COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 FEVRIER 2024

N° RG 23/03861 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V5D6

AFFAIRE :

S.C.I. POULMA

C/

S.A.R.L. LE TRATTORIA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juin 2023 par le Juge de l’exécution de VERSAILLES

N° RG : 23/00837

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01.02.2024

à :

M^e Nathalie PRUNET LE BELLEGO, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Anne-Lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. POULMA

Pris en la personne de M^e DUNOGUE GAFFIE, administrateur judiciaire prise en sa qualite d administrateur provisoire de la SCI POULMA, fonction à laquelle elle a été designée par ordonnance de refere de M. le president du TGI de Versailles du 18 avril 2013

N° Siret : 407 557 958 (RCS)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nathalie PRUNET LE BELLEGO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 272

APPELANTE

****************

S.A.R.L. LE TRATTORIA

Exerçant sous l’enseigne LES TERRASSES DU PRIEURE

[Adresse 6]

N° Siret : 481 509 115 (RCS Paris)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Max HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1860 – Représentant : M^e Anne-lise ROY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343 – N° du dossier TRATT 2

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Décembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence MICHON, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement contradictoire du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Versailles, saisi d’un litige opposant la SCI Poulma à la société Le Trattoria, liées par un bail conclu le 4 avril 2005 portant sur des locaux situés [Adresse 2]), a notamment, avec exécution provisoire :

condamné la société Le Trattoria à payer à la SCI Poulma, en deniers ou quittance, la somme de 21 003,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2020, après déduction des deux règlements intervenus par virements des 1er et 4 décembre 2020,

dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2019, date de réception de la mise en demeure par la locataire,

prononcé la résiliation du bail renouvelé le 4 avril 2014 entre la SCI Poulma et la société Le Trattoria aux torts de la locataire,

ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société Le Trattoria et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2]), et, en tant que de besoin, la séquestration des meubles garnissant les lieux,

fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Le Trattoria à la SCI Poulma à la somme de 1 200 euros,

condamné la société Le Trattoria à payer cette indemnité d’occupation à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés.

Par arrêt rendu le 24 novembre 2022, la cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement susvisé en toutes ses dispositions.

Le 27 janvier 2023, au visa de ces décisions, la SCI Poulma a fait signifier à la société Le Trattoria un commandement de quitter les lieux, dans un délai de huit jours.

Par acte du 3 février 2023, la société Le Trattoria a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, auquel elle a demandé de lui octroyer un délai de 6 à 24 mois pour quitter les lieux.

Le 5 mai 2023, durant le délibéré du juge de l’exécution, il a été procédé à l’expulsion de la société Le Trattoria.

Par jugement contradictoire rendu le 2 juin 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a :

accordé à la société Le Trattoria un délai pour quitter les lieux, situés [Adresse 2]) jusqu’au 2 mars 2024,

rappelé que la société Le Trattoria reste redevable des indemnités d’occupation pendant toute la période accordée,

condamné la société Le Trattoria aux dépens,

condamné la société Le Trattoria à payer à l’administrateur judiciaire de la SCI Poulma la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit.

Le 15 juin 2023, la SCI Poulma, poursuites et diligences de Mme [F], ès qualités d’administrateur provisoire selon ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Versailles en date du 18 avril 2013, a relevé appel de cette décision.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 novembre 2023, avec fixation de la date des plaidoiries au 21 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 27 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Poulma, appelante, demande à la cour de :

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a accordé à la société Le Trattoria un délai pour quitter les lieux jusqu’au 2 mars 2024,

Statuant à nouveau,

débouter la société Le Trattoria de sa demande de délai pour quitter les lieux,

condamner la société Le Trattoria à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Le Trattoria aux dépens, tant de première instance que d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 11 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Le Trattoria, intimée, demande à la cour de :

déclarer irrecevables les conclusions de la SCI Poulma représentée par Mme [F] pour défaut de qualité à agir,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 2 juin 2023 en ce qu’il lui a accordé un délai pour quitter les lieux jusqu’au 2 mars 2024,

débouter la SCI Poulma de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

lui accorder un délai complémentaire jusqu’au mois de décembre 2024 afin d’organiser un départ effectif,

condamner la SCI Poulma à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI Poulma aux dépens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu’elle ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Sur l’irrecevabilité des conclusions de l’appelante

La société Le Trattoria, visant les articles 122 et 32 du code de procédure civile, soutient que Mme [F] n’a pas qualité pour agir. Elle fait valoir que cette dernière, désignée par ordonnance du 18 avril 2013, n’a 'semble-t-il’ ( sic) pas vocation à demander son expulsion, mais uniquement à assurer la gestion et l’administration tant active que passive de la SCI Poulma, et notamment convoquer l’assemblée générale et régler le passif social et en cas de fonctionnement impossible en gérer la cession ou la liquidation. A ce jour, dit-elle, aucun mandat n’a été donné à Mme [F], car il n’est pas produit de procès-verbal de l’assemblée générale, d’ester en justice. De plus, il apparaît à la lecture des pièces de l’appelante que Mme [F] n’exerce ses fonctions d’administrateur que jusqu’au 18 juillet 2023. Dans ces conditions, les conclusions de l’appelante doivent être déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir de Mme [F].

La SCI Poulma n’a pas conclu sur ce point.

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, que vise la partie intimée, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En vertu de l’article 122 du même code, le défaut de qualité à agir constitue une fin de non recevoir, qui rend la demande irrecevable, sans examen au fond.

L’appel dont est saisi la cour a été interjeté par la SCI Poulma, partie à l’instance devant le juge de l’exécution initiée par la société Le Trattoria elle-même, Mme [F] intervenant en qualité de représentant légal de la société.

L’intimée n’établit pas en quoi la SCI Poulma, propriétaire des lieux dont l’expulsion a été ordonnée, n’aurait pas le droit d’agir pour contester une décision qui accorde un délai à l’occupante pour quitter les dits lieux, ni n’aurait pas qualité pour s’opposer à l’octroi d’un tel délai.

La société Le Trattoria remet en cause, en réalité, le pouvoir de Mme [F], qu’elle a pourtant elle-même attraite devant le juge de l’exécution en sa qualité d’administrateur provisoire, de représenter la SCI Poulma dans la présente instance d’appel.

Or, le défaut de pouvoir de la personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale constitue une irrégularité de fond, au sens de l’article 117 du code de procédure civile, qui est sanctionnée par la nullité de l’acte, et pas par l’irrecevabilité de conclusions d’appel, seule prétention formulée par la partie intimée.

En tout état de cause, ainsi qu’il ressort des éléments soumis à la cour, Mme [F] a été désignée par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles en date du 18 avril 2013, en qualité d’administrateur provisoire de la SCI Poulma, pour assurer la gestion et l’administration tant active que passive de la SCI Poulma, et notamment convoquer l’assemblée générale et régler le passif social et en cas de fonctionnement impossible de la société en gérer la cession ou la liquidation, et une telle mission, étant rappelé que l’administrateur provisoire se substitue aux organes sociaux normalement compétents, inclut celle de représenter la société en justice, dans une instance qui contrairement à ce qui est prétendu n’a pas pour objet d’obtenir l’expulsion de la société Le Trattoria, laquelle a déjà été ordonnée irrévocablement par le jugement du 11 mai 2021 confirmé par la cour d’appel, mais de s’opposer au report de cette expulsion par l’octroi d’un délai à l’occupante des lieux.

En dernier lieu, la mission de Mme [F] a été prorogée par ordonnance du 1er août 2023 du président du tribunal judiciaire de Versailles jusqu’au 18 août 2024, et elle n’a donc pas pris fin le 18 juillet 2023.

La demande de la société tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la SCI Poulma est donc rejetée.

Sur l’octroi de délais

Au soutien de son appel, la société Poulma fait valoir :

que la société le Trattoria fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations ; que pendant les six années qui ont précédé la décision d’expulsion, elle ne s’est acquittée qu’irrégulièrement de son loyer, accumulant un arriéré de presque 26 000 euros au 31 mai 2021 ; que depuis le jugement d’expulsion, dont elle avait accepté de différer l’exécution jusqu’à la décision de la cour d’appel, la société Le Trattoria a bénéficié d’un délai supplémentaire de 18 mois pour organiser son départ ; qu’elle a encore disposé d’un délai avant que ne lui soit signifié un commandement de quitter les lieux ; qu’elle a en définitive bénéficié d’un délai de plus de deux ans, qu’elle pouvait mettre à profit pour procéder au licenciement de son personnel, qu’elle avait d’ailleurs embauché, pour la plupart de ses salariés, après le jugement du 11 mars 2021, en connaissance d’un risque d’expulsion ; que les longs délais qu’elle a obtenus ne sauraient encore être prorogés, sachant que son comportement est exclusif de toute bonne foi,

que le délai octroyé à la société Le Trattoria lui cause un préjudice financier, en ce qu’il l’empêche de vendre ses actifs à court terme, ou alors avec une décote importante, ainsi qu’il résulte des évaluations financières qu’elle a obtenues, et ce alors que la vente de ses actifs est la seule solution pour mettre fin au conflit qui oppose ses associés, et qui a justifié son placement sous le régime spécifique de l’administration provisoire ; que l’indemnité d’occupation fixée par le jugement du 11 mars 2021 est très éloignée de la valeur locative des locaux ;

que la société Le Trattoria, qui avance avoir débuté la recherche de nouveaux locaux, ne fournit pas de justificatifs de ses recherches ; qu’en réalité, la consultation de sites internet permet de constater que différents locaux à usage notamment de restaurants sont disponibles dans la ville de [Localité 7] et aux alentours ;

qu’enfin, les licenciements et la clôture des comptes qu’elle dit devoir opérer constituent des démarches administratives qui ne justifient pas le maintien dans les lieux.

La société Le Trattoria, qui précise qu’elle a saisi le juge de l’exécution pour obtenir sa réintégration dans les lieux, en suite du jugement qui lui a accordé des délais, fait valoir quant à elle :

que sa bonne foi est évidente, ainsi que l’a parfaitement analysé le premier juge, qui a relevé qu’elle avait entièrement apuré sa dette et qu’elle réglait régulièrement ses indemnités d’occupation,

qu’elle a besoin d’un délai complémentaire, jusqu’au 30 septembre 2024, pour pouvoir organiser son départ, ce qui n’est pas chose aisée en ce qui concerne une pizzeria,

qu’elle n’est en rien concernée par la problématique que rencontrent les associés de la SCI Poulma ; qu’aucun élément n’est produit justifiant des dires de la SCI Poulma concernant l’évaluation de ses actifs ; que de toutes façons, un mandat doit être donné par les associés à Mme [F] aux fins de vente du bien immobilier ; que la SCI Poulma ne subit aucun préjudice financier ;

que la SCI Poulma ne justifie en rien que des locaux seraient disponibles dans la ville de Maule et aux alentours, ainsi qu’elle l’affirme sans le prouver.

En vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction applicable au litige, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Pour l’octroi des délais, comme rappelé en première instance, il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires, en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il ressort des énonciations non contestées du jugement dont appel et des pièces produites que la société Le Trattoria a apuré sa dette locative, et règle l’indemnité d’occupation qui a été mise à sa charge, ce qui a conduit le premier juge a retenir sa bonne foi.

Nonobstant l’apurement de la dette, et le paiement régulier de l’indemnité d’occupation, force est de relever, tout d’abord, qu’il ne ressort ni des constatations du premier juge, ni des éléments soumis à l’appréciation de la cour, que le relogement de la société Le Trattoria ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le seul argument invoqué en ce sens tient au fait qu’il n’est pas chose aisée pour l’occupante d’organiser son départ, s’agissant d’une pizzeria, mais cette considération d’ordre général n’est étayée par aucun élément objectif et concret, et, comme le souligne l’appelante, qui s’est abstenue de faire exécuter la décision ayant prononcé l’expulsion jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel qui l’a confirmée, la société Le Trattoria a disposé, entre le jugement ordonnant son expulsion, en date du 11 mai 2021, et la délivrance du commandement de quitter les lieux, le 27 janvier 2023, d’un délai de 18 mois pour organiser son relogement.

Ensuite, comme relevé par l’appelante, et déjà constaté par le premier juge, il n’est justifié d’aucune diligence de la société Le Trattoria en vue de son relogement, rappel étant fait que, aux termes du texte susvisé, c’est à l’occupant qu’il appartient de rapporter la preuve de ses démarches en se sens. Etant ajouté que, aux termes de ses écritures, la société Le Trattoria ne fait pas état de diligences qu’elle aurait entreprises.

Dans ces conditions, la recherche d’un juste équilibre entre les droits de la société Le Trattoria, qui aura occupé le bien de la SCI Poulma pendant 18 mois après qu’elle a perdu son titre d’occupation, et les droits de la SCI Poulma de disposer de son bien comme elle l’entend, notamment pour le vendre dans de bonnes conditions si elle le souhaite, doit conduire à rejeter la demande de délais pour quitter les lieux présentée par la société Le Trattoria.

Le jugement déféré est infirmé en conséquence, et la demande de délai de la société Le Trattoria est rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, la société Le Trattoria doit supporter les dépens de première instance et d’appel.

Elle sera également condamnée à régler à la SCI Poulma une somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Rejette la demande de la société Le Trattoria tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la SCI Poulma ;

INFIRME le jugement rendu le 2 juin 2023 par juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, en ce qu’il a accordé à la société Le Trattoria un délai pour quitter les lieux, situés [Adresse 2]) jusqu’au 2 mars 2024 ;

Déboute la société Le Trattoria de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Déboute la société Le Trattoria de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Le Trattoria aux dépens, et à régler à la SCI Poulma une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,