et permettaient le passage de la fumée et qu’en haut de l 'atrium, il y avait seulement un système de ventilation et pas un système automatique de désenfumage.

Il en déduisait que l 'air du parc de stationnement se dégageait vers les bureaux, alors qu 'il était vicié par les gaz d 'échappement des voitures.

Si la configuration des lieux en ce qui concerne la communication du parking et l’atrium est corroborée en 1993 par le compte-rendu de la visite de recollement de l 'immeuble daté du 8 novembre de cette année là qui énonce "le parc [de stationnement] est en communication par l’intermédiaire de prise de ventilation basse située en partie haute de la rampe avec :

a) l’escalier de secours de l’immeuble de bureaux

b) l’atrium existant dans cet ensemble immobilier,"

la cour relève qu’en revanche, seul l’expert privé évoque un lien de causalité entre celle-ci et les dommages dont la société HCP se prévaut.

M. [F] vise dès la page 2 de son rapport l’arrêté du 31 janvier 1986 comme relatif à la « protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation » mais la cour n’a pas la preuve qu’il s’applique bien à l’immeuble de l’espèce dans la mesure où son champ d’application concerne:

— les bâtiments d’habitation y compris les logements-foyers dont le plancher bas du logement le plus haut est situé au plus à 50 mètres au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l’incendie ;

— les parcs de stationnement couverts annexes des bâtiments ci-dessus, ayant une surface de plus de 100 mètres carrés, et destinés principalement dans leur conception et leur organisation, à l’usage de leurs résidents. En sont néanmoins exclus les parcs de stationnement couverts annexes des bâtiments ci-dessus, disposant de plus de dix places utilisées pour une durée inférieure à 30 jours consécutifs par des personnes non résidentes du bâtiment.

L’expert ne s’explique pas à ce sujet alors que l’immeuble du [Adresse 1] est exclusivement à usage de bureaux.

La ventilation des locaux d’un immeuble à usage de bureaux est prévu aux articles R4222-4 et R4222-5 du code du travail selon lesquels "dans les locaux à pollution non spécifique, l’aération est assurée soit par ventilation mécanique, soit par ventilation naturelle permanente.

Dans ce dernier cas, les locaux comportent des ouvrants donnant directement sur l’extérieur et leurs dispositifs de commande sont accessibles aux occupants (article R4222-4),

et "l’aération par ventilation naturelle, assurée exclusivement par ouverture de fenêtres ou autres ouvrants donnant directement sur l’extérieur, est autorisée lorsque le volume par occupant est égal ou supérieur à :

1° 15 mètres cubes pour les bureaux et les locaux où est accompli un travail physique léger ;

2° 24 mètres cubes pour les autres locaux." (article R4222-5)

Les bureaux de l’immeuble sont ventilés en l’espèce par les 3 façades sur rue (l’immeuble forme comme un triangle) et au 6ème étage particulièrement par de larges baies vitrées ouvrantes sur l’extérieur, outre le système de ventilation de l’immeuble et l’exutoire toujours ouvert en haut de l’atrium. Les quelques châssis donnant sur l’atrium ne sont pas des ventilations des bureaux.

L’incendie ayant une origine criminelle pour être né de plusieurs départs de feu avec des foyers d’essence dans plusieurs véhicules au niveau-1 du parking, il faudrait que cette prise de ventilation basse située en partie haute de la rampe ait majoré la présence de fumées et de cendres jusqu’au 6e étage et que cela soit prouvé. Seul M. [F] l’assure en dehors de toute autre analyse, notamment le truchement d’une expertise judiciaire que la société HCP était libre de solliciter et de financer après juillet 2013.

L’importance des dégâts qu’elle prétend avoir subis pour 2,5 millions d’euros, non étayés trois ans après l’incendie d’après l’expert judiciaire, le justifiait amplement si elle voulait en avoir une preuve indiscutable. Elle a préféré réaliser une expertise occulte sans même inviter l’autre partie à participer.

Or, la fumée de l’incendie a pu être évacuée du bâtiment par plusieurs endroits prévus pour cela: par les fenêtres des bureaux donnant sur la rue, par la rampe d’accès et les exutoires de fumée du parc, dans l’atrium via la ventilation haute. Il est important de souligner que l’atrium n’est pas un local et que personne ne peut y aller.

Le fait que le vitrage pare-flammes 1/2 heure sur châssis fixe n’a pas été réalisé comme conseillé au stade du permis de construire n’a qu’un rapport très hypothétique avec la propagation des fumées . Quant à l’air du parking qui ne pouvait se mélanger avec « les prises d’air neuf », la cour relève que l’air de l’atrium n’est pas une prise d’air neuf comme le sont les fenêtres des bureaux donnant sur l’extérieur, de l’autre côté du bâtiment.

Il ne peut qu’être rappelé aussi que la Socotec, chargée de vérifier la conformité du bâtiment avec la circulaire du 3 mars 1975 relatif aux parcs de stationnement couverts a établi un diagnostic de sécurité incendie daté du 24 mars 2011 aux termes duquel elle n’a pas émis la moindre critique sur le dispositif de ventilation. Elle a donc vérifié que, conformément à l’article 19 de cette circulaire, l’air provenant de la ventilation du parc étaient évacués dans une zone bien ventilée et éloignée des ouvertures (portes, fenêtres, prises d’air neuf, etc) de tout local habité ou occupé et notamment que sur le toit du bâtiment, le niveau de l’exutoire au-dessus du bâtiment dépasse de plus de 1 ,20 mètre le niveau le plus haut du toit sachant qu’il est interdit aux termes de ce texte de prélever de l’air dans le parc pour ventiler d’ autres locaux.

Socotec n’a pas critiqué la configuration de l’atrium ni le fait que les châssis des fenêtres ne soient pas fixes.

Il s’avère ainsi que les rapports de M [F] sont bien les seuls éléments dont dispose la société HCP pour étayer son allégation selon laquelle des manquements en lien direct et certain auraient été commis par la société appelante. Contrairement à ce que soutient l’intimée, le rapport d’expertise judiciaire ne conforte pas celui de M [F], lequel se moque d’ailleurs ouvertement du constat de l’ expert judiciaire relatif au sens de l’expression relative à « l’étanchéité des parois ».

Aux exacts motifs que la cour adopte, aux termes desquels le tribunal a écarté les moyens invoqués par la société HCP, fondés sur un manquement à l’article 4 dernier alinéa de la circulaire du 3 mars 1975 et l’article R 4216-26 du code du travail, et le défaut de respect de la note des sapeurs pompiers du 16 février 1990, la cour ajoute donc que les griefs de la société HCP s’appuient in fine exclusivement sur les constats de M [F].

En vertu de la jurisprudence précitée, la cour ne peut, sur la base de cette analyse privée non contradictoire, qui s’est avérée imprécise sur un point essentiel, considérer que le bailleur a loué des locaux en violation de la réglementation relative à la sécurité incendie.

Le jugement, sans le dire expressément, s’est fondé sur le rapport de M [F] pour retenir à l’encontre de la société Finimmobi une violation de l’ article 19 de la circulaire du 3 mars 1975 et des articles R 4222-95 (en réalité 4222-9) et R 4216-2 du code du travail.

Dans ces conditions, il n’est pas établi, avec la certitude requise, que des vices de construction soient à l’origine des préjudices allégués par la société HCP .

Mais seule la preuve d’un cas de force majeure ou d’un cas fortuit par le bailleur peut l’exonérer de son obligation de jouissance paisible et délivrance vis-à-vis du preneur quand bien même n’aurait-il pas commis de faute.

L’événement constitutif de la force majeure doit notamment être irrésistible et imprévisible et ces notions s’apprécient au jour de la conclusion du contrat.

En l’espèce, un feu d’origine criminel allumé dans un immeuble dénué de toute vice de construction alors que le contrôle par badge de l’entrée n’est pas défaillant est un événement à la fois imprévisible et irrésistible qui échappe au contrôle du bailleur et ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat. Cette infraction pénale a constitué la cause exclusive du dommage et a présenté un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat de bail et irrésistible dans son exécution. L’incendie de l’espèce est constitutif d’un cas de force majeure puisqu’aucune mesure ne permettait de l’empêcher ou d’en éluder les effets.

L’événement doit aussi être extérieur (ou résulter d’une cause étrangère) même si ce critère est moins sévèrement appliqué en jurisprudence (Ass. plén. 14 avr. 2006, n° 04-18.902 P, [N] c/ RATP et n° 02-11.168 P, [V] c/[Y]). En l’espèce, un homme a été vu par Mme [M], consultante, qui a fourni une attestation le 17 septembre 2011, pénétrer dans le garage de l’immeuble dans une des voitures qui a brûlé peu après, personne non identifiée. Il était entré en se servant du badge d’accès au parking dans une voiture dont le moteur fumait.

La société Seiko à laquelle appartenait un des véhicules qui a brûlé a été mise hors de cause de sorte que la responsabilité ne pèse pas sur une personne dont le bailleur doit répondre.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Finimmobi à indemniser la société HCP représentée par son liquidateur du fait de la survenance d’un cas de force majeure au bénéfice de l’appelante.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de première instance doivent être infirmées de ces chefs .

Succombant, la société HCP représentée par son liquidateur versera une indemnité de procédure d’un montant de 5 000 euros à la société Finimmobi sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Rejette la demande d’irrecevabilité des rapports effectués par M. [F] et de l’attestation de M. [J] ,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs critiqués,

Exonère la société Finimmobbi de toute responsabilité au titre de son obligation de jouissance paisible et de délivrance envers la société HCP représentée par son liquidateur en ce qui concerne l’incendie du 14 décembre 2010 survenu dans les locaux de l’immeuble situé [Adresse 1] (Hauts-de-Seine),

Y ajoutant,

Condamne la société HCP représentée par son liquidateur à payer à la société Finimmobi la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société HCP représentée par son liquidateur aux dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Président et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,