COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00251 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W6PA

AFFAIRE :

[N] [A]

…

C/

[B] – [F] [K]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Novembre 2024 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 24-000039

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 06.11.2025

à :

M^e Lalia MIR, avocat au barreau de VERSAILLES (551)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [N] [A]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [J] [O] épouse [A]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Lalia MIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 – N° du dossier 25.1669

Plaidant : M^e Jean Emmanuel NUNES du barreau de Paris

APPELANTS

****************

Madame [B] – [F] [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

(défaillante : PV 659 du 07 février 2025)

Monsieur [C] [X] [G] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 1] (ESPAGNE)

(défaillant : commission rogatoire du 24 février 2025)

Madame [Z] [E] [Y]-[I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(défaillante ; déclaration d’appel déposée à étude le 06 février 2025)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, Mme [B] [K] a donné à bail à M. [N] [A] et Mme [J] [O] épouse [A] un local à usage d’habitation, dont M. [C] [Y] et Mme [Z] [Y]-[I] sont les nus propriétaires, situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 février 2024, Mme [K] a fait assigner en référé M. et Mme [A] aux fins d’obtenir principalement le constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement des sommes provisionnelles de 6 000 euros au titre des loyers et charges et 7 200 euros correspondant à la réduction de loyer pour travaux qui n’ont jamais été justifiés, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 14 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— réservé l’ensemble des prétentions des parties y compris celles en indemnisation de frais irrépétibles ;

— renvoyé les parties à l’audience du juge du fond de ce tribunal à la date du :

16 janvier 2025 à 9h30,

— dit que l’ordonnance vaut convocation à cette audience.

Par déclaration reçue au greffe le 8 janvier 2025, M. et Mme [A] ont interjeté appel de cette ordonnance aux fins de voir prononcer la nullité de celle-ci.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [A] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 837 du code de procédure civile, 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme, de :

'- prononcer l’annulation de l’ordonnance de référé en date du 14 novembre 2024, rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant au tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt ;

statuant en premier et dernier ressort,

— débouter Mme [Z] [Y]-[I], M. [C] [Y] et Mme [B] [K] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement Mme [Z] [Y]-[I], M. [C] [Y] et Mme [B] [K] à verser à M. [N] [A] et à Mme [J] [O] épouse [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [N] [A] et à Mme [J] [O] épouse [A] aux entiers dépens.'

Mme [K], à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le 7 février 2025, n’a pas constitué avocat.

Mme [Y]-[I], à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées, à étude de commissaire de justice, le 6 février 2025 n’a pas constitué avocat.

M. [Y], à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées, selon les formalités du règlement (UE) 2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, le 7 février 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient à titre liminaire de rappeler que, lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur l’appel nullité

M. et Mme [A] font valoir que l’ordonnance attaquée énonce qu’à l’audience du 12 septembre 2024, toutes les parties ont exposé au juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, leurs arguments et qu’aucune des parties n’a demandé le renvoi de l’affaire au même juge statuant au fond.

Ils en déduisent que le premier juge a, au mépris de l’article 837 du code de procédure civile, entendu se saisir d’office du litige en qualité de juge du fond, manquant ainsi au principe d’impartialité.

Sur ce,

L’excès de pouvoir commis par les juges peut entraîner l’annulation de leur décision.

En vertu des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, 'à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction'.

En l’espèce, il ne ressort d’aucune mention de l’ordonnance attaquée que l’une des parties avait demandé le renvoi au fond, ce qui est fermement contesté par les appelants.

Dès lors, il convient de dire le premier juge a violé l’article 837 du code de procédure civile, ce qui constitue un excès de pouvoir et l’ordonnance querellée sera en conséquence annulée.

Sur l’évocation

M. et Mme [A] sollicitent l’évocation de l’affaire. Ils indiquent que le logement qui leur est donné à bail est indécent, ce qui constitue selon eux une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 568 du code de procédure civile, 'lorsque la cour d’appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction. L’évocation ne fait pas obstacle à l’application des articles 554,555 et 563 à 567".

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués'.

M. et Mme [A] versent aux débats un rapport du 4 septembre 2023, étabi par le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 7], qui fait état de nombreux désordres affectant le logement loué : absence de fenêtre et de ventilation dans la chambre des enfants, absence d’amenée d’air frais dans la cuisine, humidité excessive dans tous les murs du logement, moisissures dans les murs au-dessus de la cave et dans la chambre des enfants , absence de surface suffisante de la chambre des enfants et absence totale d’éclairement naturel de la chambre des enfants.

Il convient dès lors de dire qu’est sérieuse la contestation liée au caractère décent du logement, ce qui fait obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les locataires étant en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution en cas d’inhabitabilité du logement.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [K] tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement des sommes provisionnelles de 6 000 euros au titre des loyers et charges et 7 200 euros correspondant à la réduction de loyer pour travaux qui n’ont jamais été justifiés, outre une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [A] et Mme [J] [O] épouse [A] étant accueillis en leur recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

Partie perdante, Mme [B] [K] devra supporter les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en revanche de débouter M. [N] [A] et Mme [J] [O] épouse [A] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt rendu par défaut en dernier ressort,

Prononce la nullité de l’ordonnance querellée,

Evoquant l’affaire,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [B] [K] tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement de sommes provisionnelles au titre des loyers et charges, du remboursment de sommes pour travaux qui n’ont jamais été justifiés, et des indemnités d’occupation ;

Condamne Mme [B] [K] aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute M. [N] [A] et Mme [J] [O] épouse [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente