COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/04757 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V7MG

AFFAIRE :

S.A.R.L. GROUP SAVTA TRADING S.A.R.L. GROUP

C/

S.C.I. FSBC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 20/02632

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.11.2024

à :

M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. GROUP SAVTA TRADING

N° Siret : 495 124 307 (RCS Nancy)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 15089 – Représentant : M^e David FERTOUT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1770

APPELANTE

****************

S.C.I. FSBC

N° Siret : 528 363 682 (RCS Créteil)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20230299 – Représentant : M^e David HALLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 0114

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Un contrat de crédit-bail a été consenti par les sociétés Fructicomi et Oseo Financement au profit de la SCI FSBC, le 30 décembre 2010.

Suivant acte sous seing-privé du 30 décembre 2010, la SCI FSBC, titulaire du contrat de crédit-bail immobilier, a donné à bail de sous-location à la société Group Savta Trading ci après dénommée (GST) divers locaux à usage d’entrepôts et bureaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer annuel égal à 220 000 euros, majoré de la TVA, payable par trimestre. Ce bail a été conclu pour neuf années entières et consécutives. L’activité visée est le « négoce en gros, demi-gros et détail de produits alimentaires ou non, non réglementés ».

Le bail de sous-location contient une clause d’indexation.

Par avenant du 1er juillet 2012, les parties ont modifié la surface des locaux et ont convenu de la somme de 30 000 euros HT et HC pour le montant du loyer annuel supplémentaire portant le montant du nouveau à la somme annuelle totale de 220 000 + 30 000 = 250 000 HT et HC .

Suivant acte d’huissier du 23 janvier 2019, la société GST a fait délivrer un congé portant sur les locaux donnés à bail avec effet au 29 décembre 2019.

Suivant procès-verbal de constat du 2 janvier 2020, il a été procédé à un état des lieux de sortie.

En l’absence de réclamation de la SCI FSBC, suite à la restitution des lieux et au vu de l’état des lieux de sortie, la société GST lui a, par courrier en date du 10 février 2020 demandé de lui restituer lemontant du dépôt de garantie de 85 000 euros.

Puis, par acte d’huissier du 17 juin 2020, la SCI FSBC, a fait assigner la SARL GST devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins d’obtenir, notamment, à titre principal, le paiement des sommes de 84 430 euros au titre des loyers impayés et celle de 69 010,70 euros au titre des réparations locatives et, à titre subsidiaire, la compensation entre le montant du dépôt de garantie et les somme restées impayées.

Par jugement contradictoire rendu le 12 juin 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

Condamné la société à responsabilité limitée Group Savta Trading à payer à la SCI FSBC la somme de 47 481,98 euros, au titre du reliquat de loyers, issu de l’indexation

Condamné la société à responsabilité limitée Group Savta Trading à payer à la SCI FSBC la somme de 37 229 euros HT, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des réparations locatives

Rejeté l’ensemble des demandes formulées par la société à responsabilité limitée Group Savta Trading, et notamment la demande en paiement de 85 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, de 50 000 euros au titre de l’abus de droit

Rejeté le surplus des demandes

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit

Condamné la société à responsabilité limitée Groupe Savta Trading au paiement de la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la société à responsabilité limitée Groupe Savta Trading au paiement des dépens.

Le 11 juillet 2023, la société Group Savta trading a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 8 avril 2024,auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Group Savta Trading, appelante, demande à la cour de :

A titre principal,

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions la société FSBC de l’ensemble de ses demandes pécuniaires, fins et conclusions (sic)

Et statuant à nouveau

— Recevoir la société Group Savta Trading en ses conclusions d’appelante, la dire bien fondée

Débouter la société FSBC pour ses demandes locatives prescrites

Débouter la société FSBC pour ses demandes de réparations locatives

Reconventionnellement,

Condamner sous astreinte de 1000 euros par jour, à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, la société FSBC à restituer à la société Groupe Savta Trading le dépôt de garantie versé de 85000euros

Condamner la société FSBC à verser à la société Groupe Savta Trading la somme de 50 000 euros au titre de l’abus de droit dans le refus de restitution du dépôt de garantie

En tout état de cause,

Condamner la société FSBC à verser à la société Groupe Savta Trading la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 24 juillet 2024,auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société FSBC, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

Sur l’appel principal formé par la société Group Savta Trading :

Déclarer la société Group Savta Trading mal fondée en son appel

En conséquence,

L’en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions

Sur l’appel incident formé par la SCI FSBC :

Déclarer recevable et bien fondée la SCI FSBC en son appel incident du jugement rendu le 12 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a rejeté le surplus de demande de condamnation de la société Group Savta Trading à hauteur de 36 948,02 euros au titre de l’arriéré locatif résultant de l’application de la clause d’indexation

Et statuant à nouveau,

Condamner la société Group Savta Trading à payer à la SCI FSBC la somme de 84 430,00 euros au titre de l’arriéré locatif résultant de l’application de la clause d’indexation

Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes, à savoir :

Condamner la société Group Savta Trading à payer à la SCI FSBC la somme de 37.229 euros HT, avec intérêt au taux légal à compter de la décision rendue le 12 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise, au titre des réparations locatives

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Group Savta Trading et notamment la demande en paiement de 85 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, de 50 000 au titre de l’abus de droit

Condamner la société Group Savta Trading au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société Group Savta Trading au paiement des dépens

Débouter la société Group Savta Trading de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Subsidiairement, dans le cas où il serait démontré par la société Group Savta Trading qu’un dépôt de garantie d’un montant de 85 000 euros existait, à la date d’introduction de la procédure de première instance, dans les comptes de la SCI FSBC,

Prononcer la compensation entre la créance alléguée par la société Group Savta Trading et toute créance détenue par la SCI FSBC

En tout état de cause et y ajoutant :

Condamner la société Group Savta Trading à payer à la SCI FSBC la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société Group Savta Trading aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphanie Teriitehau, avocat aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 9 octobre 2024 et le délibéré au 14 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

Le tribunal a retenu que le solde locatif impayé par la société GST s’élève à la somme de 47481,98 euros.

Pour chiffrer cet impayé à hauteur de cette somme, il a considéré d’une part que la cession de parts sociales ne pouvait être considérée comme une renonciation à l’indexation par la bailleresse, contrairement à ce que soutenait GST et d’autre part que la prescription quinquennale était applicable de sorte que l’indexation par ailleurs correctement calculée par la bailleresse ne pouvait cependant être sollicitée au titre des loyers échus avant le 17 juin 2015.

En cause d’appel, la société GST demande l’infirmation du jugement à ce titre et fait valoir que sa dette locative s’élève à la somme 7 151 euros et non pas de 47 481,98 euros.

Elle explique en substance d’une part qu’il résulte de l’acte de cession de parts sociales du 20 mars 2014 que les parties ont renoncé sans ambiguïté à l’indexation du montant du loyer de sorte qu’aucune somme ne peut être sollicitée par la bailleresse à ce titre et d’autre part que toute somme échue avant le 17 juin 2015 est prescrite comme retenu par le tribunal.

La bailleresse a formé à ce titre un appel incident et demande l’infirmation du jugement déféré quant au montant du solde locatif et sollicite à ce titre la somme de 84 430 euros.

Il sera en premier lieu relevé, que chacune des parties à la procédure s’accorde quant à l’application du délai de prescription de 5 ans prévu par l’article 2224 du code civil à la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à compter de l’échéance de chaque loyer de sorte que l’assignation en paiement étant en date du 17 juin 2020 la bailleresse n’est pas recevable à demander le paiement de loyers échus avant le 17 juin 2015 comme en conviennent également chacune des parties.

En deuxième lieu , il convient de relever que le bail de sous location conclu entre les parties le 30 décembre 2010 prévoit en page 7 une clause d’indexation qui mentionne que le loyer sera ajusté chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’institut national de la statistique et des enquêtes économiques (INSEE).

L’indice de référence sera le dernier paru le jour de la signature des présentes, soit :

indice de base : 4° trimestre 2009

coefficient : 1507.

Force est de constater que le mode de calcul choisi par la clause susvisée ne crée pas de distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions conformément à l’article L 112-1 du code monétaire et financier puisque chacune a lieu chaque année en décembre.

Par ailleurs, la promesse de cession de parts sociales du 20 mars 2014 dont chacune des parties se prévaut mentionne que : ' le loyer annuel relatif à l’établissement secondaire de la société s’élève actuellement à la somme de 250 000 euros HT et HC. Il n’est dû aucun arriéré de charges ou de loyers à ce jour'.

Le bail de sous location conclu entre les parties en date du 30 décembre 2010 prévoit par la clause précitée :

le montant annuel du loyer initial,

la périodicité de l’indexation (annuelle),

la date de chaque indexation (date anniversaire de l’entrée dans les lieux)ainsi que

l’indice applicable.

Selon la clause de la promesse de cession de parts du 20 mars 2014 précitée, la bailleresse convient qu’il n’existe pas à cette date d’arriéré locatif, alors que cette dernière prend en compte un loyer annuel de 250 000 euros HT et HC, soit le montant du loyer initial augmenté par l’avenant de juillet 2012,alors qu’à cette date le montant de ce loyer aurait du faire l’objet d’une indexation à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux de la preneuse et ce, en application des dispositions du bail conclu entre les parties, et pour la première fois le 30 décembre 2011.

Au constat de l’absence de demande au titre de l’indexation des loyers échus à la date du 20 mars 2014 par la bailleresse, si on peut en déduire qu’elle renonce à l’indexation du montant du loyer convenu, la privant de solliciter une quelconque somme à ce titre, il ne peut pour autant en être également déduit qu’elle renonce à toute indexation du montant du loyer pour l’avenir à défaut de renonciation expresse en ce sens résultant de la clause précitée, de sorte qu’elle est en droit de solliciter l’indexation du montant du loyer à compter de mars 2014 sous réserve de la prescription applicable comme préalablement rappelé, la bailleresse n’étant pas recevable à demander le paiement des loyers échus avant le 17 juin 2015, et des dispositions de l’article L112-1 du code monétaire et financier quant au calcul de l’indexation à compter de cette date.

En troisième lieu, il résulte des développements précédents que la bailleresse ne peut solliciter ni les loyers échus avant le 17 juin 2015 ni le montant du loyer indexé avant mars 2014, elle peut en revanche demander le paiement des loyers impayés à compter du 17 juin 2015 outre l’indexation à compter de cette même date et résultant de la clause d’indexation appliquée à compter de décembre 2011.

Il en résulte qu’elle n’est pas recevable à solliciter le paiement du montant du loyer indexé resté impayé pour les années 2013 et 2014 à hauteur des sommes respectives de 13 417 et 15 053 euros comme sollicité à nouveau par appel incident de la bailleresse et pour l’année 2015 sa demande est recevable à hauteur de la seule somme de 7 229,98 euros, outre celle de 18 326 euros pour l’année 2016 et celle de 21 926 euros pour l’année 2017comme retenu à juste titre par le tribunal.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il condamne la société GST à payer à la SCI FSBC7 229,98+18 326+21 926 = 47 481,98 à titre de loyers impayés.

Sur la demande en paiement de la SCI FSBC au titre des réparations locatives

Le tribunal a considéré, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la locataire était présumée avoir reçus les lieux en bon état, conformément à l’article 1731du code civil, puis au constat des dégradations mentionnées au procès verbal d’huissier du 2 janvier 2020 de sortie, reprises et chiffrées au devis du 20 janvier 2020 et après déduction des réparations relevant de l’article 606 du code civil, la locataire était redevable à ce titre de la somme de 37 229 euros.

Pour contester devoir cette somme, la société GST fait en premier lieu valoir qu’à défaut d’état des lieux d’entrée les dégradations ne peuvent lui être imputables, conformément à l’article L145-40-1 du code de commerce applicable, qu’en deuxième lieu, il n’est pas justifié d’un préjudice consécutif par la bailleresse faute d’établir la réalisation effective des travaux, les locaux ayant au surplus été reloués par la bailleresse dans un délai de 6 mois à compter de la libération, et qu’enfin en troisième lieu, les travaux résultant de l’article 606 du code civil et représentant la somme de 33 830 euros, ne peuvent être mis à sa charge en sa qualité de preneur.

La bailleresse demande la confirmation du jugement déféré de ce chef.

L’article145-40-1 du code de commerce issu de la loi no 2014-626 du 18 juin 2014 énonce que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Les dispositions transitoires de la loi susvisée en son article 21 prévoient quel’article précité du code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.

Or, comme retenu par le tribunal le bail applicable entre les parties en date du 30 décembre 2010 pour une durée de 9 ans jusqu’au 30 décembre 2019 a pris fin suite au congé du23 janvier 2019 délivré par la preneuse, n’a dès lors été ni conclu ni renouvelé à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, de sorte quel’article145-40-1 du code de commerce issu de la loi no 2014-626 du 18 juin 2014 n’est pas applicable aux faits de l’espèce, en revanche, il s’en déduit que l’article 1731 du code civil est applicable.

Il en résulte qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Or, la société GST ne démontre pas ni même ne prétend avoir reçus les lieux donnés à bail en mauvais état.

Il convient de rappeler que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations par le bailleur, ni à la justification d’un préjudice de sorte qu’il ne peut être reproché au bailleur le défaut d’engagement effectif des dépenses ou de perte de valeur locative et le montant des réparations dues par le preneur au bailleur peut dès lors résulter du seul devis sans pouvoir exiger la production par le bailleur d’une quelconque facture et que la mise en location de ces mêmes locaux dans le délai de 6 mois, non contestée par la bailleresse mais dont il n’est pas au surplus justifié du montant du loyer par la société GST est par conséquent inopérante.

En l’espèce, il convient de relever que l’état des lieux de sortie a été réalisé par un procès verbal d’huissier de justice en date du 2 janvier 2020 en présence d’un représentant de chacune des parties et versé aux débats en pièce 2 de la bailleresse et 3 de la locataire.

La cour constate que la liste des réparations mentionnées au devis en date du 20 janvier 2020 correspond pour chacun des postes à une dégradation constatée par le procès verbal susvisé, ce qui n’est au surplus pas contesté par la locataire.

La cour constate également que les réparations locatives listées en page 10 des conclusions de l’appelante à hauteur de la somme de 28 192 euros HT et que cette dernière considère ne pas devoir être mises à sa charge mais à celle de la bailleresse comme relevant de l’article 606 du code civil ne sont pas sollicitées par la bailleresse ayant demandé la confirmation du jugement déféré de ce chef.

La condamnation de la société GST au paiement de la somme de 37 229 euros au titre des réparations locatives n’étant pas autrement contestée, le jugement déféré sera également confirmé de ce chef.

Sur la demande de la société GST au titre de la restitution du dépôt de garantie et de 50 000 euros au titre de l’abus de droit

La société GST sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande de restitution à l’encontre de la SCI FSBC de 85 000 euros au titre du dépôt de garantie.

Le tribunal, par la décision contestée, a considéré que la société GST à laquelle il appartenait de démontrer le versement prétendu de 85 000 euros au titre du dépôt de garantie, contesté par la SCI FSBC, bailleresse et non prévu par le bail tout comme par l’avenant, ne pouvait en justifier par la seule production de son bilan portant mention de cette de cette somme avec le libellé 'dépôt de garantie SCI FSBC'.

Les écritures portées à un bilan compilent les dépenses et les recettes d’une société de sorte qu’elles peuvent être justifiées par un ou plusieurs éléments extrinsèques à la comptabilité, éléments à partir desquels cette comptabilité a été élaborée, de sorte que le tribunal a, à juste titre considéré que cette seule écriture comptable non corroborée par aucun autre élément, ne pouvait démontrer le versement prétendu.

Force est de constater qu’en cause d’appel et malgré la motivation de rejet susvisée, la société appelante ne verse toujours aucune autre pièce de nature à justifier du versement prétendu de la somme de 85 000 euros à sa bailleresse lors de son entrée dans les lieux comme par au minimum un relevé bancaire mentionnant ce versement, étant précisé que l’écriture comptable dont se prévaut l’appelante est mentionnée à la période du 1er juillet 2013 au 31 décembre 2013 alors que la prise à bail date de janvier 2011.Par ailleurs, le courrier du conseil de la bailleresse en date du 16 juin 2017,versé aux débats en pièce 12, donnant acte à la société GST de son congé du 1er mars 2016, (alors que le congé ayant mis fin au bail est du 23 janvier 2019) et mentionnant le principe des modalités de restitution d’un dépôt de garantie ne peut valoir reconnaissance par la SCI FSBC d’un versement à ce titre à hauteur de la somme de 85 000 euros lors de la prise à bail par l’appelante.

Il en résulte qu’en l’absence du moindre élément de nature à étayer l’écriture comptable susvisée l’appelante ne justifie toujours pas du versement de cette somme à sa bailleresse lors de sa prise à bail.

La demande de la société GST de restitution du dépôt de garantie de 85 000 euros sous astreinte sera rejetée par voie de confirmation du jugement déféré.

La demande de restitution du dépôt de garantie étant rejetée, cette non restitution ne peut constituer un quelconque abus de droit, la demande en paiement de dommages et intérêts à ce titre à hauteur de la somme de 50 000 euros sera également rejetée par voie de confirmation.

Le jugement critiqué sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

L’équité commande d’allouer la somme de 4 000 euros à la SCI FSBC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de condamnation sous astreinte de la société GST ;

Condamne la société Group Savta Trading à payer à la société FSBC la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Group Savta Trading aux entiers dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente