COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/04595 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WU3G

AFFAIRE :

S.A.S. OUMAYMA

C/

S.A.S. WAVE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Juin 2024 par le TJ de [Localité 9]

N° RG : 24/00239

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 13/02/2025

à :

M^e Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES, 296

M^e Sophie LEGOND avocat au barreau de VERSAILLES,7

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. OUMAYMA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

N° RCS [Localité 9] : 890 328 578

Centre commercial

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Laura CABRERA,avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 296 – N° du dossier E000622E

Plaidant : M^e Laëtitia RETY-FERNANDEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER,

APPELANTE

****************

S.A.S. WAVE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS [Localité 8] : 840 475 214

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Sophie LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7

Plaidant : M^e Claire de NICOLAY, avocat au barreau de PARIS, C0025

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère

Madame Marina IGELMAN, Conseillère

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 25 juillet 2000, la société Spacia et Cie, aux droits de laquelle vient la société Wave, a donné à bail commercial à M. [N] [E], aux droits duquel sont venus successivement M. [F] [R] pour la société Création Bekaz, puis la société Hajar et enfin la société Oumayma, des locaux situés au [Adresse 6].

Par acte du 14 novembre 2024, la société Wave a fait délivrer à la société Oumayma un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 13 février 2024, la société Wave a fait assigner en référé la société Oumayma afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire avec les conséquences qui y sont attachées.

Par ordonnance contradictoire rendue le 18 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 25 juillet 2000 et la résiliation de ce bail à la date du 15 décembre 2023 ;

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 5] ;

ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la société Oumayma à payer à la société Wave à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

condamné la société Oumayma à payer à la société Wave la somme provisionnelle de 32.656,04 euros correspondant aux loyers (hors charges et hors taxes) impayés arrêtés au 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

rejeté la demande de délais de paiement ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

condamné la société Oumayma à payer à la société Wave la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Oumayma au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 17 juillet 2024, la société Oumayma a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 octobre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Oumayma demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1199 et 1343-5 du code civil, L. 145-41 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la société Oumayma recevable et bien fondée en son appel de l’ordonnance de référé

rendue le 18 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles,

y faisant droit :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— constater (sic) l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 25 juillet 2000 et la résiliation de ce bail à la date du 15 décembre 2023,

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sus [Adresse 5],

— ordonner que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et périls de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Oumayma à payer à la société Wave à titre provisionnel une indemnité

d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté

des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux

loués,

— condamner la société Oumayma à payer à la société Wave la somme provisionnelle de 32 656,04 euros correspondant aux loyers (hors charges et hors taxes) impayés arrêtés au 4e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

— rejeter la demande de délais de paiement,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

— condamner la société Oumayma à payer à la société Wave la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Oumayma au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Statuant à nouveau de ces chefs :

A titre principal :

— écarter l’application à la société Oumayma de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 25 juillet 2000, mise en 'uvre par la bailleresse la société Wave et visée par le

commandement de payer les loyers du 14 novembre 2023,

en conséquence :

— débouter la bailleresse la société Wave de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire :

si par extraordinaire la cour d’appel de Versailles jugeait que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 25 juillet 2000 mise en 'uvre par la bailleresse la société Wave et visée par le commandement de payer les loyers du 14 novembre 2023, était applicable à la société Oumayma :

— accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois à la société Oumayma et suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 25 juillet 2000,

en tout état de cause :

— condamner la société Wave à verser à la société Oumayma la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant le tribunal judiciaire de Versailles,

— condamner la société Wave à verser à la société Oumayma la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner la société Wave ainsi aux entiers dépens d’appel,

— débouter la société WAVE de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires'

Au soutien de son appel, la société Oumayma indique qu’elle n’a jamais signé de bail ni aucun avenant au bail et que dès lors elle n’a jamais accepté les clauses du bail invoqué, n’ayant pas été partie contractante à cet acte et aucun avenant de substitution de preneur au bail n’ayant été formalisé. Aussi considère-t-elle que la clause résolutoire lui est inopposable.

Elle ajoute que les sommes réclamées dans le commandement de payer du 14 novembre 2023 sont démesurées et injustifiées, notamment s’agissant des charges dès lors que le montant de l’appel de fonds trimestriel des charges de copropriété est le même depuis quatre ans. Elle ajoute que les locaux étant situés en zone franche, l’exploitant bénéficie d’une exonération totale de taxe foncière, qui a pourtant été facturée.

La société Oumayma fait également valoir que la bailleresse a renoncé à l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que, postérieurement à l’ordonnance de référé faisant l’objet de l’appel, elle a édité une facture pour le paiement d’un loyer commercial, comme si l’ordonnance en question n’était pas intervenue.

A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais de paiement, exposant qu’elle a trouvé un nouvel associé qui va injecter la somme de 25.000 euros dans son capital social et qu’elle va en outre récupérer des impôts de TVA sur les années 2021 à 2023. Elle ajoute que son bilan fait état de créances pour la somme de 32.852 euros et qu’en considération de l’ensemble de ces éléments, elle présente des garanties pour que lui soit accordé un échéancier sur deux ans.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 décembre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Wave demande à la cour, au visa de l’article 1103 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :

'A titre principal :

— recevoir la société Wave en ses écritures et l’en déclarer bien fondée,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 18 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles.

— débouter l’intégralité des fins, prétentions et conclusions de la société Oumayma.

A titre subsidiaire, si, par impossible, les délais de paiement étaient accordés au preneur :

— juger qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, il pourra être procéder à l’expulsion de la société Oumayma de de tous occupants de son chef deslocaux loués, sis [Adresse 7], il pourra être procédé au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux le cas échéant, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix de la société Wave aux frais de la société Oumayma, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, la société Oumayma devra à payer à la société Wave à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués. La société Oumayma devra à payer à payer à la société Wave la somme provisionnelle de 32 656,04 euros correspondant aux loyers (hors charges et hors taxes) impayés arrêtés au 4 ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

en tout état de cause :

— condamner la société Oumayma à verser à la société Wave la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Oumayma aux entiers dépens'

La société Wave expose que le moyen tiré de l’absence de signature du bail est inopérant, dès lors que la société Oumayma y est partie par l’acquisition du fonds de commerce, qui comprenait le droit au bail.

S’agissant de l’arriéré locatif réclamé, la société Wave fait valoir qu’elle ne sollicite pas en référé de sommes correspondant au montant des charges et de la taxe foncière, de sorte que les développements à ce titre de l’appelante sont également inopérants.

La société Wave conteste avoir renoncé à l’exécution de l’ordonnance de première instance, exposant qu’elle a au contraire engagé des actes d’exécution.

Enfin s’agissant de la demande de délais de paiement, la société Wave expose que celle-ci doit être rejetée dès lors que la société Oumayma n’a effectué aucun règlement depuis le mois de mars 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposabilité de la clause résolutoire :

Ainsi que l’a rappelé le juge de première instance, la société Oumayma a acquis son fonds de commerce auprès d’une société suivant acte du 11 janvier 2021 et cette acquisition comprenait le droit au bail existant. En effet, cet acte de cession qui est produit en pièce n° 6 par l’intimée comprend notamment à l’article 10 intitulé « obligations du cessionnaire » une stipulation aux termes de laquelle le cessionnaire devra exécuter toutes les clauses et conditions du bail, en en précisant les modalités. Dès lors, le moyen tiré de l’inopposabilité du bail et notamment de la clause résolutoire qu’il contient en son article 23 est mal fondé.

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur :

Le commandement de payer qui a été délivré à la société Oumayma le 14 novembre 2023 porte sur un arriéré de 87.684,25 euros.

Ainsi que l’a relevé le juge de première instance, même en retirant la taxe foncière et les charges, ce commandement de payer est justifié pour la somme de 32.656,04 euros, qui est précisément celle à laquelle la société Oumayma a été condamnée par la décision de première instance dont la société Wave demande la confirmation, cette dernière indiquant ne pas formuler de demande dans le cadre de la présente instance au titre de la taxe foncière et des provisions pour charges.

Ainsi, la contestation tirée de l’absence de régularisation annuelle des provisions pour charges et de la taxe foncière est inopérante, étant rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette finalement retenue reste valable pour la partie des sommes effectivement dues.

Aussi est-ce à bon droit que le juge de première instance, qui a relevé que la somme sollicitée avait été fixée déduction faite de la taxe foncière et des charges, a condamné la société Oumayma au paiement de cette somme.

Sur le moyen tiré de la renonciation du bailleur au jeu de la clause résolutoire :

La circonstance tenant à ce que la société Wave ait délivré, postérieurement au prononcé de l’ordonnance faisant l’objet du présent appel, une facture pour le paiement d’un « loyer commercial » ne caractérise pas une renonciation de la part de cette partie au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire, cette seule indication d’un loyer plutôt que d’une indemnité d’occupation relevant d’une erreur matérielle, l’ordonnance en cause ayant fait l’objet d’un acte d’exécution suivant procès-verbal de saisie-attribution du 26 août 2024 et la facture n° 837 du 1er juillet 2024 évoquant elle-même une indemnité d’occupation.

Aussi convient-il de rejeter ce moyen comme étant mal fondé.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder un quelconque délai de paiement alors que le bailleur expose, sans être contredit sur ce point, que la société Oumayma n’a effectué aucun règlement depuis le mois de mars 2023. En l’absence même d’un quelconque paiement des loyers et indemnités d’occupation courants, il ne saurait être fait droit à cette demande d’autant que les indications du locataire sur l’apport à venir d’une somme de 25.000 euros ne sont qu’insuffisamment circonstanciées, la copie d’une lettre d’intention datée du 11 mai 2024 demeurant à cet égard non suffisamment probante et l’appelante ne faisant d’ailleurs état d’aucune suite à ladite lettre.

Aussi convient-il de confirmer l’ordonnance également en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires :

Partie succombante dans le cadre de la présente instance, la société Oumayma sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par la société Oumayma ;

Condamne la société Oumayma aux dépens d’appel ;

Condamne la société Oumayma à verser à la société Wave la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président