ARRÊT N°2024/423

SP

N° RG 23/00063 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F3R7

[O]

S.C.P. [O] [2]

C/

[S]

[H]

RG 1ERE INSTANCE : 21/03040

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 25 NOVEMBRE 2022 RG n° 21/03040 suivant déclaration d’appel en date du 05 JANVIER 2023

APPELANTS :

Maître [D] [O]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.C.P. [O] [2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur [Z], [Y] [S]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Apolline DARRE de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [X], [F] , [W] [H]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Apolline DARRE de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 25 janvier 2024

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu l’intimé en ses observations.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 20 Novembre 2024.

Greffier lors des débats : Sarah HAFEJEE

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 20 Novembre 2024.

* * *

LA COUR

Par acte authentique dressé par Maître [D] [O], notaire à [Localité 12] (Réunion) le 21 mars 2013, M. [Z] [S] et son épouse Mme [X] [H] ont consenti à la société civile de construction vente [11] (la SCCV [11]), représentée par ses associés M. [A] [R] et M. [P] [R], un prêt d’un montant de 400.000 euros pour une durée de 15 mois au taux hors assurance de 10 % l’an et devant être remboursé à terme échu en une seule échéance au plus tard le 30 juin 2014, l’acte prévoyant trois sûretés au profit du prêteur, à savoir une promesse d’affectation hypothécaire, un nantissement de droits sociaux de M. [R] [A] et une délégation de ce dernier pendant toute la durée du prêt d’une assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie par lui souscrite auprès de [9], assurance vie.

Une mise en demeure du 9 janvier 2017 a été adressée par le conseil de M. et Mme [S] à la SCCV [11] d’avoir à payer la somme de 380.000 euros, seule une somme de 20.000 euros ayant été remboursée, et ce, en vain.

Un procès-verbal de saisie-attribution à exécution successive a été signifié le 23 mai 2017 à la SCP [10] [D] [O][10], (la SCP [10]) le tiers saisi déclarant ne détenir aucune somme pour le compte du débiteur.

Par ailleurs, un procès-verbal de perquisition a été signifié à la SCCV [11] le 10 octobre 2018, la société étant inconnue à cette adresse.

Par jugement du 30 août 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a condamné solidairement MM. [A] et [P] [R] à payer à M. et Mme [S] la somme de 623.580 euros, à proportion de 98 % pour le premier et 2 % pour le second.

Par jugement du 26 février 2019, ce même tribunal a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCCV [11], convertie en liquidation judiciaire par jugement du 7 mai 2019.

Par jugement du 1er avril 2022, ce même tribunal a fixé la créance de M. et Mme [S] à l’encontre de la SCCV [11] à la somme de 670.976,44 euros en vue de son inscription et admission au passif de ladite SCCV.

Par acte du 20 octobre 2021, M. et Mme [S] ont fait assigner Maître [O] et la SCP [10] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre en responsabilité civile aux fins de condamnation de Maître [O] à leur payer les sommes de 670.976,44 euros, correspondant à l’opération financière instrumentée par acte notarié entrepris par Maître [O], assortie des intérêts à parfaire, 400.000 euros au titre de la perte de chance, 10.000 euros chacun au titre du préjudice moral et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre la condamnation de la SCP [10] solidairement, ou, en tant que de besoin, la condamnation de celle-ci à relever et garantir Maître [O] du paiement des condamnations lui étant imputables.

Maître [O] et la SCP [10] ont conclu au débouté des prétentions de M. et Mme [S] et sollicité une indemnité de procédure de 10.000 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 25 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a :

— Débouté Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— Condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à Mme [X] [H] et M. [Z] [S] la somme de 400.000 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— Condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à Mme [X] [H] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à M. [Z] [S] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à Mme [X] [H] et M. [Z] [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté Mme [X] [H] et M. [Z] [S] du surplus de leurs prétentions ;

— Condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] aux dépens ;

— Rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 5 janvier 2023, Maître [O] et la SCP [10] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2024 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience collégiale du 13 septembre 2024.

***

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 septembre 2023, Maître [O] et la SCP [10] demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.Retenu -pour faute- la responsabilité civile professionnelle de Maître [O] et de la SCP [10] ;

.Débouté Maître [O] et de la SCP [10] de l’ensemble de leurs prétentions;

.Condamné solidairement Maître [O] et de la SCP [10] à payer à M. et Mme [S] la somme de 400.000 euros au titre de leur préjudice matériel;

.Condamné solidairement Maître [O] et de la SCP [10] à payer à Mme [S] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral ;

.Condamné solidairement Maître [O] et de la SCP [10] à payer à M. [S] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral ;

.Condamné solidairement Maître [O] et de la SCP [10] à payer à M. et Mme [S] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

.Condamné solidairement Maître [O] et de la SCP [10] aux dépens.

Statuant à nouveau

— Rejeter, comme non fondé, en fait et en droit, l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de M. et Mme [S] contre Maître [O] et la SCP [10] ;

— Condamner solidairement M. et Mme [S] à 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

***

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 mai 2023, M. et Mme [S] demandent à la cour, au visa des article 1240 du code civil et 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, de l’ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat et du règlement national du notariat, de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.Débouté Maître [O] et la SCP [10] de l’ensemble de leurs prétentions;

.Condamne solidairement Maître [O] et la SCP [10] à payer à M. et Mme [S] la somme de 400.000 euros au titre de leur préjudice matériel ;

.Condamné solidairement Maître [O] et la SCP [10] à payer à M. et [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

.Condamné solidairement Maître [O] et la SCP [10] aux dépens ;

.Rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.Fixé à 5.000 euros la condamnation solidaire de Maître [O] et de la SCP [10] à payer à Mme [S] au titre de son préjudice moral ;

.Fixé à 5.000 euros la condamnation solidaire de Maître [O] et de la SCP [10] à payer à M. [S] au titre de son préjudice moral ;

.Débouté M. et Mme [S] du surplus de leurs prétentions ;

Et, statuant à nouveau :

— Condamner solidairement Maître [O] et la SCP [10] à verser à M. et Mme [S] la somme de 613.618,32 euros à titre de préjudice financier, correspondant aux intérêts et aux frais de recouvrement liés à l’opération financière instrumentée par acte notarié entrepris par Maître [O];

— Condamner solidairement Maître [O] et la SCP [10] à verser M. et Mme [S] la somme de 400.000 euros au titre de la perte de chance d’investir dans un projet immobilier subie par les demandeurs ;

— Condamner solidairement Maître [O] et la SCP [10] à payer à Mme [S] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner solidairement Maître [O] et la SCP [10] à payer à M. [S] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner solidairement Maître [O] et la SCP [10] à payer à M. et Mme [S] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la responsabilité du notaire

Maître [O] et la SCP [10] soutiennent que l’acte de prêt notarié de 2013 énonce clairement les conditions d’engagement des parties et est le fruit d’une technique rédactionnelle exprimant ce que voulaient les parties et les prémunissant contre les risques identifiés au moment de sa passation. Ils ajoutent qu’au jour de la signature de l’acte, Maître [O] ne disposait d’aucun élément lui permettant d’anticiper le défaut de la SCCV [11] et de ses associés, scellé à partir du 26 août 2017. Selon eux, M. et Mme [S] ont contracté avec la SCCV [11] parce qu’ils avaient entièrement confiance et entretenaient déjà des liens d’affaires avec M. [A] [R], actionnaire majoritaire de la SCCV [11] et de la SCCV [13], promoteur de l’opération en VEFA « Résidence Perles de l’Océan ».

S’agissant de la promesse d’affectation hypothécaire, ils font valoir que M. et Mme [S] n’ont pas souhaité disposer immédiatement d’une inscription hypothécaire et ont donné une dispense expresse au notaire à cette fin. Ils arguent que Maître [O] les a alertés du risque qu’ils prenaient. Ils ajoutent qu’ensuite et surtout, durant la vie du contrat, M. et Mme [S] n’ont à aucun moment demandé que le notaire prenne une inscription d’hypothèque sur le bien immobilier et considèrent que par cette carence/négligence constante, y compris au-delà de l’échéance contractuelle de complet remboursement du 30 juin 2014, M. et Mme [S] se sont sciemment exposés à un risque qui s’est finalement réalisé, déchargeant le notaire de toute responsabilité.

Concernant le nantissement des droits sociaux, ils plaident qu’il revenait aux associés de la SCCV [11], intervenant à l’acte, de virer les titres nantis sur un compte spécial et de procéder aux mesures de publicité pertinentes rappelées dans l’acte de prêt. Ils considèrent que Maître [O] n’était chargée d’aucun suivi à ce niveau.

Sur la délégation d’assurance vie, ils rappellent que cette garantie a été expressément voulu par les parties et soutiennent que le contrat de prêt prenant fin lors du remboursement des fonds prêtés, M. et Mme [S] conserve ces droits encore à ce jour.

Maître [O] et la SCP [10] font encore valoir que l’acte prêt est efficace et valide : il a permis à M. et Mme [S] de dresser un procès-verbal de saisie-attribution en 2017, d’obtenir la mise en redressement judiciaire de la SCCV [11] en 2019, de justifier, auprès du mandataire judiciaire, d’une créance sur la SCCV [11] en 2019 et de faire condamner les associés [R], sur le fondement de l’article L. 211-2 code de la construction et de l’habitation, en 2019.

Ils arguent que Maître [O] n’a pas manqué à son devoir de conseil et d’information : Maître [O] a alerté M. et Mme [S] sur les conséquences de la dispense de garantie hypothécaire contre son débiteur au jour de la signature du prêt. Ils soutiennent que le devoir de conseil du notaire, rédacteur d’acte, ne s’étend pas aux risques purement économiques de l’opération dès lors que les conditions financières, mentionnées dans l’acte notarié, en étaient parfaitement connues des parties et acceptées par elles et ajoute que le notaire n’était en rien le garant de la réussite des entreprises de la SCCV [11] et de ses associés.

S’agissant du devoir de mise en garde, ils plaident qu’il est de jurisprudence constante qu’un notaire ne peut se voir reprocher aucun manquement si les éléments en sa possession ne lui permettaient pas, sans recherches approfondies (voire sans violer le secret professionnel), de déceler l’inopportunité économique d’une opération, ou s’il ne disposait pas d’éléments d’appréciation, qu’il n’a pas à rechercher, de nature à lui faire douter de l’opportunité économique de l’acte. Mieux, un notaire n’est pas tenu d’informer les clients du risque d’échec d’une opération qu’il ne pouvait suspecter au jour de la signature.

Ils démentent toute violation des obligations de neutralité, d’impartialité et de loyauté, précisant que M. [J] [K], gérant de la SCCV [11], et conjoint de Maître [O], n’avait pas compétence pour engager la SCCV [11] au-delà de 5.000 euros (autorisation préalable des associés à obtenir), qu’il était en procédure de divorce avec Maître [O] depuis le 17 janvier 2013 (jugement de divorce rendu le 19 décembre 2013) et qu’il n’était pas associé de la SCCV [11] et ne la représentait pas à l’acte de prêt du 21 Mars 2013. Ils rappellent qu’il convient, le cas échéant, de dissocier la faute civile et le manquement à une règle déontologique : une éventuelle faute déontologique ne constitue pas pour autant, et compte tenu des règles spécifiques à l’engagement de la responsabilité civile, une faute juridique.

M. et Mme [S] font valoir, que Maître [O] a violé l’interdiction de l’article 2 du décret de 1971 et les principes de loyauté, de prudence et d’impartialité structurant et honorant sa profession dont il ressort qu’il pèse sur tout notaire une interdiction d’instrumenter des actes dont leurs alliés seraient bénéficiaires. Or, nonobstant l’instance de divorce en cours, les liens unissant Maître [O] à son mari suffisent à caractériser une situation de conflit d’intérêts dont tout notaire sait devoir se déporter en vertu des principes régissant sa profession. Ils considèrent que la situation de conflits d’intérêts du notaire, obstacle à son impartialité, prive ipso facto le bénéficiaire de l’acte notarié du devoir de conseil et de mise en garde qui lui est dû.

M. et Mme [S] plaident également qu’il incombe au notaire de s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il rédige et qu’il doit veiller à ce titre à l’efficacité des garanties consenties à une partie pour assurer l’exécution des engagements de l’autre partie. Or, l’acte notarié ne leur offre aucune garantie efficace. Ils ajoutent que bien qu’informée de la dette de la SCCV [11] envers eux puisque rédactrice de l’acte de prêt, Maître [O] n’a jamais jugé utile que des fonds liés aux ventes soient affectées au remboursement. Ils estiment que Maître [O] a fait fi de ses obligations professionnelles pour servir les intérêts de la société de son mari et a abusé de sa qualité de notaire pour les déterminer dans leur consentement, à fin d’assouvir une volonté frauduleuse et probablement en réunion avec d’autres proches de la SCCV [11].

Sur ce,

En vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil anciens (devenus les articles 1240 et 1241 depuis le 1er octobre 2016), tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

S’agissant du notaire, outre une obligation d’authentification, il est soumis à un devoir impératif de conseil, indissociable de sa fonction.

Il ne peut s’en décharger, même lorsque son client a sollicité et obtenu l’assistance d’un conseil spécialisé supplémentaire et peu important les compétences personnelles de son client ou encore qu’il soit un client habituel ou occasionnel.

Le devoir de conseil oblige le notaire à rédiger des actes valables en vérifiant si toutes les conditions de fait nécessaires à la validité de l’acte sont réunies et en s’assurant qu’aucune condition de droit ne fait défaut.

Le devoir de conseil du notaire oblige également celui-ci à s’assurer de l’efficacité de l’acte, c’est à dire un acte qui réalise les buts poursuivis par son client et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’il se proposait d’atteindre. Il doit donc rechercher l’intention des parties, avertir les contractants de toutes les conséquences prévisibles que peut entraîner l’acte projeté.

Pour autant, il ne peut échapper à sa responsabilité en minimisant son rôle et notamment en alléguant qu’il s’est contenté de donner forme authentique à une convention déjà convenue entre les parties.

Il ne lui appartient pas d’apprécier la solvabilité des parties ou l’opportunité économique de l’opération à laquelle il prête son concours mais il lui appartient tout de même de proposer la solution la plus adaptée au but recherché par son client et de l’informer sur les conséquences prévisibles que peut entraîner l’acte juridique projeté et/ou qui peuvent compromettre son efficacité.

En matière de prêt, le notaire est toujours tenu d’un devoir de conseil qui lui impose d’attirer l’attention du prêteur sur l’importance de la garantie et sur son insuffisance lorsqu’il la connaît ou lorsqu’il doit la suspecter et ce, au moment de la réalisation du prêt.

La faute du notaire est appréciée in abstracto, en comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire compétent, impartial et prudent.

Toute faute de négligence ou d’imprudence, même très légère, est susceptible de mettre en 'uvre la responsabilité [10].

Conformément au droit commun, la charge de la preuve repose en principe sur le client demandeur (article 9 du code de procédure civile et article 1353 nouveau du code civil), le notaire pouvant se défendre en établissant, soit l’absence de faute, soit la présence d’un élément exclusif de sa responsabilité.

Contrairement aux manquement à des règles de technique [10], telles que celles qui s’imposent lors de l’authentification des actes, la charge de la preuve du respect de l’obligation d’information repose sur le notaire et non sur le client demandeur.

Les clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité sont nulles mais rien n’interdit au notaire de se ménager la preuve des conseils qu’il a donnés et des diligences qu’il a accomplies.

Ainsi, une clause contenue dans l’acte notarié ou une reconnaissance écrite figurant dans un acte séparé peuvent suffire pour constituer la preuve du conseil donné à la condition d’être détaillée, précise et en termes suffisamment clairs pour être compris sans difficulté par celui auquel l’avertissement s’adresse.

Par ailleurs, il est interdit aux notaires de recevoir les actes auxquels sont parties ou intéressés certains parents ou alliés ou ceux pour lesquels ils auraient un intérêt personnel. Cette interdiction résulte du premier alinéa de l’article 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes notariés.

Il en est de même pour les notaires associés des sociétés titulaires d’un office notarial, de notaires, en participation de notaires, de participation financière de profession libérale de notaires, de participation financières pluriprofessionnelle ayant notamment pour objet la détention de parts ou d’actions de sociétés ayant elle-même pour objet l’exercice de la profession de notaire.

S’agissant de la notion d’alliance, elle est fondée sur une communauté exclusivement juridique qui naît du mariage. Elle est le lien de droit qui unit un époux aux parents de son conjoint. L’alliance fait jouer l’incapacité d’instrumenter non seulement pour les alliés des parents du notaire, mais également pour le conjoint du notaire et tous les parents du conjoint dans les mêmes limites de degrés que pour les parents. Par voie de conséquence, se trouvent visées tous les ascendants et descendant du conjoint du notaire, tous les frères et s’urs, neveux et nièces, oncles et tantes du conjoint du notaire, tous les conjoints des ascendants et descendants du notaire et tous les conjoints des frères et s’urs, neveux et nièces, oncles et tantes du notaire. Par contre, les alliés du conjoint du notaire ne sont pas concernés.

L’interdiction s’applique à tous les actes auxquels le parent ou l’allié du notaire est partie, même comme simple représentant conventionnel ou légal, mandataire, représentant de personnes morales publiques ou privées, tuteur, administrateur de bien, administrateur d’entreprise en difficulté mais également en cas de prête-nom et même de gestion d’affaire.

Les notaires visés par l’interdiction sont les notaires instrumentaires qui reçoivent ou dressent l’acte.

Le lien entre le notaire et le représentant à l’acte doit être pris en considération, pour les personnes physique comme pour les personnes morales. L’interdiction ne s’applique pas au notaire appelé à instrumenter pour une personne morale dans laquelle un personne physique, parente ou alliée au degré prohibé, est associé minoritaire, à condition toutefois que cette personne n’intervienne pas à l’acte comme représentant la société ou tirant un intérêt du fait d’un rôle important dans la société, sans viser formellement les fonctions de gérant.

Le notaire peut également voir sa responsabilité civile délictuelle engagée, ainsi que sa responsabilité disciplinaire (article 13 du décret du 19 décembre 1945), voire pénale sur le fondement de l’article 432-12 du code pénal (délit de prise illégale d’intérêt) et plus généralement pour tout autre délit commis à l’occasion de ces actes.

L’éventuelle faute reprochée aux clients du notaire, résultant de leur carence alléguée à solliciter une inscription d’hypothèque, est insuffisante pour exonérer totalement le notaire de sa responsabilité.

En l’espèce, suivant acte reçu le 21 mars 2013 par Maître [D] [O], notaire associé, membre de la SCP [10] [D] [O][10]t, M. [Z] [Y] [S] et son épouse Mme [X] [F] [W] [H] (prêteur) ont consenti un prêt à la SCCV [11], représentée par M. [A] [R] et M. [P] [A] [L] [R], agissant en qualités de seuls associés de ladite société, d’un montant de 400.000 euros sur une durée de 15 mois au taux de 10% l’an (TEG 11,47%) remboursable à terme échu en une seule échéance au plus tard le 30 juin 2014.

S’agissant des garanties, l’acte stipule :

« I ' PROMESSE D’AFFECTATION HYPOTHECAIRE

A la sûreté et garantie du remboursement du prêt consenti et ce en capital et intérêts, frais, indemnités et autres accessoires, et de l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, l’EMPRUNTEUR s’oblige irrévocablement à faire le nécessaire pour consentir à tout moment sur simple demande du PRETEUR une hypothèque au profit du PRETEUR qui accepte sur le bien ci-après désigné.

A cet effet, l’EMPRUNTEUR donne tout pouvoir à tout clerc de l’Etude dénommée en tête des présentes, à l’effet de prendre l’inscription d’hypothèque à première demande du PRETEUR susnommé.

Compte tenu de la promesse d’affectation hypothécaire, le PRETEUR dispense expressément le Notaire soussigné de procéder pour l’instant à l’inscription de toute hypothèque.

Ledit BIEN consistant en ['] à [Localité 1] (REUNION) [Localité 1], une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 7.000 m² à détacher d’un plus grand corps cadastré ['] section DE n° [Cadastre 3] d’une surface de 82 a et 39 ca.

[']

DISPENSE DE GARANTIE HYPOTHECAIRE

Le créancier dispense expressément le Notaire soussigné de prendre une garantie hypothécaire contre son débiteur, bien que le dit notaire l’ait averti des conséquences qui pourront en résulter, ainsi qu’il le reconnaît.

II ' NANTISSEMENT DE DROITS SOCIAUX

A la sûreté et garantie de paiement en principal, intérêts, frais et accessoires des sommes dues au PRETEUR par l’EMPRUNTEUR, intervient aux présentes :

Monsieur [A] [R], ci-après nommé,

Qui, connaissance préalable des présentes prises, donne en gage les droits sociaux ci-après désignés.

Déclarant que les droits sociaux dont s’agit sont libres de toute inscription.

Au moyen de ce nantissement, le PRETEUR aura et exercera tous les droits, actions et privilèges conférés par la loi au créancier nanti d’un gage, pour se faire payer sur le prix à en provenir, du montant de sa créance en principal, les intérêts dans la limite de deux années et l’indemnité évaluée à QUATRE-VINGT MILLE EUROS (80.000,00 EUR) représentative de 20% et ce, par préférence au débiteur et à tous autres créanciers inscrits postérieurement ou non privilégiés.

Désignation des droits sociaux

VINGT-CINQ PARTS numérotées de UNE (1) à VINGT-CING (25) de la Société dénommée [11], Société Civile de Construction-Vente au capital de 500 € [']

Origine de propriété

Lesdites parts appartiennent à Monsieur [A] [R] pour lui avoir été attribuée, lors de la constitution de la société suivant acte reçu par Maître [D] [O], notaire soussigné, le 26 novembre 2012 en rémunération de son apport en numéraire.

Intervention des membres fondateurs de la société

Dispense de notification

Aux présentes sont intervenus :

1°) Monsieur [A] [R], susnommé,

2°) Monsieur [P] [A] [L] [R], susnommé,

Seuls associés de la Société Civile de Construction-Vente dénommée [11],

Qui connaissance prise du présent nantissement, déclarent celui-ci opposable à la société, et en conséquence dispensent qu’il soit signifié à celle-ci.

Ils déclarent que les titres nantis seront virés sur un compte spécial ouvert au nom de leur propriétaire avec indication du nantissement et des mentions relatives à l’identité du créancier gagiste.

Une copie authentique des présentes lui sera remise sans délai.

Remise du titre de propriété

Il est remis au créancier une copie authentique de l’acte attestant de la propriété du débiteur sur ses droits sociaux.

[']

III ' DELEGATION ASSURANCE VIE

Monsieur [A] [R], intervenant aux présentes, déclare avoir souscrit une assurance Décès, Perte Totale et irréversible d’Autonomie auprès de [9], Assurance Vie, [']. Il délègue, pendant toute la durée du prêt, au profit du PRETEUR, ladite assurance. »

Les appelants verse aux débats la copie de la délégation d’assurance vie [9] au profit de M. et Mme [S] dont il ressort que la prestation qui serait versées en cas de décès (DC) ou en cas de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) suite à une maladie ou un accident est de 950.000 euros, capital qui sera versé :

— à M. [N] [E] pour 52,65%

— à M. et Mme [S] pour 42,10 %

— à Mme [U] [G] pour 5,25%

— à défaut aux héritiers de l’assuré.

Les statuts de la SCCV [11] ont été rédigés par Maître [O] le 26 novembre 2012. M. [J] [K] y figure en qualité de « premier gérant ».

Ordre de virement de la somme de 400.000 euros a été donné le 29 janvier 2013 par M. et Mme [S] à la SCP [10].

Les appelants versent également aux débats le décision collectives des associés de la SCCV [11] du 30 janvier 2013 qui nomme M. [J] [K] gérant de ladite SCCV pour une durée de 5 mois jusqu’au 30 juin 2013, moyennant un rémunération mensuelle nette de 2.000 euros, celui-ci ayant tout pouvoir pour engager la société à l’exception des engagements financiers ou engagements ayant des conséquences financières supérieures à 5.000 euros et à l’exception de l’embauche de personnel et fixation de leur rémunération.

M. et Mme [S] ont mis en demeure la SCCV [11], par l’intermédiaire de leur conseil et selon lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) datée du 9 janvier 2017 (reçue le 10 janvier 2017) de leur payer la somme de 380.000 euros ainsi que les intérêts y afférents sous quinzaine et ce « malgré les différentes demandes orales de mon client en présence du Notaire rédacteur de l’acte » seul un règlement de 20.000 euros étant intervenu.

Le 23 mai 2017, un procès-verbal de saisie-attribution à exécution successive a été signifié à la SCP [10] (pour un montant de 576.603,32 euros) qui a déclaré ne détenir aucune somme pour le compte de la SCCV [11].

Par ailleurs, M. et Mme [S] ont fait délivrer un procès-verbal de saisie-vente à la SCCV [11] le 10 octobre 2018 (procès-verbal de perquisition).

Sur saisine de M. et Mme [S], par jugement du 26 février 2019, le tribunal de grande instance de Saint Pierre de la Réunion a ouvert le redressement judiciaire à l’égard de la SCCV [11], dont le représentant légal n’était ni comparant ni représenté, et a fixé la date de cessation des paiements au 26 août 2017.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 mars 2019, M. et Mme [S], par l’intermédiaire de leur conseil, ont déclaré à la SELARL [V] leur créance au passif de la SCCV [11] d’un montant de 1.070.976,44 euros (montant échu au 26/02/2019 dont 400.000 euros de dommages et intérêts sur perte de chance / opération immobilière).

Suivant jugement du 7 mai 2019, le tribunal de grande instance de Saint Pierre de la Réunion a converti le redressement judiciaire de la SCCV [11] en liquidation judiciaire.

Par jugement du 30 août 2019, ce même tribunal a condamné solidairement MM. [A] et [P] [R] à payer à M. et Mme [S] la somme de 623.580 euros (capital restant dû 380.000 € et intérêts acquis au 30 août 2019 au taux annuel de 10 % : 243.580 €), à proportion de 98% pour M. [A] [R] et de 2 % pour M. [P] [R], outre une indemnité de procédure de 2.000 euros et ce, en paiement des dettes sociales de la SCCV [11] à l’encontre de ses associés.

Par jugement du 1er avril 2022, ce même tribunal a fixé la créance de M. et Mme [S] à la somme de 670.976,44 euros en vue de son inscription au passif de la SCCV [11]

En l’état, il est constant que le notaire a violé l’interdiction de recevoir les actes auxquels sont parties ou intéressés certains parents ou alliés ou ceux pour lesquels il auraient un intérêt personnel, la qualité d’époux de Maître [O] de M. [J] [K], gérant de la SCCV [11], emprunteur, n’étant pas contestée, étant rappelé qu’il importe peu que les époux aient divorcé depuis, ce que d’ailleurs les appelants se contentent d’affirmer.

Le notaire a donc commis une faute de ce chef.

Il est en outre reproché au notaire d’avoir failli à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte de prêt, en ce qu’il n’offre aucune garantie efficace.

S’agissant de la promesse d’affectation hypothécaire, la « dispense de garantie hypothécaire » contenue dans l’acte, ne peut exonérer le notaire de son devoir de conseil car, rédigée en termes généraux et imprécis, M. et Mme [S] sont simplement mis en garde « des conséquences qui pourront en résulter ».

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que le notaire ne justifiait pas avoir averti M. et Mme [S] des dangers encourus en acceptant l’inscription différée de l’hypothèque.

Concernant les deux autres garanties prévues à l’acte de prêt au profit de M. et Mme [S], force est de constater qu’elles sont également manifestement insuffisantes dans la mesure où, d’une part, le nantissement concerne des parts sociales de la SCCV [11] qui n’est constituée que depuis moins de 6 mois, avec un capital minime de 500 euros, de surcroît composée de 25 parts sociales de 10 euros chacune et, d’autre part, la délégation d’assurance vie de M. [R] est circonscrite au seul décès et à la perte totale et irréversible d’autonomie et limitée à 42,10 % du capital et à la seule durée du prêt, ce qui constitue un aléa certain et en réduit considérablement l’intérêt comme le relèvent à juste titre les premiers juges.

Il s’ensuit que la responsabilité du notaire est engagée à raison de ses fautes, tant déontologique que tenant à son devoir de conseil.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation des préjudices

Les premiers juges ont considéré que le manquement du notaire – qui n’a pas assuré l’efficacité de l’acte pour lequel elle avait instrumenté- quant aux garanties de remboursement du prêt avait entraîné une perte de chance majeure pour M. et Mme [S] d’obtenir le remboursement de leur prêt. S’agissant du préjudice matériel, ils l’ont évalué au montant de la somme prêtée considérant que les garanties contractuelles auraient dû permettre aux prêteurs le remboursement intégral des sommes prêtées, soit 400.000 euros, solidairement avec la SCP [10] dès lors que le manquement se rattache à l’exercice de l’activité professionnelle de Maître [O] et de la SCP [10]. Ils ont rejeté l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de réaliser une opération immobilière estimant que celle-ci ne présentait pas de lien de causalité direct avec la faute du notaire. Enfin, ils ont indemnisé le préjudice moral de M. et Mme [S] à hauteur de 5.000 euros chacun, avec solidarité avec la SCP [10].

Maître [O] et la SCP [10] reprochent tout d’abord aux premiers juges d’avoir soulevé d’office la perte de chance et démentent avoir commis quelque faute que ce soit.

Puis, Maître [O] et la SCP [10] soutiennent qu’en tout état de cause les préjudices sollicités par M. et Mme [S] ne sont pas justifiés et/ou sans lien causal avec les fautes alléguées :M. et Mme [S] :

— ne sont pas dans l’impossibilité absolue de récupérer la somme en cause dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCCV [11]

— sont responsables de la non mise en 'uvre des garanties contractuellement possibles et/ou prévues au titre de la promesse d’affectation hypothécaire et du nantissement des parts sociales

— ne justifient pas d’un préjudice actuel et certain

— ne justifie pas de la perte de chance en lien d’investir dans un projet immobilier.

M. et Mme [S] font valoir qu’ils ont subi un préjudice financier lié au retard de remboursement du prêt : sur les 400.000 euros prêtés à la SCCV [11] seuls 20.000 euros ont été versés sans compter les intérêts et frais accessoires(PV de saisie-attribution du 23 mai 2017 + PV de perquisition du 10 octobre 2018)

M. et Mme [S] arguent qu’ils ont subi une perte de chance d’investir dans un projet immobilier sur le domaine du [Localité 8] à des fins principalement successorales

M. et Mme [S] soutiennent enfin qu’ils sont privés depuis un certain nombre d’année d’un montant important causant nécessairement un troubles dans leurs conditions de vie et qu’ils gardent le sentiment amer d’avoir été l’objet d’une vaste escroquerie.

Sur ce,

A titre préliminaire, la cour constate que si les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir relevé d’office la perte de chance, ils n’en tirent aucune conséquence juridique.

Conformément au droit commun de la responsabilité civile, le dommage, pour être réparable, doit être certain et actuel, c’est à dire d’ores et déjà constitué.

Le préjudice pour être certain doit exister, c’est à dire ne pas avoir déjà été réparé.

Le préjudice futur est également certain lorsqu’il apparaît qu’il doit nécessairement se produire, certes dans l’avenir, mais selon des modalités qui sont déjà vérifiables.

La perte de chance, définie comme étant « la disparition certaine d’une éventualité favorable » est un également un dommage certain et actuel.

En matière de manquement à une obligation d’information et de conseil, une réparation du préjudice subi par le client du notaire ne peut être envisagée que sur le fondement de la perte de chance dès lors que le lien de causalité entre le préjudice final et la faute commise comporte une part d’incertitude.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il est tenu compte de l’aléa qui affecte la réalisation de la chance perdue.

Enfin, le préjudice pour être réparable doit être direct : le notaire ne peut être déclaré responsable que s’il existe une relation de cause à effet entre la faute qu’il a commise et le préjudice subi.

Les causes exonératoires de responsabilité sont la force majeure, le fait de la victime et le fait d’un tiers et aboutissent selon les cas à l’exonération totale du fautif ou à un partage de responsabilité.

Le dommage est évalué au jour du jugement définitif.

La réparation du dommage qui doit être intégrale ne peut excéder le montant du préjudice.

La condamnation emporte de plein droit intérêt au taux légal dès le prononcé du jugement.

En l’espèce, s’agissant de la perte de chance d’investir dans un projet immobilier, la cour ne peut que constater l’absence de toute pièce établissant la réalité de ce projet.

Il s’ensuit que la demande d’indemnisation de ce chef ne pourra qu’être rejetée.

S’agissant du préjudice financier revendiqué par M. et Mme [S], il est constant que les garanties prévues dans l’acte authentique de prêt étaient inefficaces ou à tout le moins grandement insuffisantes : le notaire n’a pas garanti l’efficacité de l’acte et a ainsi manqué à son devoir de conseil.

Il est certain que M. et Mme [S], correctement conseillés par le notaire, auraient consenti le prêt de 400.000 euros au profit de la SCCV [11] avec des garanties plus efficientes ou auraient consenti un prêt d’un montant inférieur. Ils ont donc perdu une chance de consentir un prêt dans des conditions plus favorables.

Pour autant, il est indéniable que le prêt consenti par M. et Mme [S] à la SCCV [11] l’a été à un taux d’intérêt très intéressant : 10 % sur une courte durée de 15 mois seulement et que, comme tout prêt d’argent, il existe toujours un aléa dans la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Par ailleurs, en dépit d’une mise en garde plus que succincte, force est de constater que M. et Mme [S] avaient la possibilité de prendre une hypothèque, ce qu’ils n’ont jamais fait et qu’ils n’ont mis en demeure la SCCV [11] de leur payer la somme de 380.000 euros ainsi que les intérêts y afférents que le 9 janvier 2017 alors que la SCCV [11] devait régler le prêt avant le 30 juin 2014, soit plus de deux ans plus tard.

Enfin, si la SCCV [11] bénéficie d’une procédure de redressement, initiée au demeurant par M. et Mme [S], et convertie en liquidation judiciaire, d’une part, leur créance a été admise au passif de la SCCV [11] à hauteur de 670.976,44 euros, d’autre part, aucune des parties n’évoque le sort de la liquidation de la SCCV [11], notamment de l’éventuelle clôture de la procédure, et enfin, les associés indéfiniment responsables de ladite société ont été condamnés solidairement à leur verser la somme de 623.580 euros par jugement en date du 30 août 2019.

Il résulte de ces éléments que c’est à tort que les premiers juges ont condamné solidairement Maître [O] et la SCP [10] à payer à M. et Mme [S] la somme de 400.000 euros au titre de leur préjudice matériel, somme correspondant au montant total du prêt, somme déjà versée non déduite et qu’il convient de retenir une perte de chance certaine, actuelle et directe évaluée à 40.000 euros, correspondant à l’indemnisation du préjudice résultant de l’absence de garanties suffisantes les contraignant à de multiples difficultés d’exécution en vue du recouvrement de leur créance.

S’agissant du préjudice moral invoqué par M. et Mme [S], il sera réparé à hauteur de 7.000 euros chacun, eu égard notamment à la faute déontologique commise par le notaire ayant nécessairement induit le sentiment d’avoir été floué, nonobstant l’ancienneté des faits et les nombreuses procédures engagées.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP [10] à payer à M. et Mme [S] la somme de 400.000 euros au titre de leur préjudice matériel et la somme de 5.000 euros à chacun au titre de leur préjudice moral.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de condamner solidairement Maître [O] et la SCP [10] à payer à M. et Mme [S] :

. la somme de 40.000 euros au titre de leur préjudice résultant de la perte de chance de consentir au contrat litigieux dans ses conditions initiales ;

. 7.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [O] et la SCP [10], parties perdantes pour l’essentiel, seront condamnée aux dépens d’appel et l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. et Mme [S] à hauteur de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

— Condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à Mme [X] [H] et M. [Z] [S] la somme de 400.000 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— Condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à Mme [X] [H] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamné solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à M. [Z] [S] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne solidairement Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à Mme [X] [H] et M. [Z] [S] les sommes de :

. 40.000 euros au titre de leur préjudice résultant de la perte de chance ;

. 7.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum Maître [D] [O] et la SCP '[D] [O][2] à payer à Mme [X] [H] et M. [Z] [S] la somme de 5.000 euros.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

SIGNE