COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/06040 -

N° Portalis

DBV3-V-B7H-WBVQ

AFFAIRE :

[R]

[U]

…

C/

[E] [N] épouse

[V]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PUTEAUX

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 26/11/24

à :

M^e Vanessa TRAN-THIEN

M^e Martine DUPUIS

M^e Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT-SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [R] [U]

né le 15 juin 1951 à [Localité 11] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Vanessa TRAN-THIEN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 409

Plaidant : M^e Eric TAVENARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 438

Madame [I] [H]

née le 05 novembre 1968 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Vanessa TRAN-THIEN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 409

Plaidant : M^e Eric TAVENARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 438

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INTIMÉS

Madame [E] [N] épouse [V]

née le 20 novembre 1977 à [Localité 8] (93)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Plaidant : M^e Céline PISA, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 424

Monsieur [B] [V]

né le 22 novembre 1975 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Plaidant : M^e Céline PISA, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 424

Société [Localité 7] COOP HABITAT SCIC ' Société Coopérative d’Intérêt Collectif d’HLM à forme anonyme et capital variable, venant aux droits de l’OPH DE [Localité 7] OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7].

N° SIRET : 552 14 1 5 58

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

Substituée par : M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

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Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 septembre 2024, Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 20 décembre 2006, la société [Localité 7] Coop Habitat, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7], a donné en location à M. [R] [U] et Mme [I] [H] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7] (92).

Par contrat du 1er janvier 2007, la société [Localité 7] Coop Habitat a donné en location à Mme [E] [N] épouse [V] et M. [B] [V] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Le 16 février 2021, M. [R] [U] et Mme [I] [H] ont divorcé et Mme [H] s’est vue attribuer le droit au bail sur le logement familial, M. [R] [U] ayant quitté le logement familial pour se domicilier dans un autre appartement situé [Adresse 2], également à [Localité 7].

S’estimant victimes d’actes de vandalisme et de vol impliquant un des enfants de M. et Mme [U], et dénonçant un acte de violence du 16 juin 2021 à leur égard, M. et Mme [V] ont, par acte du 10 mai 2022, fait assigner la société [Localité 7] Coop Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et l’autorisation de pratiquer un abattement sur leur loyer jusqu’à la cessation du trouble.

Par acte du 30 septembre 2022, la société [Localité 7] Coop Habitat a fait assigner M. [U] et Mme [H] aux fins d’obtenir leur garantie en cas de condamnation et la résiliation judiciaire de leur bail si le tribunal estimait le trouble suffisamment grave.

Par jugement contradictoire du 23 juin 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— déclaré Mme et M. [V] recevables,

— constaté que le droit au bail conclu entre la société [Localité 7] Coop Habitat et M. [U] et Mme [H] a été attribué à Mme [H] seule,

— déclaré irrecevables les demandes de résiliation de bail, expulsion et indemnités d’occupation en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [U],

— prononcé la résiliation du bail conclu entre la société [Localité 7] Coop Habitat et Mme [H],

— dit qu’à défaut pour Mme [H] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter le lieu prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société [Localité 7] Coop Habitat pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur,

— condamné Mme [H] à payer à la société [Localité 7] Coop Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du jugement jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamné la société [Localité 7] Coop Habitat à payer à Mme et M. [V] la somme de 2 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en indemnisation du préjudice de jouissance pour la période du 16 juin 2021 au 20 février 2023,

— condamné M. [U] et Mme [H] à garantir la société [Localité 7] Coop Habitat de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, indemnités et dépens,

— débouté Mme [V], M. [V], M. [U], Mme [H] et la société [Localité 7] Coop Habitat de toutes leurs autres demandes,

— condamné la société [Localité 7] Coop Habitat à payer à Mme et M. [V] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] et Mme [H] à payer à société [Localité 7] Coop Habitat la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] et Mme [H] aux dépens,

— rappelé que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 14 août 2023, M. [U] et Mme [H] ont relevé appel du jugement du 23 juin 2023. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 13 novembre 2023, ils demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise,

Et statuant à nouveau,

— constater que M. [V] et Mme [N] ne démontrent pas l’existence d’un trouble de jouissance,

— constater que M. [V] et Mme [N] et la société [Localité 7] Coop Habitat ne démontrent pas l’existence de troubles réitérés, susceptibles de porter atteinte à l’obligation de jouissance paisible incombant aux locataires, générés par eux et/ou de leurs enfants,

Par conséquent,

— débouter la société [Localité 7] Coop Habitat de l’appel en garantie qu’elle a formé à leur encontre,

— débouter la société [Localité 7] Coop Habitat de sa demande de résiliation portant sur les droits et obligations afférents à l’appartement en cause,

— condamner la société [Localité 7] Coop Habitat et/ou tout succombant à leur verser la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Localité 7] Coop Habitat et/ou tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 29 août 2024, la société [Localité 7] Coop Habitat, sollicite de voir :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. et Mme [V] la somme de 2 000 euros en indemnisation du trouble de jouissance pour la période du 16 juin 2021 au 20 février 2023,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 000 euros (rectifiée à 800 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [V] et Mme [H] de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le droit au bail conclu avec M. [U] et Mme [H] a été attribué à Mme [H], seule,

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu avec Mme [H] et a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation jusqu’au départ effectif des lieux,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [U] et Mme [H] à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, indemnités et dépens,

— débouter M. et Mme [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, les dire non fondées,

— condamner tout succombant à lui payer 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 3 septembre 2024, M. et Mme [V], demandent de voir :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant condamné la société [Localité 7] Coop Habitat à leur payer la somme de 2 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance,

Et le réformant de ce chef, à titre incident,

— condamner la société [Localité 7] Coop Habitat à leur verser 5 000 euros, au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— condamner tout succombant à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que :

— la recevabilité de la demande de M. et Mme [V],

— les dispositions déclarant les demandes de résiliation du bail, expulsion et indemnités d’occupation irrecevables en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [R] [U],

ne sont plus discutées à hauteur de cour.

Le jugement est donc définitif sur ces points.

Sur la résiliation du bail

Le tribunal a considéré que les faits de violences verbales et physiques du 16 juin 2021 reprochés à Mme [H], son fils et sa fille constituaient une faute d’une gravité telle qu’elle justifiait de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de Mme [H]. Le tribunal notait aussi que les faits antérieurs ou postérieurs dénoncés par M. et Mme [V] n’étaient pas objectivés ni démontrés comme étant le fait de Mme [H] ou des membres de sa famille, et de la même manière, les faits reprochés par Mme [H] et sa famille à l’encontre de M. et Mme [V], survenus antérieurement ou postérieurement au 16 juin 2021 ne réduisaient pas la faute ou la violence des faits commis ce jour-là, et ce d’autant que les faits étaient, pour partie, imputés sans preuve.

M. [U] et Mme [H] font valoir que les faits du 16 juin 2021, s’agissant au demeurant de violences réciproques, dans le cadre de relations de voisinage conflictuelles, sont isolés, en sorte qu’ils ne peuvent aboutir à la résiliation du bail, puisque de jurisprudence constante, les faits doivent être réitérés, que même les faits graves, s’ils demeurent isolés, ne peuvent aboutir à la résiliation du bail, soulignant que le bail ayant été conclu en 2006, cela fait plus de 17 ans que la société [Localité 7] Coop Habitat n’a jamais fait part de la moindre indélicatesse de leur part et qu’indiscutablement, aucun acte répréhensible de la part de Mme [H] ou de ses enfants n’a été signalé et établi antérieurement et/ou postérieurement aux faits. Ils ajoutent que M. et Mme [V] au-delà de la plainte du 19 septembre 2021, ne font plus état de nouveaux griefs, qu’ils stigmatisaient leur fils, lequel habite chez son père depuis le 17 juin 2021, en sorte que la résiliation du contrat de bail n’est pas justifiée.

En réponse, la société bailleresse fait valoir, outre qu’elle a respecté ses propres obligations de propriétaire, en proposant à chacune des familles un relogement qu’elles ont toutes les deux refusé, qu’elle n’a pas à prendre parti, qu’il s’agit davantage d’une querelle entre voisins que de troubles de voisinage, qu’elle a néanmoins adressé une mise en demeure à la famille [U] afin qu’elle prenne la mesure de son comportement et assume ses responsabilités, que les faits du 16 juin 2021 sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du bail.

M. et Mme [V], de leur côté, rétorquent qu’ils apportent la preuve des griefs à l’encontre de la famille [U], au regard notamment :

— des mains-courantes,

— des dépôts de plainte – soulignant que la plainte du 18 juin 2021, faisant suite à la violente agression du 16 juin 2021 est toujours en cours,

— des certificats médicaux, dont un sur réquisition, concluant à une ITT de 6 jours,

— des lettres adressées à la société [Localité 7] Coop Habitat,

— de la mise en demeure que cette dernière a adressé à la famille [U] – qu’elle n’a pas jugé utile de produire, attendant une sommation de communiquer de leur part,

— des attestations de différents témoins, que ce soit les voisins ou le gardien, lequel a d’ailleurs établi des rapports d’incidents que la société [Localité 7] Coop Habitat refuse de communiquer, outre l’attestation d’un de leur voisin attestant que des documents (carte bleue et bulletin de paie) de son ancienne compagne avaient été retrouvés dans le cadre d’une perquisition au sein du domicile de la famille [U].

Ils ajoutent que ces éléments établissent que la famille [U] a créé des nuisances à leur égard et à l’égard d’autres résidents. Ils soulignent également que les pièces produites par Mme [H] ne sont corroborées par aucun élément objectif, s’agissant de pures déclarations et que si ces derniers évoquent la jurisprudence selon laquelle une résiliation de bail ne peut reposer sur un manquement isolé du locataire, en l’espèce les défaillances sont multiples et constituées à diverses dates, en sorte qu’il convient de confirmer la résiliation du bail et l’expulsion.

Réponse de la cour

Le locataire doit, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, jouir paisiblement des lieux et, partant, s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef.

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

La notion d’usage paisible interdit au locataire tout comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage, notamment par des nuisances auditives ou olfactives, des voies de fait ou encore des violences.

Les différentes pièces pour attester des troubles allégués produites aux débats sont, notamment, concernant les faits du 16 juin 2021 qui se sont déroulés au sein de la résidence à l’encontre de Mme [V] :

— une plainte du 18 juin 2021 de Mme [V] à l’encontre du fils et de la fille de Mme [H] et à l’encontre de Mme [H] pour les faits de violence en réunion du 16 juin 2021, laquelle déclare « j’ai pris des coups de pieds sur tout le corps, ils m’ont tiré les cheveux, des coups avec leur téléphone portable, dont un sur l’oreille qui m’a fait perdre connaissance. Le gardien a essayé de s’interposer mais en vain, j’ai été transférée aux urgences suite à cela »,

— un certificat médical sur réquisition établi par l’unité médico-légale de l’hôpital [10] de [Localité 6] établissant une ITT de 6 jours, reprenant les lésions du certificat médical initial de Mme [V] s’agissant des faits du 16 juin 2021, notamment un hématome du pavillon de l’oreille gauche sans plaie, une dermabrasion avec ecchymose de 10 cm de l’épaule gauche et une plaie de 1cm arrondie non suturable du coin interne de la lèvre inférieure, et relevant à l’examen, réalisé 12 jours après les faits, notamment la persistance de l’ecchymose du pavillon de l’oreille gauche et deux ecchymoses, dont l’une de 2,5x1,5cm, sur le genou gauche,

— des attestations de Mmes [T] [S] et [A] [C], résidentes toutes les deux, qui décrivent la scène de violence en réunion du 16 juin 2021 dont elles ont été le témoin, Mme [T] [S] relatant que le gardien et Mme [C] « tentaient de s’interposer entre Mme [V] et la famille [U] », que « des coups étaient portés à Mme [V] qui était recroquevillée sur elle-même », que cette dernière s’est évanouie et Mme [C] précisant que «la mère et la fille lui arrachent son voile, lui tirent les cheveux, que même en étant à deux avec le gardien nous n’avons pas réussi à les empêcher tellement c’était violent et plein de force»,

— une attestation de M. [Z] [K], gardien de la résidence, qui relate la même scène, soulignant qu’elle était « d’une très grande violence » et notant que « la famille [U] était dans un état hystérique, j’ai eu du mal avec une voisine à les repousser »,

— un document émanant du SAUJ du tribunal judiciaire de Nanterre indiquant le 1er février 2024 que la procédure, s’agissant des violences en réunion du 16 juin 2021, est en cours auprès du parquet de Nanterre,

— une attestation du 14 octobre 2021 de l’association d’aide aux victimes d’infractions pénales des Hauts-de-Seine certifiant que Mme [V], suivie depuis le 6 août 2021 à la suite de son dépôt de plainte pour violences en réunion, a besoin de poursuivre sa prise en charge psychologique, une attestation du 17 février 2022 de la même association qui atteste notamment que Mme [V] présente plusieurs symptômes post-traumatiques encore présents (troubles du sommeil et cauchemars, troubles de l’humeur ainsi qu’une hyper vigilance notamment) et une attestation du 17 mai 2024 certifiant que les symptômes post-traumatiques persistent.

D’autres éléments sont également communiqués s’agissant des troubles allégués, qui se sont déroulés soit antérieurement soit postérieurement aux faits du 16 juin 2021, à l’encontre d’autres résidents notamment :

— une pétition du 27 janvier 2020 de 28 locataires de la résidence attestant de vols et vandalisme dans les garages, dont l’un atteste précisément avoir été témoin plusieurs fois des faits de vandalisme du fils de Mme [H],

— une attestation de M. [L] [P], résident, qui certifie qu’une perquisition a eu lieu au domicile de la famille [U] le 19 février 2020 et que des documents appartenant à son ex-compagne (carte bleue, bulletins de paie) y ont été retrouvés et lui ont été remis par les services de police,

— une lettre de mise en demeure adressée le 18 mars 2020 par la société [Localité 7] Coop Habitat à M. et Mme [U] au titre des incivilités de leur fils (squats intempestifs, dégradations des parties communes, vandalisme sur les véhicules),

— un mail du gardien de la résidence du 13 mars 2023 qui indique avoir fait plusieurs rapports à sa hiérarchie, plusieurs locataires s’étant plaint du comportement de la famille [U],

— une plainte de Mme [A] [C] à l’encontre de Mme [H] et sa fille pour des faits d’agressions verbales, menaces et intimidations commis le 24 septembre 2021.

Il résulte de ces nombreuses pièces, qu’outre les faits de violence du 16 juin 2021 à l’encontre de Mme [V], dont les conséquences physiques et psychologiques sont attestées, d’autres locataires ont également eu à déplorer des incivilités, des injures, des menaces et actes de vandalismes ou vol de la part de la famille [U], que ce soit par l’intermédiaire du fils, de la fille ou de Mme [H]. Ces déclarations multiples et convergentes faites par plusieurs locataires, que ce soit par plainte, pétition ou attestations établissent également la réalité des comportements incriminés, lesquels ont d’ailleurs abouti à la mise en demeure de la société [Localité 7] Coop Habitat à M. et Mme [U] au titre des incivilités de leur fils le 18 mars 2020.

Pour nier les accusations, M. et Mme [U] produisent eux-mêmes de nombreuses plaintes déposées par leurs soins (notamment plainte de Mme [H] à l’encontre de Mme [V] pour des faits de violence du 20 mars 2020, pour des faits de menaces de mort réitérées du 14 juin 2021 et complément de plainte au titre des faits du 16 juin 2021).

Ces plaintes, qui certes attestent d’un conflit de voisinage les opposant à M. et Mme [V], ne privent pas les faits du 16 juin 2021 de leur gravité et ne sont pas suffisantes à contredire les éléments évoqués plus haut, dans la mesure où les plaintes produites, à l’inverse notamment de celle produite par M. et Mme [V] au titre des faits du 16 juin 2021 ne sont corroborées par aucun élément objectif produits aux débats, tels que les témoignages des autres voisins ou du gardien. De la même manière, si Mme [H] produit un certificat médical pour les faits du 16 juin 2021, celui-ci est insuffisant à établir la réalité des violences qu’elle évoque à son encontre, celui-ci n’ayant relevé qu’une entorse à l’épaule gauche, qu’elle a pu aussi bien se faire en portant des coups à Mme [V], étant rappelé qu’aucun des témoins de la scène du 16 juin 2021 n’évoque de violence de la part de cette dernière.

Au demeurant, il sera observé que M. et Mme [V] apportent la preuve que leur propre plainte pour les faits du 16 juin 2021 n’est pas classée sans suite, alors que Mme [H] n’apporte pas la preuve que ses propres plaintes auraient eu des suites.

En définitive, les éléments produits aux débats attestent suffisamment des manquements graves de Mme [H] à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, manquements de son fait et du fait de ses proches, notamment son fils, qui sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de cette dernière.

Par ailleurs, la responsabilité de Mme [H] ne peut être effacée ou même seulement minorée par le fait que les nuisances ne seraient plus actuelles ou auraient cessé, la persistance du trouble au moment où le juge statue n’étant pas exigée, en sorte que le fait que les plaintes aient cessé ou que le fils de Mme [H] ne soit plus chez sa mère mais chez son père ' au demeurant élément modifiable ' sont sans incidence.

En conclusion, il convient de juger que M. [U] et Mme [H] sont totalement responsables des troubles engendrés, sans que la bailleresse puisse voir sa responsabilité engagée dans la résiliation du bail, en ce qu’elle a mis en 'uvre des mesures amiables pour tenter de résoudre le litige de voisinage, notamment en proposant un relogement tant à Mme [H] qu’à M. et Mme [V] qui ont échoué.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé.

Sur les conséquences de la résiliation

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort des pièces versées aux débats par la bailleresse, notamment du procès-verbal de constat du 22 avril 2024 que Mme [H] a quitté les lieux par la remise des clés le 3 avril 2024, en sorte que l’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [V] au titre de leur préjudice de jouissance à l’encontre de la société [Localité 7] Coop Habitat et l’appel en garantie de la société [Localité 7] Coop Habitat

Le tribunal a considéré que M. et Mme [V] avaient subi un préjudice de jouissance compte tenu des faits de violences verbales et physiques du 16 juin 2021 reprochés à Mme [H], son fils et sa fille, préjudice pondéré par le propre comportement de la famille [V] dans la mesure où Mme [H] relate également de manière précise des violences dont elle a été victime en mars 2020, novembre 2021 et février 2022.

La société [Localité 7] Coop Habitat, qui poursuit l’infirmation du jugement sur ce point, fait valoir qu’elle a respecté ses obligations de propriétaire, envoyant une mise en demeure face aux « soupçons » de vandalisme à l’encontre du fils [U], puis face au conflit de voisinage entre les deux familles, en proposant à chacune d’elle un relogement, tant à la famille [V] le 25 octobre 2021 qu’à la famille [U] le 15 novembre 2021, offres refusées par les deux familles. Elle ajoute que si Mme [V] a subi un préjudice du fait de son agression le 16 juin 2021, la société [Localité 7] Coop Habitat n’en est pas responsable, seule Mme [H] doit en répondre. Elle soutient qu’aucun incident significatif n’est intervenu postérieurement et qu’elle ne peut être tenue responsable des comportements de chaque locataire, ayant rempli ses obligations, rappelant que par assignation délivrée en septembre 2022, elle a sollicité la résiliation du bail, après refus par les deux familles de la proposition de relogement, et qu’au surplus elle s’est montrée particulièrement diligente dans l’exécution de la décision du 23 juin 2023 prononçant l’expulsion puisqu’un commandement de quitter les lieu a été notifié dès le jugement rectificatif obtenu et qu’un constat de reprise a été dressé le 22 avril 2024.

M. [U] et Mme [H] font valoir sur ce point que le premier juge n’explique pas les raisons qui ont justifié la retenue d’un préjudice à hauteur de 20% du loyer, soit 100 euros par mois, que seuls les faits du 16 juin 2021 peuvent leur être reprochés et que M. et Mme [V] ne dénoncent plus de nuisance après le 19 septembre 2021.

M. et Mme [V] soutiennent de leur côté que le premier juge a retenu la somme de 2 000 euros en se fondant sur la période du 16 juin 2021 au 20 février 2023, que cette somme doit être augmentée en ce qu’elle doit débuter le 20 janvier 2020, date du début des troubles, jusqu’au départ effectif de Mme [H], soit avril 2024, en sorte qu’ils s’estiment justifiés à réclamer la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Réponse de la cour

En application de l’article 1719, 3ème du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, n° 08-12.261) ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass. 3e civ., 5 janv. 2010, n° 08-21.140).

Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire dès lors que ce trouble est établi. Il incombe néanmoins au locataire d’établir l’existence des troubles de voisinage et de l’atteinte à sa jouissance paisible des lieux.

Par ailleurs, si l’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, dès lors que dans pareille hypothèse, il appartient au preneur d’agir directement contre ce tiers dans les conditions de droit commun, lorsque les locataires tiennent leurs droits du même auteur, ils en sont ayants cause au sens de l’article 1725, en sorte que le bailleur est tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance qu’ils se causent entre eux.

En l’espèce, les pièces produites et évoquées plus haut démontrent que M. et Mme [V] ont subi un trouble important du fait des agissements de Mme [H] et de ses enfants.

Le trouble subi engage ainsi la responsabilité de la bailleresse, dès lors qu’il caractérise un manquement à l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, étant rappelé que la bailleresse ne peut être exonérée de sa responsabilité par l’envoi d’une mise en demeure au locataire de faire cesser les nuisances ou par des offres de relogement.

Compte tenu de la durée et de l’intensité du trouble subi, le préjudice de M. et Mme [V] a justement été établi par le premier juge à la somme de 2 000 euros, étant observé que seuls les faits du 16 juin 2021 sont objectivement établis à l’encontre de Mme [V] et que M. et Mme [V] échouent à démontrer que les nuisances auraient perduré jusqu’au départ effectif de Mme [H], en sorte que leur demande complémentaire doit être rejetée.

M. [U] et Mme [H] étant à l’origine des dommages, que ce soit pour les avoir commis personnellement ou en raison de leur fils ou de leur fille, ils seront condamnés à garantir la société [Localité 7] Coop Habitat du montant de toute condamnation prononcée à son encontre.

Le jugement sera donc confirmé à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le jugement doit être aussi confirmé en ses dispositions sur les dépens et les indemnités procédurales allouées à la société [Localité 7] Coop Habitat et à M. et Mme [V].

M. [U] et Mme [H], qui succombent essentiellement, sont condamnés aux dépens exposés en cause d’appel et il est équitable de les condamner à verser la somme de 500 euros à la société [Localité 7] Coop Habitat et celle de 500 euros à M. et Mme [V] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme, dans les limites de sa saisine, le jugement déféré sauf en ce qu’il a prononcé l’expulsion de Mme [I] [H] à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux,

Et statuant à nouveau,

Dit que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [R] [U] et Mme [I] [H] aux dépens d’appel,

Condamne M. [R] [U] et Mme [I] [H] à verser la somme de 500 euros à la société [Localité 7] Coop Habitat et celle de 500 euros à Mme [E] [N] épouse [V] et M. [B] [V] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que M. [R] [U] et Mme [I] [H] doivent garantir la société [Localité 7] Coop Habitat de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,