COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/02724 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V2FJ

AFFAIRE :

S.C.I. CAS 95

C/

S.A.R.L. [Localité 6]'COIFF

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 20/03614

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.11.2024

à :

M^e Aurélie BERNARD-PIOCHOT de l’AARPI ABC ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. CAS 95

N° Siret : 449 644 822 (RCS Pontoise)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Aurélie BERNARD-PIOCHOT de l’AARPI ABC ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 578 – N° du dossier SCI CAS – Représentant : M^e Baptiste ROBELIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R133

APPELANTE

****************

S.A.R.L. [Localité 6]'COIFF

N° Siret : 442 813 374 (RCS Pontoise)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 3 – N° du dossier 9106686 – Représentant : M^e Joséphine ADDA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 avril 1997, M [K] [W] a conclu au bénéfice de Mme [P] [Z], un bail commercial, portant sur plusieurs locaux à usage commercial au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 6]. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 1997, jusqu’au 31 mars 2006 moyennant un loyer annuel de 7 193 euros hors charges et pour y exploiter un fonds de commerce de cosmétiques, parfums, bijoux fantaisie, maroquineries, articles cadeaux.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 juillet 2002, Mme [P] [Z] a cédé son fonds de commerce à la société [Localité 6]'coiff.

Par acte du 17 juillet 2002, M et Mme[W] ont résilié le bail initial à compter du 1er juillet 2002 et conclu un nouveau bail portant sur les mêmes locaux avec la société [Localité 6]'coiff à compter du 1er juillet 2002 et jusqu’au 30 juin 2011, pour y exploiter un fonds de commerce de coiffure mixte, manucurie, pédicurie, article de [Localité 7], produits de beauté à l’exclusion de tout autre même temporairement , moyennant un loyer annuel de 9 146,94 euros en principal HT et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte d’huissier en date du 22 novembre 2010 avec effet au 30 juin 2011, le bailleur a délivré un congé et proposé une offre de renouvellement à compter du 1er juillet suivant qui a pris effet à cette date, jusqu’au 30 juin 2020.

M [W] a vendu son bien immobilier à la SCI CAS 95 qui vient aux droits de ce dernier.

Par acte d’huissier en date du 2 avril 2020, la société [Localité 6]'coiff a notifié à la SCI CAS 95 une demande de renouvellement à effet au 1er juillet 2020 et a sollicité la fixation du montant du loyer à la somme de 10 000 euros.

Par acte d’huissier en date du 5 mai 2020, la SCI CAS 95 a notifié à la société Herblay’ coiff un acte valant acceptation par le bailleur de la demande de renouvellement du bail et a proposé la fixation du loyer à la somme de 25 200 euros.

Par jugement en date du 8 mars 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné un expert judiciaire afin d’évaluer la valeur locative du bail en cause.

Par commandements en date des 29 juillet 2020 et 25 août 2020 visant la clause résolutoire, le bailleur a mis en demeure son preneur de lui verser les loyers et charges restés impayés.

Par assignation du 28 août 2020, la société [Localité 6]' coiff a fait citer la SCI CAS 95 devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir déclarer nuls et de nul effet les commandements de payerdes29 juillet 2020 et 25 août 2020, de voir rapporter la dette locative à la somme de 4.730,62 euros pour l’échéance du 3° trimestre 2020 incluse et sollicitant des délais de paiement.

Par jugement contradictoire en date du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a:

Prononcé la nullité des commandements de payer notifiés les 29 juillet 2020 et 25 août 2020 par la SCI CAS 95 à la société Herblay’ coiff

Débouté en conséquence la SCI CAS 95 de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes

Dit que le montant de la créance de la SCI CAS 95 à l’égard de la société [Localité 6]' coiff est de 8.265,60 euros au titre des loyers dus pour les 3° et 4° trimestres 2021 et le 2° trimestre 2022

Condamné en conséquence la société Herblay’ coiff à verser à la SCI CAS 95 la somme de 8.265 euros en deniers et quittances

Autorisé la société [Localité 6]' coiff à se libérer de sa dette en 18 échéances de 459,20 euros en sus du loyer courant, la dernière échéance étant augmentée du solde restant dû au titre du principal et des intérêts

Dit que les échéances devront être payées le 10 de chaque mois, à compter du 1er mois suivant la signification de la présente décision

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

Débouté la société [Localité 6]' coiff de sa demande de compensation

Débouté la société Herblay’ coiff de sa demande de condamnation de la SCI CAS 95 au paiement des travaux de mise en sécurité et de réfection de l’escalier

Débouté la SCI CAS 95 de sa demande de désinstallation des deux blocs extérieurs de climatisation installés par la société [Localité 6]' coiff

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire

Condamné la SCI CAS 95 aux entiers dépens.

La SCI CAS 95 a relevé appel par déclaration au greffe en date du 21 avril 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 15 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI CAS 95 , appelante, demande à la cour de :

Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 30 mars 2023

Statuant de nouveau, il est demandé à la cour de bien vouloir

Dire et juger bien fondée la SCI CAS 95 en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial au titre du commandement de payer du 29 juillet 2020

Ordonner la désinstallation des deux blocs extérieurs de climatisation installés par la société [Localité 6]'coiff sur la façade des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6], sous astreinte de 200 euros par jour de retard

Condamner la société [Localité 6]'coiff à payer à la société SCICAS95 la somme de 9.008,92 euros au titre de loyers et charges impayés au 17 mars 2022, sauf à parfaire au jour où il sera statué, sous astreinte de 250 euros par jour de retard et sans délai

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société [Localité 6]'coiff, ainsi que tous occupants de leurs chefs, du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6], avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir (sic)

Ordonner en tant que de besoin la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble au choix du bailleur, aux frais et risques et périls de l’expulsé

Condamner la société Herblay’ coiff à payer à la société SCI CAS 95 une indemnité mensuelle d’occupation du local égale au montant du loyer contractuel, calculé mensuellement, charges et taxes en sus, qui sera due à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux de tout bien et de tout occupant et remise des clés,

Dire et juger que la société locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances

Débouter la société [Localité 6] Coiff de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner la société [Localité 6]'coiff à payer à lasociété SCICAS95 la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société [Localité 6]'coiff en tous les dépens, y compris les frais du commandement.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 12 septembre2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 6]'coiff , intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a:

Prononcé la nullité des commandements de payer notifiés les 29 juillet 2020 et 25 août 2020 par la SCI CAS 95 à la Société [Localité 6]'coiff

Débouté en conséquence la SCI CAS 95 de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes,

Débouté la SCI CAS 95 de sa demande de désinstallation des deux blocs extérieurs de climatisation installés par la Société [Localité 6]'coiff

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Dit que le montant de la créance de la SCI CAS 95 à l’égard de la Société [Localité 6]'coiff est de 8.265,60 euros, au titre des loyers dus pour les 3ème et 4ème trimestres 2021, et 2ème trimestre 2022,

Condamné en conséquence la Société [Localité 6]'coiff à verser à la SCI CAS 95 la somme de 8.265,60 euros, en deniers ou quittances

Autorisé la Société [Localité 6]'coiff à se libérer de la dette en 18 échéances de 459,20 euros, en sus du loyer courant, la dernière échéance étant augmentée du solde restant dû au titre du principal et des intérêts,

Dit que les échéances devront être payées le 10 de chaque mois, à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

Débouté la Société [Localité 6]'coiff de sa demande de compensation

Débouté la Société [Localité 6]'coiff de sa demande de condamnation de la SCI CAS 95 au paiement des travaux de mise en sécurité et de réfection de l’escalier

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Statuant à nouveau, la Cour:

A titre principal,

Constater que le montant de la créance de la SCI CAS 95 à l’égard de la Société [Localité 6]'coiff n’est pas justifié et

Débouter la SCI CAS 95 de ses prétentions financières à l’égard de ladite Société [Localité 6]'coiff;

Rapporterla dette locative de la Société [Localité 6]'coiff à la somme de3 479.32 euros (à parfaire), échéance du 2ème trimestre 2023 incluse, sous réserve des compensations à opérer ci-après

Condamner la SCI CAS 95 à verser au bénéfice de la société [Localité 6]'coiff la somme de 4.806,49 euros, outre les intérêts au taux légal majoré, au titre des sommes n’ayant jamais été

restituée au profit de ladite société [Localité 6]'coiff à la suite de l’annulation, suivant jugement du 12 février 2021, de la saisie-attribution pratiquée le 1erseptembre 2020

Condamner la SCI CAS 95 à verser au bénéfice de la société [Localité 6]'coiff la somme de 3.308,79 euros au titre des provisions sur charges indûment appelées par le bailleur

Condamner la société CAS 95 au paiement de la somme de 756 euros au bénéfice de la société [Localité 6]'coiff correspondant au montant des travaux de réfection de l’escalier intérieur

Constater la compensation des dettes connexes et réciproques entre les parties, et condamneraainsi la société SCI CAS 95 à régler son solde débiteur au profit de la société [Localité 6]'coiff, majoré des intérêts au taux légal échus, outre la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil

A titre subsidiaire,

Donner acte à la société [Localité 6]'coiff de son engagement de paiement quant aux sommes qui s’avéreraient éventuellement dues au profit de la [Immatriculation 3], sous le bénéfice des délais au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, soit 24 mois de délais,

En tout état de cause,

Condamner la société SCI CAS 95 au paiement d’une somme de 5 000 euros et remboursement des frais non taxables au titre des frais de première instance et d’appel

Condamner la société SCI CAS 95 aux entiers dépens de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Arnaud Duffour (AARPI DDA avocats) en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 10 septembre 2024, fixée à l’audience du 9 octobre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du commandement de payer en date du 29 juillet 2020

À titre liminaire, il sera relevé que le jugement déféré prononce la nullité des commandements de payer en date des 29 juillet 2020 et du 25 août 2020 notifiés par la SCI CAS 95 à la société [Localité 6]'coiff.

Or, force est de constater que la SCI CAS 95 conteste devant la cour la seule nullité du commandement de payer en date du 29 juillet 2020 et sur le fondement duquel elle demande au dispositif de ses dernières conclusions d’appel l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, elle ne conteste pas le prononcé de la nullité du second commandement mentionné par le jugement dont appel en date du 25 août 2020 (versé aux débats en pièce 7 par la société [Localité 6]'coiff) alors que la société [Localité 6]'coiff, intimée demande confirmation du jugement y compris de ce chef.

Le jugement sera dès lors nécessairement confirmé à ce titre.

Concernant par conséquent la validité du seul commandement de payer en date du 29 juillet 2020,le tribunal a considéré qu’il était nul au motif qu’il avait été délivré pendant la période de l’état d’urgence sanitaire, de mauvaise foi par la bailleresse, puisqu’il mentionne des loyers impayés alors qu’un report de paiement de ces loyers avait été proposé par cette dernière à sa locataire et enfin au motif que les régularisations de charges mentionnées au commandement ne sont pas dues.

En cause d’appel, la SCI CAS 95 fait au contraire valoir que le commandement de payer en date du 29 juillet 2020 est parfaitement valable et doit produire effet. Elle explique que les impayés visés au commandement correspondent au moins pour partie à des loyers et charges antérieurs au mois de mars 2020.

En réponse, la locataire prétend à la nullité de ce commandement de payer au regard de la réglementation mise en place au titre de la crise sanitaire et en particulier en application du régime protecteur prévu par l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020. Elle ajoute qu’elle n’a jamais failli au paiement régulier de ses loyers et charges.

Elle produit une attestation de son expert comptable démontrant qu’elle était éligible au fonds de solidarité de sorte que le commandement de payer en date du 29 juillet 2020 ne pouvait être régulièrement délivré.

Il sera tout d’abord relevé que le bail commercial applicable en date du 17juillet 2002 prévoit en page 12 une clause résolutoire ainsi rédigé 'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail -qui sont toutes de rigueur -, et un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécution fait à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts et du droit du bailleur d’exercer toute action qu’il pourra juger utile, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus indiqué.'

La SCI CAS 95 a fait délivrer à la société [Localité 6]'coiff un commandement en date du 29 juillet 2020 (versé aux débats par l’appelante en pièce 5 et par l’intimée en pièce 4), visant la clause résolutoire précitée, la page 12 du bail commercial étant intégralement reproduite.

Ce commandement sollicite le paiement de la somme en principal de 6.507,10 euros.

Le décompte de ce commandement de payer mentionne les sommes impayées suivantes :

VEOLIA 8 avril 2019, delta : 36,23 euros

VEOLIA 15 juillet 2019, delta : 56,05 euros

VEOLIA 9 octobre 2019, delta : 104,61 euros

VEOLIA 9 janvier 2020, delta : 134,97 euros

taxes d’ordures ménagères 2019 :406 euros

VEOLIA 9 avril 2020 : 237,04 euros

RAR du 19 mars 2020 : 5,45 euros

RAR du 27 mai 2020 : 5,45 euros

RAR du 29 mai 2020 : 5,45 euros

RAR du 29 juin 2020 : 5,45 euros

loyer du 2° trimestre 2020 : 2 755,20 euros

loyer du 3° trimestre 2020 : 27 55,20 euros.

L’article 4 de l’ordonnance 2020 -316du 25 mars 2020 énonce que les personnes mentionnées à l’article 1er, soit les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1erde l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020,ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précité.

La société [Localité 6]'coiff revendique le bénéfice de ces dispositions. Elle doit par conséquentjustifier répondre aux critères d’éligibilité prévus à l’article 1erde cette même ordonnance et précisés par le décret 2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire.

Il sera relevé que le tribunal a considéré que la société [Localité 6]'coiff bénéficiait du régime protecteur susvisé sans pour autant caractériser que cette dernière remplissait les différentesconditions d’éligibilité exigées par les dispositions précitées.

En cause d’appel, pour justifier remplir les conditions fixées par l’article 1er du décret susvisé, la société [Localité 6]'coiffverse aux débats une attestation de son expert comptable (pièce 6)en date du 2 septembre 2020 mentionnant le montant de son chiffre d’affaires annuel au 1er juillet de 2005 à 2019.

Force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce relative à l’effectif des salariés ou à la perte du chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire.

Il en résulte qu’elle ne peut dès lors justifier remplir les différentes conditions d’éligibilité fixées par l’article précité.

Il sera ajouté que l’article 2 de ce même décret prévoit que les personnes morales de droit privé revendiquant être éligibles à ce dispositif devront produire une déclaration sur l’honneur en ce sens accompagnée des documents comptables, fiscaux et sociaux en justifiant.

Or, il sera relevé que la société [Localité 6]'coiff ne produit aucune pièce en ce sens.

Par conséquent,la société [Localité 6]'coiff ne peut bénéficier des dispositions protectrices de l’article 4 susvisé qu’elle revendique en ce qu’elles prévoient que leurs bénéficiaires ne peuvent notamment encourir l’acquisition de la clause résolutoire pour des loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement est intervenue entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit le 30 septembre 2022, l’état d’urgence sanitaire ayant cessé le 31 juillet 2022.

Il en résulte que les loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et le 30 septembre 2020 , visés par le commandement de payer litigieux et donc pour l’essentiel de la somme sollicitée (loyers du 2° et 3° trimestre 2020, soit 5 510,40 euros, alors que le commandement en cause a été délivré pour la somme totale de 6 507,10 euros), bien qu’échus pendant la période de l’état d’urgence sanitaire ne peuvent pour autant faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le juge doit rechercher si la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi. La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré. L’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

Pour justifier de la mauvaise foi dans la mise en oeuvre du commandement de payer du 29 juillet 2020, la locataire fait en premier lieu valoir qu’il vise notamment les loyers du 3° trimestre 2020,à savoir les loyers de juillet, août et septembre 2020, soit des loyers non échus.

Or, le bail susvisé prévoit en page 11 que les loyers et accessoires sont payables d’avance, le premier janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et pour la première fois le 1er juillet 2002.

Il s’en déduit qu’aux termes du contrat applicable au 29 juillet 2020, date du commandement de payer critiqué, les loyers de juillet, août et septembre 2020 étaient exigibles puisque le loyer était payable d’avance contrairement aux affirmations de la société locataire, il ne peut dès lors être reproché à la bailleresse d’avoir visé ces loyers au commandement contesté.

Le commandement de payer litigieux ne peut dès lors avoir été délivré de mauvaise foi au motif qu’il vise des loyers non échus.

Par ailleurs, par courrier en date du 19 mai 2020, la locataire (pièce 5) ne demandait à sa bailleresse aucun délais de paiement comme retenu à nouveau par erreur par le tribunal mais l’annulation des loyers pendant la période de fermeture du commerce soit du 15 mars au 11 mai 2020 compte tenu de l’absence de chiffre d’affaires pendant cette période et une réduction des loyers à compter de la réouverture et de la manière suivante :

40% du loyer effectif du 11 mai jusqu’au 30 septembre 2020, charges et taxes en sus

et 50% à compter du 1er octobre 2020, charge set taxes en sus.

La demande de la locataire en annulation et diminution des loyers comme préalablement énoncé n’a pas donné lieu à une réponse positive de sa bailleresse puisque par un courrier du 29 mai 2020 (pièce 9) elle lui a proposé le report du paiement du loyer du 2° trimestre 2020 non payé à cette date. Cette offre en réponse étant différente de la demande de la société [Localité 6]'coiff , elle appelait dès lors nécessairement une réponse positive pour pouvoir être considérée comme un accord intervenu entre les parties à ce titre, comme soutenu par la locataire.

Or, elles s’accordent quant à l’absence de réponse de la locataire à cette proposition de report de 6 mois susvisée.

Il en résulte non seulement qu’il ne pouvait être valablement considéré l’existence d’un accord entre les parties quant à l’octroi de délais de paiement par le bailleresse mais aussi que cette dernière pouvait légitimement considérer que la société [Localité 6]'coiff maintenait sa demande d’annulation et de diminution des loyers comme exposé par son courrier du 19 mai 2020 et s’opposait par conséquent à tout paiement à ce titre.

Par ailleurs, les difficultés économiques de la locataire pendant la crise sanitaire non contestées par la bailleresse, qui pour ce motif lui a proposé le report susvisé, ne peuvent contrairement à l’appréciation de la locataire suffire à contredire la bonne foi présumée de la bailleresse poursuivant le paiement des loyers échus pendant cette période qui lui sont dus par sa locataire et alors que cette dernière par courrier du19 mai 2020 en sollicitait à tort l’annulation pour une partie et la réduction pour l’autre position maintenue .

Le tribunal ne peut être approuvé en ce qu’il a retenu la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise oeuvre de la clause résolutoire.

Il sera ajouté que la cour relève que le commandement de payer litigieux en date du 29 juillet 2020 mentionne clairement qu’à défaut de paiement de la somme de 6 507,10 euros dans le délai d’un mois à compter de sa date, le bail conclu entre les parties sera résilié et ce, en application de la clause résolutoire prévue au bail notamment en cas de défaut de paiement régulier du loyer.

Il s’en déduit que la locataire a été clairement informée du risque encouru en cas de défaut de paiement de la somme mentionnée au commandement susvisé avant le 29 août 2020. La nullité de cet acte n’est dès lors pas encourue.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef et il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 29 août 2020 et l’expulsion de la société [Localité 6]'coiff sera ordonnée et cette dernière condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expulsion à compter de la signification de la présente décision et de condamnation de la société [Localité 6]'coiff au paiement d’ une indemnité d’occupation selon les modalités prévues au dispositif.

Le prononcé de l’expulsion sous astreinte n’est pas nécessaire, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de désinstallation des deux blocs extérieurs de climatisation installés par la société [Localité 6]'coiff sous astreinte de 200 euros par jour de retard

La bailleresse fait valoir que sa locataire a fait procéder à l’installation de deux blocs extérieurs de climatisation sur la façade de l’immeuble sans autorisation en violation de ses obligations résultant du bail.

Il résulte du constat de l’acquisition de la clause résolutoire en date du 29 août 2020 que la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire est sans objet.

Si la faute prétendue par la bailleresse quant à l’installation par sa locataire des deux blocs extérieurs sans son autorisation est inopérante quant au maintien du bail résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire comme préalablement expliqué, il convient pour autant de statuer sur la demande de désinstallation sous astreinte sollicitée par la SCI CAS 95.

La locataire ne conteste pas avoir procédé à ces travaux mais répond, comme retenu par le tribunal, que cette installation a été autorisée.

Le bail en date du 15 juillet 2002 conclu entre les époux [W] aux droits desquels vient la SCI CAS 95 et la société [Localité 6]'coiff mentionne page 6 au chapitre :

— charges et conditions,

travauxréalisés dans les locaux présentement loués avant le commencement effectif de l’activité commerciale :

lors de l’entrée dans les lieux, le preneur est autorisé à faire dans les locaux loués et même en façade, tous les travaux nécessaires à l’aménagement du local présentement loué afin de permettre d’exercer l’activité de coiffure et institut de beauté.

Ces travaux se feront à la charge du preneur et sous sa responsabilité.

Ils devront être effectués dans le respect de la réglementation en vigueur et après obtention de toutes les autorisations administratives éventuelles.

Les travaux envisagés figurent sur une note et un plan demeurés ci-joint et annexés après mention.

La distribution des pièces résultant de cloisonnement envisagé par le preneur sont repris sur un plan annexé aux présentes après mentions.

Par ailleurs, le preneurs’oblige à fournir au bailleur les assurances des entreprises qui interviendront sur la pose du linteau et sur la réfection de l’installation électrique.

Il en résulte que la pose de deux blocs extérieurs de climatisation sur la façade de l’immeuble par la société [Localité 6]'coiff, dont il n’est pas contesté la nécessité afin de lui permettre d’exercer son activité, a bien par la mention susvisée été autorisée par la bailleresse.

Il n’est pas non plus contesté par cette dernière que ces travaux ont été réalisés dans le respect de la réglementation en vigueur et après obtention des autorisations administratives nécessaires.

La bailleresse n’invoque aucune clause du bail prévoyant lors de la restitution des locaux donnés à bail , une obligation à la charge de la locataire de remise des lieux en l’état. La cour constate qu’au contraire, il est mentionné au bail que les travaux d’amélioration faits par le preneur, comme ce en quoi consiste la mise en place d’une climatisation, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier et que le preneur n’est obligé à la fin du bail qu’à la restitution en bon état de réparations locatives.

La demande de la SCI CAS 95 sollicitant que soit ordonnée la désinstallation susvisée sous astreinte sera par conséquent rejetée par voie de confirmation.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le tribunal a retenu une dette locative de 8 265,60 euros à la date du 17 mars 2022.

En cause d’appel, la bailleresse demande l’infirmation du jugement critiqué à ce titre et demande la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 9 008,92 euros au titre du solde locatif arrêté au 17 mars 2022.

Elle verse aux débats un décompte actualisé à cette date (en pièce 14) à hauteur de cette somme au titre du solde impayé mais de laquelle la somme de 2 755,50 euros mentionnée à son crédit au titre du versement du loyer pour le 1er trimestre 2022 n’a pas été déduite. Il en résulte que ce décompte justifie d’un solde au titre des seuls loyers impayés à hauteur de la somme de 8.265,60 euros et arrêté au 17 mars 2022,comme retenu par le tribunal .

La bailleresse n’a pas contesté devant la cour le rejet par le tribunal, de sa demande de condamnation comme n’étant pas justifiée, au titre des charges pour cette période par ailleurs mentionnées au décompte susvisé.

La locataire fait au contraire valoir que le solde locatif s’élève à la somme de 3 479,32 euros et que la bailleresse reste lui devoir différentes sommes dont elle demande la compensation avec l’éventuel solde locatif resté impayé.

Il sera tout d’abord relevé que la locataire ne conteste la demande en paiement de sa bailleresse au titre du solde réclamé seulement en ce qu’elle fait valoir le bien fondé de différentes sommes devant venir en compensation de ce solde.

En premier lieu, elle demande qu’il soit fait droit à sa demande de compensation entre les sommes qu’elle est susceptible de rester devoir à son bailleur avec les sommes restées impayées par ce dernier en exécution du jugement du juge de l’exécution en date du 12 février 2021 qui a prononcé l’annulation de la saisie attribution pratiquée le 1er septembre 2020 en exécution du bail par acte notarié, pour un montant total de 7.075,87 euros entre les mains de la Caisse d’épargne, dénoncée le 7 septembre 2020.

Force est de constater que la société [Localité 6]'coiff ne justifie pas, par la production aux débats du seul jugement susvisé qui ne mentionne pas si la saisie a été fructueuse et à hauteur de quel montant, que la SCI CAS 95 aurait comme prétendu perçu à tort le montant de 7 075,85 euros, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de compensation à ce titre, étant précisé qu’elle détient, dans l’hypothèse du bien fondé de cette demande, le jugement précité, valant titre en vue de cette restitution.

En deuxième lieu, en cause d’appel la société [Localité 6]'coiff sollicite le remboursement par voie de compensation, des charges indues payées à sa bailleresse à hauteur de la somme de 3 308,79 euros.

Or, force est de relever que la locataire ne justifie pas des versements allégués, à titre de provisions sur charges dont le versement par le preneur n’est pas prévu par le bail applicable ou suite à la demande de la bailleresse au titre de charges récupérables comme en revanche prévu page 11 du bail.

Il s’en déduit que la locataire ne peut prétendre à la restitution des sommes qu’elle ne démontre pas avoir versées. Ce deuxième motif de compensation avec les sommes restant dues par elle sera également rejeté.

En troisième lieu, la société [Localité 6]'coiff demande la compensation des sommes qu’elle est susceptible de rester devoir avec le coût des travaux par elle réalisés à la charge de la bailleresse, les travaux de mise en sécurité et de réfection de l’escalier de l’immeuble donné à bail.

Le bail applicable en date du 15 juillet 2002 prévoit en page 6 que le preneur a la charge d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du bail.

Force est de constater que la seule facture de travaux de réparation de l’escalier menant au 1er étage des lieux loués au [Adresse 4] à [Localité 6] du 12 février 2017, versée aux débats en pièce 12, faisant état de travaux de réfection limités de cet escalier ne permet pas de justifier qu’il ne s’agit pas de travaux de réparation à la charge de la locataire comme prévu au bail, de sorte que cette demande de compensation sera également rejetée.

La société [Localité 6]'coiff ne justifie pas du paiement des loyers du 3° trimestre 2021, du 4° trimestre 2021 et du2° trimestre 2022 échus pendant la période d’état d’urgence sanitaire mais dont elle reste cependant redevable comme retenu à juste titre par le tribunal.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il condamne la locataire au paiement de la somme de 8 265,60 euros au titre du solde locatif arrêté au 17 mars 2022.

Sur la demande de délais de paiement de la société [Localité 6]'coiff

Le tribunal a fait droit à la demande de délais de paiement de la société [Localité 6]'coiff.

La SCI CAS 95 demande l’infirmation de la décision dont appel à ce titre.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteuret en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société [Localité 6]'coiff, bénéficiaire de délais de paiement par le jugement dont appel par le versement de 18 échéances de 459,20 euros en plus du paiement du loyer courant, ne justifie pas ni même ne prétend du moindre versement en exécution de cette décision dont elle demande pour autant la confirmation.

La cour relève qu’elle ne justifie par ailleurs par aucun élément de sa situation financière actuelle, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de délais par voie d’infirmation du jugement déféré.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI CAS 95.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

Prononcé la nullité du commandement de payer en date du 25 août 2020 par la SCI CAS 95 à la société [Localité 6]'coiff.

Rejeté la demande de la SCI CAS 95 de désinstallation des deux blocs extérieurs de climatisation installés par la société Herblay’ coiff sous astreinte.

Condamné société [Localité 6]' coiff à payer la somme de 8 265,60 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 17 mars 2022.

INFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

statuant à nouveau,

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer en date du 29 juillet 2020 ;

Par conséquent,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 29 août 2020 ;

Ordonne l’expulsion de la société [Localité 6]'coiff, ainsi que de tous occupants de son chef, du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6], avec au besoin le concours de la force publique ;

Rejette la demande d’expulsion sous astreinte ;

Ordonne en tant que de besoin la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble au choix du bailleur, aux frais et risques et périls de l’expulsé ;

Condamne la société [Localité 6]'coiff à payer à laSCI CAS 95 une indemnité mensuelle d’occupation du local égale au montant du loyer contractuel, calculé mensuellement , charges et taxes en sus, qui sera due à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux et de tout bien et de tout occupant et remise des clés ;

Dit que la société locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances ;

Rejette la demande de délais de paiement de la société [Localité 6]'coiff ;

Y ajoutant,

Condamne la société [Localité 6]'coiff à payer à laSCI CAS 95 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [Localité 6]'coiff aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris le coût du commandement de payer du 29 juillet 2020.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente