COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°216

PAR DÉFAUT

DU 08 JUILLET 2025

N° RG 24/02220 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WOSN

AFFAIRE :

Etablissement Public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

C/

[W] [G]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 mars 2024 par le Juridiction de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° RG : 23-001188

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 08.07.2025

à :

M^e Stéphanie ARENA

M^e Frédéric DELAMEA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH Établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS de Nanterre sous le numéro 279200224, agissant par l’intermédiaire de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Plaidant : M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉS

Monsieur [W] [G]

né le 08 janvier 1948 à [Localité 2] (RUSSIE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Frédéric DELAMEA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 367

Plaidant : M^e Maria MARANHAO GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1152

Monsieur [U] [N]

[Adresse 2],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

Madame [K] [L]

[Adresse 2],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

Madame [J] [N]

[Adresse 2],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

***************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2000, la société Anonyme de Gestion Immobilière, aux droits de laquelle est venue Hauts-de-Seine Habitat OPH, a donné à bail à M. [W] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], escalier 346, 6ème étage, porte G, moyennant un loyer mensuel de 1 811,41 francs en principal et 714,59 francs de provisions sur charges.

Un commissaire de justice a été mandaté pour établir un procès-verbal de constat aux fins de vérifier les conditions d’occupation du logement qui a été dressé le 8 septembre 2022.

À la demande du bailleur, une sommation de quitter les lieux a été délivrée à M. et Mme [N] et Mme [L] qui occupent les lieux, par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2022.

Le bailleur a ensuite déposé une requête aux fins de constat devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine. Par ordonnance rendue le 27 février 2023, il a été fait droit à cette demande. Un procès-verbal de constat a dès lors été dressé par commissaire de justice le 3 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 septembre 2023, Hauts-de-Seine Habitat OPH a fait délivrer assignation à M. [G], M. et Mme [N] et Mme [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine aux fins de :

— voir prononcer la résiliation du bail du 29 mai 2000 la liant à M. [G] relativement aux lieux situés au [Adresse 2], à [Localité 3] aux torts et griefs de M. [G],

— voir constater que M. [N], Mme [L] et Mme [N] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2], à [Localité 3],

— voir ordonner en conséquence l’expulsion de M. [G], ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux et en particulier de M. [N], Mme [L] et Mme [N],

— se voir autoriser à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,

— voir supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner M. [G] à lui payer le loyer contractuel majoré des charges jusqu’au prononcé de la résiliation,

— voir condamner in solidum M. [G], Mme [L] et M. et Mme [N] à lui payer, en application de l’article7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1240 et 1231-6 du code civil : – les loyers et charges contractuels jusqu’au prononcé de la résiliation,- une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 50 %, augmenté des charges légalement exigibles à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise des lieux,

— déclarer irrecevables les pièces et les demandes formulées à titre reconventionnel par M. [G],

— débouter M. [G], Mme [L] et M. et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [G], Mme [L] et M. et Mme [N] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

— condamner in solidum M. [G], Mme [L] et M. et Mme [N] à tous les dépens, comprenant les deux procès-verbaux de constat.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

— débouté Hauts-de-Seine Habitat OPH de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation subséquente,

— déclaré recevables les demandes reconventionnelles de M. [G],

— débouté M. [G] de ses demandes au titre de la réduction du loyer, de relogement et d’indemnisation,

— condamné Hauts-de-Seine Habitat à verser à M. [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Hauts-de-Seine Habitat aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 8 avril 2024, Hauts-de-Seine Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 octobre 2024, Hauts-de-Seine Habitat, appelant, demande à la cour de :

— lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

— déclarer irrecevable et infondée la demande de radiation de l’affaire formulée par M. [G],

— en conséquence, débouter M. [G] de sa demande de radiation pour défaut d’exécution,

— la déclarer recevable et bien fondée en son 'appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation subséquente,

statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail du 29 mai 2000 liant la liant à M. [G] relativement aux lieux situés à [Localité 3], [Adresse 2], 6ème étage, porte G aux torts et griefs de M. [G],

— constater que M. [N], Mme [L] et Mme [N] sont occupants sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 2],

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux et en particulier de M. [N], Mme [L] et Mme [N],

— l’autoriser à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [G] à lui payer le loyer contractuel majoré des charges jusqu’au prononcé de la résiliation,

— condamner in solidum M. [N], Mme [L] et Mme [N], ces derniers à titre d’indemnité d’occupation, à lui payer en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1240 et 1231-6 du code civil :

* les loyers et charges contractuels jusqu’au prononcé de la résiliation,

* à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 50 %, augmenté des charges légalement exigibles,

en tout état de cause,

— débouter M. [G], M. [N], Mme [L] et Mme [N] de toutes leurs demandes,

— débouter M. [G] de son appel incident et de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions non expressément critiquées,

— condamner in solidum M. [G], M. [N], Mme [L] et Mme [N] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [G], M. [N], Mme [L] et Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par M^e Arena, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 septembre 2024, M. [G], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses écritures, en sa double qualité d’intimé et d’appelant incident,

in limine litlis,

— radier l’affaire pour défaut d’exécution,

sur le fond,

— juger principalement qu’il a respecté toutes les obligations pesant sur lui en qualité de locataire (paiement régulier des loyers et charges, actualisation de sa situation fiscale et sociale),

— débouter la société Hauts-de-Seine Habitat, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

sur l’appel incident,

— confirmer le jugement entrepris :

* en ce qu’il a débouté la société Hauts-de-Seine Habitat de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation subséquente à son encontre,

* en ce qu’il a condamné la société Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses autres demandes reconventionnelles,

statuant à nouveau,

— juger que le bailleur a gravement manqué à ses obligations contractuelles et légales,

en conséquence, prononcer les sanctions suivantes :

— juger que la bailleresse – société Hauts-de-Seine Habitat- n’a pas respecté les obligations contractuelles et légales pesant sur elle en sa qualité de bailleur,

— condamner la société Hauts-de-Seine Habitat à lui rembourser la moitié des sommes qu’il a réglées depuis le 19 février 2021 et jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir, au titre des loyers,

— ordonner à la société Hauts-de-Seine Habitat de le reloger dans un logement conforme à sa situation personnelle et en bon état d’entretien et de salubrité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir,

— condamner la société Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme de 17 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de santé, soit 500 euros par mois depuis février 2021 jusqu’à décembre 2023, sauf à parfaire à la date de signification du jugement,

— condamner la société Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme forfaitaire de 5 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral,

en tout état de cause,

— condamner la société Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, s’ajoutant à la condamnation prononcée par les premiers juges.

Mme [L] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 8 octobre 2024, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

M. [N] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 8 octobre 2024, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

Mme [N] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 8 octobre 2024, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de radiation formée par M. [W] [G].

M. [W] [G] est irrecevable à solliciter devant la cour, la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution, le conseiller de la mise en état étant seul compétent pour statuer sur cette demande.

Sur l’appel de l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH.

L’établissement public Hauts-deSeine Habitat-OPH poursuit l’infirmation du jugement rendu le 7 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine en ce qu’il a été débouté de l’ensemble de ses demandes, exposant que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il n’était pas démontré que le locataire en titre n’occupait plus le logement à titre de résidence principale et qu’il l’aurait sous-loué ou cédé à M. et Mme [N] ainsi qu’à Mme [L].

L’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH fait valoir que lors des deux passages du commissaire de justice en septembre 2022 et en avril 2023, M. [G] n’était pas dans les lieux depuis de nombreux mois, que M. [N], qui habite les lieux, a justifié cette absence par la guerre en Ukraine qui aurait entraîné la suppression de tous les vols à destination de la France, notamment alors qu’il indique également que M. [G] était en Autriche en avril 2023, qu’il n’existe aucune difficulté à se rendre en France depuis l’Autriche, qu’il appartient à M. [G] de produire son passeport pour démontrer que ses voyages étaient ponctuels et qu’il occupe toujours l’appartement de manière habituelle, que, par ailleurs, la typologie du logement est incompatible avec un hébergement temporaire de trois personnes supplémentaires, que les pièces produites par M. [G] sont insuffisantes à démontrer qu’il résiderait au moins huit mois par an dans le logement, qu’enfin un commissaire de justice s’est rendu sur place une nouvelle fois le 4 avril 2024 et n’a pas pu rencontrer M. [G].

M. [G] réplique qu’il est un baryton d’origine russe s’étant installé en France depuis de nombreuses années, qu’il a obtenu la nationalité française, que sa carrière s’est brusquement interrompue à la suite d’un grave accident, de sorte qu’il perçoit une modeste retraite l’ayant contraint à vivre dans un logement social, que durant l’année 2021, il s’est battu pour obtenir un relogement en raison de l’insalubrité des lieux, et qu’il a finalement saisi le service d’hygiène et salubrité de la commune, que la procédure d’expulsion est un 'montage’réalisé par le bailleur pour échapper à la sanction de ses propres manquements contractuels et à son obligation de relogement.

Sur ce,

Il ressort des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de celles de l’article 1728 du code civil applicables aux contrats de louage d’ouvrage que le locataire est tenu d’une part, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’autre part, d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec accord écrivit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (….).

L’article D 353 du code de la construction et de l’habitation dispose que 'les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques à titre de résidence principale et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L 44361 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisantes telles que définies par l’article L 621-2".

Les stipulations des articles 3 et 7 des conditions générales du contrat de location reprennent les dispositions des articles précitées.

Enfin, aux termes d’une jurisprudence bien établie, le locataire ne peut pas faire occuper les lieux par un proche, un parent, ou un tiers mais doit occuper personnellement les locaux qui lui ont été loués à usage d’habitation principale.

En l’espèce, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH produit à l’appui de sa demande de résiliation pour manquement de M. [G] à son obligation d’occuper au moins huit mois par an les lieux loués :

* un procès-verbal de constat établi le 8 septembre 2022, de l’examen duquel il ressort que le nom de M. [G] figure seul sur l’interphone et sur la liste de locataires affichés dans le hall d’entrée de l’immeuble, mais que sur la boîte aux lettres est accolé à son nom celui de M. [U] [N], que par ailleurs, le gardien, contacté par téléphone, indique n’avoir pas vu M. [G] depuis 2021 et que le logement 144 est occupé par un couple; qu’enfin M. [N] qui a ouvert au commissaire de justice indique qu’il occupe l’appartement avec sa mère Mme [J] [N] et Mme [K] [L], sa mère arrivée en France en mai 2022 étant alors hospitalisée, qu’il déclare également que M. [W] [G] occupe toujours l’appartement, mais qu’il a été absent pendant plusieurs mois car en Russie d’où il ne pouvait revenir par avion, qu’il est actuellement de nouveau en Russie (Saint-Pétersbourg), ajoutant qu’il les héberge gratuitement,

* un second procès-verbal dressé le 3 avril 2023 aux termes duquel le commissaire de justice mentionne qu’une personne de sexe masculin nous ouvre la porte, que l’appartement est également occupé par une femme qui demeure au lit et une vieille personne également de sexe féminin, que notre interlocuteur, qui parle parfaitement le français, déclare se sommer [U] [N], que le logement est composé d’une salle d’eau, d’une cuisine, d’un séjour et d’une chambre, le séjour est aménagé en chambre à coucher, la femme de M. [U] [N] est encore au lit, quant à la chambre, elle est occupée par la mère de M. [U] [N], que M. [U] [N] explique que M. [W] [G] n’est pas revenu en France depuis la guerre en Ukraine car il n’y a pas d’avion entre la Russie et la France, déclarant qu’il est en Autriche, qu’il est lui-même hébergé par M. [G] depuis 2017, qu’il a ensuite fait venir sa compagne et sa mère malade, qu’il précise qu’ils sont hébergés à titre gratuit et ne paient pas de loyer, qu’il lui est impossible de présenter les papiers personnels de M. [W] [G] et notamment les documents administratifs justifiant de la résidence principale du locataire en titre,

* un troisième procès-verbal de constat établi le 4 avril 2024, soit postérieurement à la date de la décision dont appel, de l’examen duquel il ressort que le commissaire de justice, qui s’est rendu une nouvelle fois à [Adresse 2], a sonné et frappé à plusieurs reprises à la porte palière, qu’un homme lui a ouvert la porte, que s’étant présenté en déclarant ses nom, prénom, qualité et l’objet de sa mission tout en présentant sa carte professionnelle, l’homme a refusé de justifier de son identité et lui a claqué la porte au nez, qu’ayant sonné et frappé à nouveau à plusieurs reprises à la porte, personne ne répondit à ses appels.

Il ressort des pièces du dossier que M. [W] [G] s’acquitte du loyer du logement de manière constante et régulière, qu’il a effectué des démarches au cours de l’année 2021 relativement à l’état du logement qui présente des infiltrations, des problèmes d’humidité et des moisissures, qu’il héberge depuis 2017 M. [U] [N], rejoint ensuite par sa compagne puis par sa mère courant 2022 en raison de la guerre en Ukraine.

Pour autant, alors que l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH établit que le locataire n’était pas présent dans les lieux le 8 septembre 2022, ni le 3 avril 2023 soit 7 mois plus tard, ni encore le 4 avril 2024,

Ainsi que le fait observer à juste titre l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, l’argumentation de M. [W] [G] selon laquelle la guerre en Ukraine aurait entraîné la suppression de tous les vols en provenance de Russie ne résiste pas à l’examen, dès lors qu M. [N] a indiqué au commissaire de justice, le 3 avril 2023, que M. [G] se trouvait en Autriche, que si l’argument de la guerre en Ukraine a pu être valable durant un temps, rien ne lui interdisait ensuite de revenir dans son appartement. La cour observe à cet égard que M. [G] se borne à produire la première page de son passeport, à l’exclusion des pages suivantes, ce qui aurait permis de vérifier si les voyages effectués étaient ponctuels ou non.

Au surplus, il y a lieu de constater que l’appartement pris à bail par M. [W] [G] est composé de deux pièces principales – séjour, -une seule chambre à coucher, pour une superficie totale de 44 m2, que la typologie du logement n’est assurément pas compatible avec un hébergement temporaire de trois autres personnes.

En outre, de l’aveu même de sa compagne, M. [G] était en France de mai à début décembre 2022, soit moins de huit mois, (mail qu’elle a adressé le 3 avril 2023 au service juridique du bailleur), sa compagne ajoutant que pendant cette période de moins de huit mois, il n’a pas habité son logement du fait de son état d’insalubrité alors qu’il est constant qu’il y héberge M. [N] et sa famille dont sa mère âgée de plus de 86 ans.

M. [W] [G], qui ne produit aucune autre pièce telles des factures d’achat de la vie courante, (factures de nourritures – petits équipement – transports) échoue à combattre les procès-verbaux dressés par commissaire de justice à la requête du bailleur.

La production de ses avis d’imposition et déclarations de revenus des années 2020 à 2023, de ses taxes d’habitation 2021 et 2022, d’une attestation d’assurance habitation en date du 7 novembre 2023, de la perception d’APL entre août 2023 et novembre 2023, des factures EDF et GDF entre janvier 2022 et septembre 2023, ne permet pas de combattre utilement les pièces versées aux débats par le bailleur, la plupart des documents ci-dessus produits étant purement déclaratifs, les déclarations d’impôts pouvant être effectuées à distance, les factures d’énergie étant acquittées par prélèvements, le règlement des loyers ne pouvant à lui-seul justifier que le logement constitue la résidence principale de M. [W] [G] dans la mesure où il est courant que les locataires qui quittent leur logement pour le laisser à un tiers paient scrupuleusement leur loyer pour éviter d’éveiller les soupçons.

Il s’ensuite que c’est à tort que le premier juge a débouté l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH de sa demande de résiliation du bail aux torts de M. [W] [G] pour défaut d’occupation du locataire en titre pendant au moins six mois dans l’année. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point.

Statuant à nouveau, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail en date du le 29 mai 2000 liant l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH à M. [G], portant sur l’appartement sis à [Adresse 2] aux torts et griefs de M. [G], d’ordonner à défaut de départ volontaire de M. [G], son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont notamment M. [N], Mme [L] et Mme [N], occupants sans droit ni titre.

La suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, n’est toutefois pas justifiée en l’espèce.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et de condamner in solidum M. [W] [G], M. [U] [N], Mme [L] et Mme [N] à son paiement à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

En effet, la demande de majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation n’est pas justifiée par le bailleur, en considération du préjudice qu’il subit du fait d’une occupation sans droit ni titre.

Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [W] [G].

— Sur les demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance, du préjudice de santé, ainsi que du préjudice moral.

M. [W] [G] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a été débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, ainsi qu’en sa demande de relogement. Il invoque les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, et notamment de n’avoir pas remédié aux désordres qu’il lui a signalés en 2021 – humidité excessive, moisissures sur les murs – rendant insalubres les lieux loués.

L’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH ne réplique pas sur ce point.

Sur ce,

M. [W] [G] justifie avoir saisi les services d’hygiène et de salubrité de la ville d'[Localité 3] courant 2021 pour faire constater les désordres dans son logement. Il produit un rapport d’enquête de l’inspecteur de salubrité du SCHS de la ville en date du 20 septembre 2021 faisant état d’humidité, moisissures, infiltrations, ventilation insuffisante. Ce rapport conclut qu’il sera demandé :

— au bailleur de :

* rechercher les causes d’apparition de l’humidité et de moisissures et d’y remédier de façon définitive,

* rechercher les causes d’infiltrations dans le logement ainsi que dans les parties communes et d’y remédier de façon définitive,

* mettre en place un système de ventilation efficace dans la totalité du logement,

* faire une déclaration de sinistre auprès de l’assurance.

— au locataire, de :

* aérer le logement autant que possible,

* faire une déclaration de sinistre auprès de l’assurance.

A la suite de la transmission de ce rapport par courrier du 4 octobre 2021, l’établissement public Hauts- de- Seine Habitat-OPH a indiqué qu’il faudra procéder à une évaluation, la résidence étant vouée à un grand projet de réhabilitation sur plusieurs années, avec un processus de relogement, dans lequel le logement concerné n’était pas prioritaire mais qui pourrait être réévalué.

Le premier juge a constaté que depuis cette date, il n’est produit aucun élément concernant les suites de cette procédure, tant de la part du bailleur que de celle du locataire. En cause d’appel, aucun élément nouveau n’est davantage produit.

Ainsi que l’a très justement relevé le premier juge, l’insalubrité du logement alléguée n’est pas caractérisée et la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance liée à cette prétendue insalubrité à hauteur de la moitié du montant des loyers depuis le 19 février 2021 n’est pas explicitée.

La demande n’est donc justifiée ni dans son principe, ni dans son montant, étant observé qu’il est constant que le logement est occupé par trois, voire quatre personnes, alors que le locataire en titre déclarait y vivre seul, et que la sur-occupation du logement peut avoir une incidence sur les désordres invoqués.

En conséquence, le jugement doit être également confirmé en ce qu’il a débouté M. [W] [G] de ses demandes d’indemnisations des préjudices de santé et moral, ainsi qu’au titre du remboursement de la moitié des loyers acquittés.

Sur la demande de relogement.

La solution retenue par la cour emporte rejet de cette demande.

Sur les mesures accessoires.

M. [W] [G] doit être condamné in solidum avec Mme [K] [L] et Mme [J] [N] et M. [U] [N] aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d’appel, en condamnant in solidum M. [W] [G], M. [U] [N], Mme [K] [L] et Mme [J] [N] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [G], M. [U] [N], Mme [K] [L] et Mme [J] [N] doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par M^e Arena, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt de défaut et par mise à disposition au greffe,

Déclare M. [W] [G] irrecevable à solliciter la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution du jugement dont appel,

Infirme le jugement rendu le 7 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine en ce qu’il a débouté Hauts-de-Seine Habitat OPH de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnations subséquentes, ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail en date du 29 mai 2000 liant l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH à M. [W] [G], portant sur l’appartement sis à [Adresse 2] aux torts et griefs de M. [W] [G],

A défaut de départ volontaire de M. [W] [G], ordonne son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont notamment M. [U] [N], Mme [K] [L] et Mme [J] [N], occupants sans droit ni titre,

Dit toutefois que l’expulsion n’aura lieu que passé un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Fait droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail,

Condamne in solidum M. [W] [G], M. [U] [N], Mme [K] [L] et Mme [J] [N] au paiement de l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ayant débouté M. [W] [G] de ses demandes indemnitaires et de sa demande de relogement,

Condamne in solidum M. [W] [G], M. [U] [N], Mme [K] [L] et Mme [J] [N] à verser à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [W] [G], M. [U] [N], Mme [K] [L] et Mme [J] [N] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés M^e Arena, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,