MINUTE N° 25/228

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

Copie à :

— M^e Guillaume HARTER

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00413 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHHR

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [O] [P]

[5] [7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A.S.U. [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par ordonnance d’injonction de payer du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a enjoint à M. [O] [P] de payer à la Sasu [Adresse 6] la somme de 6 670,74 ' en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2022, la somme de 62,22 ' au titre des frais accessoires et la somme de 51,07 ' au titre de la requête.

L’ordonnance a été signifiée à personne le 20 juillet 2022.

M. [P] a formé opposition par acte du 20 juillet 2022, réceptionné au greffe du tribunal judiciaire de Mulhouse le 2 août 2022.

La Sasu [Adresse 6] a sollicité la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 6 170,74 ' avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 février 2022, la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens comprenant les frais de la sommation de payer de 62,22 ', les frais de la requête d’injonction de payer de 51,07 ' et les frais de signification de 71,98 '. Elle s’est également opposée à la demande de délais de paiement de M. [P].

La Sasu [Adresse 6] a expliqué qu’elle avait donné à bail à M. [P] une maison individuelle et un emplacement de parking situés [Adresse 4] à [Localité 1] (68) selon contrat de bail meublé du 20 novembre 2018 pour un loyer initial de 1194 ' hors charges et qu’un second contrat de bail meublé avait été signé entre les parties le 1er juin 2019 pour une maison individuelle et un garage situés [5] à [Localité 1] (68) pour un loyer de 1 248 ' hors charges. La société demanderesse a fait valoir que le locataire ne s’était pas acquitté du paiement du loyer ce qui avait justifié la délivrance d’une sommation de payer le 14 février 2022. Elle a soutenu que la prescription quinquennale était applicable, s’agissant d’un contrat de bail meublé, et que l’indécence du logement invoquée par M. [P] n’était nullement caractérisée et ne pouvait justifier le défaut de paiement des loyers.

M. [P] a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes du bailleur, à la suspension des loyers et à la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 33 534 ' de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, la somme de 2 000 ' de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, la somme de 800 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, il a sollicité le bénéfice de délais de paiement.

M. [P] a fait valoir que la demande au titre des loyers de décembre 2018 à février 2019 était prescrite, étant soumise à la prescription triennale dans la mesure où aucun bail meublé n’avait été conclu en l’absence d’inventaire et d’état détaillé du mobilier lors de la signature du bail et la restitution des clefs. Il a également soutenu que le logement était indécent en l’absence de chauffage fonctionnel en période hivernale et que les services aux locataires prévus par le contrat étaient inexistants.

Par jugement contradictoire du 4 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré M. [P] recevable en son opposition,

— constaté en conséquence la mise à néant de l’ordonnance n° 21-22-001270 du 29 avril 2022,

— débouté M. [P] de sa demande de prescription des loyers,

— condamné M. [P] à verser à la Sasu [Adresse 6] la somme de 6 170,74 ' au titre des factures non acquittées pour les mois de décembre 2018, janvier 2019, février 2019 et pour la période de juin 2020 à janvier 2022,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022,

— débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement,

— condamné la Sasu [Adresse 6] à verser à M. [P] la somme de 900 ' à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné M. [P] aux entiers dépens y compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer,

— condamné M. [P] à verser à la Sasu [Adresse 6] la somme de 750 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que l’article 21 du contrat signé le 20 novembre 2018 mentionnait un état de lieux et l’inventaire des mobiliers et qu’au vu de l’état des lieux mentionnant le descriptif du mobilier, l’existence d’un bail meublé était démontrée. Pour le second contrat signé le 1er juin 2019, le tribunal a relevé que la même qualification devait être retenue dans la mesure où les clauses du contrat étaient identiques au premier bail et que le logement loué se trouvait dans le même ensemble immobilier formant un village résidentiel avec services pour seniors.

Compte tenu de la qualification de bail meublé, le juge a fait application de la prescription quinquennale et a considéré que les demandes en paiement des loyers n’étaient pas prescrites.

Le premier juge a considéré que la preuve d’un trouble de jouissance et d’une indécence du logement n’était pas rapportée et que le dysfonctionnement temporaire du chauffage justifiait l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par le locataire.

M. [P] a interjeté appel à l’encontre de ce jugement par déclaration adressée au greffe par voie électronique le 19 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 28 février 2025, M. [P] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— juger l’appel formé par M. [P] à l’encontre du jugement du juge des contentieux de la protection de Mulhouse du 4 janvier 2024 recevable et bien fondé,

Y faire droit,

En conséquence,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Mulhouse du 4 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter la Sasu [Adresse 6] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— juger que les demandes au titre des loyers des mois de décembre 2018 à février 2019 sont prescrites,

— juger que les loyers seront suspendus à compter de la signification de l’arrêt à intervenir jusqu’à la mise en place de l’ensemble des prestations,

— condamner la Sasu [Adresse 6] à payer à M. [P] la somme de 43 518 ' à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi augmenté des intérêts à taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner la Sasu [Adresse 6] à verser à M. [P] la somme de 2 000 ' de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Sur l’appel incident,

— débouter la Sasu [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la Sasu [Adresse 6] à verser à M. [P] la somme de 3 000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sasu [Adresse 6] aux entiers frais et dépens des deux instances.

L’appelant soutient que le bail doit être considéré comme un bail de droit commun soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où il n’est pas démontré que l’inventaire des mobiliers mentionné dans le contrat a été effectivement établi et remis au locataire et que l’état des lieux d’entrée signé par le locataire fait référence au lot n°4 alors que le contrat mentionne le lot n°20.

M. [P] fait valoir qu’il convient de faire application de la prescription triennale et que les demandes relatives au paiement des loyers pour la période de décembre 2018, janvier 2019 et février 2019 sont prescrites.

L’appelant indique que le logement donné en location était indécent au regard des dispositions de l’article 1719-1 du code civil, précisant qu’il a été privé de chauffage de novembre 2018 à février 2019.

Il ajoute que le bailleur n’a jamais respecté ses obligations contractuelles quant aux prestations notamment para-hôtelières (restauration, petit déjeuner, ménage du logement, blanchisserie, repassage, courses avec livraison, aide aux besoins administratifs, loisirs, jardins aménagés') prévues à l’article 4 du contrat de bail.

M. [P] affirme qu’il est fondé à solliciter la suspension des loyers ainsi que des dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance qu’il chiffre à la somme de 43 518 ' correspondant à la moitié des loyers versés de décembre 2018 à octobre 2024. Il indique que

son préjudice de jouissance est lié au mauvais état des lieux démontré par un procès-verbal de constat d’huissier du 10 juin 2024, un ensemble de photographies prises par M. [R], expert judiciaire, et un article de presse.

L’appelant précise que si sa fille réside auprès de lui, elle n’a jamais exercé d’activité commerciale au domicile de son père et qu’il ne lui a jamais sous-loué son logement. Il ajoute que les nuisances que le bailleur impute au compagnon de sa fille ne sont pas démontrées.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 février 2025, la Sasu [Adresse 6] demande à la cour de :

— écarter des débats l’annexe n° 12 produite par M. [P],

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 4 janvier 2024 en ce qu’il a :

' déclaré M. [P] recevable en son opposition,

' constaté en conséquence la mise à néant de l’ordonnance n° 21-22-001270 du 29 avril 2022,

' débouté M. [P] de sa demande de prescription des loyers,

' condamné M. [P] à verser à la Sasu [Adresse 6] la somme de 6 170,74 ' au titre des factures non acquittées pour les mois de décembre 2018, janvier 2019, février 2019 et pour la période de juin 2020 à janvier 2022,

' dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022,

' débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement,

' débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

' débouté les parties de leurs autres demandes,

' condamné M. [P] aux entiers dépens y compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer,

' condamné M. [P] à verser à la Sasu [Adresse 6] la somme de 750 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté M. [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

— déclarer l’appel incident recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 4 janvier 2024 en ce qu’il a :

' condamné la Sasu [Adresse 6] à verser à M. [P] la somme de 900 ' à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

' dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses fins, moyens, conclusions et demandes,

Y ajoutant,

— condamner M. [P] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel,

— condamner M. [P] à verser à la Sasu [Adresse 6] la somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

L’intimée fait valoir que le contrat signé est un contrat de bail meublé, le locataire ayant reçu l’inventaire du mobilier comme en atteste sa signature portée sur la page du contrat qui fait état, au titre des pièces annexées au contrat, de l’inventaire des mobiliers, équipements, matériels et objets établi contradictoirement entre les parties lors de la remise des clefs au locataire. Le bailleur ajoute que la lecture de la page 2 du contrat signé le 20 novembre 2018 permet d’établir que c’est bien le lot n° 4 qui était occupé par l’appelant lors de son arrivée.

L’intimée soutient que la prescription quinquennale est applicable et que la requête en injonction de payer a été déposée le 25 avril 2022, de sorte que les loyers de décembre 2018, janvier et février 2019 ne sont pas prescrits.

Le bailleur indique qu’une remise gracieuse du loyer a été accordée au locataire pour la seule période allant du 20 novembre 2018 au 1er décembre 2018 et que M. [P] est redevable d’une somme de 6 170,74 ' au titre des arriérés de loyer.

La Sasu [Adresse 6] affirme que le logement loué était neuf, la résidence senior venant d’être inaugurée, et qu’il répondait à toutes les caractéristiques du logement décent. Elle ajoute que M. [P] n’a formulé aucune observation lors de la signature de l’état des lieux d’entrée et qu’il ne fait état à ce jour d’aucun élément caractérisant une indécence, les difficultés initiales liées à la chaudière ayant été résolues rapidement.

S’agissant des prestations de service, l’intimée précise que les locataires ont été informés par courrier que les services ne pouvaient être immédiatement mis en place car le bâtiment d’accueil était inachevé et qu’en conséquence, les services normalement facturés 366 ' par mois ont été réduits à 50 '. Elle indique que le bâtiment d’accueil et la gérante animatrice ont été mis en place à compter du 8 avril 2021, que la facturation normale des services a repris le 1er juin 2021 et qu’en tout état de cause, l’absence de délivrance immédiate des services ne saurait être constitutif d’une indécence des lieux loués. L’intimée relève que les photographies du procès-verbal de constat permettent de conclure que M. [P] exagère fortement ses récriminations et ne caractérisent aucun désordre au sein du logement et pas davantage dans la partie jardin.

En ce qui concerne les photographies de M. [N] [R], expert judiciaire, le bailleur indique que M. [R] n’est pas intervenu à la demande d’un juge, que les photographies ne sont accompagnées d’aucun rapport ni explication et que M. [R] n’est pas impartial puisque ses parents sont en litige avec la société [Adresse 6].

Enfin, l’intimée soutient que M. [P] n’a pas respecté ses obligations contractuelles puisqu’il a sous-loué son logement à sa fille qui a domicilié son activité professionnelle dans les lieux loués et que le compagnon de cette dernière a causé des troubles de voisinage.

Sur appel incident, le bailleur fait valoir que M. [P] ne justifie d’aucun préjudice moral et qu’il a bénéficié d’une remise de loyer pour la période du 20 novembre 2018 au 1er décembre 2018, durant laquelle la chaudière a dysfonctionné. Il ajoute que le locataire ne démontre pas avoir manqué de chauffage de décembre 2018 à février 2019 et que le nouveau dysfonctionnement constaté le 25 janvier 2019 a été réglé par l’installation d’une chaudière électrique le 28 janvier 2019 soit trois jours plus tard.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir écarter la pièce numéro 12 de l’appelant :

Il est constant que le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire.

En l’espèce, la pièce n° 12 communiquée par M. [P] est constituée de plusieurs photographies prises le 24 août 2024 sur lesquelles est apposé le cachet de M. [N] [R], expert judiciaire.

Aucun rapport, ni observation écrite, ne vient compléter ces photographies.

Il n’est pas contesté que cette pièce a été régulièrement communiquée à l’intimée et soumise au débat contradictoire.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de l’écarter des débats, il appartiendra à la cour d’en apprécier la force probante.

Sur la qualification du contrat de bail :

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ».

Aux termes du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, ce dernier doit comporter au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’article 25-5 de la même loi dispose que, s’agissant des baux portant sur un local meublé, « un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux ».

Il résulte de ces dispositions que c’est la présence de meubles et d’objets mobiliers dans les locaux loués au moment de la convention qui caractérise la location en meublé.

La qualification de « location meublée » mentionnée au contrat ne suffit pas en soi à prouver le caractère meublé du logement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que M. [O] [P] a paraphé et signé deux contrats de location meublée portant sur une maison individuelle et un garage au sein d’un village résidentiel avec services pour seniors situé [Adresse 4] à [Localité 1] (68), le premier en date du 20 novembre 2018 portant sur le lot n° 4 du règlement de copropriété et le second en date du 1er juin 2019 sur le lot n° 15.

Les deux contrats mentionnent en dernière page, au titre des pièces annexées au contrat, un état des lieux ainsi que l’inventaire des mobiliers et équipements établis contradictoirement entre les parties lors de la remise des clefs.

Le bailleur produit l’état des lieux du logement constituant le lot n°4, réalisé le 20 novembre 2018 et signé par chacune des parties, qui détaille les éléments mobiliers garnissant le logement, notamment ceux mentionnés par le décret précité du 31 juillet 2015.

Si l’état des lieux du logement et l’inventaire des mobiliers ne sont pas produits aux débats s’agissant du second contrat du 1er juin 2019, la cour relève que M. [P] a apposé sa signature précédée de la mention « lu et approuvé » sur la dernière page du contrat qui mentionne que ces pièces ont été annexées au contrat et donc remises au locataire (article 21).

Par ailleurs, les deux contrats sont similaires et portent sur des maisons individuelles meublées au sein d’un village résidentiel avec services pour seniors composé de 51 maisons individuelles meublées, ce que M. [P] ne saurait ignorer puisqu’il produit le dépliant publicitaire du village décrivant le concept du programme immobilier.

Enfin, à l’instar du premier juge, la cour relève que le locataire n’a jamais formulé la moindre réclamation auprès du bailleur concernant l’insuffisance du mobilier et l’état des éléments d’équipement, ce qui tend à établir que la maison était meublée conformément aux dispositions contractuelles.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de qualifier le contrat liant les parties de contrat de location meublée.

Sur la prescription :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version issue de la loi Alur du 24 mars 2014, applicable aux baux meublés :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. ».

Contrairement à ce que soutient le bailleur, l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que la prescription triennale de l’article 7-1 est applicable aux logements meublés, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application du délai de prescription quinquennal résultant de l’article 2224 du code civil.

L’ordonnance d’injonction de payer du 29 avril 2022 ayant été signifiée le 20 juillet 2022, la demande du bailleur portant sur les loyers antérieurs au 20 juillet 2019 est couverte par la prescription.

Par conséquent, les demandes au titre des loyers de décembre 2018 à février 2019 seront déclarées irrecevables pour cause de prescription, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Sur le caractère indécent du logement et les troubles de jouissance :

Selon l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, applicable aux baux meublés, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il est établi que la chaudière à gaz de la maison occupée par M. [P] a dysfonctionné lors de son entrée dans les lieux le 20 novembre 2018.

Cependant, les pièces produites font également ressortir que le bailleur a entrepris de multiples démarches afin d’y remédier, notamment en faisant remplacer le 10 janvier 2019 la chaudière à gaz par une chaudière électrique, cette dernière étant elle-même remplacée à deux reprises en janvier 2019 en raison de nouveaux dysfonctionnements.

Compte tenu des désagréments subis par le locataire, le bailleur lui a accordé une remise de loyer sur la période du 20 novembre 2018 au 1er décembre 2018.

Si le locataire a certainement été impacté par le dysfonctionnement temporaire du chauffage, il n’est pas démontré qu’il aurait été privé de chauffage, comme il le soutient, de novembre 2018 à février 2019 et l’indécence alléguée du logement n’est pas caractérisée.

S’agissant des services aux locataires, il est constant que l’article 4 du contrat de bail prévoit que le bailleur proposera au locataire des prestations para-hôtelières (accueil personnalisé et permanent des résidents et leurs visiteurs, petit-déjeuner et fourniture du linge de maison) et d’autres prestations comme le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

La quote-part du loyer représentative des services non individualisés fournis et des charges de fonctionnement est contractuellement fixée à la somme de 305 ' HT soit 366 ' TTC.

Il est établi que les services prévus au contrat n’ont pas été immédiatement proposés aux locataires en raison du défaut d’achèvement du bâtiment d’accueil.

Cependant, le bailleur démontre par la production des factures mensuelles libellées à l’ordre de M. [P] que le coût mensuel des services a été réduit à hauteur de 50 ' TTC jusqu’au 1er juin 2021.

L’intimée a indiqué dans un courrier du 8 février 2022 adressé à M. [P] que le bâtiment d’accueil et la gérante animatrice ont été mis en place le 8 avril 2021 et qu’à cette date, les services proposés étaient existants et disponibles pour tous les locataires.

L’article publié le 12 janvier 2022 dans le journal l’Alsace, qui fait état du mécontentement de certains résidents quant à l’absence d’activités proposées, n’est pas suffisamment précis et probant pour établir la réalité d’une inexécution contractuelle imputable au bailleur quant à la délivrance des services prévus au contrat.

Le procès-verbal dressé le 10 juin 2024 par Maître [G] [B], commissaire de justice, faisant état d’une ouverture du placoplâtre au niveau de la sortie d’évacuation de la salle de bains, d’un manque d’entretien des espaces extérieurs et de la non finalisation des travaux d’enrobé ne caractérise aucune indécence du logement, ni l’existence d’un trouble de jouissance subi par le locataire.

Il en est de même des photographies prises par M. [N] [R] le 24 août 2024 qui représentent des espaces extérieurs mal entretenus sans qu’aucune explication ne soit fournie sur la configuration des lieux et sans qu’il soit possible d’identifier la maison donnée en location à M. [P].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la preuve de l’indécence du logement, d’un trouble de jouissance ou d’un manquement suffisamment grave du bailleur justifiant le défaut de paiement du loyer n’est pas rapportée.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [P] de sa demande de suspension des loyers et de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur la dette locative :

La prescription étant acquise pour les demandes formulées au titre des mois de décembre 2018 (878 '), janvier 2019 (878 ') et février 2019 (878 '), la dette locative sera restreinte aux sommes dues pour la période de juin 2020 à janvier 2022, soit la somme totale de 3 536,74 '.

M. [P] sera condamné au paiement de cette somme, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Le premier juge a condamné le bailleur au paiement d’une somme de 900 ' à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil en retenant que les difficultés du chauffage en période hivernale et les démarches entreprises par le locataire lui avaient causé un préjudice moral.

Cependant, le dysfonctionnement temporaire du chauffage est insuffisant à caractériser une faute du bailleur qui justifie avoir entrepris des démarches afin d’y remédier, effectué une remise sur les loyers, et dont la négligence n’est pas démontrée.

Par ailleurs, M. [P] ne justifie d’aucun préjudice moral en lien avec le dysfonctionnement du chauffage, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré seront confirmées sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les prétentions de l’appelant prospérant au moins partiellement en appel, il convient de condamner chacune des parties à payer la moitié des dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu d’écarter des débats la pièce n° 12 produite par l’appelant,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [P] de sa demande de prescription des loyers,

— condamné M. [P] à verser à la Sasu [Adresse 6] la somme de 6 170,74 ' au titre des factures non acquittées pour les mois de décembre 2018, janvier 2019, février 2019 et pour la période de juin 2020 à janvier 2022,

— condamné la Sasu [Adresse 6] à verser à M. [P] la somme de 900 ' à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DECLARE irrecevable comme étant prescrite la demande de la Sasu [Adresse 6] au titre des factures non acquittées pour les mois de décembre 2018, janvier 2019 et février 2019,

CONDAMNE M. [O] [P] à verser à la Sasu [Adresse 6] la somme de 3 536,74 ' au titre du solde des factures non acquittées pour la période de juin 2020 à janvier 2022,

DEBOUTE M. [O] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

FAIT masse des dépens d’appel,

CONDAMNE chaque partie à les payer à concurrence de la moitié,

DEBOUTE M. [O] [P] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la Sasu [Adresse 6] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente