COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/04178 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6AK

AFFAIRE :

[J] [K] [B]

…

C/

[F] [D]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 26/11/24

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [J] [K] [B]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2371511

Représentant : M^e Guillaume VIEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135 substitué par M^e Siwar DRIDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. [Adresse 2], représentée par son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2371511

Représentant : M^e Guillaume VIEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135

APPELANTS

****************

Monsieur [F] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20230232

Représentant : M^e Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0951 -

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats : Madame Céline KOC,

Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 20 juin 1974, Ugimo a donné à bail à M. [F] [D] un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi qu’un emplacement de parking en sous-sol (n° 7019).

Par contrat en date du 18 septembre 2002, la société Gecina a donné à bail à M. [D] un emplacement de parking nº 7018 en rez-de-chaussée, pour une période d’un mois tacitement reconductible pour la même période.

Un renouvellement du bail d’habitation et du parking n°7019 a été signé à compter du 1er juin 2004 pour une durée de 6 ans entre la société Valmy SAS et M. [D].

Un avenant en date du 27 mai 2010 a fixé définitivement le loyer à 1 300 euros par mois à compter du 1er juin 2015, augmenté chaque année selon l’indice d’indexation applicable.

Le loyer du parking nº7018 qui avait fait l’objet du contrat du 18 septembre 2002 s’établissait quant à lui à 87,87 euros.

Aux termes d’un acte passé le 30 décembre 2014, la SCI Paris Huit Seize (RCS Paris n°400 763 025) est devenue propriétaire de l’appartement et des deux emplacements de stationnement (n°7018 et 7019).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2021, la SCI Paris Huit Seize a signifié à M. [D] le congé pour reprise du logement et des deux parkings, mentionnant que M. [B], gérant et associé de la SCI, souhaitait dorénavant se domicilier à cette adresse, dans le cadre d’un rapprochement de son lieu de travail. La reprise du logement était fixée au 21 mai 2022, soit 6 ans après le dernier renouvellement du 1er juin 2016.

Suite à une sommation interpellative délivrée à M. [D] le 22 avril 2022 aux fins d’organiser une visite de l’appartement avec un entrepreneur pour estimer les travaux à réaliser, une visite des lieux a pu être faite le 4 mai 2022 avec la société l’Atelier d’Ober. Un devis était par la suite établi par cet entrepreneur à hauteur de 111 234,20 euros.

M. [D] s’étant maintenu dans les lieux malgré le congé qui lui a été délivré, M. [J] [B] a pris à bail un logement à [Localité 5] pour y loger sa famille à compter de juin 2022. Il donnait par la suite congé de ce bail, le 8 décembre 2022, en raison des difficultés de chauffage du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2022, la SCI [Adresse 2] (RCS Lisieux n°808 539 472) venant aux droits de la SCI Paris Huit Seize a fait délivrer assignation à M. [D] à comparaître devant le juge du contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye, aux fins notamment de voir valider le congé qui lui avait été délivré et de voir ordonner son expulsion.

Par jugement contradictoire du 31 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— constaté la nullité du congé pour reprise signifié le 30 novembre 2021 par la société Huit Seize devenue [Adresse 2] à M. [D],

— débouté la SCI [Adresse 2] de ses demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts,

— condamné la SCI [Adresse 2] à verser à M. [D] la somme de 9 720,48 euros au titre du remboursement des provisions de charges de 2019 et 2021,

— condamné M. [D] à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 1 106,40 euros au titre de la régularisation des charges de 2020,

— ordonné la compensation de ces sommes et en conséquence condamne la SCI [Adresse 2] à verser à M. [D] la somme de 8 614,08 euros,

— condamné la SCI [Adresse 2] à verser à M. [D] la somme de 4 000 euros au titre de dommages et intérêts,

— débouté M. [D] de ses autres prétentions complémentaires,

— condamné la SCI [Adresse 2] à verser à M. [D] une somme totale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [Adresse 2] aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe le 27 juin 2023, M. [B] et la SCI [Adresse 2] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 22 mars 2024, M. [B] et la SCI [Adresse 2], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye le 31 mai 2023 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— dire et juger que M. [D] occupe, sans droit ni titre depuis le 31 mai 2022, dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] cadastré section AM[Cadastre 4], un appartement de cinq pièces constituant le lot de copropriété n°5 de l’immeuble, d’une cave constituant le lot n°25, de deux parkings constituant les lots n°58 et 59,

— ordonner sans délai l’expulsion de M. [D] ainsi que celle de toute personne présente sur les lieux de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant cet appartement dans un garde-meuble qu’il désignera dans tel ou tel autre lieu aux frais des occupants sans droit ni titre,

— condamner M. [D] à leur payer la somme mensuelle de 2 500 euros à compter du 1er juin 2022, correspondant au montant des frais de relogement de la famille [B], somme à parfaire, outre les intérêts au taux légal et capitalisation desdits intérêts, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner M. [D] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral que M. [B] et sa famille subissent du fait du retard dans la reprise du bien immobilier acquis par la SCI [Adresse 2],

— condamner M. [D] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3 165,33 euros au titre des charges restant dues pour les années 2021 et 2022,

— condamner M. [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] aux entiers dépens,

— confirmer le jugement dont appel en ses autres dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 avril 2024, M. [D], intimé, demande à la cour de :

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la SCI [Adresse 2] et M. [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 31 mai 2023 en ce qu’il :

* a constaté la nullité du congé pour reprise signifié le 30 novembre 2021,

* a débouté la SCI [Adresse 2] de ses demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meules et au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts,

* a condamné la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 9 720,48 euros au titre du remboursement des provisions de charges 2019 et 2021,

* a condamné la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* a condamné la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— infirmer le jugement rendu le 31 mai 2023 en ce qu’il :

* l’a condamné à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1 106,40 euros au titre de la régularisation des charges 2020,

* l’a débouté de ses autres prétentions complémentaires, à savoir réaliser un audit électrique et les travaux de mise en conformité de l’électricité; procéder à la réparation du volet roulant sous astreinte journalière,

— infirmer le jugement rendu le 31 mai 2023 quant au quantum des dommages et intérêts octroyés,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SCI [Adresse 2] et M. [B] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner la SCI [Adresse 2] à faire réaliser, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de la décision, un audit électrique,

— en cas de non-conformité mise en évidence par l’audit électrique à intervenir, condamner la SCI [Adresse 2] à faire réaliser les travaux nécessaires pour la mise en conformité de l’installation électrique,

— condamner la SCI [Adresse 2] à faire procéder, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de la décision à intervenir, à la réparation du volet roulant situé dans la pièce à vivre,

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 4 860,24 euros en répétition des provisions sur charges réglées sur l’exercice 2020,

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 4 860,24 euros en répétition des provisions sur charges réglées sur l’exercice 2022,

subsidiairement,

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 4 271,73 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— condamner in solidum la SCI [Adresse 2] et M. [B] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI [Adresse 2] et M. [B] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Lafon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 mai 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel de la SCI A8 Félicien David et de M. [B].

— Sur la validité du congé délivré le 30 novembre 2021 à M. [D].

Les appelants reprochent au premier juge d’avoir estimé que la preuve du caractère exclusivement familial de la SCI PARIS HUIT SEIZE (devenue SCI [Adresse 2]) n’était pas rapportée lors de la délivrance du congé délivré à M. [D] le 30 novembre 2021,

Ils font valoir que, conformément aux dispositions de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, il est constant que la SCI [Adresse 2] est composée exclusivement des membres de la même famille, à savoir, M. [B], gérant associé titulaire de 500 parts, son épouse Mme [H] épouse [B] titulaire de 300 parts, et de Mme [U] [H] et M. [G] [H] respectivement titulaire de 100 parts chacun.

Ils font observer que la fiducie invoquée par l’intimé a été constituée en guise de sûreté d’une créance, M. [B] qui rencontrait des difficultés financières ayant été contraint de consentir cette garantie sur les parts détenues par les trois autres associées, que la fiducie n’est pas de nature à opérer un transfert de propriété des parts sociales au sens civil, cette sûreté n’accordant pas les pleins attributs de la propriété, dès lors qu’elle est limitée dans le temps, que le fiduciaire est tenu de rendre des comptes au constituant, et qu’elle peut être remise en cause à tout moment, que les consorts [H] ont conservé leurs parts et leurs droits de vote, ce qui ressort du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 20 février 2022, qu’en tout état de cause, le caractère familial d’une SCI s’apprécie au jour de l’exercice du droit de reprise par la SCI immobilière. Ils soulignent qu’à la date du 31 mai 2022, M. [J] [B] et les consorts [H] demeuraient associés uniques de la SCI [Adresse 2] et membres de la même famille, de sorte que les exigences posées à l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été respectées.

M. [D] conteste le caractère familial de la SCI [Adresse 2] venant aux droits de la SCI PARIS HUIT SEIZE, soulignant que, contrairement à ce qu’affirment les appelants, le caractère familial d’une SCI s’apprécie au jour de la délivrance du congé, soit au jour de l’exercice de la reprise, que le congé ayant été délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2021, il y a lieu de se référer aux statuts de la SCI à cette date, que de l’examen des statuts constitutifs que du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2021, il ressort qu’à la date de la signification du congé, le 30 novembre 2021, la SCI PARIS HUIT SEIZE devenue SCI [Adresse 2] ne présentait nullement la qualité de SCI familiale.

Sur ce,

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (….)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des élément sérieux et légitimes (…).

Conformément aux dispositions de l’article 13 de la même loi, seul le statut de SCI familiale (société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) peut permettre au bailleur, personne morale, d’exercer le droit de reprise et ce, au profit exclusivement de l’un des associés, la qualité de SCI familiale devant s’apprécier au jour de l’exercice de ce droit, soit à la date de l’envoi du congé pour reprise.

En l’espèce, ainsi que le premier juge l’a justement relevé, les appelants ne versent pas le moindre document de nature à établir le lien de parenté entre les associés, à savoir, Mme [H] épouse [B], Mme [U] [W] épouse [H] et M. [G] [H].

Bien plus, il ressort de l’examen des procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires de la SCI [Adresse 2] en date des 1er juin 2021 et 20 février 2022 qu’ à la date du 30 novembre 2021, date de la notification du congé pour reprise à M. [D], Me [M] [A], ès qualités d’avocat fiduciaire, détenait 999 parts de la SCI PARIS HUIT SEIZE, alors que M. [B] n’en détenait plus qu’une seule, ce transfert de parts ayant été acté lors l’assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2021 :

— l’assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2021 a plus précisément pris acte d’une part, de la candidature de M. [V], Directeur des fonds d’investissement et des financements au sein de la société Trustone, en qualité de gérant et d’autre part, de la constitution par M. [B], Mme [H] épouse [B], Mme [U] [H] et M. [G] [H] d’une fiducie entre les mains de Me [M] [A], ès qualités d’avocat fiduciaire, au patrimoine d’affectation duquel les associés transfèrent la propriété de leurs parts sociales, déduction faite d’une part laissée à M. [J] [B].

— il a été mis fin à la fiducie lors de l’assemblée générale extraordinaire en date du 20 février 2022 au cours de laquelle les associés ont décidé d’une nouvelle répartition du capital social, les 999 parts détenues par Me [M] [A] ayant été transférées à M. [J] [B], Mme [H] épouse [B], à Mme [U] [H] et M. [G] [H], le procès-verbal de cette assemblée générale mentionnant que les associés récupèrent la propriété de toutes leurs parts sociales.

La cour fait observer que si la fiducie constitue une sûreté, il n’en demeure pas moins que sa singularité et son efficacité reposent sur le transfert de propriété des actifs fiduciaires, opéré dès la conclusion du contrat de fiducie. Pour preuve du transfert de propriété, en cas de procédure collective, la fiducie permet au créancier qui en bénéficie d’échapper aux principes fondamentaux applicables en droit français aux entreprises en difficulté, et notamment à la suspension des poursuites ou encore à l’interdiction des paiements des créances nées antérieurement au jugement d’ouverture et ce, dans la mesure où l’actif fiduciaire a quitté le patrimoine du débiteur avant l’ouverture de la procédure.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu’au 30 novembre 2021, date de la notification du congé à M. [D], la SCI PARIS HUIT SEIZE aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI [Adresse 2] ne présentait pas le caractère de société civile familiale. Le jugement déféré à la cour doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 2] de sa demande tendant à voir valider le congé notifié le 30 novembre 2021 et de ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des meubles, à la fixation d’une indemnité d’occupation et à la condamnation de M. [D] à son paiement.

— Sur les contestations des parties relatives à la régularisation des charges.

* sur les charges de l’année 2019.

Les appelants, qui admettent que leur demande au titre de la régularisation des charges de l’année 2019 est prescrite, bien qu’ils estiment à 2 429,17 euros la somme due par M. [D] à ce titre, poursuivent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré M. [D] recevable en sa demande en remboursement des provisions sur charges qu’ils a versées au cours de cette année, faisant valoir que sa demande est prescrite en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] conclut à la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que sa demande de remboursement a été formée le 14 novembre 2022, alors que la régularisation des charges de l’année 2019 aurait dû intervenir au plus tard dans le courant de l’année 2020, qu’au surplus, la SCI [Adresse 2] admet n’être pas en mesure de justifier de la régularisation des charges, dans la mesure où elle reconnaît avoir établi son décompte sur la base d’un relevé partiel, détaillé des charges.

Sur ce,

Par application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bail prévoit le paiement de provisions pour charges, le bailleur doit procéder annuellement à la régularisation des charges, cette obligation n’étant assortie d’aucune sanction, cependant le bailleur ne peut agir en paiement des charges que dans la limite du délai de la prescription triennale prévu par l’article 7-1 de la loi, le point de départ du délai se situant à la date à laquelle le bailleur doit procéder à la régularisation, à savoir à la fin de chaque année, en conséquence, la demande en paiement des charges de l’année 2019 formée par la SCI [Adresse 2] est effectivement prescrite.

En revanche, l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître des les faits lui permettant de l’exercer, c’est à dire au jour où le bailleur a régularisé les charges.

Il s’ensuit que la demande de M. [D] tendant au remboursement des provisions sur charges versées en 2019 n’est pas prescrite. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il l’a déclaré recevable en sa demande et en ce que, par suite, il a condamné la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 4 860,24 euros à ce titre.

* sur les charges de l’année 2020.

M. [D] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a été condamné à verser à la SCI [D] la somme de 1 106,40 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2020, au motif que la bailleresse ne produit aucune document justificatif à l’appui de sa demande et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 4 860,24 euros au titre du remboursement des provisions versées au cours de cette année.

Aux termes des motifs de ses conclusions, la SCI [Adresse 2] conclut au débouté de la demande formée par M. [D], mais dans le dispositif de ses conclusions, elle poursuit l’infirmation du jugement rendu le 31 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en toutes ses dispositions sans conclure au débouté de la demande.

Conformément aux dispositions de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il s’ensuit que dès qu’une partie demande, au dispositif de ses conclusions, l’infirmation du jugement sans formuler de prétention sur les chefs querellés, la cour d’appel n’est pas saisie de prétention relative à ceux-ci (2e Civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230 ; 2e Civ, 30 janvier 2020, n° 18-12.747 ; 2e Civ., 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-21.885 ; 1re Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.346).

La cour constate qu’elle n’est saisie d’aucune demande en paiement formée par la SCI [Adresse 2] à l’encontre de M. [D] au titre de la régularisation des charges de l’année 2020.

Reste soumis au litige, le point de savoir si M. [D] peut prétendre au remboursement des provisions sur charges qu’il a versées au titre de l’exercice 2020.

La SCI [Adresse 2] produit aux débats un relevé des charges et produits de l’année 2020 de l’examen duquel il ressort que les charges locatives s’élèvent à la somme de 11 527,25 euros alors que selon la décision dont appel, il a été produit un décompte établissant le montant des charges dues par le locataire à la somme de 6 205,34 euros. Il s’ensuit que la demande de régularisation des charges par la SCI [Adresse 2] n’est pas justifiée et ce, d’autant que la régularisation ne répond nullement aux exigences posées à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure où il n’est pas mentionné ni le mode de répartition des charges, ni le nombre de tantièmes, étant observé en outre que M. [D] n’a jamais été informé de la faculté pour lui de consulter les documents justificatifs, telles les factures, dans un lieu dont on aurait dû lui donné connaissance.

En conséquence, la SCI [Adresse 2] doit être condamnée à verser à M. [D] la somme de 4 860,24 euros au titre des provisions sur charges payées au titre de cette année, le jugement étant infirmé sur ce point.

* sur les charges des années 2021.

La SCI [Adresse 2] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été condamnée à rembourser à M. [D] la somme de 4 860,24 euros au titre des provisions sur charges versées au cours de l’année 2021, et demande à la cour, statuant à nouveau de condamner le locataire à lui verser la somme de 1 879,65 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2021. Elle fait valoir que le résultat des comptes de l’exercice écoulé ne lui a été communiqué par le syndic que le 14 septembre 2023, que contrairement à ce que prétend M. [D] le décompte est détaillé.

M. [D] conclut à la confirmation du jugement sur ce point, faisant essentiellement valoir que les pièces nouvelles versées en cause d’appel par la bailleresse ne justifient nullement les sommes réclamées, qu’en effet; il s’agit de la liste des dépenses de l’immeuble qui ne sont pas ventilées et d’une régularisation de charges établie par la bailleresse à partir de pourcentages dont elle n’explique pas comment ils ont été déterminés.

Sur ce,

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

3° De la contribution annuelle représentative du droit au bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’état.

Les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature des charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois avant l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires

Il est admis que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment et jusqu’au jour des plaidoiries, dans la limite toutefois du délai de la prescription triennale, de sorte que le locataire n’a pas droit au remboursement intégral des provisions lorsque le bailleur est en mesure de produire le justificatif des charges. Il suit de là qu’en cas de régularisation tardive des charges par le bailleur, le locataire peut demander le remboursement du trop-perçu mais pas de l’intégralité des sommes par lui versées.

Il appartient donc à la cour d’examiner si les charges sollicitées par la SCI [Adresse 2] au titre des exercices 2021 sont justifiées ou non.

Ainsi que le relève à juste titre M. [D], les pièces produites par la SCI [Adresse 2] consistent en un relevé général de dépenses de l’année 2021, et en un document établi par la bailleresse qui n’est assorti d’aucune explication notamment quant au mode de répartition des charges, donc incompréhensible et non exploitable. Au vu de ces deux seuls documents, la cour n’est nullement en mesure de vérifier et surtout de déterminer si la somme réclamée est justifiée en son principe et en son montant.

Bien plus, la SCI [Adresse 2] ne satisfait pas aux exigences posées l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui impose d’aviser le locataire que les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans un lieu dont elle lui indique l’adresse, ainsi que les horaires où il lui est possible de venir les consulter.

En conséquence, non seulement la SCI 18 Félicien doit être déboutée de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2021, mais elle doit être condamnée à verser à M. [D] la somme de 4 860,24 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées au cours de l’année, le jugement étant confirmé sur ce point.

* sur les charges de l’année 2022.

Pour les mêmes motifs que ceux-ci dessus exposés, la SCI [Adresse 2] doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 876,28 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2022. Le jugement étant confirmé sur ce point. En revanche, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté M. [D] de sa demande tendant au remboursement des provisions sur charges versées au titre de l’exercice 2022 et statuant à nouveau, la SCI [Adresse 2] doit être condamnée à lui verser la somme de 4 860,24 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées au cours de l’année.

— Sur la demande formée par M. [B] et la SCI [Adresse 2] au titre de l’indemnisation du préjudice moral subi.

Les appelants qui succombent en l’ensemble de leurs demandes ne peuvent qu’être déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice moral qu’ils allèguent.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [D].

— Sur la demande de réalisation d’un audit portant sur l’installation électrique.

M. [D] se réfère à un devis établi à la requête de la SCI [Adresse 2] ainsi qu’à un procès-verbal de constat réalisé le 2 janvier 2024 à sa demande par Me [P], commissaire de justice, pour solliciter la réalisation, aux frais de la bailleresse, d’un audit électrique, faisant valoir que l’installation ancienne ne satisfait pas aux normes actuelles et qu’elle est dangereuse.

Les appelants répliquent d’une part, qu’ils ont demandé un devis portant sur la réfection de l’installation électrique dans la perspective d’un réaménagement de l’appartement et d’autre part que les constatations qui ont été effectuées à la requête de M. [D], l’ont été par un commissaire de justice qui n’est pas un professionnel de l’électricité.

Sur ce,

Ainsi que l’a très justement relevé le premier juge, les frais électriques inclus dans le devis d’un montant total de 18 500 euros sollicités par la bailleresse peuvent résulter d’une demande expresse de la bailleresse auprès de l’entrepreneur, sans pour autant attester d’un défaut de conformité de l’installation électrique du logement dans lequel M. [D] réside.

En revanche, aux termes de son procès-verbal de constat, Me [P], commissaire de justice, quand bien même il n’est pas un professionnel de l’électricité, a pu observer que les prises électriques ne sont pas raccordées à la terre et que l’armoire électrique intègre un tableau à fusibles.

Il s’ensuit, s’agissant d’un logement ancien, que s’il ne peut être reproché à la bailleresse une non- conformité de l’installation électrique actuelle aux normes, cette installation peut présenter néanmoins un danger pour les personnes qui résident dans le logement.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [D], en ordonnant à la SCI [Adresse 2] de réaliser un audit électrique dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation du prononcé d’une astreinte.

— Sur la demande complémentaire tendant à faire réaliser les travaux propres à remédier à la non-conformité de l’installation électrique.

Cette demande est prématurée, dans la mesure où il convient d’attendre les résultats de l’audit pour déterminer si elle est justifiée ou non.

— Sur la demande de M. [D] tendant à voir la SCI [Adresse 2] à procéder à la réparation du volet roulant.

M. [D] poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande, faisant valoir qu’il s’est plaint à plusieurs reprises auprès de son bailleur du dysfonctionnement du volet roulant situé dans la pièce à vivre qui reste bloqué, sans qu’aucune suite n’y ait été donnée, malgré une mise en demeure adressée par voie recommandée le 23 janvier 2024 et réceptionnée le 2 février 2024, faisant valoir que ce volet qui est d’origine, ne fonctionne plus du fait de sa vétusté et non d’un défaut d’entretien.

La SCI [Adresse 2] réplique que M. [D] ne démontre pas que le dysfonctionnement du volet roulant ne résulterait pas d’un défaut d’entretien et de réparations locatives lui incombant, rappelant que le bail renouvelé avec la société Valmy le 10 novembre 2024 stipule que le preneur aura la charge de l’entretien courant du logement et de tous les éléments d’équipement.

Sur ce,

La cour observe que M. [D] occupe les lieux loués depuis 1974 et il n’est pas contesté qu’il n’a jamais été procédé au remplacement du volet roulant depuis 50 ans maintenant.

Il s’en déduit qu’il ne peut être sérieusement reproché à M. [D] d’être à l’origine du dysfonctionnement du volet pour ne pas l’avoir entretenu, ce dysfonctionnement étant lié nécessairement à la vétusté après 50 ans d’usage.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de M. [D] en condamnant la SCI [Adresse 2] à faire procéder, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir, à la réparation du volet roulant situé dans la pièce à vivre, le jugement étant infirmé sur ce point.

— Sur l’indemnisation du préjudice moral allégué par M. [D].

M. [D] poursuit l’infirmation du jugement sur le montant de la somme qui lui a été allouée à titre d’indemnisation de son préjudice moral et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner les la SCI [Adresse 2] et de M. [B] à lui verser la somme de 10 000 euros à ce titre. Il invoque la situation très anxiogène dans laquelle il s’est trouvé à la suite des tentatives de la bailleresse pour parvenir à ses fins, soit obtenir son expulsion, alors qu’il est âgé de 90 ans, qu’il se déplace difficilement et qu’il lui est lui demandé de quitter l’appartement où il est entré en 1974, soit depuis 50 ans.

Sur ce,

La cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation de l’importance du préjudice moral subi par M. [D] en lui allouant la somme de 4 000 euros à titre d’indemnisation. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires.

La SCI [Adresse 2] et M. [B] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [D] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant in solidum la SCI [Adresse 2] et M. [B] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain- en- Laye en toutes ses dispositions, sauf celles relatives à la régularisation des charges des années 2020 et 2022 et celles relatives aux demandes de M. [D] tendant à voir condamner la SCI [Adresse 2] à réaliser un audit électrique et à procéder aux travaux de réparation du volet roulant dans la pièce à vivre,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SCI [Adresse 2] verser à M. [D] la somme de 4 860,24 euros au titre des provisions sur charges payées au titre de l’année 2020 et celle de 4 860,24 euros au titre du remboursement des provisions su charges payées au titre de l’année 2022,

Condamne la SCI [Adresse 2] de réaliser un audit électrique dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation du prononcé d’une astreinte,

Déboute M. [D] de sa demande complémentaire tendant à faire réaliser les travaux propres à remédier à la non-conformité de l’installation électrique, comme étant prématurée,

Condamne la SCI [Adresse 2] à faire procéder, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir, à la réparation du volet roulant situé dans la pièce à vivre,

Y ajoutant,

Déboute les appelants de leur demande d’indemnisation du préjudice moral allégué,

Condamne in solidum la SCI [Adresse 2] et M. [B] à verser à M. [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI [Adresse 2] et M. [B] aux dépens de la procédure d’appel pouvant être recouvrés par M^e Lafon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président