COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 334

Rôle N° RG 19/18640 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFILJ

[V] [C]

C/

[F] [Z] [K] [A]

[T] [A]

[P] [H]

[L] [I] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Patrick LOPASSO

M^e Isabelle LAVIGNAC

M^e Thomas D’JOURNO

M^e Franck-clément CHAMLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 12 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/12537.

APPELANT

Monsieur [V] [C]

né le 18 Mai 1968 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représenté et plaidant par M^e Patrick LOPASSO de la SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Mademoiselle [F] [Z] [K] [A] venant aux droits de M. [A] [O] [G] décédé le 24/09/21

représentée par son curateur Monsieur [B] [A]

née le 03 Novembre 1959 à [Localité 6], demeurant[Adresse 5]s – [Localité 6]

représentée par M^e Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [A] venant aux droits de M. [A] [O] [G] décédé le 24/09/2021

né le 03 Février 1956 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par M^e Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [P] [H],

demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

représenté par M^e Thomas D’JOURNO de la SCP PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES, substitué et plaidant par M^e Elvina DEJARDIN, avocats au barreau de MARSEILLE,

Madame [L] [I] [N],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M^e Franck-clément CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE/CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

*****

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Fabienne ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur [P] BRUE, Président

M^me Catherine OUVREL, conseillère

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023,

Signé par Monsieur [P] BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique reçu le 25 janvier 2016 par Me [P] [H], notaire à [Localité 6], M. [V] [C] a acquis de M. [O] [A], représenté par sa tutrice, M. [T] [A] et Mme [F] [A] (les consorts [A]) un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de [Localité 6], [Adresse 2], cadastré section AN n°[Cadastre 1] pour une contenance de 5 ares 95 centiares.

Dans l’acte notarié, le bien est décrit comme suit : une maison à usage d’habitation, élevée d’un étage sur rez de chaussée et comprenant :

— au rez-de-chaussée : un séjour, une cuisine deux chambres salle de bain, WC, débarras buanderie, un garage et un réduit extérieur,

— à l’étage : un séjour, une cuisine, trois chambres, une salle de bain, WC, un dressing, un réduit, une terrasse au Sud et à l’Est, avec terrain autour à usage de jardin d’agrément et dépendance à usage d’abri de jardin.

La fixation à 568 000 € du prix de vente faisait suite à une évaluation du bien par Mme [L] [I]-[N], expert immobilier, le 31 mars 2015.

En mars 2016, dans le cadre d’un projet de réaménagement de son bien immobilier, comprenant notamment la réalisation d’une piscine, M. [C] a découvert que le permis de construire initial, en date du 25 février 1966, comprenait la réalisation d’un seul logement d’une surface déclarée de 81,72 m², le rez de chaussée étant décrit comme un garage avec atelier et sous sol non habitable.

Compte tenu de ces éléments, son architecte lui a fait savoir que la faisabilité de son projet était conditionnée à la régularisation de la situation administrative du rez de chaussée et la création obligatoire, sur la parcelle, de quatre places de stationnement.

Par acte du 19 octobre 2016, M. [C] a fait assigner Mme [S] [Y], prise en sa qualité de tuteur de M. [O] [A], M. [T] [A] et Mme [F] [A] ainsi que Me [H] et Mme [I]-[N] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d’obtenir leur condamnation à lui payer des dommages-intérêts.

Par jugement du 12 novembre 2019, rectifié le 14 janvier 2020, cette juridiction a :

— débouté M. [C] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [C] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2 000 € aux consorts [A] ensemble, et une indemnité du même montant à Me [H] et Mme [I]-[N] ;

— condamné M. [C] aux dépens, la condamnation étant assortie d’un droit de recouvrement direct au profit de M^e D’journo.

Pour statuer ainsi, il a considéré que :

Sur les demandes indemnitaires à l’encontre des consorts [A] au titre d’un dol : il n’est pas démontré que les consorts [A] connaissaient la non conformité du bien, ni qu’ils l’ont dissimulée à M. [C] et, en tout état de cause, ce défaut d’information n’est pas suffisant pour caractériser un dol ;

Sur la responsabilité civile du notaire : dans sa partie relative à la désignation du bien, l’acte authentique fait état d’une maison d’habitation et non de deux logements séparés ; le fait qu’il comporte à chaque niveau une cuisine et un séjour est insuffisant pour considérer que le notaire aurait dû vérifier la conformité du bien, ce d’autant que le permis de construire et le certificat de conformité font état de la construction d’une maison d’habitation et qu’aucun élément ne démontre que le notaire savait que la consistance du bien avait, depuis, été modifiée ;

Sur la responsabilité civile de l’évaluateur immobilier : Mme [I]-[N] est intervenue à la demande de la tutrice de M. [O] [A] en exécution d’un contrat d’évaluation immobilière qui stipule que sa mission ne comprend pas la vérification de la conformité des bâtiments avec les lois et règlements ; elle a correctement rempli sa mission en décrivant minutieusement le bien, pièce par pièce, et M. [C], tiers à ce contrat, ne démontre aucun manquement contractuel susceptible de caractériser à son égard une faute délictuelle.

Par acte du 6 décembre 2019, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [C] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

M. [O] [A] est décédé le 24 septembre 2021. Son décès a été notifié le 12 octobre 2021.

L’instance, interrompue par la notification de ce décès, a été reprise par conclusions du 27 janvier 2022 par [T] [A] et [F] [A], assistée par son curateur, M. [B] [A], en qualité d’héritiers de leur père [O] [A].

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 septembre 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 22 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [C] demande à la cour, au visa des articles 1116 et suivants et 1382 du code civil, de :

' réformer le jugement du 12 novembre 2019 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

' condamner in solidum les consorts [A] à lui payer, sur le fondement du dol, les sommes suivantes:

' 63 000 € en réparation de son préjudice sur la perte de la valeur vénale de son bien immobilier,

' 113 600 € au titre de la moins-value liée à la création de quatre places de stationnement en lieu et place d’une piscine,

' 3 672 € en réparation du préjudice lié aux frais de maîtrise d’oeuvre, outre les frais liés aux actes notariés et à l’expertise immobilière de M. [D],

' 1 000 € par mois depuis février 2016 jusqu’à la délivrance du permis de construire, en sus des deux mois de délai de recours (somme à parfaire) en réparation du préjudice lié à la perte de revenu locatif du second logement,

' 15 000 € en réparation de son préjudice moral ;

' condamner in solidum Me [H] et Mme [I]-[N], sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle, au paiement solidaire des sommes réparant ses préjudices, soit :

' 63 000 € en réparation de son préjudice sur la perte de la valeur vénale de son bien immobilier,

' 113 600 € au titre de la moins-value liée à la création de quatre places de stationnement en lieu et place d’une piscine,

' 3 672 € en réparation du préjudice lié aux frais de maîtrise d’oeuvre, outre les frais liés aux actes notariés et à l’expertise immobilière de M. [D],

' 1 000 € par mois depuis février 2016 jusqu’à la délivrance du permis de construire, en sus des deux mois de délai de recours (somme à parfaire) en réparation du préjudice lié à la perte de revenu locatif du second logement,

' 15 000 € en réparation de son préjudice moral ;

' dire et juger que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation annuelle dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

' dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier chargé de l’exécution en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 sur le tarif des huissiers sera supporté par tout succombant en sus des frais irrépétibles et des dépens ;

' débouter toutes les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes ;

' condamner in solidum tous succombants au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et autoriser son avocat à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de son appel et de ses prétentions, il fait valoir que :

— ses vendeurs sont restés silencieux sur la non conformité du bien au permis de construire qui ne prévoyait la construction que d’un seul logement d’une surface de 81,72 m², alors que l’acte de vente décrit deux appartements distincts, que la configuration des lieux démontre qu’il existe deux entrées séparées et que le rez de chaussée a effectivement été occupé pendant plusieurs années par un locataire ; ce silence sur les aménagements réalisés en dehors de toute autorisation administrative consacre une réticence dolosive engageant la responsabilité des vendeurs, dès lors que l’affectation des locaux constituait pour lui une condition essentielle de l’achat et qu’informé de ces éléments, il n’aurait pas acheté ou aurait obtenu d’autres conditions financières ; il importe peu que le permis ait été délivré au père aujourd’hui décédé puisque ses enfants, usufruitiers, connaissaient nécessairement la consistance du bien qu’ils vendaient, ce d’autant que l’avis de valeur, rédigé par Mme [I]-[N], qui lui a été remis avant l’acte, décrit le bien comme composé de deux logements distincts ;

— Mme [I]-[N], expert immobilier, n’a pas vérifié toutes les caractéristiques de l’immeuble, ni précisé dans son évaluation que les vendeurs ne lui avaient transmis aucune pièce relative à la situation de l’immeuble, alors que, mandatée par le juge des tutelles, elle supportait une obligation de moyens renforcée ; il s’en est remis en toute confiance à son évaluation, perdant une chance d’acquérir l’immeuble à un prix plus faible ou de renoncer à l’achat ;

— le notaire est tenu d’éclairer les parties, de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, ce qui implique de vérifier les droits des parties, de s’assurer, par des recherches complètes, de l’origine du bien et d’attirer leur attention sur les risques qu’elles encourent du fait de la non conformité du bien à un permis de construire ou à un cahier des charges ; en l’espèce, le notaire n’a pas pris la précaution de vérifier les termes du permis de construire qui autorisait un logement à l’étage, ni ceux du cahier des charges qui interdit de construire plus d’un logement par parcelle et il n’a pas davantage attiré son attention sur l’absence de conformité du bien à ces documents, alors qu’il l’avait informé de son projet d’aménager la propriété.

Il sera renvoyé aux dernières conclusions de M. [C] pour un exposé des préjudices dont il demande réparation.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 31 mai 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [T] [A] et Mme [F] [A], assistée de son curateur M. [B] [A] demandent à la cour de :

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance ;

' débouter M. [C] de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

' condamner Me [H] à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

' condamner tout contestant et, à tout le moins, la partie succombante au paiement de la somme de

5 000€, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner la partie succombante aux entiers dépens, distraits au profit de leur conseil.

Ils font valoir que :

— M. [C] a visité le bien immobilier avant de l’acheter et aucun élément ne lui a été dissimulé, étant observé que la réalisation de la vente n’était pas subordonnée à l’obtention d’un permis de construire;

— l’avis de valeur constituait tout au plus un avis donné à titre indicatif ;

— la configuration des lieux, telle que mentionnée dans l’acte notarié correspond exactement à la réalité et, le permis de construire ayant été délivré à leurs parents en 1966, ils n’ont eux-mêmes réalisé aucun travaux modifiant le bien ;

— en tout état de cause, le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute le caractère intentionnel de ce manquement et une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Subsidiairement, ils font observer qu’il appartenait au notaire de faire les recherches sur l’origine du bien vendu, de procéder aux vérifications nécessaires pour assurer l’efficacité de l’acte et de solliciter les documents d’urbanisme concordants, ce qui imposait en l’espèce à Me [H] de vérifier la situation du bien immeuble vendu au regard des exigences administratives et d’informer les parties des difficultés pouvant en résulter au regard du permis initial.

Dans ses dernières conclusions d’intimé, régulièrement notifiées le 4 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Me [H] demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 novembre 2019 dûment rectifié suivant jugement du 14 janvier 2020, en ce qu’il a débouté M. [C] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à lui verser la somme de 2 000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Y ajoutant,

' débouter M. [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;

Subsidiairement,

' condamner les consorts [A], en leur qualité de vendeurs, à le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son endroit ;

En tout état de cause,

' débouter les consorts [A] de leur appel en garantie ;

' condamner M. [C], ou à défaut tout succombant, à lui verser une somme de 5 000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. [C], ou à défaut tout succombant, aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de son avocat.

Il fait valoir que :

— M. [C] n’a pas fait l’acquisition de deux logements, mais d’un seul et le fait que le rez de chaussée a été aménagé en espace de vie ne suffit pas pour créer un deuxième logement distinct de celui de l’étage, de sorte qu’il ne peut utilement prétendre avoir été trompé ;

— la fille des époux [A] étant handicapée, ceux-ci étaient légitimes à transformer le rez de chaussée en pièce de vie sans pour autant solliciter un permis de construire ;

— à supposer que ce rez de chaussée ait été loué de manière indépendante pendant plusieurs années, cette information n’a pas été portée à sa connaissance par les vendeurs et il n’a pas été destinataire de l’avis de valeur de Mme [I]-[N] ;

— l’acte initial d’achat du bien par les époux [A], ne comportait aucune description de la maison d’habitation qui n’était pas construite, de sorte qu’il ne pouvait procéder à la moindre comparaison et était contraint de se fier aux déclarations des vendeurs ; aucun élément objectif ne justifiait qu’il s’enquiert auprès des services de l’urbanisme de la conformité du bien au permis de construire délivré en 1966 et le notaire n’est pas tenu d’effectuer une vérification sur place ;

— M. [C] ne lui a jamais fait part de ses projets d’aménagement (à savoir faire d’un logement unique deux logements juridiquement distincts et construire une piscine) avant la signature de l’acte authentique, de sorte qu’il ne peut lui reprocher un quelconque défaut de conseil.

Dans ses dernières conclusions d’intimé, régulièrement notifiées le 4 août 2020, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [I] [N] demande à la cour de :

' confirmer le jugement rendu le 12 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille ;

' débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes ;

' condamner M. [C] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens au titre de l’instance d’appel.

Elle fait valoir que :

— elle a contracté avec la tutrice de M. [O] [A], dans l’intérêt de celui-ci alors majeur protégé ; la mission que lui a confiée le mandataire judiciaire était très claire, qui excluait de procéder à quelque vérification que ce soit en ce qui concerne la conformité de l’immeuble, de sorte qu’elle concernait exclusivement la valeur vénale de l’immeuble, ce afin d’éclairer le juge des tutelles qui, seul, devait en être destinataire ; il n’était pas en son pouvoir de dépasser les termes de la mission que lui avait confié la tutrice ;

— en tout état de cause, M. [C] ne démontre pas que son consentement à la vente a été déterminé exclusivement par son rapport d’expertise, étant observé, d’une part que M. [C] s’est engagé à acquérir avant même qu’elle évalue le bien, d’autre part que l’acte définitif de vente ne fait aucune référence à son évaluation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, la vente litigieuse a été reçue par acte authentique en date du 25 janvier 2016, de sorte que le litige est soumis aux dispositions de la loi ancienne.

Sur le dol

En application de l’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Selon l’article 1117 du même code, le contractant victime d’un dol peut exercer une action en réduction du prix de vente et solliciter l’indemnisation des dommages que le dol lui a causés.

Le dol suppose des man’uvres délibérées destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. Il renvoie à une tromperie qui conduit l’autre partie à conclure le

contrat sur une fausse conviction, c’est à dire une erreur provoquée. Il implique par conséquent, la preuve d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

Le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, M. [C] soutient que les consorts [A] lui ont sciemment dissimulé l’absence de conformité du bien immobilier au permis de construire, non seulement en taisant le caractère irrégulier des aménagements au rez de chaussée, mais également en lui remettant avant la vente une expertise immobilière décrivant le bien comme composé de deux logements distincts. Il soutient que ces manoeuvres l’ont induit en erreur sur les qualités du bien, alors que la conformité de celui-ci au permis de construire constituait une qualité déterminante de son achat.

L’acte authentique de vente du 25 janvier 2016 fait ressortir que M. [C] a acquis un bien immobilier constitué d’une maison à usage d’habitation, élevée d’un étage sur rez de chaussée.

L’acte décrit les deux niveaux en précisant que chacun comporte une cuisine ,mais il n’est à aucun moment indiqué dans cet acte qu’il s’agit de deux logements distincts.

Aucun mensonge ne s’évince des termes mêmes de l’acte de vente.

L’évaluation réalisée le 31 mars 2015 par Mme [I] [N], expert mandaté par la tutrice de M. [O] [A], aux droits duquel viennent ses enfants, décrit le bien comme une construction comportant deux unités d’habitation, avec, au rez de chaussée, un logement secondaire indépendant et, à l’étage, un logement principal accessible par un escalier en maçonnerie extérieur.

Aux termes de cette expertise, le bien est donc décrit comme composé de deux logements, l’un principal à l’étage, l’autre secondaire au rez de chaussée. Le logement principal est décrit comme accessible par un escalier extérieur. L’expert relève, au titre des 'points positifs', l’existence de deux unités d’habitation.

Il n’est pas contesté que le permis de construire initial, délivré en 1966, autorisait l’édification d’une maison d’habitation d’un étage élevé sur rez de chaussée et non de deux logements indépendants. Par ailleurs, le cahier des charges du lotissement dont dépend le bien n’autorise qu’un seul logement par parcelle.

Il n’est pas davantage contesté qu’aucune régularisation (administrative ou dans le cahier des charges du lotissement) n’est intervenue pour transformer le bien en deux logements indépendants.

Il appartient à M. [C], qui se plaint d’un dol l’ayant déterminé à contracter, de démontrer la réalité des manoeuvres employés par ses vendeurs pour déterminer son consentement à l’achat.

L’acte authentique de vente ne fait aucune référence à l’expertise de Mme [I] [N] et M. [C] ne démontre par aucune pièce que ce document a été porté à la connaissance du notaire.

En revanche, les consorts [A] ne contestent pas que cette expertise a été remise à M. [C] avant la réitération de la vente par acte authentique.

Il en résulte que le bien visité avant l’achat se présentait comme deux logements distincts et que cette réalité a été confortée par le rapport d’évaluation réalisée par Mme [I] [N] en mars 2015.

L’acte de vente décrit bien cependant une seule maison d’habitation, même si chacun des niveaux est susceptible de se suffire en ce qu’ils comportent tous deux l’intégralité des commodités propres à en faire une unité d’habitation.

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information, dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie et qui l’induisent en erreur, en le trompant, par exemple sur les qualités essentielles de la chose objet du contrat.

Cependant, la rétention d’une information déterminante suppose la connaissance de celle-ci et la volonté de la dissimuler.

En l’espèce, l’information déterminante alléguée par M. [C] comme l’ayant déterminé à acheter consiste dans l’existence de deux logements distincts régulièrement déclarés comme tels, tant à l’administration qu’aux co-lotis.

Les pièces produites par les parties ne permettent pas de déterminer à quelle date le bien a été transformé en deux unités d’habitation distinctes. Le permis de construire initial, délivré le 25 février 1966, et son certificat de conformité de janvier 1967 ne font état que d’un seul logement élevé sur un garage. Il s’en déduit qu’à cette époque, le bien immobilier n’était constitué que d’un seul logement et que la transformation a eu lieu par la suite.

Aucune des parties n’est en mesure d’indiquer quand la transformation a eu lieu. En revanche, il résulte d’une attestation de Mme [F] [W] [M], qu’elle a été locataire du rez de chaussée de l’immeuble à partir de 1985.

À cette date, l’immeuble était occupé par ses propriétaires, M. [O] [C] et son épouse Mme [E] [X]. Ceux-ci n’ignoraient donc pas que le bien était déclaré à l’administration comme constitué d’une unique maison d’habitation.

En revanche, lors de la vente du bien à M. [C] en janvier 2016, Mme [X] était décédée depuis le 18 juillet 2015. M. [O] [A] était âgé de 83 ans et était sous tutelle depuis un jugement en date du 22 janvier 2015. Si aucune pièce n’est produite permettant de déterminer la cause de cette mesure de protection, son existence établit, à tout le moins, qu’il n’était pas capable de donner valablement son consentement à la vente.

Sa représentation à l’acte exclut qu’il puisse lui être reproché une quelconque intention, illicite, de tromper son co-contractant et aucune pièce probante ne démontre que sa tutrice connaissait la situation administrative du bien vendu et qu’elle a sciemment retenu, dans ses échanges avec l’acheteur, l’information selon laquelle la séparation en deux logement distincts et indépendants était irrégulière.

S’agissant des deux autres vendeurs, [T] et [F] [A], s’ils ont pu savoir que leurs parents avaient aménagé le rez de chaussée afin de créer un deuxième logement indépendant, rien ne démontre qu’ils avaient la moindre information sur la façon dont leurs parents avaient géré l’aspect administratif de cette transformation, étant observé qu’en 1985 ils étaient adultes, âgés de 29 et 26 ans et qu’aucune pièce ne démontre qu’ils vivaient toujours au domicile de leurs parents.

Le notaire évoque dans ses écritures l’hypothèse d’un aménagement du bien au profit de [F] [A], majeure sous curatelle, mais cet élément n’est corroboré par aucune pièce et, en tout état de cause, ne démontre pas que celle-ci a été informée par ses parents de l’absence de régularisation de la situation du bien.

Il n’est donc démontré par aucune pièce probante que les vendeurs ont sciemment retenu une information qu’ils connaissaient.

Le rapport d’évaluation de Mme [I] [N], ne saurait être assimilé à une manoeuvre dolosive. En effet, le contrat par lequel cet expert a été missionné pour évaluer le bien a été conclu avec la tutrice de M. [O] [A]. L’expert n’a donc pas été désigné par le juge des tutelles. Cette information figure dans le rapport dressé à la suite de ses opérations, de sorte que M. [C] ne peut utilement affirmer avoir été impressionné par le caractère judiciaire de ce document. Par ailleurs, l’objet de cette expertise, qui est rappelée dans le rapport, était d’estimer le bien immobilier à la demande de la tutrice, celle-ci devant s’assurer de la préservation des intérêts du majeur sous tutelle. L’évaluation rappelle expressément le cadre de l’intervention de l’expert, précisant que la mission ne comporte pas le contrôle de la conformité des bâtiments existants avec les lois et règlements relatifs au permis de construire et documents d’urbanisme, et que ses conclusions supposent 'que les biens sont en situation régulière au regard des lois et règlements en vigueur'.

Cette clause consacre une réserve expresse quant à la situation administrative du bien.

M. [C] ne peut donc utilement soutenir que cette évaluation, qui ne comportait pas la vérification de la régularité administrative de la construction, a été l’instrument du dol qu’il allègue.

Il résulte de tout ce qui précède que M. [C] ne rapporte pas la preuve d’un mensonge délibéré de ses vendeurs, ni même d’une réticence intentionnelle par défaut de communication des éléments relatifs à la situation administrative du bien dans l’intention de le tromper et de le déterminer à conclure la vente.

Il convient, par ailleurs, d’observer qu’après avoir visité le bien et pris connaissance de l’évaluation immobilière, M. [C] a signé, après avoir pris connaissance de son contenu, l’acte authentique de vente qui ne fait état, en dépit de l’existence à chaque niveau d’un logement se suffisant à lui même, que d’une seule maison d’habitation. Il ne produit aucune pièce démontrant avoir, préalablement à la réitération de la vente par acte authentique, interpellé le notaire sur le caractère équivoque, au regard des informations qu’il en avait, de cette description du bien.

Il ne peut donc davantage prétendre que les vendeurs ont sciemment créé une équivoque dont ils auraient, par la suite, laissé se développer les effets.

Il résulte de tout ce qui précède que si le consentement de M. [C] a pu être déterminé par une erreur, aucun élément probant ne démontre que celle-ci a été provoquée par un dol.

En l’absence de dol, seul fondement invoqué au soutien de la demande de dommages-intérêts, c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. [C] de ses demandes à l’encontre des consorts [A].

Sur la responsabilité de l’expert évaluateur

Mme [I] [N] a conclu un contrat d’expertise le 10 février 2015 avec Mme [Y], tutrice de M. [O] [A].

M. [C] n’étant pas partie à ce contrat, la responsabilité de Mme [I]-[N] à son égard ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel, en application de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à M. [C] de démontrer que Mme [I]-[N] a commis une faute à l’origine du préjudice qu’il allègue.

M. [C] reproche à Mme [I] [N] de ne pas avoir procédé à des vérifications concernant la conformité du bien immobilier aux règlements.

La lecture du contrat conclu entre l’expert et la tutrice de M. [A] révèle que la finalité de la mission confiée à Mme [I]-[N] était de déterminer la valeur vénale, au deuxième trimestre 2015, du bien appartenant à M. [A], dans le cadre d’une requête aux fins de vente devant être transmise au juge des tutelles. Il stipule, au titre des 'exclusions', que la mission ne comporte pas le contrôle de la conformité des bâtiments existants avec les lois et règlements relatifs au permis de construire, documents d’urbanisme et normes de sécurité et que les conclusions supposent que les biens sont en situation régulière au regard des lois et règlements en vigueur, 'sauf information contraire que nous aurions recueillie'.

Il en résulte que Mme [I] [N] avait pour mission d’évaluer le bien à l’exclusion de toute investigation ou vérification afférente à la conformité du bien au permis de construire.

Les limites de sa mission sont expressément rappelées dans un encadré figurant sur la page deux du rapport d’évaluation dont M. [C] a eu connaissance.

Par ailleurs, si le contrat conclu entre Mme [I] [N] et Mme [Y] comporte en annexe la liste des documents à fournir, parmi lesquels le permis de construire et le certificat de conformité, aucune des cases n’est cochée, confirmant que l’expert n’a pas été destinataire de ces documents.

Dès lors que sa mission était uniquement d’évaluer le bien dans la perspective de l’autorisation à solliciter du juge des tutelles, qu’elle excluait expressément l’examen de la conformité du bien au permis de construire, et aux lois et règlements, et qu’il n’est établi par aucune pièce que le permis de construire initial lui a été transmis, il ne peut être reproché à Mme [I] [N] d’avoir omis de procéder à une recherche qui n’était pas dans le champs contractuel.

Par ailleurs, rien ne démontre que l’expert a été informé que son rapport, destiné à la tutrice, serait ensuite communiqué à M. [C].

Il en résulte que l’absence de conformité du bien aux règles de l’urbanisme ne pouvait être connue de l’expert évaluateur, et ce sans qu’il puisse lui être reproché une quelconque négligence fautive.

À défaut de faute susceptible d’engager la responsabilité de Mme [I] [N] à l’égard de M. [C], c’est à juste titre que le tribunal a débouté ce dernier de ses demandes indemnitaires.

Sur la responsabilité du notaire

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d’éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

En effet, l’efficacité d’un acte dépend directement du respect de la volonté des parties que le notaire doit protéger par des conseils juridiques avisés, En sa qualité d’officier public chargé d’assurer la sécurité des actes juridiques, le notaire doit aux parties son aide technique et ne peut se retrancher derrière le caractère secondaire ou purement formel du rôle qu’il a joué.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

Il appartient cependant à celui qui agit en responsabilité civile à l’encontre d’un notaire sur le fondement de l’article 1382 du code civil, de démontrer la faute commise par celui-ci mais également le lien de causalité qui existe entre le préjudice dont il se plaint et cette faute.

En l’espèce, M. [C] reproche au notaire de ne pas avoir vérifié les droits des vendeurs, de ne pas s’être assuré, par des recherches complètes, de l’origine du bien et de n’avoir pas attiré son attention sur les risques encourus du fait de la non conformité du bien au permis de construire et au cahier des charges du lotissement.

Si, en matière de vente d’immeuble, le notaire a le devoir de vérifier les droits des parties, cette vérification est utilement opérée au moyen de l’examen des titres de propriété et par l’établissement d’une origine de propriété trentenaire exacte.

En l’espèce, le bien litigieux a été acquis par les époux [A] par acte reçu en l’étude de Me [U], notaire à [Localité 6], le 22 mars 1965. Un permis de construire leur a ensuite été délivré le 25 février 1966, et le bien a été achevé en janvier 1967.

L’origine de propriété a donc été utilement vérifiée.

S’agissant de la description du bien, le notaire ne pouvait reprendre la description du bien telle qu’elle figurait dans l’acte de propriété de 1965 puisque le bien a été construit après.

Certes, il ne résulte pas des termes de l’acte qu’il s’est fait communiquer le permis de construire et le certificat de conformité.

Cependant, le contenu de ces documents n’était pas de nature à modifier la description du bien telle qu’elle figure dans l’acte, qui décrit bien une maison d’habitation d’un étage sur rez de chaussée. Par ailleurs, il n’est établi par aucune pièce probante que Me [H] a été informé, préalablement à la signature de l’acte authentique, que le bien immobilier, qui lui a été décrit commune une maison d’habitation avec deux niveaux, était en réalité constituée de deux logements distincts.

Tout au plus aurait il pu apprendre, en prenant connaissance du permis de construire et du certificat de conformité, que le rez de chaussée avait, depuis, été aménagé en pièces à vivre sans qu’un changement de destination ait été régularisé auprès de l’autorité administrative, mais non que, d’un logement unique, le bien avait été transformé en deux logements distincts.

Il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les obligations du notaire qui reçoit un acte authentique de vente, de se déplacer sur les lieux pour visiter le bien et qu’il ne lui est pas davantage fait obligation de procéder systématiquement à des recherches afin de vérifier la conformité du bien au permis de construire.

Il n’en va différemment que si le notaire a des raisons objectives de douter des éléments de fait qui lui sont fournis par les parties.

En l’espèce, le bien a été décrit par les vendeurs comme consistant en une maison d’habitation, le notaire ne disposait d’aucun acte antérieur lui permettant de comparer ce descriptif avec celui d’un confrère ayant instrumenté précédemment et la lecture du permis de construire et du certificat de conformité ne lui aurait pas révélé la difficulté soulevée par M. [C] après la signature de l’acte.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que l’évaluation immobilière de Mme [I]-[N] a été communiquée au notaire, qui le conteste, ni que M. [C] l’a interpellé sur une distorsion entre le bien décrit dans l’acte et celui qu’il avait visité.

M. [C] soutient avoir informé Me [H] qu’il ambitionnait de construire une piscine, et que ce projet était déterminant de son consentement. Cependant, il ne le démontre par aucune pièce puisque les courriers produits aux débats sont tous postérieurs à la signature de l’acte authentique.

Il ne peut donc utilement soutenir que, s’il avait procédé aux vérifications précitées, le notaire aurait pu l’alerter sur la difficulté procédant de la non conformité du bien au permis de construire, ni que cette carence est à l’origine de son préjudice.

Par ailleurs, le bien vendu fait partie d’un lotissement et l’acte notarié fait référence au cahier des charges du lotissement, sans que celui-ci soit annexé à l’acte.

Or, le notaire doit, afin de garantir l’effectivité des droits de l’acheteur, s’assurer des conditions auxquelles sont soumis les droits immobiliers, dont il organise la mutation.

Cependant, en l’espèce, il n’est pas établi que, s’il avait pris connaissance des clauses et conditions du cahier des charges, le notaire aurait été en mesure d’éclairer M. [C] en l’alertant sur l’interdiction qui y est portée d’ériger plus d’un logement par parcelle En effet, le bien lui a été décrit comme consistant en une unique maison d’habitation et aucun élément objectif ne justifiait qu’il doute de la sincérité de cette description. En outre, M. [C] ne démontre pas l’avoir alerté sur le caractère déterminant pour lui de l’existence sur la parcelle de deux logements distincts. Le notaire n’avait aucun moyen de savoir que le bien contrevenait au cahier des charges du lotissement et qu’il convenait d’en alerter l’acquéreur.

Il doit être observé, en tout état de cause, qu’aucune pièce ne démontre l’impossibilité, depuis l’intérieur de la maison d’habitation, de circuler d’un niveau vers l’autre et, à supposer que tel soit le cas, que le notaire en a été informé.

Dès lors que les informations communiquées au notaire par les vendeurs ne révélaient aucune mention contradictoire ou susceptible d’entraîner une faille dans les droits de M. [C], il ne peut lui être reproché de ne pas avoir parfait ses investigations, afin de dissiper toute équivoque.

M. [C] était seul en mesure d’alerter le notaire sur la difficulté dont il se plaint. Il a signé une promesse unilatérale d’achat dans laquelle le bien est décrit comme une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez de chaussée, puis un acte authentique reprenant cette même description alors qu’il avait visité le bien et eu en mains avant de s’engager, le18 septembre 2015, l’évaluation immobilière qui décrit deux logements séparés. Il lui appartenait dès lors d’interpeller le notaire, afin que celui-ci, dans le cadre de son obligation de diligence et de conseil, procède aux vérifications, l’informe et le conseille sur les conséquences juridiques d’une non conformité du bien.

A défaut, il ne peut utilement lui reprocher, alors qu’aucun élément n’était de nature à susciter un quelconque doute sur la conformité du bien, de n’avoir pas procédé à des vérifications que ses obligations professionnelles ne lui imposaient pas.

En l’absence de faute démontrée de Me [H], c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. [C] de ses demandes indemnitaires à l’encontre de celui-ci.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens sont confirmées.

En revanche, les dispositions relatives aux frais irrépétibles sont infirmées.

M. [C], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie de dire n’y avoir lieu à indemnité de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour par les consorts [A], Me [H] et Mme [I] [N].

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 12 novembre 2019 et rectifié le 14 janvier 2020 en ce qu’il a débouté M. [C] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens, distraits au profit de M^e Thomas D’journo ;

L’infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au profit de Me [H], des consorts [A] et de Mme [I]-[N] en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et devant la cour ;

Déboute M. [V] [C] de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour ;

Condamne M. [V] [C] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président