COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°177

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUIN 2025

N° RG 24/04721 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVFQ

AFFAIRE :

[P] [J]

C/

[R], [L] [S] [F]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-1339

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 03/06/25

à :

M^e Séverine CEPRIKA

M^e Caroline PALOMEROS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [P] [J]

né le 05 Mai 1964 à [Localité 6] (SENEGAL)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

Plaidant : M^e Frédéric TROJMAN de la SELARL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0767 -

****************

INTIMES

Monsieur [R], [L] [S] [F]

né le 21 Mai 1984

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Caroline PALOMEROS de la SELARL GUEGAN PALOMEROS GUERRIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193

Madame [E], [Z], [U] [C] épouse [S] [F]

née le 09 Janvier 1986 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Caroline PALOMEROS de la SELARL GUEGAN PALOMEROS GUERRIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Mars 2025, Madame Valérie DE LARMINAT, conseillère, ayant été entendue en son rapport, en présence de Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

Suivant acte sous seing privé en date du 3 janvier 2022, M. [R] [S] [F] et Mme [E] [S] [F] née [C] ont donné en location à M. [P] [J] un appartement d’une pièce principale situé [Adresse 2] à [Localité 7] dans le Val-d’Oise, moyennant un loyer de 720 euros outre une provision sur charges de 100 euros.

Constatant que des loyers étaient restés impayés, M. et Mme [S] [F] ont fait délivrer à M. [J], le 27 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif de 4 220 euros arrêté au 30 avril 2023.

Puis, faute de régularisation de l’arriéré, M. et Mme [S] [F] ont fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency par acte de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2023.

La décision contestée

Devant le premier juge, M. et Mme [S] [F] ont présenté, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les demandes suivantes :

— l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire,

— l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués avec si besoin le concours de la force publique et transport et séquestration des biens,

— sa condamnation au paiement de la somme de 7 500 euros au titre des loyers et charges impayés,

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux loués d’un montant égal au loyer et aux charges jusqu’au départ effectif des lieux,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [J] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience qui s’est tenue le 25 mars 2024.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 6 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail consenti par M. [S] [F] et Mme [C] à M. [J] sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] dans le Val-d’Oise à compter de la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire soit le 27 juin 2023,

— condamné M. [J] à payer à M. [S] [F] et Mme [C] de la somme de 7 500 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au terme d’août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— ordonné, faute de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. [J] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur transfert dans un garde-meuble aux frais avancés du défendeur,

— condamné M. [J] au payer à M. [S] [F] et Mme [C] d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— débouté M. [S] [F] et Mme [C] de leur demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [J] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 avril 2023,

— condamné M. [J] au payer à M. [S] [F] et Mme [C] de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La procédure d’appel

M. [J] a relevé appel du jugement par déclaration du 19 juillet 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/04721.

Par ordonnance rendue le 4 mars 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 4 mars 2025, dans le cadre d’une audience collégiale.

Prétentions de M. [J], appelant

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 18 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [J] demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

. a constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail lui ayant été consenti par M. [S] [F] et Mme [C] sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] dans le Val-d’Oise, à compter de la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire soit le 27 juin 2023,

. l’a condamné au paiement à M. [S] [F] et Mme [C] de la somme de 7 500 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au terme d’août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

. a ordonné, faute de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés du défendeur,

. l’a condamné au paiement à M. [S] [F] et Mme [C] d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

. l’a condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 avril 2023,

. l’a condamné au paiement à M. [S] [F] et Mme [C] de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

et statuant à nouveau,

— le juger recevable et bien fondé en son appel,

— constater sa bonne foi et le respect de ses obligations contractuelles,

— lui accorder un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette locative envers ses bailleurs, M. [S] [F] et Mme [C],

— suspendre les effets de la clause résolutoire et toute mesure d’exécution durant cet échéancier,

— dire qu’à défaut de respect d’une seule échéance du moratoire accordé, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit,

à titre subsidiaire,

Si, par extraordinaire, la cour ne faisait pas droit à sa demande légitime consistant à obtenir un délai de deux ans pour se libérer de l’arriéré locatif du à M. [S] [F] et Mme [C], il sera demandé à cette dernière, tout en infirmant la décision des premiers juges,

— accorder les plus larges délais que celle-ci estime légitime de lui accorder au vu de la situation et de ce qui précède,

en tout état de cause,

— condamner M. [S] [F] et Mme [C] à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

Prétentions de M. et Mme [S] [F], intimés et appelants à titre incident

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 14 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, M. et Mme [S] [F] demandent à la cour d’appel de :

— débouter purement et simplement M. [J] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner M. [J] à leur payer la somme de 254 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2023 et 2024,

— condamner M. [J] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE L’ARRÊT

A titre liminaire, M. [J] expose qu’il a interjeté appel dès lors qu’il n’a pas été en mesure de faire valoir ses observations et éléments de défense. Il explique qu’il a été assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité pour une audience initiale fixée au 4 décembre 2023, qu’il s’est présenté à cette audience, mais qu’en l’absence des demandeurs, la juridiction a prononcé la caducité d’office de l’assignation, que cette caducité a, sans qu’il en soit avisé, été contestée par les demandeurs de sorte qu’une nouvelle date d’audience a été fixée le 25 mars 2024, à laquelle il n’a pas été convoqué, qu’il ne s’y est donc pas présenté.

A l’appui de ses dires, M. [J] produit l’assignation qui lui a été délivrée pour l’audience du 4 décembre 2023 et la décision de caducité rendue le 4 décembre 2023, étant constaté que le premier juge ne fait pas état de cette décision de caducité, ni des modalités d’informations du défendeur dans le jugement dont appel.

En toute hypothèse, M. [J] se limite à évoquer cette difficulté pour expliquer les raisons pour lesquelles il a interjeté appel, sans faire de demande spécifique à ce titre. Il n’y a donc pas lieu de statuer à ce sujet.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

M. [J] demande à la cour de constater sa bonne foi et le respect de ses obligations contractuelles, de lui accorder un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette locative envers ses bailleurs et de suspendre les effets de la clause résolutoire et toute mesure d’exécution durant cet échéancier.

M. et Mme [S] [F] s’opposent aux demandes, faisant valoir que M. [J] ne produit aucune pièce justificative pour étayer sa demande de délais de paiement, que le locataire n’a réglé aucun loyer depuis décembre 2022 alors qu’eux-mêmes remboursent un crédit et paient les différentes charges du logement.

Sur ce,

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Ainsi, en application de ces dispositions, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aucune des parties ne produit de décompte de l’arriéré locatif, qu’il soit arrêté au mois d’août 2023 comme dans le jugement ou bien qu’il soit actualisé.

M. et Mme [S] [F] indiquent toutefois, page 6 de leurs conclusions, que la dette locative s’élève au 14 janvier 2025, à la somme de 21 320 euros, charges comprises, (outre les sommes de 120, 126 et 128 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024, soit un arriéré total de 21 694 euros).

Les bailleurs produisent des échanges de messages avec le locataire montrant qu’ils ont réclamé en vain paiement du loyer, M. [J] multipliant les promesses manifestement non tenues (pièce 7 des intimés).

A l’appui de sa demande de délais, M. [J] ne produit aucune pièce justificative de nature à étayer sa proposition au regard de sa situation financière. Il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, ni être en mesure de respecter les modalités de paiement échelonnées qu’il propose.

Il s’ensuit qu’il sera débouté de sa demande de délais de paiement ainsi que de la demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire, par ajout au jugement dont appel.

Sur la demande subsidiaire de M. [J]

M. [J] demande, à titre subsidiaire, de lui accorder les plus larges délais, sans préciser s’il sollicite des délais de paiement ou bien un délai pour quitter les lieux. Il ne vise aucun fondement juridique dans ses conclusions et renvoie aux arguments précédemment développés, de sorte qu’il sera retenu qu’il demande des délais de paiement.

Il sera en conséquence débouté de cette demande pour les mêmes raisons que celles retenues au titre de sa demande principale, par ajout au jugement dont appel.

Sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères

M. et Mme [S] [F] sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [J] à leur payer la somme de 254 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024 tandis que M. [J] ne se prononce pas sur cette demande.

Au vu des avis d’imposition mentionnant les taxes foncières des années 2023 et 2024 (pièce 8 des intimés), il convient de faire droit à la demande des bailleurs, étant vérifié que ces créances postérieures n’ont pas déjà été prises en compte au titre de l’arriéré locatif retenu dans le jugement arrêté, terme d’août 2023 inclus.

Ajoutant au jugement, M. [J] sera condamné à payer à M. et Mme [S] [F] la somme de 254 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [J] au paiement des dépens y compris le coût du commandement de payer et à payer à M. et Mme [S] [F] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

M. [J], qui succombe en son recours, supportera les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [J] sera en outre condamné à payer à M. et Mme [S] [F] une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 500 euros et sera débouté de sa propre demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency le 6 mai 2024,

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [P] [J] de ses demandes principales de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DÉBOUTE M. [P] [J] de sa demande subsidiaire de délais,

CONDAMNE M. [P] [J] à payer à M. [R] [S] [F] et Mme [E] [S] [F] née [C] la somme de 254 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024,

CONDAMNE M. [P] [J] au paiement des dépens d’appel,

CONDAMNE M. [P] [J] à payer à M. [R] [S] [F] et Mme [E] [S] [F] née [C] une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

DÉBOUTE M. [P] [J] de sa demande présentée sur le même fondement.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président