Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 18 novembre 2025, n° 24/04630

TGI 3 juin 2024

CA Versailles
Confirmation 18 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Qualification du terrain comme terrain à bâtir
La cour a estimé que l'emprise est inconstructible car elle est située au bord d'un immeuble et ne peut pas être étendue sans empiéter sur la voie publique.
Rejeté
Abattement sur l'indemnité
La cour a jugé que la méthode de comparaison utilisée par le juge était appropriée et que l'abattement était justifié.
Rejeté
Indemnité de remploi
La cour a confirmé le montant de l'indemnité de remploi fixé par le juge de l'expropriation.
Rejeté
Indemnité pour perte de plantations
La cour a jugé que la demande était fondée sur des éléments de plus-value, mais a rejeté la demande pour des raisons de montant excessif.
Rejeté
Frais de justice
La cour a rejeté cette demande car le syndicat a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 18 nov. 2025, n° 24/04630
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/04630
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 3 juin 2024, N° 23/00029
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lisa DELOUMMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELAS
Parties :	son syndic en exercice, ATRIM GESTION, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [ Adresse 4 ] c/ CONSEIL DEPARTEMENTAL DES HAUTS DE SEINE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/04630 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WU5I

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ATRIM GESTION

CONSEIL DEPARTEMENTAL DES HAUTS DE SEINE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Juin 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 21]

RG n° : 23/00029

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT,

M^e Michaël MOUSSAULT,

Mme [I] [F]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ATRIM GESTION, ayant son siège [Adresse 9]) agissant elle-meme en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Lisa DELOUM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

CONSEIL DEPARTEMENTAL DES HAUTS DE SEINE représenté par le Président du Conseil départemental, habileté par délibération du conseil Départemental du 1er juillet 2021

[Adresse 19]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Représentant : M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [I] [F], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

Le département des Hauts-de-Seine procède à l’expropriation d’une emprise de terrain, située [Adresse 5], d’une surface de 375 m², sur la parcelle cadastrée [Cadastre 16]. La déclaration d’utilité publique est datée du 28 août 2020.

Saisi par le département des Hauts-de-Seine selon mémoire parvenu au greffe le 27 juin 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 21] a par jugement en date du 3 juin 2024 fixé le montant de l’indemnité principale due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', à 109 500 euros, sur la base de 292 euros/m², celui de l’indemnité de remploi à 11 950 euros, celui de l’indemnité pour perte de clôture à 2 273 euros, et a donné acte de l’engagement du département des Hauts-de-Seine de reconstituer en nature l’ensemble des réseaux et fonctionnalités impactés par l’expropriation de l’emprise à prélever sur la parcelle cadastrée AD n° [Cadastre 2] ; en outre, le juge de l’expropriation a condamné le département des Hauts-de-Seine à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ce jugement a été signifié le 17 juin 2024.

Par déclaration en date du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires en a relevé appel.

En son mémoire parvenu au greffe le 15 octobre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 4 novembre 2024 dont le commissaire du gouvernement et le département des Hauts-de-Seine ont accusé réception respectivement les 5 et 6 novembre 2024, qui sera suivi d’un second mémoire déposé au greffe le 23 mai 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 26 mai 2025, puis d’un autre mémoire déposé le 19 septembre 2025 et notifié en lettre recommandée avec avis de réception le 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires expose :

— que c’est à tort que le juge de l’expropriation a refusé de considérer qu’il s’agissait d’un terrain à bâtir ;

— qu’en effet ce terrain doit être considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé ; qu’il y a lieu d’apprécier la question au regard de l’unité foncière prise dans son ensemble ; que le terrain litigieux réunit les conditions pour être qualifié de terrain à bâtir ;

— qu’il est constructible, cette question s’appréciant à l’échelle de la parcelle AD n° [Cadastre 2] en son ensemble et non pas à celle de sa seule partie expropriée ; qu’il ne s’agit donc pas d’un terrain à seul usage de voirie ;

— que de plus, le juge de l’expropriation a pratiqué à tort un abattement très élevé ; qu’il n’y a pas lieu à abattement pour inconstructibilité car le terrain dont s’agit est constructible ;

— que la parcelle AD n° [Cadastre 2] est située en limite d’emprise, le long de l'[Adresse 17] qui est l’axe principal de la commune de [Localité 18] ;

— que la résidence [20] se trouve à proximité des transports en commun et à 30 mn de [Localité 22] ;

— que l’emprise n’est pas intégrée à la voie publique alors que les règles d’urbanisme applicables sont favorables ; que le tout est constructible, à l’exception d’une rampe d’accès au parking ;

— que le juge de l’expropriation a retenu à tort deux termes de comparaison portant sur des bandes de terrain qui étaient à usage de voirie ; que ces références ne sont donc pas comparables ;

— que par contre, il accepte que soient pris en compte les deux autres termes de comparaison retenus dans le jugement (à savoir les cessions des 6 septembre 2019 et 29 novembre 2022) ; qu’il en produit six autres ;

— que la moyenne de ces cessions donne un prix de 1 632 euros/m² alors qu’il y a lieu de pratiquer un abattement de 50 % sur la partie inconstructible de la parcelle correspondant à la rampe du parking, et de 20 % pour le surplus ;

— que par ailleurs, dès lors que l’immeuble est définitivement privé de plantations, il y a lieu de fixer l’indemnité y relative à 15 % de l’indemnité principale.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de lui allouer :

— une indemnité principale de 474 912 euros, ou subsidiairement de 362 304 euros ;

— une indemnité de remploi de 48 491 euros, ou subsidiairement de 37 230 euros ;

— une indemnité pour perte d’espaces verts de 71 237 euros, ou subsidiairement de 54 346 euros ;

et de condamner le département des Hauts-de-Seine au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 13 janvier 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 15 janvier 2025 dont le commissaire du gouvernement et le syndicat des copropriétaires ont accusé réception le 17 janvier 2025, et qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 19 septembre 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 23 septembre 2025, le département des Hauts-de-Seine réplique :

— que l’emprise en cause est à usage de voirie si bien qu’elle est totalement inconstructible ; que même si la zone dans laquelle elle se trouve est constructible, les conditions d’application de l’article L 322-3 du code de l’urbanisme ne sont pas réunies ; que l’emprise expropriée constitue une voie au sens du plan local d’urbanisme ;

— qu’elle est située sur un emplacement réservé au bénéfice du département des Hauts-de-Seine ;

— que la bande de terrain située à l’arrière n’est pas non plus constructible, car le plan local d’urbanisme exige qu’une distance d’au moins 4 m soit respectée entre deux constructions ;

— qu’il échet de faire usage de la méthode dite de la voirie, laquelle consiste à prendre pour termes de comparaison des mutations de terrains à bâtir mais à appliquer ensuite un abattement de 80 % à 90 % ;

— que de plus, il produit quatre termes de comparaison adéquats, portant sur des terrains de même consistance matérielle et juridique, à savoir des jugements rendus par le juge de l’expropriation de [Localité 21] dans des espèces où était en litige une emprise sur la voie ; que doivent aussi être retenues deux des mutations visées par le premier juge ;

— que concernant la perte de plantation, la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires est très élevée et représente 15 % de l’indemnité principale ;

— que la demande au titre de la perte de fonctionnalité des espaces de circulation est une demande nouvelle, comme telle irrecevable ; qu’elle doit en outre être rejetée ;

— qu’il en est de même de la demande au titre de la banquette en béton, car si elle doit être déplacée, le Département s’engage à en reconstituer les fonctionnalités impactées.

Le département des Hauts-de-Seine demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement.

Le 10 février 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 26 février 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le montant de l’indemnité principale à 105 000 euros et celui de l’indemnité de remploi à 11 500 euros.

Par message RPVA en date du 6 juin 2025, la Cour a relevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au titre de la perte d’espaces et de la reconfiguration de la banquette en béton, s’agissant de demandes nouvelles.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En application de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date du jugement, puisqu’aucune ordonnance d’expropriation n’a été rendue.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 3 juin 2024.

La date de référence se situe au 20 janvier 2020, date à laquelle est devenu opposable le dernier acte modifiant le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 18]. Enfin, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

La parcelle cadastrée [Cadastre 15] est d’une superficie de 3 153 m², sur laquelle l’emprise du projet occupe une surface de 375 m² à prélever sur ladite parcelle. Celle-ci se trouve en zone UA du plan local d’urbanisme de [Localité 18], dans le centre de la commune. L’emprise est de forme rectangulaire et étroite et est constituée pour partie de voirie (à savoir un passage piétonnier) et pour partie de deux petits espaces verts d’agrément situés devant l’immeuble, de part et d’autre.

Les parties s’opposent sur le point de savoir s’il s’agit d’un terrain à bâtir ou non. En vertu de l’article L 322-3 du code de l’expropriation :

La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L 322-2.

En l’espèce il n’est pas contesté que l’emprise litigieuse se trouve dans une zone où, en vertu du plan local d’urbanisme, les constructions sont autorisées. Toutefois son article 6.1.1. dispose qu’en façade sur rue, les constructions doivent être édifiées à l’alignement des voies publiques et privées, si bien que l’emprise étant située au bord d’un immeuble lui-même situé à l’alignement de la voie, il n’est pas possible d’étendre cet immeuble sous peine d’empiéter sur celle-ci. L’emprise est donc de fait inconstructible, et ne saurait dès lors être qualifiée de terrain à bâtir.

La méthode par comparaison est la plus communément utilisée ; toutefois les termes de comparaison doivent être appropriés à la nature, à l’usage et à la qualification des biens expropriés, ce qui interdit de se référer à des terrains à bâtir pour évaluer des biens qui n’ont pas cette qualification pour une raison ou pour une autre. Plutôt que de retenir des termes de comparaison hétérogènes et ensuite leur affecter un abattement (d’un taux très important), il est préférable d’en utiliser d’autres qui portent sur des biens semblables. A cet égard, le département des Hauts-de-Seine produit :

— le jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 21] le 4 avril 2024 (emprise à usage de voirie sise [Adresse 10]) : 278 euros/m² ;

— le jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 21] le 1er juillet 2024 (emprise à usage de voirie sise [Adresse 6]) : 280 euros/m² (et non pas 278 euros/m² comme indiqué dans le mémoire du département des Hauts-de-Seine) ;

— le jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 21] le 1er juillet 2024 (emprise à usage de voirie sise [Adresse 8]) : 280 euros/m² (et non pas 278 euros/m² comme indiqué dans le mémoire du département des Hauts-de-Seine) ;

— le jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 21] le 1er juillet 2024 (emprise à usage de voirie sise [Adresse 12]) : 280 euros/m² ;

— la cession du 15 mai 2023 portant sur une emprise de terrain sise [Adresse 7] (278 euros/m²) ;

— la cession du 29 novembre 2022 portant sur une emprise de terrain sise [Adresse 1] (278 euros/m²).

Le dernier terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement sera écarté comme portant sur un bien autre qu’une emprise à usage de voie.

Cela donne une moyenne de 280 euros/m², soit moins que le taux qui a été retenu par le juge de l’expropriation (292 euros/m²). Mais la Cour ne pouvant aggraver le sort de l’appelant sur son seul appel, alors que le département des Hauts-de-Seine ne forme pas d’appel incident, le jugement est confirmé sur le montant de l’indemnité principale et par voie de conséquence sur celui de l’indemnité de remploi.

Le syndicat des copropriétaires réclame une indemnité pour perte de plantations ; devant le juge de l’expropriation il avait réclamé la somme de 75 431 euros de ce chef, et il a été statué sur cette prétention en ce que compte tenu de la présence d’un espace végétalisé et de plantations sur l’emprise, qui est une source de plus-value, le ratio retenu a été rehaussé de 5 %. La Cour adopte ces motifs.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera débouté de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 3 juin 2024 ;

— REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT