COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°217

PAR DEFAUT

DU 08 JUILLET 2025

N° RG 24/02799 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQGX

AFFAIRE :

S.A. PREVOIR-VIE GROUPE PREVOIR

C/

[H] [V]

Monsieur [I] [V]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Mars 2024 par le Tribunal de proximité de COLOMBES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0251

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 08.07.2025

à :

M^e Julie GOURION-RICHARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. PREVOIR-VIE GROUPE PREVOIR

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 2241473

Plaidant : M^e Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0891, substitué par M^e MORGAND Caroline, avocate au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Madame [H] [V]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par dépôt à étude de commissaire de justice

Monsieur [I] [V]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par procès-verbal sous les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 5 septembre 2013, la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir, a donné en location à Mme [H] [V], un appartement sis dans un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte du 5 septembre 2013, M. [I] [V] s’est porté caution de Mme [H] [V], sa fille, dans la limite de 47 520 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 25 mai 2023, la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir a fait délivrer assignation à M. et Mme [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [V] et Mme [H] [V] et celle de toutes personnes de leur chef, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais des défendeurs et voir autoriser la demanderesse à faire vendre les biens ou à les saisir,

— voir condamner solidairement et à défaut in solidum les consorts [V] au paiement de la somme de 38 523,63 euros à titre de la dette locative avec capitalisation des intérêts,

— voir condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [H] [V] et M. [I] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges et d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance et de l’exécution.

Par jugement réputé contradictoire du 29 mars 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— déclaré irrecevable l’action en recouvrement de la créance de la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir antérieurement au 25 mai 2020,

— rejeté la demande de résiliation du bail conclu le 5 septembre 2013 sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] entre la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 12], et Mme [V],

— condamné Mme [V] à verser à la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir la somme de 14 635,36 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023,

— rejeté la demande de capitalisation des intérêts formulée par la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir,

— rejeté la demande formulée par la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [V] aux dépens de l’instance,

— laissé à la charge de la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir les dépens de l’exécution,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 3 mai 2024, la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 février 2025, la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et fondée en son appel,

y faisant droit,

— réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes rendu en date du 29 mars 2024 en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable l’action en recouvrement de sa créance antérieurement au 25 mai 2020,

* rejeté la demande de résiliation du bail conclu le 5 septembre 2013 sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] entre elle et Mme [V],

* condamné Mme [V] à lui verser la somme de 14 635,36 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023,

* rejeté la demande de capitalisation des intérêts formulé par elle-même au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* laissé à sa charge les dépens de l’exécution,

* rejeté le surplus des demandes,

* rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

statuant à nouveau :

— la juger recevable et bien fondée en son action,

— la juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

y faisant droit,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 5 septembre 2013 entre elle et Mme [V] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au 4 ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], aux torts exclusifs de Mme [V],

— juger que Mme [V] est occupante sans droit ni titre de son appartement propriété, à usage d’habitation situé au 4ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 57 258,19 euros à parfaire au titre des loyers et charges dus arrêtés au 1er février 2025,

— assortir le tout de l’intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque somme,

— condamner la capitalisation des intérêts échus dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du code civil,

à défaut,

— condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 48 030,07 euros à parfaire au titre des loyers et charges dus arrêtés au 1er février 2025,

— assortir le tout de l’intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque somme,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

en tout état de cause,

— condamner Mme [V] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 749,91 euros, outre les charges, jusqu’à la libération effective des locaux,

— ordonner que les modalités de révision du loyer prévues à l’article 'indexation’ du bail du 6 septembre 2013 s’appliqueront à l’indemnité d’occupation,

— ordonner à Mme [V] et à tous les occupants de son chef ou non de quitter l’appartement situé 4 ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de Mme [V] et celle de tous les occupants de son chef ou non de l’appartement à usage d’habitation situé au 4 ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner que les modalités de révision du loyer prévues au bail résilié s’appliqueront à d’occupation,

— l’autoriser à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meuble qu’il leur plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux,

— l’autoriser à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette,

— juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R. 221-40 du code de procédure civile d’exécution,

— juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce seront à la charge de Mme [V],

— débouter M. et Mme [V] en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire que les dépens d’appel pourront être directement recouvrés par M^e Julie Gourion-Richard, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [V] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 26 février 2025, les conclusions de l’appelante ont été signifiées par dépôt à l’étude.

M. [V] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juin 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice délivré le 26 février 2025, les conclusions de l’appelante ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l’appel de la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir.

— Sur la recevabilité de l’action en recouvrement la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir de sa créance antérieurement au 25 mai 2020.

La société Prevoir-Vie Groupe Prévoir reproche au premier juge de l’avoir, au fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, déclarée irrecevable en sa demande en paiement de sa créance locative antérieure au 25 mai 2020, au motif qu’elle serait prescrite.

Elle invoque, au soutien de son appel, la règle de l’imputation des délais prévue à l’article 1256 du code civil pour conclure que Mme [V] aurait dû être condamnée a minima au paiement de la somme de 29 295,71 euros, et que, si l’on recalcule les loyers impayés à compter du 1er juin 2020, soit trois ans avant l’assignation, Mme [V] est redevable de la somme de 28 971,57 euros selon décompte arrêté au 1er mai 2023, terme de mai 2023 inclus, à laquelle il convient d’ajouter les loyers impayés depuis cette date, soit la somme de 48 030,07 euros selon décompte arrêté au mois de février 2025.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

Il résulte des dispositions susvisées que les actions en recouvrement d’un dette locative relative à un bien soumis à la loi du 6 juillet 1989 sont soumises à la prescription triennale qui est d’ordre public.

Néanmoins, en matière d’imputation des délais, l’article 1256 du code civil dispose que :

'Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues, sinon , sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne, toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

En l’espèce, le point de départ de la prescription est fixé au 25 mai 2023, date de signification de l’acte introductif d’instance.

Cependant, de l’examen du décompte produit par la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir, il ressort que des versements effectués par Mme [V] depuis 2013 en règlement de certains loyers ou des règlements ponctuels plus importants se sont imputés sur les loyers les plus anciens de sorte que le premier impayé de loyer doit être fixé au 1er août 2019.

Il s’ensuit que l’action en recouvrement des loyers impayés est prescrite pour les loyers compris entre le 1er août 2019 et le 25 mai 2020, au regard de la signification de l’acte introductif d’instance en date du 25 mai 2023.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir p prescrite pour les loyers échus antérieurement au 25 mai 2020.

La société Prevoir-Vie Groupe Prévoir demeure donc recevable en son action en recouvrement de sa créance locative au titre des loyers impayés de juin 2020 à mai 2023 inclus pour un montant de 28 971,57 euros, si bien que la demande en paiement pour les loyers échus à compter du mois de juin 2020, doit être exminée.

— Sur la demande de condamnation à paiement formée à l’encontre de Mme [H] [V].

Compte tenu de l’actualisation de la demande en cause d’appel et au vu du décompte locatif produit, Mme [V] doit être condamnée, solidairement avec la caution dans la limite prévue, à verser à la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir la somme de 47 705,83 euros au tire des loyers et charge impayés selon décompte arrêté au mois de févier 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 sur la somme de 38 523,63 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur la demande de résiliation du bail.

La société Prevoir-Vie Groupe Prévoir poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de résiliation du bail aux torts de Mme [V], motif pris qu’aucune stipulation du bail conclu le 5 septembre 2013 ne prévoit que la seule inexécution du paiement du loyer par le locataire est suffisante pour entraîner la résiliation du bail, et que, par ailleurs, la bailleresse ne produit aucune mise en demeure demeurée infructueuse.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit là de son obligation principale.

En l’espèce, l’examen du décompte fait ressortir que Mme [H] [V] s’est montrée particulièrement défaillante dans le règlement de ses loyers et charges, de sorte qu’elle est redevable de la somme de 47705,83 euros selon décompte arrêté au mois de février 2025.

Au surplus, le commandement de payer que la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir a fait délivrer à Mme [V], par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2021, vaut incontestablement mise en demeure, étant observé que les échanges par courriels des parties entre le 15 octobre 2018 et le 17 mars 2022 attestent, s’il en est besoin, de la parfaite connaissance par la locataire, du montant de sa dette locative, celle-ci ayant même promis dans un courrier électronique du 17 mars 2022, un virement de 20000 euros qui n’a jamais été adressé.

Le défaut de paiement des loyers et charges depuis le 16 août 2021 par Mme [H] [V] dont la dette ne cesse d’augmenter, puisqu’elle s’élève à la somme de 47 705,83 euros, selon décompte arrêté au mois de février 2025, constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [H] [V], dès lors que le défaut de paiement des loyers constitue, comme il a été dit, l’obligation première du locataire.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Il y a donc lieu de faire droit aux demandes de la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir en prononçant la résiliation bail aux torts de la locataire, d’ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formé par la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante.

Le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de la bailleresse visant à obtenir d’ores et déjà, l’autorisation de procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette.

Pareillement, la bailleresse sera déboutée de sa demande visant à obtenir que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir, en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce, soit à la charge de Mme [V],l’honoraire n’étant pas un dépens dont le débiteur pourrait souffrir la charge ( CPC, art. 696 ) et aucun texte ne permettant au juge de renverser la charge de cet honoraire de résultat.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer révisable, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, et de condamner Mme [V] à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur les mesures accessoires.

Mme [H] [V] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l’article 700 du code de procédure civile étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et cause d’appel en condamnant Mme [H] [V] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 29 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Colombes en toutes ses dispositions, sauf celle relative aux dépens et celle ayant déclaré irrecevable l’action en recouvrement de la créance de la société Prevoir – Vie Groupe Prevoir pour les loyers échus antérieurement au 25 mai 2020,

Statuant à nouveau

Condamne Mme [H] [V], solidairement avec M. [I] [V] à concurrence de la somme de 47 520 euros, à verser à la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir la somme de 47 705,83 euros au tire des loyers et charge impayés selon décompte arrêté au mois de févier 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 sur la somme de 38 523,63 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts échus dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Prononce la résiliation du bail portant sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 9], aux torts exclusifs de Mme [H] [V],

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de Madame [H] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 11], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Dit n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte,

Rappelle que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des Articles R. 433-1 et R.433-2 du code de procédure civile,

Déboute la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir de ses autres demandes visant à voir autoriser la vente des meubles laissés sur place et mettre à la charge de Mme [H] [V] les frais d’exécution de la décision à intervenir,

Condamne Mme [H] [V] à verser à la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Condamne Mme [H] [V], in solidum avec M. [I] [V], à verser à la société Prevoir-Vie Groupe Prévoir la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [H] [V] in solidum avec M. [I] [V] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être directement recouvrés par M^e Julie Gourion-Richard, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,