COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00253 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VT4J

AFFAIRE :

S.A.R.L. ARTHUR GAUTHIER

C/

S.C.I. FLUCHAIRE 7

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre

N° Chambre : 8

N° RG : 20/05018

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA

M^e Dan ZERHAT

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. ARTHUR GAUTHIER

RCS Versailles n° 752 735 019

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Philippe CHATTELARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.C.I. FLUCHAIRE 7

RCS Nanterre n° 799 596 127

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA-VIAL & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2015, la SCI Fluchaire 7 a consenti à la SARL Arthur-Gauthier un bail dérogatoire d’une durée de 9 mois, à effet au 1er mai 2016, pour se terminer le 31 janvier 2017, portant sur un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6], destiné exclusivement à un usage de bureaux, moyennant le règlement d’un loyer annuel en principal de 14.400 euros HT/HC, payable d’avance par trimestre.

A l’expiration du bail, la société Arthur-Gauthier s’est maintenue dans les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 janvier 2018, la société Arthur-Gauthier a notifié son congé au mandataire de la société bailleresse, la société Xpert Immo, et son intention de résilier le bail à effet du 28 février 2018.

Par message électronique du 5 février 2018, la société Xpert Immo a contesté la date d’effet du congé invoquant une mutation du bail dérogatoire en bail commercial régi par le statut des baux commerciaux.

Le 20 février 2018, les parties ont procédé à un état des lieux de sortie et le 23 février 2018, la société Arthur-Gauthier a restitué les clefs du local commercial.

Par message électronique du 22 mars 2018, puis par courrier recommandé du 6 avril 2018, la société Arthur-Gauthier a sollicité le remboursement du loyer payé d’avance pour le mois de mars 2018 ainsi que la restitution du dépôt de garantie.

Par courrier du 27 mai 2018, la société Xpert Immo, a rappelé à la société Arthur-Gauthier qu’elle s’était maintenue dans les lieux au-delà de l’échéance du bail dérogatoire, entrainant sa mutation en un bail commercial régi par le statut des baux commerciaux, justifiant le paiement du loyer et des charges jusqu’au terme de la première période triennale, soit jusqu’au 31 janvier 2020, à moins qu’un nouveau locataire solvable soit agréé par le bailleur avant cette date.

Les échanges ultérieurs entre les parties n’ont pas permis de résoudre leur différend.

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier des 11 mai et 3 juin 2020, la société Arthur-Gauthier a fait assigner la société Fluchaire 7 devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, le remboursement du loyer du mois de mars 2018 et le versement de dommages intérêts au titre de la résistance abusive.

Considérant que la société Arthur-Gauthier s’était maintenue dans les lieux après l’expiration du bail dérogatoire pendant un délai supérieur à un mois, entrainant la mutation du bail litigieux en un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à partir du 1er février 2017, le tribunal judiciaire de Nanterre a, par jugement du 24 octobre 2022 :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Arthur-Gauthier tenant à la prescription de l’action en requalification du bail formée par la société Fluchaire 7 ;

— débouté la société Arthur-Gauthier de sa demande de remboursement du loyer du mois de mars 2018 ;

— fixé la dette de loyers et charges de la société Arthur-Gauthier à l’égard de la société Fluchaire 7 pour la période courant du 1er avril 2018 au 11 septembre 2018 inclus à la somme de 8.566,69 euros ;

— fixé la dette de restitution du dépôt de garantie de la société Fluchaire 7 à l’égard de la société Arthur-Gauthier à la somme de 3.667,76 euros ;

— ordonné la compensation entre la dette de loyers et charges de la société Arthur-Gauthier et la dette de restitution du dépôt de garantie société Fluchaire 7 à hauteur de la dette la plus faible, à savoir 3.667,76 euros ;

— condamné la société Arthur-Gauthier à verser à la société Fluchaire 7 le surplus, à savoir la somme de 4.898,93 euros ;

— débouté la société Arthur-Gauthier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté la société Fluchaire 7 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamné la société Arthur-Gauthier à payer à la société Fluchaire 7 la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Arthur-Gauthier aux dépens ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 11 janvier 2023, la société Arthur-Gauthier a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, la société Arthur-Gauthier demande à la cour de :

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a fixé la dette de restitution du dépôt de garantie de la société Fluchaire 7 à la somme de 3.667,76 euros et a débouté cette dernière de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger que l’action de la société Fluchaire 7 en requalification du bail est prescrite ;

à titre subsidiaire,

— statuer sur la demande en fixation de la fin des relations contractuelles à la date du 23 février 2018 et juger que la société Fluchaire 7 en n’émettant aucune réserve à réception du congé et à la réception des clefs a renoncé de façon non équivoque à percevoir les loyers au-delà de la période d’occupation des lieux ;

— juger que la clause du bail du 3 décembre 2015 selon laquelle le bailleur s’interdit de réclamer au preneur à la fin du bail les loyers correspondant à une période qu’il n’aurait pas occupé au-delà de la période initiale, a vocation à s’appliquer ;

— juger que l’action de la société Fluchaire 7 en requalification du bail est prescrite ;

— condamner la société Fluchaire 7 à lui payer la somme de 3.667,76 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et à lui rembourser la somme de 1.306,12 euros au titre du loyer de mars 2018 indûment payé ;

en tout état de cause,

— condamner la société Fluchaire 7 à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la procédure de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Stéphanie Arena.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 juin 2023, la société Fluchaire 7 demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

statuant à nouveau,

— condamner la société Arthur-Gauthier à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans le paiement des loyers et charges ;

dans tous les cas,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2024.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir

La société Arthur-Gauthier soulève la prescription de l’action de la SCI Fluchaire 7 en requalification du bail au regard des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce.

La bailleresse demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la fin de non-recevoir irrecevable.

Selon l’article 789 6° du même code, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Le dernier alinéa de l’article 789 précise que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En application de ces dispositions, il appartenait à la société Arthur-Gauthier de soumettre la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la société Fluchaire 7 en requalification du bail au juge de la mise en état, ce qu’elle n’a pas fait. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré la fin de non-recevoir irrecevable.

Sur les demandes en paiement

Sur l’application du statut des baux commerciaux

La société Fluchaire 7 conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux en application des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce. Elle indique avoir signalé à la locataire par courriel du 5 février 2018 de la formation d’un bail statutaire par l’effet de son maintien dans les lieux au-delà de l’expiration du bail dérogatoire.

La société Arthur-Gauthier, relevant que le jugement comporte une omission de statuer sur ce point, répond qu’après avoir notifié son congé pour le 28 février 2018 par courrier recommandé du 26 janvier 2018, le bailleur a accepté de procéder à un état des lieux de sortie contradictoire le 20 février 2018 et de fixer la fin des relations contractuelles au 23 février 2018 en n’émettant aucune réserve à réception du congé et des clefs, de sorte qu’il a renoncé de manière non équivoque à percevoir les loyers au-delà de la période d’occupation des lieux, soit au-delà du 23 février 2018. La société Arthur-Gauthier se prévaut également de la clause du bail du 3 décembre 2015 selon laquelle le bailleur s’interdit de réclamer au preneur à la fin du bail les loyers correspondant à une période qu’il n’aurait pas occupée (sic) au-delà de la période initiale. Elle estime que les parties ont expressément renoncé au bail statutaire et demande par conséquent à la cour de condamner la société Fluchaire 7 à lui rembourser la somme de 1.306,12 euros au titre du montant du loyer du mois de mars 2018 qu’elle estime indûment payé.

A titre liminaire, la cour constate que le jugement déféré n’est entaché d’aucune omission de statuer au sens de l’article 463 du code de procédure civile. Si la société Arthur-Gauthier, aux termes de ses dernières conclusions, a effectivement demandé au tribunal de « juger que la société Fluchaire 7 a fixé la fin des relations contractuelles au 23 février 2018 en n’émettant aucune réserve à réception du congé et à la réception des clefs », le jugement a rappelé en page 4 qu’en application de « l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

Or, la demande invoquée par la société Arthur-Gauthier ne s’analyse pas en une prétention, mais en un moyen développé au soutien de sa demande tendant au débouté de la société Fluchaire 7 de sa demande de condamnation au paiement des loyers et des charges au titre de la période courant du 1er avril au 11 septembre 2018.

De surcroît, le tribunal a répondu au moyen puisqu’il a considéré qu’un nouveau bail statutaire s’était formé par le maintien de la locataire dans les lieux plus d’un mois après l’expiration du bail dérogatoire et l’a condamnée au paiement des loyers dû en exécution de ce bail, ce dont il se déduit qu’il a écarté l’argumentation de la société Arthur-Gauthier selon laquelle la société Fluchaire 7 a fixé la fin des relations contractuelles au 23 février 2018 en n’émettant aucune réserve à réception du congé et à la réception des clefs.

Il n’y a donc pas lieu à réparation de l’omission alléguée, mais non caractérisée, étant observé en tout état de cause qu’aucune demande en ce sens n’est formulée par la société Arthur-Gauthier aux termes du dispositif de ses conclusions sur lequel la cour statue.

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

(') ».

En l’espèce, par acte sous seing privé du 3 décembre 2015, les parties ont conclu un bail dérogatoire d’une durée de 9 mois à effet au 1er mai 2016 et à échéance au 31 janvier 2017.

Il est constant qu’à l’expiration du bail, la société Arthur-Gauthier s’est maintenue dans les lieux et que la possession a duré plus d’un mois, puisque la société Arthur-Gauthier a notifié son congé le 26 janvier 2018 et a libéré les lieux le 23 février 2018.

Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce

Les premiers juges ont donc justement considéré qu’un nouveau bail statutaire s’était formé entre les parties à effet au 1er février 2017.

La société Arthur-Gauthier invoque toutefois une renonciation des parties au statut des baux commerciaux du fait notamment de l’organisation d’un rendez-vous d’état des lieux de sortie le 20 février 2018, de l’absence de mention du bailleur de l’obligation de payer le loyer jusqu’à la fin de la période triennale, de la restitution des clefs convenue, réalisée et acceptée le 23 février 2018 et de l’accusé réception exprès émis par la bailleresse.

La renonciation au statut des baux commerciaux doit être expresse ou résulter d’actes manifestant sans équivoque l’intention de renoncer.

Au soutien de ses dires, la société Arthur-Gauthier produit l’état de sortie des lieux signé le 20 février 2018 entre la locataire et le mandataire de la bailleresse, un échange de courriels intervenu les 22 et 23 février 2018 avec le mandataire de la bailleresse, la société Xpert Immo, dont il ressort que conformément à leur accord, la locataire a remis les clés des locaux dans la boite aux lettres du mandataire.

Cependant, l’appelante ne peut déduire de ces éléments que la société Fluchaire 7 a renoncé de manière non équivoque au statut des baux commerciaux et par conséquent à la perception des loyers après la remise des clés, dès lors qu’à la suite de la notification du congé de la locataire le 26 janvier 2018, soit postérieurement à la formation du nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, la société Xpert Immo a adressé à la société Arthur-Gauthier le 5 février 2018 le courriel suivant : « je vous informe qu’au terme de votre bail précaire qui a pris fin le 31 janvier 2017, celui-ci s’est mué en bail commercial de 9 ans avec possibilité pour le locataire de donner congé à l’issue de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois par lettre recommandée AR ou par voie extrajudiciaire. Bien entendu, aussitôt votre congé AR reçu, nous allons remettre le bien en location de manière à ce que nous puissions vous libérer de vos obligations au plus tôt ».

Par ce courriel antérieur à l’état des lieux de sortie et à la remise des clés, la bailleresse, représentée par son mandataire, a expressément informé la locataire de sa volonté de se prévaloir du caractère statutaire du bail nouvellement formé et de contester la date d’effet du congé délivré par la société Arthur-Gauthier. La société Xpert Immo a rappelé que la locataire, en application du bail statutaire se devait de « donner congé à l’issue de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois par lettre recommandée AR ou par voie extrajudiciaire » et qu’elle remettrait les locaux en location au plus vite fin de la « libérer de [ses] obligations au plus tôt », ce dont il se déduisait qu’elle entendait obtenir le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de la première période triennale et par la société Arthur-Gauthier avant la conclusion d’un nouveau bail avec un autre preneur.

En effet, en application de l’article L.145-4 du code de commerce la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans et le preneur n’a la faculté de donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

La société Arthur-Gauthier soutient donc à tort que la bailleresse a accepté la fin des relations contractuelle par l’organisation de l’état des lieux de sortie et la remise des clés le 23 février 2018, lesquels ne résultent que de la seule volonté de la locataire de quitter les locaux loués, alors même que la bailleresse l’avait informée préalablement, à réception du congé, de sa volonté de se prévaloir de la formation d’un bail statutaire à effet au 1er février 2017 et d’obtenir le paiement des loyers correspondant à la première période triennale.

La société Arthur-Gauthier se prévaut par ailleurs d’une renonciation contractuelle de la bailleresse à poursuivre le bail au-delà de sa durée.

L’article 3 du bail dérogatoire stipule que « (') le bailleur s’interdit de réclamer aux preneurs à la fin du bail d’un an, les loyers correspondant à une période qu’il n’aurait pas occupée au-delà de la période initiale d’un an à condition que le congé ait été donné dans les formes et délais indiqués dans les présentes ».

Cependant, la clause invoquée ne peut s’appliquer dès lors qu’elle est incompatible avec les autres stipulations du bail, qui ne contient aucune clause relative aux forme et délai du congé et qui prévoit une durée, non pas d’un an, mais de « 9 mois, de manière irrévocable, sans que cette durée soit prorogée ».

Au surplus, comme l’ont pertinemment relevé les premiers juges, ces stipulations avaient vocation à régir le bail dérogatoire, alors que s’est formé le 1er février 2017 un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et donc aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et notamment de l’article L.145-4 précité. Le bail statutaire a de plein droit purgé le contrat des clauses contraires aux dispositions impératives du statut.

Il doit être souligné que par un courriel d 23 février 2017, la société Xpert Immo a sollicité la société Arthur-Gauthier afin de signer un nouveau bail : « vous aviez signé un bail précaire jusqu’au 31 janvier 2017. Il convient de signer un nouveau bail constatant la modification de celui-ci en bail commercial conformément aux statuts des baux commerciaux. Pourriez-vous m’indiquer vos disponibilités à ce sujet ' ».

Il est indifférent que la société Fluchaire 7 ait émis un avis d’échéance pour le paiement du loyer du mois d’avril 2018 alors qu’il serait d’usage en matière de bail commercial statutaire d’appeler le loyer pour un trimestre d’avance ou encore que la bailleresse se soit limitée à demander le même montant de loyer, sans réclamer paiement de la valeur locative.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un nouveau bail à effet au 1er février 2017 soumis au statut des baux commerciaux.

Sur la demande au titre des loyers impayés

La société Fluchaire 7 conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la locataire au paiement des loyers et des charges jusqu’au 11 septembre 2018, date à laquelle elle a trouvé un nouveau preneur.

La société Arthur-Gauthier ne critique pas le quantum de la créance revendiquée par la bailleresse au titre des loyers impayés.

La société Fluchaire 7 indique avoir trouvé un nouveau locataire le 11 septembre 2018. Elle communique un extrait du compte locataire dont il ressort que la société Arthur-Gauthier demeure redevable de la somme non discutée de 8.566,69 euros. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné la société Arthur-Gauthier au paiement de ladite somme et l’a déboutée de sa demande de remboursement du loyer du mois de mars 2018.

Sur la demande au titre de la restitution de garantie

La société Fluchaire 7 n’a pas formé appel incident du chef du jugement ayant fixé sa dette de restitution du dépôt de garantie à la somme de 3.667,76 euros, de sorte que le jugement ne peut qu’être confirmé sur ce point.

Sur la compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, le jugement doit être confirmé en qu’il a ordonné la compensation entre la dette de loyers et charges de la société Arthur-Gauthier et la dette de restitution du dépôt de garantie de la société Fluchaire 7 à hauteur de la dette la plus faible, à savoir 3.667,76 euros et en conséquence, en ce qu’il a condamné la société Arthur-Gauthier à verser à la société Fluchaire 7 le surplus, à savoir la somme de 4.898,93 euros.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Au regard de la solution du litige, la demande de dommages et intérêts formée par la société Arthur-Gauthier au titre de la résistance abusive ne peut prospérer.

Par ailleurs, la méprise d’une partie sur l’étendue de ses droits et les chances de succès de ses prétentions ne suffit pas, en l’absence de démonstration d’une faute équipollente au dol, à qualifier d’abusive la procédure qu’elle a engagée, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Fluchaire 7 de sa demande indemnitaire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, le jugement doit être confirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Arthur-Gauthier, qui succombe, supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société Fluchaire 7 une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Arthur-Gauthier aux dépens d’appel ;

Condamne la société Arthur-Gauthier à payer à la société Fluchaire 7 la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente