Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 2, 30 avril 2024, n° 22/06427

CA Versailles
Infirmation 30 avril 2024

Arguments

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Accepté
Conditions de transfert de bail
La cour a constaté que M. [M] vivait avec sa mère depuis plus d'un an et que le logement était adapté à la taille de son ménage, ce qui justifie le transfert de bail.
Accepté
Droit à l'indemnité en cas de succès
La cour a condamné la société Toit et Joie à verser une indemnité à M. [M] en raison de sa victoire dans le litige.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a examiné l'appel de M. [S] [M] contre le jugement du tribunal de proximité d'Antony, qui avait constaté la résiliation du bail de sa mère décédée et ordonné son expulsion. M. [M] demandait le transfert du bail, arguant qu'il vivait avec sa mère depuis plus d'un an et que le logement était adapté à son ménage. Le tribunal de première instance avait rejeté cette demande, considérant que M. [M] ne prouvait pas la cohabitation avec sa compagne. La cour d'appel, après avoir analysé les attestations fournies, a conclu que M. [M] remplissait les conditions pour le transfert de bail, infirmant ainsi le jugement de première instance et ordonnant le transfert du bail à M. [M] à compter du décès de sa mère. La société Toit et Joie a été déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 2, 30 avr. 2024, n° 22/06427
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	22/06427
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rudy OSSIBIJeanine HALIMI
Cabinet(s) :	SELARL JEANINE HALIMI
Parties :	S.A. TOIT ET JOIE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51A

chambre 1 – 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2024

N° RG 22/06427 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VPJM

AFFAIRE :

M. [S] [M]

S.A. TOIT ET JOIE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection d’ANTONY

N° RG : 1122262

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30/04/24

à :

M^e Ondine CARRO

M^e Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [S] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 14891 -

Représentant : Maître Rudy OSSIBI, Plaidant, avocat au barreau d’ESSONNE

APPELANT

****************

S.A. TOIT ET JOIE

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Décembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

La société Toit et Joie a donné à bail à Mme [R] [C] un appartement sis [Adresse 1]).

Mme [C] est décédée le 5 septembre 2021.

Par courrier recommandé du 3 février 2022 et acte de commissaire de justice du 1er avril 2022, la société Toit et Joie a mis en demeure M. [S] [M], son fils, de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 avril 2022, la société Toit et Joie a assigné M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le contrat de bail la liant à feu Mme [C] est resilié du fait de son décès,

— constater que M. [M] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1]), dont seule feu Mme [C] était locataire en titre,

— ordonner la libération du logement sis [Adresse 1]), dont seule feue Mme [C] était locataire en titre,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans la forme ordinaire et même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est du logement sis [Adresse 1]), dont seule feu Mme [C] était locataire en titre,

— être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués

dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [M],

— condamner M. [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges, à compter du mois d’avril 2022 et ce jusqu’à la libération définitive des lieux,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 1er septembre 2022, le tribunal de proximité d’Antony a :

— constaté que le bail du 30 avril 1987 liant la société Toit et Joie et feu Mme [C] portant sur l’appartement sis [Adresse 1]), est résilié de plein droit du fait du décès de Mme [C], survenu le 5 septembre 2021,

— constaté que M. [M] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1]),

— ordonné l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef, des lieux occupés à savoir l’appartement n°232 sis [Adresse 1]) avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [M] à payer la société Toit et Joie une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail avait été transféré à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

— débouté la société Toit et Joie de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la société Toit et Joie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [M] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe en date du 24 octobre 2022, M. [M] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 octobre 2023, M. [M], appelant, demande à la cour de :

— recevoir M. [M] en ses demandes, fins et conclusions et les dire bien fondées,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 1er septembre 2022 rendu par le tribunal de proximité d’Anthony,

Statuer à nouveau et :

— dire que le bail du 30 avril 1987 liant la société Toit et Joie et feu Mme [C] portant sur l’appartement sis [Adresse 1]) est transféré à M. [M] avec effet rétroactif à compter du mois de septembre 2021,

— condamner la société Toit et Joie à verser à M. [M] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 janvier 2023, la société Toit et Joie, intimée, demande à la cour de :

— débouter M. [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 1er septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu’il a constaté que le bail du 30 avril 1987 liant la société Toit et Joie et feue Mme [C] portant sur l’appartement sis [Adresse 1]), est résilié de plein droit du fait du décès de Mme [C], survenu le 5 septembre 2021,

— confirmer le jugement rendu le 1er septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu’il a constaté que M. [M] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1]),

— confirmer le jugement rendu le 1er septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef, des lieux occupés à savoir l’appartement 110 232 sis [Adresse 1]), avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— confirmer le jugement rendu le 1er septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu’il a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— confirmer le jugement rendu le 1er septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu’il a condamné M. [M] à payer à la société Toit et Joie une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail avait été transféré à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

— condamner M. [M] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— vu l’article 696 du code de procédure civile, condamner M. [M] aux entiers dépens de la procédure d’appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux Offres de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 novembre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur le transfert de bail sollicité par M. [M]

Moyens des parties

M. [M] fait grief à son bailleur d’avoir tu au premier juge qu’il avait sollicité un transfert de bail suite au décès de sa mère, de sorte que la décision entreprise a pu constater que ' M. [M], qui n’a pas comparu à l’audience, ne formule devant le juge des contentieux de la protection, aucune demande de transfert de bail'.

M. [M] expose à hauteur de cour qu’il bénéficie de toutes les conditions prescrites par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier d’un transfert de bail : il vivait avec sa feue mère dans le logement objet du litige depuis 1987 et le logement, qui comprend deux chambres, est adapté à la taille du ménage puisqu’il l’occupe avec sa compagne, Mme [B], depuis plus d’un an avant le décès de sa mère.

La société Toit et Joie de répliquer que M. [M] ne peut prétendre au transfert de bail qu’il sollicite en raison de l’inadéquation du logement et la composition du foyer au jour du décès de la locataire en titre, parce qu’il n’est pas démontré par l’appelant que sa compagne vivait dans les lieux depuis au moins un an au jour du décès de la mère de M. [M].

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 14, alinéas 2 et 4, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

[…]

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier'.

L’article 40, alinéa 2, de la même loi précise que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, 'à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire'.

Enfin, en application des dispositions de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Il n’est en l’espèce pas contesté que M. [M] avait effectivement sa résidence principale au domicile de sa mère depuis plus d’un an à la date du décès de celle-ci, le 5 septembre 2021 et qu’il remplit les conditions de ressources pour être éligible à l’attribution d’un logement social.

Il ressort du contrat de bail du 1er mai 1987 que le logement en cause, que M. [M] occupe avec sa compagne, est un appartement de type 3, comportant trois pièces principales, cuisine, salle de bains et wc.

Le logement est donc adapté à la taille du ménage.

Pour apprécier le critère d’ adaptation du logement à la taille du ménage, il convient de prendre en considération, comme le relève à bon droit la bailleresse, la situation du bénéficiaire du contrat de bail durant l’année précédant le décès du locataire.

M. [M] verse aux débats :

— une attestation de Mme [Y], sa voisine, qui indique qu’il vit avec sa compagne depuis trois ans et depuis bien longtemps avant le décès de feu la mère de M. [M],

— une attestation de M. [G] qui affirme que M. [M] est en concubinage notoire avec Mme [B] depuis au moins de mois de janvier 2020 et qu’il voit le couple ensemble régulièrement dans le bâtiment depuis cette date.

Il résulte de ces attestations que M. [M] vivait en concubinage depuis au moins un an avant le décès de sa mère et que, partant, il remplit, comme il le soutient, l’ensemble des conditions requises pour bénéficier du transfert de bail qu’il sollicite, le concubinage se poursuivant, comme en fait foi le contrat de fourniture d’électricité souscrit par le couple depuis le mois de juillet 2023.

C’est pourquoi le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions et la société Toit et Joie déboutée de la totalité de ses demandes.

II) Sur les demandes accessoires

La société Toit et Joie, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

Dit que le bail consenti par la société Toit et Joie à feu Mme [R] [C] sur l’appartement sis [Adresse 1]) a été transféré à M. [S] [M] à compter du 5 septembre 2021 ;

Déboute la société Toit et Joie de la totalité de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Toit et Joie à payer à M. [S] [M] une indemnité de 2 500 euros ;

Condamne la société Toit et Joie aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,